2020年9月10日，上海——CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布的《大中華區(qū)2030年展望報告》顯示，隨著中國經(jīng)濟的服務業(yè)占比和人均GDP逐漸提升，2030年中國內地將成為亞太地區(qū)可投資商業(yè)地產(chǎn)總量最大的市場。同時，可持續(xù)發(fā)展理念將引領房地產(chǎn)業(yè)進入“綠色”“零碳”時代，科技創(chuàng)新和人口結構變化將推動未來工作場所向靈活化、響應式發(fā)展。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨表示：“中國經(jīng)濟在疫情危機中再次體現(xiàn)出超乎尋常的韌性，并將引領全球復蘇。展望未來十年，中國將進一步加速改革開放，同時以城市化和內循環(huán)為核心推動經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和轉型升級。商業(yè)地產(chǎn)也將隨之迎來新格局和新機遇。更完善的基礎設施、更智慧宜居的城市將使我們的生活更加美好�！�

世邦魏理仕預計，2030年中國內地可投資商業(yè)地產(chǎn)總量將大幅增長至約80萬億元，成為亞太區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)投資市場，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額有望較當前水平增長兩倍左右至每年近6500億元。

全球流動性充裕和中國經(jīng)濟率先復蘇的背景下，中國優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)將成為全球資本配置的重要標的。未來十年，地產(chǎn)與金融的進一步融合、新的一線城市涌現(xiàn)、另類資產(chǎn)投資蓬勃發(fā)展、存量時代下的城市更新加速等趨勢將為中國商業(yè)地產(chǎn)投資帶來新的發(fā)展機遇。

公募REITs試點是地產(chǎn)金融化的突破性一步，而險資和人民幣基金對商業(yè)地產(chǎn)的配置提升潛力可觀，預計國內險資每年可以投向房地產(chǎn)領域的資金在1000億以上。投資目的地城市方面，世邦魏理仕認為杭州、南京、蘇州、成都和武漢將成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新一線城市，全面進入商業(yè)地產(chǎn)投資的成熟期。物業(yè)類型方面，消費和科技這兩大投資主線將推動未來十年數(shù)據(jù)中心、冷鏈物流等另類資產(chǎn)投資的發(fā)展。

城市更新主題下的商業(yè)地產(chǎn)投資機會將在一二線城市出現(xiàn)爆發(fā)式的增長。世邦魏理仕的分析數(shù)據(jù)顯示，2020-2030年期間，全國18個主要城市里樓齡逾20年且單一業(yè)權的商辦面積將從不足1500萬平方米快速增長至5000萬平方米左右，這些項目中約70%位于城市的核心區(qū)位，投資和改造價值巨大。

展望未來，“健康中國、綠色中國、智慧中國”的理念將在包括房地產(chǎn)行業(yè)在內的諸多領域得以踐行，更多的樓宇將實現(xiàn)綠色健康、節(jié)能零碳的標準。世邦魏理仕調查顯示，疫情后有超過半數(shù)的中國租戶表示他們更偏好綠色和健康建筑，該比率高于亞太區(qū)的平均水平13個百分點。

以財務的角度來看，綠色建筑享有更高的投資收益。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，具備“綠色”認證的寫字樓在一線城市具有較為顯著的租金溢價。其中，深圳錄得最高值的25%。在綠色建筑普及率較低的市場，租金溢價更高。

未來辦公領域，靈活性成為主訴。疫情的爆發(fā)不僅在短期內改變了企業(yè)的工作模式，也讓靈活和彈性制度成為未來辦公的長期議題。越來越多的企業(yè)也考慮將靈活辦公模式（包括遠程辦公、無固定工位、輪班制、彈性工作制等）作為長期租賃策略的一部分。世邦魏理仕調查顯示，73%在中國的企業(yè)租戶將增加采用靈活辦公，并有70%的企業(yè)將會增加科技投入以支持遠程工作。

隨著靈活辦公模式被更廣泛地采用，年輕世代和智能設備源源不斷地加入工作場所，房地產(chǎn)租賃策略也將迎來的新的變革。除了共享辦公、居家辦公等彈性辦公模式，無人駕駛技術的逐步成熟和大規(guī)模運用，車上辦公也將真正加入到新的辦公場景中來。

未來十年，地產(chǎn)行業(yè)“關鍵詞”

響應式地產(chǎn)：房地產(chǎn)的價值維度將不僅取決于區(qū)位，房地產(chǎn)對環(huán)境和人的影響和互動也會變得非常重要。隨著物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等科技的不斷發(fā)展普及，響應式地產(chǎn)將登上舞臺，降低項目運營成本，積極響應用戶需求，從而提升物業(yè)價值。例如，寫字樓將打造酒店化服務和復合空間滿足用戶更靈活和多元化的需求；購物中心將通過大數(shù)據(jù)和智能設備更好的連接商戶和消費者；物流設施將全面數(shù)智化和自動化以提升運作效率。

“5世代+”工作場景：“5世代”包括嬰兒潮、X世代、千禧一代、Z世代以及自動化和數(shù)字化革命帶來的人工智能和機器人作為新興“勞動力”。Z世代是指在1998-2010年間出生的人，“網(wǎng)生代”是此類群體的顯著特征。在未來十年間，大中華區(qū)域內預計有2.58億的Z世代將加入工作群體，占整體勞動力人口的32%

零碳建筑：在可預見的2030年，節(jié)能不再是綠色建筑的衡量指標，更多的探討和實踐將會是有關“零碳”。盡管目前已有可自行發(fā)電或能量轉換的綠色建筑建成，但其發(fā)電量僅為使用量的1-3%左右，遠遠不能滿足樓宇運作的正常供電。但若樓宇能夠連接至可再生能源電網(wǎng)的整個通路時，零碳建筑的時代才真正的到來。

智慧城市：在智慧城市領域，中國是全球最大的試驗場，目前試點城市和區(qū)域已經(jīng)超過500個。智慧城市的建設和發(fā)展近十年來已經(jīng)取得巨大的進展，城市生活方式、工作方式、學習方式都發(fā)生了有目共睹的改變。未來的10年里，技術迭代將會進一步加劇，5G、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、無人駕駛等科技的普及會讓我們的城市變得更安全、更便捷、更綠色。

新的一線城市：杭州、南京、蘇州、成都和武漢將成為商業(yè)地產(chǎn)投資市場新的一線城市。據(jù)世邦魏理仕分析，如果采用GDP和人均GDP這兩個指標來對經(jīng)濟規(guī)模和經(jīng)濟質量做一個簡單的衡量，未來10年間杭州、南京、蘇州、武漢和成都最有希望成為新的一線城市。這五個城市僅需保持年均5%的名義增長即能夠邁入目前一線城市的門檻。此外，這五個城市在經(jīng)濟結構上均已進入第三產(chǎn)業(yè)主導的階段。

土地續(xù)期：土地續(xù)期一直以來是商業(yè)地產(chǎn)投資者關注的問題。隨著2030年的臨近，90年代出讓的商業(yè)用地的土地續(xù)期問題將變得更加迫切。在商業(yè)地產(chǎn)大宗投資過程中，由于缺乏清晰的相關法規(guī)，投資者對于剩余土地年期低于25年或者20年項目往往敬而遠之。因此，厘清土地續(xù)期政策成為推進城市更新的關鍵變量。

公募REITs：REITs是一種投資房地產(chǎn)的信托基金，不僅在拓寬融資渠道、加速資本循環(huán)、提升投資回報等方面均具有積極作用，而且是成熟市場中商業(yè)地產(chǎn)的長期投資者之一。

另類資產(chǎn)：在世邦魏理仕的調查中顯示，數(shù)據(jù)中心是當前最為熱門的另類投資，46%的投資者表示出在數(shù)據(jù)中心領域的投資意愿。此外，冷鏈物流是另一個廣受關注的領域，冷庫相關的租賃需求已經(jīng)快速提升到全部倉庫需求的15%。其它另類資產(chǎn)包括房地產(chǎn)債、養(yǎng)老中心、醫(yī)療地產(chǎn)、基礎設施、自助倉庫、停車場、學生公寓和旅游地產(chǎn)等。