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CBRE世邦魏理仕發(fā)布2020年西安房地產(chǎn)市場回顧及2021年展望

2021-1-20 17:46| 發(fā)布者: 悅西安

簡介：辦公零售持續(xù)回暖，投資熱度逐步回升

辦公零售持續(xù)回暖，投資熱度逐步回升

2020年西安地鐵三線齊發(fā)，八線運營，地鐵5號線、6號線一期、9號線于12月投入運營服務(wù)，全網(wǎng)增加運營里程83公里，運營總里程達到245公里，由全國第15位躍居全國第9位。新線路開通帶動沿線項目高質(zhì)量發(fā)展，2020年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需放量持續(xù)回暖，科技新媒體需求旺盛；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場新增項目招商良好，存量項目保持活力；投資市場辦公項目關(guān)注度高，地鐵沿線熱度上升。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

新增供應(yīng)：29.2萬平方米

凈吸納量：18.8萬平方米

空置率：34.1%

租金報價：87.6人民幣/月/平方米

2020年第四季度，西安寫字樓市場錄得3個項目共10.3萬平方米的新增供應(yīng)，全年錄得新增供應(yīng)29.2萬平方米，新增項目主要聚集在高新和城北，年末全市寫字樓總體量到達623萬平方米。租賃市場持續(xù)活躍，受地鐵新線路開通的積極影響，以高新為代表的地鐵沿線寫字樓需求在四季度明顯提升，帶動本季度全市寫字樓凈吸納量錄得10.5萬平方米，全年凈吸納量錄得18.8萬平方米，空置率環(huán)比下降0.6個百分點，至34.1%。季末全市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金報價同樣本環(huán)比上升0.3%，錄得每月每平方米87.6元。

需求方面，科技新媒體（38.8%）、傳統(tǒng)金融（21.8%）和商務(wù)服務(wù)（11.3%）是本年度西安寫字樓市場的主要驅(qū)動力�？萍夹旅襟w需求保持高速增長，四季度錄得中諾通訊在永利國際金融中心新租4300平方米，網(wǎng)易有道在高新擴租6000平方米，好未來在建科中心擴租5100平方米，粉筆網(wǎng)在中鐵第一國際和恒石國際中心分別擴租3000平方米和1500平方米。傳統(tǒng)金融行業(yè)租賃需求集中在高新，四季度錄得浦發(fā)銀行在中鐵西安中心擴租2200平方米。全年來看，高新是西安寫字樓租賃的熱門區(qū)域，城北、曲江也是較為活躍的成交板塊。

2021年預計將有66萬平方米的新增供應(yīng)入市，其中甲級寫字樓占比超過50%，非核心區(qū)供應(yīng)占比超過50%，全市寫字樓總體量將突破680萬平方米，受新入市項目影響，短期內(nèi)空置率將小幅回升。已投入運營的地鐵5號線、6號線1期和9號線持續(xù)提升沿線商務(wù)區(qū)的租賃表現(xiàn)，帶動優(yōu)質(zhì)項目租金穩(wěn)中有升。

世邦魏理仕西安顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管孫奇表示：“歲末盤點，我們可以看到2020年全年西安寫字樓市場先抑后揚，年初因為疫情和居家隔離，新增供應(yīng)紛紛推遲入市，凈吸納量同比大幅度萎縮。從二季度開始疫情得到有效控制，寫字樓市場開始恢復生機。第四季度，凈吸納量達全年峰值10.5萬平方米，全年凈吸納量逾18萬平方米。全年凈吸納量雖然同比下降約49%，但可以看到得益于西安眾多的科研院校和人才優(yōu)勢，TMT及在線教育企業(yè)布局迅速，租賃成交保持活躍。同時，亦有部分企業(yè)暫緩的租賃決策有望于2021年一季度或二季度重啟選址。2021年將是西安的“重要場景”之年，十四運召開、二環(huán)、三環(huán)提升項目啟動以及地鐵11、12、17號線規(guī)劃建設(shè)，持續(xù)提升營商環(huán)境并吸引大量人才，相信西安寫字樓市場成交將會更加活躍。”

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

新增供應(yīng)：42.5萬平方米

凈吸納量：15.1萬平方米

空置率：6.0%

首層平均租金：269.7人民幣/月/平方米

2020年四季度，西安零售物業(yè)市場錄得立豐城LE CITY、龍湖西安香醍天街2個新項目入市，新增體量27萬平方米，全年新增零售面積42.5萬平方米，推動全市零售物業(yè)總體量突破600萬平方米。新增項目采取積極的招商策略，開業(yè)品牌入駐率均達到90%以上；存量項目持續(xù)更新租戶保持活力，開元商城、世紀金花等百貨更新多個服飾、美妝品牌，賽格國際購物中心6層調(diào)改加大零售業(yè)態(tài)比例，老城根Gpark、MOMOPARK引入多家西安首店。受此影響，四季度錄得全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)凈吸納量30萬平方米，全年凈吸納量15.1萬平方米，空置率環(huán)比下降0.7個百分點至6.0%。季末購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比提升0.4%，錄得每月每平方米269.7元。

需求方面，零售類業(yè)態(tài)依然是主要的需求來源，但核心區(qū)域與非核心區(qū)域存在明顯差異。核心區(qū)域百貨商場較多，零售業(yè)態(tài)需求占比更高，新開門店中占比達到62%；非核心區(qū)域餐飲及體驗業(yè)態(tài)需求提升，分別高于核心區(qū)域5.6個百分點和4.6個百分點，零售業(yè)態(tài)需求占比下降至52%。品牌方面，以調(diào)色師、WOW COLOUR為代表的美妝集合店品牌，以華為、小米為代表的3C品牌，以周大福為代表的珠寶品牌，以海底撈、賢合莊為代表的火鍋品牌，以一點點為代表的飲品品牌，均在本年度積極拓展市場，開出多家新店。

受疫情影響，部分零售物業(yè)延期開業(yè)，預期2021年將有超過100萬平方米的新增供應(yīng)。大量新項目入市，將在短期內(nèi)推高市場空置率。值得關(guān)注的是，2021年西安召開十四運，將激發(fā)新的消費潛能。

CBRE西安顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部主管何易峰表示：“在“顏值經(jīng)濟”日益火爆以及審美文化多元化的趨勢下，化妝品成為主流消費品，特別是作為年輕客群的一種剛性、高頻需求。同時，近幾年隨著一大批新銳國貨品牌崛起，國人對國貨潮牌的關(guān)注度越來越高，尤其是年輕一代消費者，在國潮話題中的參與度越來越高，以完美日記、中國李寧為代表的國產(chǎn)品牌深受95后喜愛。

疫情后購物中心紛紛進入了集中招調(diào)期，美妝、國潮的品牌的引入是商業(yè)項目的調(diào)改動向。新生代國產(chǎn)美妝零售及中國風聯(lián)合潮品正在成為商場招租的心頭好，通過國潮品牌引入從而聚焦了“Z世代”消費群體的注意力和購買力。”

投資市場

成交總量：28.8億元

辦公相關(guān)物業(yè)占比(按金額)：100%

自用型物業(yè)占比 (按筆數(shù))：25%

內(nèi)資占比(按金額)：73.3%

西安全年錄得4筆大宗交易，成交金額共計人民幣28.8億元，主要集中在第四季度。從交易的物業(yè)類型看，投資者更傾向辦公市場，今年成交物業(yè)均為辦公類物業(yè)，目前投資者對此類物業(yè)的關(guān)注度持續(xù)走高，且標的物可選擇空間大，全市超過70%待售項目為寫字樓項目。從投資區(qū)域看，以核心區(qū)交易為主，2020年共成交3宗，占比75%。受地鐵新線路開通影響，地鐵沿線項目熱度上升，高新、灃東、灃西、航天成為投資熱點區(qū)域。從投資目的看，投資類增值型需求增加，全年自用型需求僅占25%。憑借突出的硬科技優(yōu)勢與人才優(yōu)勢，西安未來將吸引更多科技研發(fā)企業(yè)、在線教育企業(yè)設(shè)立企業(yè)總部或第二總部，自用型需求將持續(xù)增加。

CBRE西安投資及資本市場主管郝亞文表示：“2021年是“十四五”開局年，也是全運年，隨著西安城市骨架的不斷拉大，新興區(qū)域和市場的關(guān)注度不斷上升，一線品牌房企及政府平臺公司均在優(yōu)質(zhì)區(qū)域興建辦公及商業(yè)項目，多樣化的產(chǎn)品設(shè)計和靈活可變的交易方式，將吸引自用買家和投資者的目光，從而不斷提升市場的去化速度，緩解供應(yīng)壓力。”

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