2022年1月21日，西安——2021年，西安首次邁入“萬(wàn)億俱樂(lè)部”，成為西北首個(gè)GDP破萬(wàn)億的城市。作為西北地區(qū)的國(guó)家中心城市，西安在關(guān)中平原城市群、關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)以及大西安都市圈中扮演重要角色，經(jīng)濟(jì)輻射能力遍及西北。十年來(lái)，近450萬(wàn)增量人口支撐西安商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展�；仡�2021年：甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，受行業(yè)管控政策及疫情反復(fù)影響，辦公需求同比回落，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金跌幅加大；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，全年新開(kāi)業(yè)5個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目，帶動(dòng)更多品牌首進(jìn)西安，喚醒城市商業(yè)活力，消費(fèi)體驗(yàn)全面升級(jí)；物流地產(chǎn)市場(chǎng)，高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)呈現(xiàn)“上熱下冷”的不均衡需求結(jié)構(gòu)，雙輪驅(qū)動(dòng)下，形成以傳統(tǒng)電商加商超及其下游企業(yè)的兩極形態(tài)。

仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“回望2021年，西安持續(xù)推進(jìn)‘6+5+6+1’現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系以及‘一核、三帶’‘多板塊’等重大戰(zhàn)略，電子信息、生物醫(yī)藥、航天產(chǎn)業(yè)、新能源新材料等新興產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，上下游產(chǎn)業(yè)鏈逐步成型。消費(fèi)復(fù)蘇，萬(wàn)象天地、SKP-s等新增地標(biāo)商業(yè)為城市增添活力。時(shí)至年終，盡管市場(chǎng)活動(dòng)因疫情反復(fù)受到挑戰(zhàn)，但西安消費(fèi)與產(chǎn)業(yè)的動(dòng)能仍長(zhǎng)期向好。后疫情時(shí)代，仲量聯(lián)行也將與西安商業(yè)地產(chǎn)共同成長(zhǎng)，未來(lái)可期。”

2021西安市場(chǎng)三大關(guān)鍵詞

規(guī)模效應(yīng)

· 絲路經(jīng)濟(jì)帶起點(diǎn)——優(yōu)質(zhì)辦公樓存量中國(guó)西部第二，西北第一；

· 西北商業(yè)中心——優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量全國(guó)第六，中國(guó)北方第二；

· 西北物流區(qū)域分撥中心——高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)存量突破300萬(wàn)平方米。

煥新升級(jí)

· 產(chǎn)業(yè)升級(jí)——房地產(chǎn)建筑業(yè)新租貢獻(xiàn)率居首位，互聯(lián)網(wǎng)、金融科技巨頭加速西安布局；

· 消費(fèi)多元——全運(yùn)經(jīng)濟(jì)熱，運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、汽車(chē)等業(yè)態(tài)活躍，租賃增長(zhǎng)10%；

· 雙輪驅(qū)動(dòng)——高標(biāo)庫(kù)需求形成以傳統(tǒng)電商加商超及其下游企業(yè)的兩極形態(tài)。

創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)

· “6+5+6+1”——現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系壯大升級(jí)，產(chǎn)業(yè)招引破局求新；

· “輕資產(chǎn)輸出”——商業(yè)資產(chǎn)存量盤(pán)活，“輕資產(chǎn)輸出”合作共贏(yíng)；

· “碳中和”時(shí)代——“分布式光伏”蘊(yùn)含物流市場(chǎng)發(fā)展空間。

甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

2021年，疫情反復(fù)對(duì)西安辦公樓市場(chǎng)仍產(chǎn)生一定影響，全年新增供應(yīng)低于年初預(yù)期，多個(gè)項(xiàng)目延期交付。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)僅錄得四海中心入市，新增供應(yīng)7.9萬(wàn)平方米。至年末，西安優(yōu)質(zhì)辦公樓總存量達(dá)到663萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓存量206萬(wàn)平方米。

上半年，科技企業(yè)巨頭加速西安產(chǎn)業(yè)布局，釋放至市場(chǎng)的辦公需求拉動(dòng)甲級(jí)辦公樓空置率連續(xù)兩個(gè)季度下降，市場(chǎng)訪(fǎng)問(wèn)量和業(yè)主帶看量顯著提升，單一業(yè)權(quán)辦公樓空置率降至24.5%，市場(chǎng)租金開(kāi)始企穩(wěn)。下半年，部分行業(yè)監(jiān)管政策加碼，相關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響辦公樓市場(chǎng)。5月，“雙減”政策頒布后，西安多棟甲級(jí)辦公樓內(nèi)的教育類(lèi)租戶(hù)產(chǎn)生較大面積退租。隨后，四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也出現(xiàn)類(lèi)似的情況。受此影響，甲級(jí)辦公樓平均空置率于年末收至35.1%，較二季度末的低點(diǎn)上漲2.1個(gè)百分點(diǎn)。12月中旬，疫情反復(fù)再次沖擊市場(chǎng)，城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)按下暫停鍵，短期市場(chǎng)壓力激增。市場(chǎng)預(yù)期因此下調(diào)，業(yè)主開(kāi)始承壓降租，甲級(jí)辦公樓平均租金同比下降1.8%，至年底報(bào)96.6元/平方米/月。

經(jīng)濟(jì)基本面長(zhǎng)期樂(lè)觀(guān)，西安增量需求持續(xù)活躍，全年甲級(jí)辦公樓新租面積高達(dá)27.6萬(wàn)平方米，同比上漲27.0%；但退租沖抵增量，凈吸納量?jī)H錄得7.1萬(wàn)平方米。第十四屆全運(yùn)會(huì)是拉動(dòng)城市基礎(chǔ)建設(shè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重大利好事件，數(shù)據(jù)顯示，前11月西安建筑業(yè)投資同比增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)72.6%。全年，西安甲級(jí)辦公樓增量需求中，來(lái)自房地產(chǎn)及建筑行業(yè)的占比達(dá)24.8%，居各行業(yè)首位。此外，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融科技頭部企業(yè)加快布局西北市場(chǎng)，全年新租占比分別為22.8%、15.9%。市場(chǎng)錄得多宗大面積交易，頭部企業(yè)于甲級(jí)辦公樓的新增面積共計(jì)11.5萬(wàn)平方米。

疫情后中小微企業(yè)復(fù)蘇，新租面積長(zhǎng)尾效應(yīng)凸顯。2020年受疫情影響，大量中小微企業(yè)面臨運(yùn)營(yíng)困境，辦公需求顯著回落。2021年，政府加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)扶持，中小微市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)回暖。數(shù)據(jù)顯示，2021年甲級(jí)新租面積中，約59.4%來(lái)自于300平方米以下的企業(yè)需求，同比上升5.0個(gè)百分點(diǎn)。也正因如此，以服務(wù)中小微企業(yè)為主的第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)活躍，全年錄得相關(guān)企業(yè)新租辦公面積約11.2萬(wàn)平方米。

未來(lái)展望

市場(chǎng)即將步入高供應(yīng)周期，2022年西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)約30.0萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)是供應(yīng)增量的焦點(diǎn)區(qū)域。仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人何娜表示：“西安是西北經(jīng)濟(jì)中心和絲路經(jīng)濟(jì)帶起點(diǎn)，我們持續(xù)看好西安產(chǎn)業(yè)發(fā)展。尤其在總部經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，越來(lái)越多的頭部企業(yè)愿意在西安設(shè)立西北乃至中國(guó)西部的區(qū)域總部，這將長(zhǎng)期利好西安辦公樓市場(chǎng)。仲量聯(lián)行也將持續(xù)發(fā)布西安辦公樓需求端最新趨勢(shì)，為企業(yè)進(jìn)駐西安提供專(zhuān)業(yè)的辦公選址咨詢(xún)與服務(wù)�！�

科技產(chǎn)業(yè)興起的時(shí)代，產(chǎn)業(yè)似乎正在走向“年輕化”，凸顯出青年人才在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中扮演角色的重要性日益提升。西安市跨境電子商務(wù)綜合試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立逐步提升西安對(duì)外貿(mào)易發(fā)展的質(zhì)量和效率，同時(shí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)創(chuàng)新；而秦創(chuàng)原創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)平臺(tái)、絲路創(chuàng)新科技中心的設(shè)立也是科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下的成果轉(zhuǎn)化特區(qū)，整合各產(chǎn)業(yè)力量，推動(dòng)西安產(chǎn)業(yè)同步成長(zhǎng)。但隨之而來(lái)的產(chǎn)業(yè)外生環(huán)境如何“年輕化”，是西安面臨的一道全新考題。對(duì)此，仲量聯(lián)行西安戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人余恬表示：“西安具備年輕產(chǎn)業(yè)人群的吸引力、適宜年輕生活方式的產(chǎn)業(yè)配套和對(duì)年輕生活方式的城市文化包容力。從‘人城產(chǎn)’的城市發(fā)展視角分析，人才活力、創(chuàng)新力、社群氛圍需要適宜深植的土壤，將人才吸引力由產(chǎn)業(yè)政策升級(jí)為城市文化的規(guī)劃是未來(lái)產(chǎn)業(yè)布局的重要環(huán)節(jié)�！�

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

全年西安新增5個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目，新增供應(yīng)共計(jì)40.5萬(wàn)平方米。至年末，西安市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量增至678萬(wàn)平方米，居全國(guó)第六位。萬(wàn)象天地、長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)、太乙城等新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白，提升消費(fèi)活力。為助力都市核心區(qū)煥新發(fā)展、優(yōu)化存量空間，城市更新持續(xù)推進(jìn)，代表性項(xiàng)目包括易俗社文化街區(qū)、3511文化創(chuàng)意園、老菜場(chǎng)市井文化創(chuàng)意街區(qū)等。城市更新加速商業(yè)地產(chǎn)與西安在地文化的融合，提升老城區(qū)城市功能，修復(fù)人居與消費(fèi)環(huán)境，改善社會(huì)民生福祉。

2021年西安的疫情波動(dòng)，給零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)挑戰(zhàn)，品牌出現(xiàn)退租，市場(chǎng)空置率提高。分業(yè)態(tài)看，客流下滑、疫情防控要求等為影院經(jīng)營(yíng)帶來(lái)挑戰(zhàn)，市內(nèi)多家影院停業(yè)。“雙減”政策加速兒童學(xué)科培訓(xùn)類(lèi)業(yè)態(tài)出現(xiàn)退租，如凱聯(lián)教育、美聯(lián)英語(yǔ)等。同時(shí)，由于業(yè)績(jī)?cè)�因，承租面積較大的兒童業(yè)態(tài)主力店也出現(xiàn)閉店。受此影響，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)空置率同比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)9.4%。優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金同比下降0.2%，報(bào)378.0元/平方米/月。

新興生活方式受推崇，運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、汽車(chē)表現(xiàn)活躍

· 運(yùn)動(dòng)健身和體育培訓(xùn)持續(xù)擴(kuò)張。第十四屆全運(yùn)會(huì)帶來(lái)“全民健身”熱潮，全民健身觀(guān)念更加普及。各種主題及不同經(jīng)營(yíng)模式的健身房、舞蹈工作室等與運(yùn)動(dòng)、健身相關(guān)的業(yè)態(tài)借全運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，在西安持續(xù)擴(kuò)張。

· 吸引年輕客群，新潮娛樂(lè)業(yè)態(tài)受追捧。為吸引年輕客群，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)積極尋求突破，娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比繼續(xù)增長(zhǎng)。劇本殺、密室、臺(tái)球、電玩等類(lèi)型豐富的娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)受年輕人追捧，成為疫情下購(gòu)物中心快速去化的新選擇。

· 新能源汽車(chē)熱度不減，購(gòu)物中心首層展示性強(qiáng)。西安市新能源汽車(chē)消費(fèi)百日行動(dòng)補(bǔ)助的發(fā)布助推新能源汽車(chē)業(yè)態(tài)快速擴(kuò)張。主流新能源汽車(chē)品牌積極搶占西安優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體，形成網(wǎng)絡(luò)化布局。除新能源汽車(chē)外，二手車(chē)集合店也進(jìn)駐商場(chǎng)中庭展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，并準(zhǔn)備在商場(chǎng)內(nèi)擴(kuò)張線(xiàn)下體驗(yàn)店。

未來(lái)展望

展望未來(lái)，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)仍將迎來(lái)大量新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)至2025年，市場(chǎng)存量有望突破850-900萬(wàn)平方米。核心商圈土地供應(yīng)十分有限，城市更新成為主旋律。仲量聯(lián)行西安戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人余恬表示：“西安的中心城區(qū)受歷史文化因素的影響，難以推進(jìn)大拆大建的傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。而城市更新、微更新與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展理念的有機(jī)結(jié)合，更能在西安這座歷史文化名城碰撞出優(yōu)秀的城市更新代表性項(xiàng)目。文化是商業(yè)的基底，商業(yè)是文化的表達(dá)。”

面臨高企的增量供應(yīng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)依舊面臨挑戰(zhàn)。仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負(fù)責(zé)人朱建輝進(jìn)一步表示，“商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)在全國(guó)范圍開(kāi)啟輕資產(chǎn)輸出，以解決大體量商業(yè)存量的資管難題，未來(lái)預(yù)計(jì)西安市場(chǎng)將出現(xiàn)更多的輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目。在這條尚待成熟商業(yè)發(fā)展之路上，運(yùn)營(yíng)方與業(yè)主方如何實(shí)現(xiàn)真正意義的‘攜手共進(jìn)’，或?qū)�決定輕資產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。”

物流地產(chǎn)市場(chǎng)

西安高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)突破300萬(wàn)平方米，市場(chǎng)呈現(xiàn)“上熱下冷”的不均衡需求態(tài)勢(shì)。2021年共計(jì)8個(gè)新項(xiàng)目交付使用，全年新增供應(yīng)量達(dá)47.4萬(wàn)平方米，高標(biāo)庫(kù)存量突破300萬(wàn)。新項(xiàng)目主要集中于空港以及國(guó)際港務(wù)區(qū)兩個(gè)子市場(chǎng)。

雙輪驅(qū)動(dòng)、較單一租戶(hù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)初顯。西安倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)經(jīng)歷數(shù)年發(fā)展，逐步形成以傳統(tǒng)電商（以京東為主），及其下游和關(guān)聯(lián)的快遞快運(yùn)、云倉(cāng)服務(wù)企業(yè)，以及生鮮電商企業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的租戶(hù)結(jié)構(gòu)。然而，這樣的需求結(jié)構(gòu)隱藏一定的風(fēng)險(xiǎn)：由于租戶(hù)來(lái)源單一，且相互間業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，市場(chǎng)基本面易受單一行業(yè)行情波動(dòng)影響。這一潛在風(fēng)險(xiǎn)于下半年已在西安初顯端倪。

上半年：電商、大宗商品貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)企業(yè)需求穩(wěn)健。上半年陜西省同比21.0%的社零總額增長(zhǎng)，同比31.4%的網(wǎng)上商品零售額增長(zhǎng)，帶動(dòng)傳統(tǒng)電商及倉(cāng)儲(chǔ)配送服務(wù)企業(yè)（云倉(cāng)）快速擴(kuò)張，成為上半年最主要的倉(cāng)儲(chǔ)需求客戶(hù)。其中由于云倉(cāng)服務(wù)商可以幫助缺乏倉(cāng)儲(chǔ)配送自營(yíng)能力的中小電商企業(yè)完成高效的商品履約，因此受市場(chǎng)青睞。此外，西安市區(qū)違建交易市場(chǎng)、非標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)迎來(lái)大規(guī)模整改和拆遷。在此背景下，大宗商品貿(mào)易商（如鋼材、建材）類(lèi)租戶(hù)倉(cāng)儲(chǔ)升級(jí)需求持續(xù)釋放。

下半年：零售消費(fèi)回落，以及社區(qū)團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)洗牌抑制高標(biāo)庫(kù)需求增長(zhǎng)。7月初同程生活宣布破產(chǎn)以來(lái)，社區(qū)團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)的收縮與撤退開(kāi)始發(fā)酵。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至第三季度末，西安市場(chǎng)已有橙心優(yōu)選、京喜拼拼、十薈團(tuán)等社團(tuán)企業(yè)，以及寶能生鮮、美菜等生鮮零售相關(guān)企業(yè)，開(kāi)始收縮整合倉(cāng)庫(kù)面積。受此影響，空港和經(jīng)開(kāi)兩個(gè)生鮮電商和團(tuán)購(gòu)企業(yè)聚集度較高的子市場(chǎng)空置率小幅上升。

同時(shí)，下半年社會(huì)零售消費(fèi)在疫情反復(fù)、防疫管控升級(jí)影響下，出現(xiàn)明顯回落。零售商貿(mào)以及傳統(tǒng)電商倉(cāng)儲(chǔ)需求隨之放緩。其中西安市場(chǎng)最大的傳統(tǒng)電商租戶(hù)京東，其第三季度財(cái)報(bào)顯示，集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)同比下滑40.9%，物流業(yè)務(wù)和社區(qū)團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)持續(xù)虧損。受過(guò)去一年倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)面積的飛速增長(zhǎng)影響，物流業(yè)務(wù)虧損率環(huán)比擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)至2.8%。近期京東物流在成本投入上愈發(fā)慎重，倉(cāng)儲(chǔ)擴(kuò)張節(jié)奏有所放緩。

下半年受兩大主力租戶(hù)新增需求減少，以及新入市項(xiàng)目預(yù)租情況不及預(yù)期影響，全市高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)平均空置率同比上升3.6個(gè)百分點(diǎn)，至17.2%。租金方面，雖然下半年受空置率上升影響，租金小幅承壓，但較去年同期仍微漲0.6%，年末收至24.5元/平方米/月。

“碳中和”背景下，“分布式光伏、綠色建筑、建材+高標(biāo)庫(kù)應(yīng)用場(chǎng)景”蘊(yùn)含巨大發(fā)展空間。“碳達(dá)峰”“碳中和”進(jìn)程加快，近期日趨嚴(yán)格的能耗雙控政策使得綠色清潔能源的重要性不斷凸顯。各行各業(yè)都在積極落實(shí)節(jié)能減排目標(biāo)，探索綠色清潔能源的長(zhǎng)期可持續(xù)應(yīng)用。作為保障民生的重要基礎(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)庫(kù)物業(yè)設(shè)施已成為巨大的應(yīng)用場(chǎng)景之一。

2021年9月，安博與西安隆基股份簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，期望借助隆基在分布式光伏領(lǐng)域的成熟技術(shù)優(yōu)勢(shì)，幫助安博快速推動(dòng)分布式光伏發(fā)電于倉(cāng)庫(kù)設(shè)施的鋪設(shè)應(yīng)用。此外，普洛斯旗下新能源業(yè)務(wù)平臺(tái)—普楓新能源依托普洛斯在全國(guó)的高標(biāo)庫(kù)資源，充分利用高標(biāo)庫(kù)屋頂空間，快速布局物流園分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目。分布式光伏發(fā)電不僅為高標(biāo)庫(kù)轉(zhuǎn)型清潔能源提供全新解決方案，同時(shí)與集中式供電相比其供電系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，不易受外部電力供應(yīng)波動(dòng)影響，對(duì)于有極高安全品質(zhì)、溫度控制要求的食藥品租戶(hù)提供存儲(chǔ)安全的有力保障。

仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“未來(lái)隨著高標(biāo)庫(kù)內(nèi)溫控設(shè)施、自動(dòng)化設(shè)備的廣泛應(yīng)用，以及醫(yī)藥品、生鮮食品的比例的進(jìn)一步攀升，大量恒溫低溫儲(chǔ)藏帶來(lái)電力需求的增長(zhǎng)，其節(jié)能減排壓力將逐步增大。除分布式光伏外，未來(lái)如綠色建筑、建材等也將有效減少高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)階段所產(chǎn)生的碳排放，一系列‘雙碳’理念應(yīng)用場(chǎng)景共同助推物流地產(chǎn)邁向‘碳中和’時(shí)代�！�