2022年7月21日，西安—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年上半年西安房地產(chǎn)市場回顧與展望》，解析西安商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢。

上半年，隨著政府“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促發(fā)展”等各項扶持、招商政策的持續(xù)推出和落地，城市投資信心持續(xù)回暖，1-5月已完成全年投資計劃的52%。招商引資質(zhì)量效率不斷提升，為西安經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展注入了強大動能，同時加快西安國民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，提振全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展信心。

2022年上半年，宏觀利好及疫情常態(tài)化引發(fā)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場辦公需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，升級窗口推動樓宇韌性提升；優(yōu)質(zhì)零售市場在賽道迭代中激發(fā)需求新動能，新需求催生零售新形態(tài)；投資市場在城市利好政策加持下將吸引更多投資關(guān)注。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：宏觀利好驅(qū)動辦公新勢能

2022年上半年，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場僅錄得兩個乙級寫字樓項目：中鐵·立豐國際廣場及天倫泛太國際入市，為市場帶來5.4萬平方米新增供應(yīng)，推動市場總體量上升至687.4萬平方米，其中甲級寫字樓體量仍保持在169.1萬平方米。受全國疫情不穩(wěn)定的大環(huán)境及年初疫情封控等因素影響，上半年西安寫字樓市場凈吸納量錄得約7.4萬平方米，較去年同期下降了68%。故在供應(yīng)相對短缺的情況下，整體市場空置率僅下降1.3個百分點至32.6%。租金方面，整體市場租金仍處在下行階段，隨著吸納的走低，更多業(yè)主開始降低租金預(yù)期或延長免租期，致使上半年度寫字樓市場的可比租金較去年同期下降0.7%。

按租戶行業(yè)看，TMT、第三方辦公服務(wù)運營商及服務(wù)業(yè)為上半年需求前三大來源，分別占比22.3%、20.1%、15.2%。上半年，TMT仍為西安甲級寫字樓市場主要新租需求來源。其中人工智能、芯片、云計算等細(xì)分行業(yè)需求進(jìn)一步釋放，推動行業(yè)需求持續(xù)增長。在二季度發(fā)布的《陜西省“十四五”數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》中將西安作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心動力源，再次強調(diào)西安發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)的核心地位，疊加《西安市“十四五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中強調(diào)著力培育人工智能、增材制造、大數(shù)據(jù)等新興產(chǎn)業(yè)，相關(guān)細(xì)分領(lǐng)域的需求也將在未來持續(xù)成為需求持續(xù)增長的動能。同時，隨著租戶對物業(yè)組合靈活性的重視程度的提升，推動共享辦公在租戶資產(chǎn)組合中的重要性持續(xù)提升 ，行業(yè)震蕩釋放的大量優(yōu)質(zhì)面積為第三方辦公運營商提供擴(kuò)張的機會窗口，上半年第三方辦公運營商新租需求再次成為市場需求主要來源。此外，上半年來自律所及人力資源等專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)的跨區(qū)域升級需求較為突出，向經(jīng)濟(jì)活動更為活躍的核心片區(qū)聚集趨勢明顯。

宏觀利好驅(qū)動辦公新勢能。上半年，來自煤炭、石油等能源類企業(yè)的升級需求表現(xiàn)搶眼。受后疫情時代、碳中和元年、全球能源短缺等多重因素影響，能源類商品價格持續(xù)維持高位，得益于此，2021年，能源行業(yè)整體營業(yè)收入和凈利潤增速分別達(dá)到31%和111%。2022年一季度營業(yè)收入和凈利潤增速分別為35%和55%。整體盈利水平的明顯改善，推動能源行業(yè)在今年上半年持續(xù)升級辦公環(huán)境，來自能源行業(yè)的升級需求較去年同期增加了31.8%。西安作為西北龍頭城市匯聚了多家石油，煤炭等能源類企業(yè)總部，在宏觀利好因素的影響下，未來來自能源類企業(yè)的升級需求或?qū)⒊蔀槲靼矁?yōu)質(zhì)辦公樓的需求新勢能。

升級趨勢推動優(yōu)質(zhì)樓宇韌性提升。自2021年上半年在線教育及房地產(chǎn)行業(yè)波動釋放大量優(yōu)質(zhì)租賃面積后，仍能實現(xiàn)租金增長的樓宇抓住租戶對核心商務(wù)區(qū)的升級需求，優(yōu)化自身租戶組合，持續(xù)減少小面積租戶，將600平方米以上租戶占比由2021年一季度的53%拉升至近60%，同時著重引入保險、律所、增長強勁的人工智能、芯片、云計算等需求面積較大、抗風(fēng)險能力較強，租期穩(wěn)定的韌性行業(yè)需求。通過持續(xù)的改善租戶結(jié)構(gòu)提升自身抗風(fēng)險能力。

展望未來，隨著財政和金融政策超預(yù)期的寬松，金融、基建及其上游行業(yè)都將重啟發(fā)展，加之疫情的常態(tài)化防范將降低疫情對市場的擾動因素，目前在疫情影響下被壓抑的升級擴(kuò)租需求將迎來反彈，疊加2022年下半年西安將迎來核心片區(qū)30.3萬平方米的新增供應(yīng)，如金融，專業(yè)服務(wù)及建筑業(yè)的升級擴(kuò)組需求或?qū)⒌玫竭M(jìn)一步釋放。

CBRE西安及鄭州顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人孫奇表示：“下半年西安或?qū)⑷胧袃蓷澕准墝懽謽�，為西安招商引資再添重要載體，進(jìn)而吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶西安。同時，基于西安快速有效的疫情控制經(jīng)驗，市場對于城市未來疫情防控情況持較樂觀預(yù)期，疫情影響將逐步消退，市場活躍度有望逐步回升，上半年壓抑的升級及擴(kuò)租需求有望進(jìn)一步釋放。此外，隨著西安作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)的核心城市地位的提出，經(jīng)濟(jì)人口資源的進(jìn)一步聚集將激發(fā)科技新興產(chǎn)業(yè)鏈的完善，衍生更多TMT細(xì)分行業(yè)對寫字樓的租賃需求。”

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：新常態(tài)激發(fā)零售新消費

2022年上半年，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場未錄得新增供應(yīng)。同時，銀泰百貨鐘樓店于二季度閉店，整體市場體量有所下降。受年初疫情影響，實體店的暫停營業(yè)和地區(qū)旅游業(yè)停滯等因素讓城市消費活力有所下降。部分高空置率項目雪上加霜，空置率持續(xù)走高。同時，在品牌策略及業(yè)主調(diào)改等因素影響下，上半年持續(xù)錄得如超市、影院、KTV等生活和體驗類業(yè)態(tài)的大面積租戶退租案例，致使市場空置率環(huán)比上漲0.7個百分點至8.8%；全市購物中心首層平均租金環(huán)比下跌0.8%，至每月每平方米267.3元。

消費賽道迭代激發(fā)新需求。此輪疫情后，消費者訴求再次演變，眾多消費新趨勢已站上“風(fēng)口”，品牌方迎來迭代新周期。前兩年在西安零售市場極速擴(kuò)張的茶飲賽道，在上半年開始有所放緩。疲軟的消費環(huán)境、日益增加的成本壓力使得如奈雪、喜茶等頭部茶飲品牌暫緩擴(kuò)張，收縮店鋪。上半年，喜茶已率先開始縮鋪，位于鐘樓的西北首家喜茶LAB暫停營業(yè)，同時永寧里門店也于二季度閉店。而與此形成鮮明對比的是咖啡品牌的集中入駐。上半年網(wǎng)紅咖啡品牌%Arabica、M Stand及MANNER均開始布局西安，錨定城市或區(qū)域首店 。在資本推動下，此類品牌將接力茶飲，加速擴(kuò)張市場，成為西安零售需求的又一增長極。此外，疫情的反復(fù)及全運會的余熱推動“全民健身”、“健康生活”等理念根植在年輕消費者的消費習(xí)慣中，推動“體育+”的新消費潮流。如籃球、滑板、滑雪、棒球等更加注重社交與健康的生活方式正在成為主流，同時相關(guān)的體育體驗類業(yè)態(tài)持續(xù)進(jìn)駐購物中心，成為體驗業(yè)態(tài)中快速崛起的新興需求。

新零售空間釋放消費新活力。消費者的生活模式在疫情常態(tài)化時代迎來轉(zhuǎn)變，購物中心作為生活方式主要載體的第三空間，同樣更趨多元化。如上半年入市的未央168街區(qū)打造的夜生活場；曼蒂廣場打造的長安十二時辰主題街區(qū)及下半年將入市的體育主題零售項目體育之窗、生態(tài)主題購物中心南飛鴻樂薈中心、公園商業(yè)集樂里等項目，均打破傳統(tǒng)商業(yè)空間，通過打造“文旅➕”，“生態(tài)➕”，“公園➕”，“社交➕”等復(fù)合型零售空間，迎合時下流行的“微度假”、“夜生活”、“體育社交”等新興生活方式。以場景營造使商業(yè)形態(tài)進(jìn)一步從物理層面融入周邊場景，為線下商業(yè)注入新活力的同時更有效地為消費者生成自然、社交、生活之地，充分釋放消費者的購物熱情和消費欲望。

2022年下半年西安零售市場或?qū)⒂瓉砉��?yīng)小高峰，預(yù)計近38.7萬平方米的零售項目將集中入市。其中不乏如DCC原力場、正唐廣場等改造項目。未來，開發(fā)商將繼續(xù)通過拿地自建、輕資產(chǎn)、存量改造等多種方式加碼西安，進(jìn)一步推動供應(yīng)端的多元化呈現(xiàn)，逐漸成為長期趨勢。

CBRE西安及鄭州顧問及交易服務(wù)部 | 商業(yè)負(fù)責(zé)人何易峰表示：“近期，西安出臺多項措施支持夜間經(jīng)濟(jì)、戶外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通過適當(dāng)延長夜間營業(yè)時間、創(chuàng)新夜間消費業(yè)態(tài)和模式、依托特色商業(yè)街區(qū)舉辦文創(chuàng)市集等活動為商業(yè)市場發(fā)展注入新的活力。同時在各項措施的刺激下，西安零售市場將持續(xù)回暖，層出不窮的新零售模式也將孕育新的商業(yè)生態(tài)、商業(yè)結(jié)構(gòu)�！�

投資市場：城市利好激發(fā)投資活力

2022年上半年西安市場未錄得大宗物業(yè)成交。上半年，在物業(yè)收購類型層面，寫字樓類項目仍是西安投資交易的重點，客戶關(guān)注度最高且可選擇空間大，目前全市超過77%待售項目為寫字樓項目。然而，受疫情和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控雙重因素的影響，開發(fā)商對于現(xiàn)金流的追求令大宗交易的供應(yīng)端將持續(xù)增加，除寫字樓外，產(chǎn)業(yè)物業(yè)及零售物業(yè)的可出售項目也有所增加，為大宗物業(yè)交易市場活躍度提升打下基礎(chǔ)。此外，全國來看，隨著資本持續(xù)聚焦新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)，西安產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)體量的增加及成熟度的提升或?qū)⒂瓉砀�多投資關(guān)注。

CBRE西安投資及資本市場部負(fù)責(zé)人郝亞文表示：“目前，具有融資成本優(yōu)勢的大型國內(nèi)險資仍是市場上最活躍的買家之一，同時，在整體市場環(huán)境持續(xù)走低的情況下，部分外資開發(fā)商也開始入場尋求抄底機會。隨著西安城市空間擴(kuò)容，綜合承載能力和輻射帶動能力也在持續(xù)增強，將有更多的機構(gòu)和資本會從關(guān)注轉(zhuǎn)為實際投資。”