2023年4月18日，西安—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2023年第一季度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》，解析西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。

近年來，西安政府圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新、資本市場(chǎng)壯大先后出臺(tái)了一攬子支持政策和措施，吸引眾多資本關(guān)注西安、投資西安、落地西安。同時(shí)設(shè)立重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈基金集群，推動(dòng)資本注能產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資本與產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)生態(tài)。在此影響下，西安上市公司數(shù)量迎來井噴式增長(zhǎng)，去年全年有10家企業(yè)登陸A股，創(chuàng)下歷年新高。一季度，西安政府再次發(fā)布鏈接資本與產(chǎn)業(yè)的“黃金10條”，激發(fā)資本市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)能，助推經(jīng)濟(jì)煥發(fā)新活力。

2023年第一季度，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)需求升溫，行業(yè)煥活為市場(chǎng)注入動(dòng)能；文旅復(fù)蘇推動(dòng)西安優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)加速回暖，多元消費(fèi)場(chǎng)景或?qū)�帶來新的發(fā)展機(jī)遇；投資市場(chǎng)標(biāo)的愈加多元，資本持續(xù)聚焦新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)。

——CBRE世邦魏理仕西安研究部負(fù)責(zé)人 趙凱悅

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：需求回暖明顯，行業(yè)煥新注新能

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2023年第一季度，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)入市，受個(gè)別乙級(jí)樓宇傾向整租及部分業(yè)主資金問題仍未緩解影響，年內(nèi)新增供應(yīng)將集中在下半年入市。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)總量仍保持在692.3萬平方米。其中甲級(jí)辦公樓體量為174萬平方米。寫字樓市場(chǎng)租賃情緒有所改善，市場(chǎng)需求明顯回暖。季內(nèi)，西安寫字樓市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比上升67%，至5.4萬平方米，較去年同期亦上升3%。市場(chǎng)空置率重回下行通道，下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，至31.4%。租金方面，小業(yè)主的持續(xù)降租導(dǎo)致整體市場(chǎng)可比租金環(huán)比下降1.3%，甲級(jí)寫字樓租金雖仍處下行通道，但隨著帶看量，問詢量及成交的增加，更多業(yè)主態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，故甲級(jí)寫字樓降幅收窄，環(huán)比微降0.3%。

市場(chǎng)逐步回暖，行業(yè)煥活為寫字樓市場(chǎng)注入動(dòng)能。本季度市場(chǎng)新增需求主要來自科技互聯(lián)網(wǎng)（23.2%）、房地產(chǎn)建筑（19.6%）與醫(yī)藥及生命科學(xué)（15.0%）。科技互聯(lián)網(wǎng)中以在線教育類平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)的新設(shè)立需求為主。教育行業(yè)在繼十八大報(bào)告中“鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)力量舉辦教育”及去年年底多條政策的相繼出臺(tái)迎來利好。季內(nèi)，西安寫字樓市場(chǎng)錄得來自非盈利性質(zhì)及在線職業(yè)、素質(zhì)教育等線上教育機(jī)構(gòu)近12,500平方米的新租需求。來自建筑工程類企業(yè)的辦公需求仍主導(dǎo)房地產(chǎn)建筑行業(yè)新增需求。其中，高新二期吸納了超過60%的新設(shè)立及升級(jí)需求。2023年作為“四個(gè)高新”跨越年實(shí)施“四個(gè)高新”重點(diǎn)項(xiàng)目598個(gè)，總投資10,930億元。建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大使高新二期持續(xù)承接建筑工程類企業(yè)的升級(jí)搬遷需求。同時(shí)，作為“雙中心”主要承載區(qū)，隨著未來“未來之瞳”及“絲路科學(xué)城”等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的提速，此類租戶的升級(jí)擴(kuò)租趨勢(shì)將有所延續(xù)。季內(nèi)醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)在本地藥企的換租、升級(jí)需求拉動(dòng)下放量明顯，占比有所攀升。

除此之外，第三方辦公運(yùn)營(yíng)商在本季度出現(xiàn)較大幅度收縮。2017及2018兩年寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)高峰期間，三方辦公運(yùn)營(yíng)商需求爆發(fā)，不計(jì)成本快速擴(kuò)張導(dǎo)致其過高的運(yùn)營(yíng)成本，加之去年的行業(yè)震蕩在二級(jí)市場(chǎng)引起的退租潮使靈活辦公服務(wù)商運(yùn)營(yíng)承壓。在成本過高及租賃承壓的雙重影響下三方辦公運(yùn)營(yíng)商開始整合租賃面積，季內(nèi)錄得兩個(gè)運(yùn)營(yíng)商近14,000平方米面積的退租。

展望2023年，西安將迎來52.3萬平方米的新增供應(yīng)，超過90%為甲級(jí)樓宇，且近70%均來自核心片區(qū)。但在租賃策略及建設(shè)進(jìn)程等因素影響下，整體的新增供應(yīng)中仍有約50%的面積可能出現(xiàn)延遲交付。同時(shí)隨著需求的逐步回暖，帶看量及問詢量的增加也預(yù)示了西安寫字樓租賃市場(chǎng)將重回活躍。

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CBRE西安顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人孫奇表示：“ 西安寫字樓市場(chǎng)去化持續(xù)回暖，年內(nèi)將迎來的優(yōu)質(zhì)樓宇集中供應(yīng)或進(jìn)一步激發(fā)租賃市場(chǎng)活力。同時(shí)，打造國(guó)家中心城市、“雙中心”獲批等多重發(fā)展機(jī)遇有望繼續(xù)激發(fā)市場(chǎng)新動(dòng)能�！�

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：多元消費(fèi)場(chǎng)景推動(dòng)零售市場(chǎng)加速回暖

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