2024年1月26日，西安——2023年初，西安獲批建設(shè)綜合性國家科學(xué)中心和科技創(chuàng)新中心，成為全國第四個“雙中心”城市，在秦創(chuàng)原“一總兩帶”的牽引作用下以科技賦能產(chǎn)業(yè)發(fā)展。下半年，繼“中國－中亞峰會”后的又一重磅國際性會議，“歐亞經(jīng)濟論壇”于西安召開，彰顯西安作為“一帶一路”樞紐城市、向西開放門戶的影響力，再次盤活城市發(fā)展動能�；仡�2023年，甲級辦公樓市場：需求端穩(wěn)健發(fā)力、凈吸納量同比提升，同時業(yè)主入市策略的優(yōu)化致使新增供應(yīng)低于預(yù)期，空置壓力短期趨緩。零售物業(yè)市場：消費需求呈結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，包含餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的服務(wù)零售復(fù)蘇明顯，但商品零售需求仍舊疲軟，故商場降低租金以緩解空置壓力。物流地產(chǎn)市場：四大主力租戶（傳統(tǒng)零售、電商、制造業(yè)、第三方物流）需求齊頭并進，“零售商貿(mào)+制造業(yè)”雙引擎需求格局已然成型。

仲量聯(lián)行西安分公司 總 經(jīng) 理佟恩表示：“當(dāng)前的經(jīng)濟周期下，產(chǎn)業(yè)鏈提質(zhì)升級、科技創(chuàng)新及擴大內(nèi)需刻不容緩。過去一年，西安著眼高質(zhì)量發(fā)展，穩(wěn)步推進2023年全市八個方面重點工作，聚焦支柱產(chǎn)業(yè)的倍增突破以加快新興產(chǎn)業(yè)壯大成勢。西安憑借其人才聚集、科研院所、自然資源等綜合比較優(yōu)勢，逐步承擔(dān)以新能源汽車、集成電路、航天航空等高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)‘強鏈補鏈’的職能，帶動實體經(jīng)濟競爭力不斷增強。隨著營商環(huán)境的逐步提升與經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基本盤的逐步強化，西安商業(yè)地產(chǎn)市場有望維持穩(wěn)健的發(fā)展勢能�！�

甲級辦公樓市場

甲級辦公樓供應(yīng)窗口，空置壓力漸緩，租金持續(xù)承壓

自2023年社會復(fù)常，市場流動性恢復(fù)勢頭顯著，助力西安甲級辦公樓需求端穩(wěn)步發(fā)力，全年凈吸納量實現(xiàn)約13.6萬平方米，同比大幅增長42.5%。供給方面，由于部分業(yè)主優(yōu)化入市策略與業(yè)態(tài)組合，全年新增供應(yīng)低于年初預(yù)期，僅錄得南飛鴻·樂薈中心IGCA（座）入市。年末空置壓力短期放緩，空置率同比減少4.7個百分點，年末收至27.1%。

另一方面，由于外部環(huán)境的不確定性增加、企業(yè)業(yè)務(wù)增長預(yù)期整體偏弱，需求端降本增效情緒加劇。疊加未來供應(yīng)潮的臨近，市場租金持續(xù)承壓，年末錄得平均賬面租金收至92.5元/月/平方米，同比跌幅擴大約1.0個百分點至2.7%。從面積段看，市場疲態(tài)也致使較大面積的租賃決策趨于審慎，全年400平方米以上的中、大面積租賃需求占比同比縮減約6.9個百分點。

需求結(jié)構(gòu)方面，地產(chǎn)建筑（23.3%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（20.0%）及專業(yè)服務(wù)（15.5%）仍主導(dǎo)增量需求，但細分結(jié)構(gòu)則有所優(yōu)化迭代。

“北跨”行動如火如荼，帶動建筑工程與基建需求顯著擴張

2023年初，西安制定實施“北跨”發(fā)展行動方案，旨在引導(dǎo)經(jīng)濟要素、人口有序向城北集聚。全年共鋪排287個市級北跨重點建設(shè)項目，總投資8,205.28億元，以達到補齊城市功能和公共服務(wù)短板、擴大產(chǎn)業(yè)載體規(guī)模、引入龍頭企業(yè)等目的。載體基建施工需求顯著增長，拉動建筑工程與基建類企業(yè)及設(shè)計院、分包商等關(guān)聯(lián)企業(yè)順勢擴張。2023年，建筑工程與基建板塊增量需求面積同比增長27.0%，其中城北同比增長超70%，“北跨”效應(yīng)立竿見影。從時間維度看，下半年的增量面積是上半年的近兩倍，符合年初信號釋放到租賃談判的周期規(guī)律。從資本來源分析，國有企業(yè)仍為主要玩家，約四成的增量需求來自國央企或政府平臺公司。

電子商務(wù)、在線教育等互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺類企業(yè)嶄露頭角

2023年，物流與商品流動性的恢復(fù)持續(xù)促進電商蓬勃復(fù)蘇，全年西安網(wǎng)絡(luò)交易額實現(xiàn)7,475.96億元，同比增長20.58%。另一方面，在線教育自去年起迎來“營改非”的調(diào)整期，其布局與業(yè)務(wù)組合動態(tài)優(yōu)化，縮減線下教學(xué)場所的同時增加線上教學(xué)比重，并積極拓寬至職業(yè)、素質(zhì)及出國教育等新興賽道。此舉不僅優(yōu)化了成本與收入結(jié)構(gòu)，還能利用西安高校資源及較低的辦公成本優(yōu)勢。2023年，以電商、在線教育為首的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺占科技互聯(lián)網(wǎng)總增量需求的近四成，多以前臺業(yè)務(wù)部門為主�？傮w而言，在線教育選址偏好仍聚焦性價比，其后臺IT技術(shù)開發(fā)等人員密集型職能的新租需求尤其偏好產(chǎn)業(yè)辦公等較低成本的物業(yè)。

未來展望：供應(yīng)潮近在咫尺，市場競爭激化或促使租金下探

未來，西安甲級辦公樓市場仍將迎來新一輪集中供應(yīng)。2024年，南飛鴻·樂薈中心IGC（B座）、國瑞·西安國際金融中心等多個甲級項目預(yù)計入市。隨著市場競爭的加劇，租金預(yù)計仍將維持下行通道。特價房源常態(tài)化、租賃條款靈活化等應(yīng)對方式將推動市場租金持續(xù)下行，至2024年末，甲級平均賬面租金跌幅預(yù)計將同比小幅擴大。

仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負責(zé)人何娜表示：“當(dāng)前，西安商辦市場仍面臨供需周期性錯位的短期摩擦。企業(yè)端，穩(wěn)租戶、省成本、儲備增量需求，但須警惕對以價換量的過度依賴。配套服務(wù)在預(yù)算限制下，須瞄準(zhǔn)企業(yè)的急優(yōu)需求。城市面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與企業(yè)招引必然催生新興需求，導(dǎo)流的主航道須抓穩(wěn)。以積極心態(tài)、前瞻視野應(yīng)對市場的未來挑戰(zhàn)與結(jié)構(gòu)性機遇，先行者方能引領(lǐng)市場，穿越周期。”

零售地產(chǎn)市場

消費整體復(fù)蘇，速度不及預(yù)期

2023年西安消費客流大幅回升，零售商業(yè)地產(chǎn)唱響恢復(fù)號角。旅游、餐飲、娛樂等線下消費需求在短期迎來高速反彈，帶動消費回暖，1-11月西安限額以上消費品零售額同比上漲4.4%，報2,352.45億元。消費回升提振市場信心，激發(fā)相關(guān)領(lǐng)域租賃需求，助力空置率在第二季度由漲轉(zhuǎn)跌，結(jié)束7個季度的連續(xù)攀升。雖餐飲和娛樂等消費復(fù)蘇明顯，但零售業(yè)態(tài)需求整體疲軟，新開項目表現(xiàn)不及預(yù)期，年末空置率仍呈微漲趨勢，但一高空置項目由于商改辦移出樣本，在數(shù)據(jù)面致使空置率下跌，致年末西安優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)平均空置率降至11.2%，同比下降0.7個百分點。租賃進入買方市場，運營商降低租金吸引商戶入駐以降低高位空置率，西安優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金同比下降1.5%，報355.9元/平方米/月。

供應(yīng)復(fù)暖，優(yōu)質(zhì)零售存量突破700萬平方米

2023年西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)達2019年后的最高水平，全年共7個項目入市，總面積約58.4萬平方米，較去年上升32萬平方米。其中，僅原力場一個調(diào)改類購物中心落于核心商圈，其余均位于城北、高新、曲江、浐灞等非核心區(qū)域。南飛鴻樂薈中心、世紀(jì)金花New Block、大茂城、浐灞印象城等項目開業(yè)狀況良好，為區(qū)域增添零售活力。截止目前，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量升至718.1萬平方米。

結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，服務(wù)消費恢復(fù)速度超商品零售

• 流動放開激發(fā)服務(wù)零售需求。年初流動限制取消后，服務(wù)零售迎來快速增長。2023年國家首次增加發(fā)布服務(wù)零售額數(shù)據(jù)顯示，1-11月中國服務(wù)零售額同比增長19.5%。其中餐飲表現(xiàn)突出，西安1-11月餐飲收入同比增加36.6%。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計的西安35個購物中心數(shù)據(jù)顯示，2023年餐飲的新租占比位列榜首，達27.5%。此外，娛樂、服務(wù)等業(yè)態(tài)也迎來喜人反彈，按摩、電玩等服務(wù)消費業(yè)態(tài)積極擴張，同時更多的體驗體育業(yè)態(tài)，如室內(nèi)滑雪場、籃球場等進駐購物中心。
• 消費降級催生全新消費觸點。經(jīng)濟面臨挑戰(zhàn)，民眾增加儲蓄減少支出，消費觀日趨謹慎，消費頻次減少，商品零售恢復(fù)不及預(yù)期，時尚業(yè)態(tài)尤甚，全年退租占比達32.8%。西安1-11月商品零售額同比增長僅2.9%，增速遠低于餐飲，報2,211.23億元，不考慮物價因素的情況下也僅略高于2021年同期。更具性價比的平價服飾、折扣店等受消費者青睞，迎來發(fā)展機遇，在購物中心里積極拓店。

超市退租，行業(yè)調(diào)改進入密集期

存量時代下，多家商場通過主力店調(diào)整、業(yè)態(tài)重構(gòu)、外立面煥新、內(nèi)部場景營造等方式大力調(diào)改，以適應(yīng)市場變化。其中在主力店調(diào)整方面，超市首當(dāng)其沖。隨線上配送和社區(qū)團購的普及，線下實體超市經(jīng)營承壓。一方面，七鮮等新零售超市持續(xù)收縮線下門店；另一方面，傳統(tǒng)商超因面積大、租金低，當(dāng)引流能力大不如前時，對零售商業(yè)的主力店價值已不可同日而語。西安今年見證了沃爾瑪、Ole、宜品等超市閉店，不少商場在租約到期后選擇將超市替換為零售、餐飲或娛樂業(yè)態(tài)。未來超市在購物中心的占比將繼續(xù)降低。

不僅是主力店，西安更不乏商場整體調(diào)改的案例。曲江星悅薈通過外立面改造和業(yè)態(tài)調(diào)整，成為全國首個由星悅薈升級為天街的項目；中大國際南門店對室外街巷和室內(nèi)進行大規(guī)模場景營造，瞄準(zhǔn)前衛(wèi)新潮的年輕客群；悅薈廣場和蘇寧易購廣場則選擇 “商改辦”對原有空置面積進行盤活。零售商業(yè)市場已過高速供應(yīng)階段，更新存量物業(yè)和打造非標(biāo)商業(yè)將成為未來零售商業(yè)的主旋律。

未來展望

商業(yè)信心仍待修復(fù)，地標(biāo)商業(yè)官宣引業(yè)界關(guān)注

雖客流恢復(fù)如常，但經(jīng)濟仍面臨挑戰(zhàn)，消費有收縮跡象，品牌開店觀望情緒濃厚，致招商進度放緩，部分未來項目延遲開業(yè)計劃。消費完全恢復(fù)尚需時日，空置率預(yù)期仍有上行壓力，運營商或?qū)⒗^續(xù)降低租金讓利租戶，維持相對穩(wěn)定的品牌業(yè)態(tài)競爭力。仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負責(zé)人、中國區(qū)零售地產(chǎn)及消費研究負責(zé)人朱建輝表示：“未來西安將迎來多個城市地標(biāo)，太古里、萬象城等標(biāo)桿性商業(yè)官宣，引發(fā)業(yè)界熱議，將補齊西安高端商業(yè)的短板。千年古都的西安最不缺的就是文旅消費資源，西安商業(yè)如何與城市歷史人文基底有機結(jié)合，并發(fā)展更多具有多元空間形態(tài)的商業(yè)載體，也將從供給側(cè)為城市界面注入新鮮活力。高端與非標(biāo)將是未來西安商業(yè)的關(guān)鍵詞。”

物流地產(chǎn)市場

2023年普洛斯咸陽文體物流園、安博國際港務(wù)區(qū)物流中心、平安長安物流園二期、菜鳥網(wǎng)絡(luò)灃東物流園二期四個項目交付使用，新增高標(biāo)倉面積共計29.6萬平方米。西安高標(biāo)倉市場需求較上年同期大幅反彈114.4%至45.2萬平方米，市場活躍度顯著提升。高標(biāo)倉四大主力租戶，即傳統(tǒng)零售、電商、制造業(yè)、第三方物流齊頭并進，“零售商貿(mào)+制造業(yè)”雙引擎需求格局已然成型。活躍的市場需求帶動全市整體空置率較2022年末下降5.1個百分點，收至13.3%。

年度關(guān)鍵詞一：“新能源、新智造”，新能源制造商躋身高標(biāo)倉年度第二大需求行業(yè)

2023年，制造業(yè)在西安倉中的新租占比已達到28%，不同于2022年由比亞迪零部件主導(dǎo)的倉儲需求。2023年圍繞“新能源、新智造”已形成新能源產(chǎn)業(yè)相關(guān)的儲能電池、動力電池、新材料加工制造，以及新能源汽車售后零部件存儲兩大需求類型。其中灃東子市場高標(biāo)倉項目對區(qū)域有限的高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房設(shè)施形成有效補充，持續(xù)引入新能源電池、新材料加工裝配、檢驗檢測等環(huán)節(jié)制造商。而空港子市場則由于毗鄰物流運輸輻射范圍廣闊的福銀、連霍國家級高速公路，吸引車企售后零部件區(qū)域分撥倉庫、乃至本土汽車廠商零部件全國分撥倉庫進駐。

年度關(guān)鍵詞二：“觸底企穩(wěn)”，空港子市場空置率降至個位數(shù)

空港作為西安存量最大的子市場，過去數(shù)年一直飽受高供應(yīng)困擾。而2023年，受社區(qū)團購贏家通吃市場后業(yè)務(wù)增長，以及不斷擴容的新能源汽車后市場所帶來的零部件倉儲需求，輔以空港項目業(yè)主“以價換量”的租金策略影響，全年該子市場去化面積達到29.4萬平方米的歷史高位，帶動子市場的空置率同比大幅下降20.1個百分點至8.9%。社區(qū)團購、快遞快運、汽車零配件三大業(yè)務(wù)集群于空港集聚度進一步提升。然而另一方面，空港子市場租金跌幅也居各子市場首位，2023年累計下跌10.8%，報17.8元/平方米/月，并帶動全市平均凈有效租金同比下降3.9%，收至22.5元/平方米/月。

2024年關(guān)鍵詞：“子市場洗牌”，傳統(tǒng)綜合電商規(guī)模化擴張時代一去不復(fù)返

2023年，傳統(tǒng)綜合電商平臺商品零售額增長“失速”，京東財報顯示，第三季度京東一般商品零售收入同比下降2.0%，3C及家用電器商品銷售收入同比無增長。而老對手淘寶天貓集團2023年GMV也錄得個位數(shù)負增長。商品零售增長放緩一定程度限制傳統(tǒng)電商平臺和其商戶的用倉需求。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負責(zé)人尤鵬偉表示：“2024年深度綁定京東倉儲需求的國際港務(wù)區(qū)子市場，以及即將迎來阿里菜鳥大體量新項目的高新子市場，在傳統(tǒng)綜合電商倉儲需求趨緩的預(yù)期下，難以依靠單一電商企業(yè)大規(guī)模去化，2024年西安物流子市場租戶結(jié)構(gòu)或?qū)⑦M一步洗牌�！�