2024年7月18日，西安—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2024年上半年西安房地產(chǎn)市場回顧及展望》，解析西安房地產(chǎn)市場最新發(fā)展狀況與趨勢。

隨著西安“營商環(huán)境突破年”行動的持續(xù)深化，“西”引力帶來更多中外資企業(yè)的“加碼”，其中，外資投資更是顯著提升。一季度，西安全市實際使用外資2.51億美元，占全省比重85.1%，完成全年任務的25.6%，超出省考一季度目標進度5.6個百分點；新設外商投資企業(yè)64家，同比增長39.1%。中外資企業(yè)項目的持續(xù)落地將為西安商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展帶來新機遇，激發(fā)新動能。

上半年，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求持續(xù)復蘇，需求引擎動能煥新；優(yōu)質(zhì)零售市場表現(xiàn)更趨積極，創(chuàng)新消費場景頻現(xiàn)，激活消費潛能。投資市場持續(xù)活躍，交易標的愈加多元。

—— CBRE世邦魏理仕西安研究部負責人 趙凱悅

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：需求引擎動能煥新，中資企業(yè)助力需求復蘇

2024年上半年，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來2個乙級項目交付，合計新增辦公面積5.7萬平方米。其中包括一個位于高新二期的自持項目邁瑞國際及位于南二環(huán)及小寨片區(qū)的自持項目英發(fā)金融中心。在新入市項目租賃情況較好及需求持續(xù)復蘇的影響下，上半年西安寫字樓市場凈吸納量半年環(huán)比上升17.6%，至13.4萬平方米，較去年同期亦上升1.5%。市場空置率仍處下行通道，半年環(huán)比下降1.3個百分點，至28.1%。租金方面，雖整體市場需求仍在回暖，但大面積退租頻現(xiàn)致使整體市場情緒更為保守，上半年整體市場租金降幅半年環(huán)比上升0.2個百分點，環(huán)比下降2.0%。

需求引擎動能煥新，二級市場格局轉(zhuǎn)變。需求層面，來自金融類企業(yè)的需求占比為30.5%，領跑甲級寫字樓需求來源。隨著西安金融服務科技創(chuàng)新的體制機制建設進程的加速，愈加多元的金融需求及愈發(fā)活躍的經(jīng)濟活動推動金融機構(gòu)的持續(xù)擴容，繼而衍生更多如銀行、證券、基金等傳統(tǒng)及新興金融企業(yè)的辦公需求。上半年，銀行類金融企業(yè)的續(xù)租擴租及升級需求強勁，占比超過20%，推動金融行業(yè)新增需求重回主導地位。此外，如證券、基金等傳統(tǒng)金融類企業(yè)的升級擴租需求也有所回升。其次，來自第三方辦公運營商的新增需求位居第二，占比17.3%。上半年，提供“拎包入駐”服務的第三方辦公服務運營的新增需求持續(xù)走高。其中，以本土聯(lián)合辦公品牌的擴張最為矚目，占比9.4%。同時，隨著租戶對裝修等前置成本及租賃靈活性關注的升溫，一級租賃市場的樓宇業(yè)主紛紛試水，通過精裝部分空置面積打造自營靈活辦公空間或提供定制裝修服務等方式入局二級市場，逐漸形成業(yè)主自營空間、聯(lián)合辦公頭部運營商及本地運營商比肩并起的新格局。最后，來自房地產(chǎn)建筑業(yè)的新增需求占比15.2%，居第三。建筑工程類企業(yè)的辦公需求仍主導房地產(chǎn)建筑業(yè)的新租需求，占比12.1%。且以非本地中資的升級需求為主。

中資企業(yè)擴容提質(zhì)驅(qū)動市場需求復蘇。上半年，非本地中資企業(yè)新增租賃需求占比半年環(huán)比上升11.1個百分點，至65.1%。其中，來自中資企業(yè)的升級需求占比52.2%。隨著企業(yè)的發(fā)展，部分較早進入西安的中資企業(yè)因辦公地點選址過時或自有總部翻新而衍生出對辦公環(huán)境升級的需求，繼而推動中資企業(yè)在甲級樓宇中升級需求的釋放。同時，隨著優(yōu)質(zhì)中資企業(yè)數(shù)量和規(guī)模的擴大，新設立及擴租需求占比持續(xù)增加，上半年占比近43%。

展望2024年下半年，市場仍將迎來41.9萬平方米的新增供應，超過90%為甲級樓宇，其中超87%均來自核心片區(qū)，且預計僅有6.2%的面積可能出現(xiàn)延遲交付。新增供應的集中釋放為升級需求提供充足落位空間的同時也將加劇市場競爭，市場租金或?qū)⒊惺芨�大下行壓力�?/span>

CBRE西安分公司董事總經(jīng)理王礦偉表示：“ 西安教育、科技、人才等資源富集，創(chuàng)新綜合實力雄厚、工業(yè)體系完整，具有發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的必備條件。通過科技賦能產(chǎn)業(yè)，形成新優(yōu)勢、創(chuàng)造新動能，加速新興產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展，為優(yōu)質(zhì)辦公樓市場帶來更多需求增量新動力�！�

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：“假日經(jīng)濟”激發(fā)消費市場新活力，創(chuàng)新消費場景激活消費潛能

2024年上半年，西安零售物業(yè)市場錄得一個項目——位于高新片區(qū)的宜家薈聚購物中心新開入市，帶來13.7萬平方米的新增供應，推動整體市場體量上升至691.3萬平方米。在新開項目以接近滿租入市的強勁吸納帶動下，上半年西安零售市場凈吸納量錄得14.0萬平方米，較去年下半年增加近1倍。整體市場空置率半年環(huán)比下降0.3個百分點，至10.2%。租金方面，雖市場吸納有所復蘇，但在核心商圈部分項目及社區(qū)零售項目租戶持續(xù)流失的影響下，整體市場租金仍處下行通道，半年環(huán)比下降1.5%，至每月每平方米250.0元。

“假日經(jīng)濟”激發(fā)消費市場新活力。“五一”假日，西安共接待游客1,402.1萬人次，同比增長5.4%，按可比口徑較2019年同期增長23.7%；游客總花費114.7億元，同比增長6.7%，按可比口徑較2019年同期增長38.3%。同時，入境游加快復蘇，全市接待入境團隊游客同比增長500%，位列省會城市中入境游增速全國第二。在此帶動下，1—5月，西安全市限額以上企業(yè)(單位) 消費品零售額1,070.0億元，同比增長0.5%，較1—4月提升6.2個百分點。

需求方面，服飾類需求重回活躍，推動時尚類零售業(yè)態(tài)主導市場需求，占比37.8%。消費者愈發(fā)注重個性化需求，驅(qū)動運營商深挖細分圈層，提供更垂直細分品牌選擇。上半年，迎合消費者個性需求的潮牌及本地買手店、專業(yè)運動品牌等持續(xù)加碼西安市場，均開出西安首店或拓展二店。與此同時，快時尚品牌分化加劇，在部分品牌再次拓展市場的同時更多品牌仍持續(xù)關店。其次，餐飲類品牌作為業(yè)主回填空置面積的主力軍仍保持活躍，占比31.0%。細分賽道品牌更迭加速，如本地連鎖品牌中的地方菜系品牌積極擴張。茶飲點心類品牌表現(xiàn)依舊搶眼，其中新式茶飲品牌及甜品類品牌新意不斷，首店頻現(xiàn)。來自體驗類新增需求仍保持穩(wěn)定，上半年新租占比19.9%。“解壓經(jīng)濟”、“悅己經(jīng)濟”、“養(yǎng)生經(jīng)濟”崛起推動如脫口秀劇場、妝造室、養(yǎng)生館等體驗細分業(yè)態(tài)新增需求持續(xù)上升，成為體驗類業(yè)態(tài)需求增量的新動力。

此外，雖“去主力店”曾成為不少中小型體量商業(yè)的選擇，但隨著消費趨勢的不斷變化，更多具有融合跨界屬性和體驗性的業(yè)態(tài)品牌選擇進駐零售項目，成為商場的創(chuàng)新主力店。上半年，西安零售市場上，“體驗➕”、生活方式復合、主題場景營造等新型主力店層見疊出，為市場帶來更多創(chuàng)新消費場景的同時激活消費潛能。

發(fā)力垂直業(yè)態(tài)，激活消費市場新生力量。上半年，運營商紛紛加碼垂直業(yè)態(tài)，嘗試更多差異化策略。潮牌、寵物、二次元動漫等垂直業(yè)態(tài)頗受運營商青睞，上半年新增需求均有顯著提升。此外，除了引入細分品牌外，部分運營商在存量改造過程中更加聚焦垂直圈層，打造細分定位和業(yè)態(tài)組合的“專精”商場。如小寨銀泰百貨整體調(diào)改為以二次元業(yè)態(tài)主導的獨立商業(yè)體，垂直服務細分消費群體，引入眾多二次元業(yè)態(tài)西北首店，打造二次元聚集地。各運營商愈加頻繁的策略調(diào)整將為西安零售市場帶來更多活力，激發(fā)消費新動能。

2024下半年西安仍將迎來30.7萬平方米的新增供應，其中包括萬象城、體育之窗等大體量優(yōu)質(zhì)項目。隨著優(yōu)質(zhì)項目的持續(xù)進入，在品牌謹慎拓店的環(huán)境下，市場空置率及租金或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)波動。

CBRE華西區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責人，鄒麗娟表示：“隨著宜家薈聚購物中心開業(yè)，上半年西安零售市場吸納量創(chuàng)近兩年新高，市場表現(xiàn)更趨積極。伴隨零售需求垂直細分，創(chuàng)新消費場景頻現(xiàn)，將愈加激活消費動能。同時，存量物業(yè)改造換新進程提速，創(chuàng)新的零售空間、特色商業(yè)街區(qū)的優(yōu)化進階為品牌提供了更多優(yōu)質(zhì)空間載體，疊加消費市場的復蘇或?qū)⑽�引更多品牌的關注，進一步推動零售市場需求回暖�！�

物業(yè)投資市場：多元交易標的喚醒投資市場活力

2024年上半年西安大宗交易市場共錄得3筆大宗成交，已知交易額達13.6億元。成交交易標的為一宗酒店、一宗商業(yè)樓宇及一宗物流園項目，均為資產(chǎn)交易，市場交易標的資產(chǎn)類型更趨多元。目前來看，“買方與賣方的預期差”仍是推進大宗物業(yè)交易的難點之一，租賃和金融市場的不確定預期令投資者對資產(chǎn)價格的重新錨定尚存較大分歧。在物業(yè)收購類型層面，雖寫字樓類型項目仍是占比最大的待售項目類型，受益于消費場景和旅游出行的加速升溫，零售物業(yè)和酒店的關注度也持續(xù)走高，西安市場上此類型標的數(shù)量也持續(xù)增加。分投資者類型來看，目前西安市場仍以個人買家最為活躍，同時，政府下設平臺公司、城市更新基金等機構(gòu)的投資意愿持續(xù)上升。多元化的標的類型及投資意愿的增加或?qū)⒐餐�促進西安投資市場更趨活躍。

CBRE西安投資及資本市場部負責人，陶娜表示：“目前西安投資市場總體上處于租賃市場回升和資產(chǎn)價格磨底的雙期交錯階段，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心資產(chǎn)仍是各類投資主體重點關注的標的。隨著西安文旅熱度的持續(xù)攀升及消費市場的持續(xù)回暖，新經(jīng)濟地產(chǎn)類交易活躍度或?qū)⒂兴�提升。�?/span>

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世邦魏理仕（紐約證券交易所代號：CBRE）是財富500強和標準普爾500強企業(yè)，為全球性的商業(yè)地產(chǎn)服務和投資公司。公司擁有員工超過10.5萬名，在全球100多個國家和地區(qū)為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供服務，具體包括：交易及項目管理、投資管理、基金管理、評估與估值、戰(zhàn)略顧問、不動產(chǎn)租賃、設施管理、物業(yè)管理、不動產(chǎn)買賣、按揭融資和開發(fā)服務等。歡迎瀏覽公司網(wǎng)址 www.cbre.com。

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