仲量聯(lián)行《樓宇經(jīng)濟3.0:  2018中國樓宇經(jīng)濟發(fā)展年報》登陸西安

2019年7月9日，西安，JLL仲量聯(lián)行《樓宇經(jīng)濟3.0: 2018中國樓宇經(jīng)濟發(fā)展年報》西安發(fā)布會成功舉辦。本次發(fā)布會由仲量聯(lián)行與成都市樓宇經(jīng)濟促進會攜手承辦，并得到了西安市投資合作局、西安外商投資企業(yè)協(xié)會、中國國際商會西安商會等單位的特別支持。會上，中國樓宇經(jīng)濟領(lǐng)域?qū)＜�、學(xué)者、開發(fā)商、運營商、品牌商、服務(wù)商等約200人共聚一堂，就西安商業(yè)地產(chǎn)及樓宇經(jīng)濟發(fā)展進行了分享與交流。據(jù)悉，西安站也是該報告在成都首發(fā)后的全國第二站。

會上，成都市樓宇經(jīng)濟促進會張萍秘書長發(fā)表致辭，對標(biāo)成都及全國為樓宇經(jīng)濟在西安的發(fā)展做出展望。仲量聯(lián)行正式發(fā)布2019上半年西安房地產(chǎn)市場回顧，對辦公樓及零售物業(yè)做出市場研讀及趨勢展望。而會議的核心環(huán)節(jié)——《樓宇經(jīng)濟3.0– 2018中國樓宇經(jīng)濟發(fā)展年報》的發(fā)布也獲得全場矚目。該報告聚焦辦公樓、零售物業(yè)、倉儲物流等七大樓宇經(jīng)濟業(yè)態(tài)，首次提出“未來樓宇經(jīng)濟”FoBE (Future of Building Economy)概念，并以FoBE“導(dǎo)向—驅(qū)動力(Fit to Drive)”模型，推演樓宇經(jīng)濟3.0的四大發(fā)展趨勢，助力政府、投資者、租戶方與專業(yè)服務(wù)機構(gòu)等市場各方把握新時代下的機遇。

成都市樓宇經(jīng)濟促進會秘書長張萍致辭

仲量聯(lián)行代表與成都市樓宇經(jīng)濟促進會秘書長張萍合影

從左至右依次為：仲量聯(lián)行西安資深董事佟恩、成都市樓宇經(jīng)濟促進會秘書長張萍、仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生。

樓宇經(jīng)濟3.0西安發(fā)布啟幕儀式，從左至右依次為：仲量聯(lián)行西安資深董事佟恩、仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生、西安外商投資企業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長金紅真、西安市投資合作局處長董宏、成都市樓宇經(jīng)濟促進會秘書長張萍、仲量聯(lián)行西安戰(zhàn)略顧問部資深董事余恬、仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部資深董事朱建輝、中國國際商會西安商會副秘書長王晗。

仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示，“西安，作為‘一帶一路’戰(zhàn)略的核心城市與內(nèi)陸改革開放新高地，其綜合經(jīng)濟實力和發(fā)展活力明顯增強，隨著‘關(guān)中平原城市群’、‘大西安’、‘國家中心城市’等規(guī)劃逐步落地，西安將迎來重大發(fā)展機遇，樓宇經(jīng)濟既是西安經(jīng)濟發(fā)展的重要助力，也是必然路徑。

什么是樓宇經(jīng)濟3.0？

中國樓宇經(jīng)濟主要經(jīng)歷了三個時期。早期階段，樓宇僅僅被看為是承載經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的硬件載體，房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)態(tài)和功能性都相對單一。這一雛形階段我們稱之為樓宇經(jīng)濟1.0時代。千禧年前后，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)步入高速發(fā)展時期。樓宇的建筑設(shè)計、形態(tài)外觀、功能用途等方面都取得了長足進步。集合了辦公、零售、酒店、公寓等多業(yè)態(tài)的綜合體開發(fā)成為新的范本并得到大規(guī)模鋪開。

樓宇經(jīng)濟2.0時代由此到來，開發(fā)商將視野延伸至了產(chǎn)業(yè)、招商等經(jīng)濟活動層面，“樓宇+經(jīng)濟”的發(fā)展模式成為市場主流。2018年，隨著科技的發(fā)展革新，5G、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等前沿技術(shù)對經(jīng)濟和社會持續(xù)產(chǎn)生影響，中國正式邁入了樓宇經(jīng)濟3.0時代。在這一時期，上下游產(chǎn)業(yè)鏈得到了有效整合，運營、管理、服務(wù)所帶來的軟性附加值越來越受到重視，“空間+配套+運營”的全方位競爭成為了主流趨勢。

樓宇經(jīng)濟3.0時代的到來，標(biāo)志著樓宇經(jīng)濟將開啟全新戰(zhàn)場。

早在2017年，仲量聯(lián)行所提出的“未來辦公”概念中，就已經(jīng)明確了數(shù)字化驅(qū)動、人性化體驗等維度在未來辦公場所策略中的意義。在樓宇經(jīng)濟3.0時代，這一“未來”概念已經(jīng)從單一的辦公樓業(yè)態(tài)，上升至囊括辦公樓、零售物業(yè)、酒店、公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、工業(yè)廠房等七大業(yè)態(tài)的全維度范疇，樓宇經(jīng)濟內(nèi)涵得到了進一步延伸。對此，仲量聯(lián)行首次提出“未來樓宇經(jīng)濟”FoBE--Future of Building Economy概念，以未來為導(dǎo)向，探索各個業(yè)態(tài)特定的發(fā)展趨勢。

在明確了未來樓宇經(jīng)濟的全新內(nèi)涵后，仲量聯(lián)行基于“導(dǎo)向”與“驅(qū)動力”兩大維度，推演出了樓宇經(jīng)濟3.0時代的四大發(fā)展趨勢。

趨勢一：科技與數(shù)字

科技創(chuàng)新深刻影響著中國經(jīng)濟、社會與生活的方方面面，房地產(chǎn)亦非例外。仲量聯(lián)行在業(yè)內(nèi)率先提出房地產(chǎn)科技(PropTech)，將前沿科技解決方案應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、管理等垂直產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)科技將提升樓宇經(jīng)濟附加值，節(jié)省成本、提升效率。據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測，截至2020年全球可投資的商業(yè)地產(chǎn)估值將達到65萬億美元，房地產(chǎn)科技市場空間亦大有可期。未來，房地產(chǎn)科技將圍繞產(chǎn)業(yè)、企業(yè)以及人的真實需求而不斷發(fā)展，推動樓宇經(jīng)濟向數(shù)字化、智能化方向持續(xù)發(fā)展。

趨勢二：共享與靈活

資源的有效利用是社會運行效率提升的衡量標(biāo)準之一，而共享經(jīng)濟則是提升閑置資源利用效率的一把鑰匙。在國民經(jīng)濟的諸多領(lǐng)域，“共享”早已不是陌生的詞語，其在樓宇經(jīng)濟領(lǐng)域中也已生根發(fā)芽，其中共享辦公一馬當(dāng)先。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2018年中國辦公樓市場的新增需求中，具有共享性質(zhì)的靈活辦公空間占比約15%。同期，中國靈活空間的不動產(chǎn)組合占比高于全球，且這一比例未來仍將持續(xù)提升。該領(lǐng)域亦頻受風(fēng)險投資青睞。未來，以共享與靈活為驅(qū)動的靈活辦公、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合創(chuàng)新、共同配送等將為樓宇經(jīng)濟各業(yè)態(tài)帶來嶄新面貌。

趨勢三：綠色與健康

樓宇經(jīng)濟3.0趨勢是基于企業(yè)及企業(yè)中的人的需求導(dǎo)向而推演。樓宇環(huán)境作為與人的健康福祉息息相關(guān)的一環(huán)，亦在本報告中被重點提出�？v觀全球，多個國家已成立綠色建筑相關(guān)機構(gòu)對行業(yè)進行規(guī)范，推動綠色建筑發(fā)展，如美國LEED認證、英國BREEAM評估體系以及中國綠色建筑三星認證等。截至2018年末，中國（僅包括大陸地區(qū)）的LEED認證及預(yù)認證面積均排名世界第二，僅次于美國。2014-2018年，中國LEED認證面積的復(fù)合增長率高達26.0%。據(jù)仲量聯(lián)行研究發(fā)現(xiàn)，獲得綠色認證的建筑租金溢價可達20-30%，入駐率也更高。在環(huán)境意識普及、綠色健康理念倡導(dǎo)下，綠色建筑的社會、經(jīng)濟、環(huán)境效應(yīng)被愈加認可，未來將更多出現(xiàn)于綜合體、數(shù)據(jù)中心、倉儲物流等多種樓宇經(jīng)濟業(yè)態(tài)。

趨勢四：多元與融合

樓宇經(jīng)濟3.0同樣聚焦于企業(yè)中人的發(fā)展。源于人的背景、職能等多維度的異質(zhì)性，其訴求是多元化的。而融合則是將異質(zhì)性有機結(jié)合、消除沖突、實現(xiàn)價值最大化。以辦公場景為例，未來辦公應(yīng)將多元訴求有機融合，疊加多元優(yōu)勢，產(chǎn)生群體優(yōu)勢效應(yīng)，提升企業(yè)競爭力。通過“空間、配套、運營”三個維度的優(yōu)化組合，未來辦公能實現(xiàn)企業(yè)員工的人性化體驗。進而，未來辦公場景將不再局限于傳統(tǒng)的商務(wù)辦公樓，移動化、靈活性的辦公方式將誕生于生活、旅途、消費等多類場景。

樓宇經(jīng)濟3.0是一個最具科技價值的時代，從開發(fā)驅(qū)動轉(zhuǎn)向科技驅(qū)動，房地產(chǎn)科技正在重塑樓宇經(jīng)濟的發(fā)展邏輯。未來樓宇經(jīng)濟的發(fā)展將更加倡導(dǎo)綠色健康的理念，集中體現(xiàn)中國可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思維。共享經(jīng)濟的發(fā)展將最大化利用閑置資源，提升資源利用效率。市場主體多元化的比較優(yōu)勢也將更加融合，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。樓宇經(jīng)濟3.0勢必為經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展，注入更強驅(qū)動力。

仲量聯(lián)行2019年上半年西安房地產(chǎn)市場回顧

2019年7月9日，西安——2019年上半年，辦公樓開發(fā)持續(xù)火熱，新增供應(yīng)高企帶動辦公樓市場空置率攀升，甲級均值超40%。金融、服務(wù)、TMT仍為辦公需求的主要來源。辦公樓市場成熟度提升，高品質(zhì)項目入市加速產(chǎn)品更迭、新舊交替，城市更新成為核心商務(wù)區(qū)未來發(fā)展機遇所在。市場承壓加劇價格競爭，前瞻性開發(fā)商邁入“空間+配套+運營”的全面競爭階段。一二級租賃市場格局發(fā)展成型，聯(lián)合辦公企業(yè)擴張策略區(qū)域?qū)徤鳌?/span>

上半年西安辦公樓市場研讀

2019年上半年，西安辦公樓市場新增供應(yīng)34.5萬平方米，其中三個甲級辦公樓新長安廣場二期，萬科金域國際及天安人壽中心交付，共計23.4萬平方米。高新區(qū)仍為開發(fā)商重點關(guān)注區(qū)域，上半年甲級辦公樓新增供應(yīng)均來自該區(qū)域。然而集中供應(yīng)導(dǎo)致該區(qū)域市場空置率短期面臨較大壓力。截至上半年，甲級辦公樓市場平均空置率錄得40.6%，較2018年底上升4.7個百分點。

需求方面，第一季度雖為傳統(tǒng)淡季，但辦公樓需求整體保持穩(wěn)健；相較而言，第二季度凈吸納量卻出現(xiàn)較大幅度回落，經(jīng)濟增長放緩是辦公需求放緩的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，上半年西安辦公樓凈吸納量錄得21.8萬平方米，同比小幅下跌3.7%。其中甲級辦公樓市場占7.3萬平方米，同比下跌21.3%。行業(yè)方面，保險業(yè)自用需求及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求表現(xiàn)突出。受第三方辦公服務(wù)機構(gòu)前幾季度快速擴張影響，上半年二級租賃市場競爭壓力加劇，去化速度有所放緩，且反作用于一級租賃市場。上半年甲級辦公樓市場未錄得靈活辦公等第三方辦公服務(wù)企業(yè)的成交案例。

租金方面，集中供應(yīng)導(dǎo)致業(yè)主間競爭加劇，辦公樓租金承壓持續(xù)下行。雖部分自持物業(yè)業(yè)主為保持資產(chǎn)價值，收緊賬面租金優(yōu)惠，轉(zhuǎn)而以延長免租期等其他優(yōu)惠方式吸引租戶。但大部分項目尤其是散售業(yè)主紛紛降低租金，加速去化，填補空置面積。受此影響，甲級辦公樓凈平均租較2018年末比降低1.7%，報人民幣104.9元/平方米/月。

市場洞察1 — 辦公樓產(chǎn)品升級迭代，加速市場新舊更迭、優(yōu)勝劣汰

西安辦公樓市場高品質(zhì)供應(yīng)主要集中于近兩三年。經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入吸引眾多開發(fā)企業(yè)在西安需求商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇。辦公樓產(chǎn)品出現(xiàn)跨越式發(fā)展，樓宇品質(zhì)顯著提升，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)載體，但老舊樓宇因此面臨需求外流的市場挑戰(zhàn)。差異化的市場格局同樣對企業(yè)聚集產(chǎn)生影響。承租能力強、樓宇品質(zhì)要求較高的金融、服務(wù)及具有前臺運營性質(zhì)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)傾向選擇近期入市的高品質(zhì)辦公樓。

2019年上半年，超過80%的金融業(yè)租賃需求，尤其是銀行、保險等傳統(tǒng)金融行業(yè)，進駐國壽金融中心，萬科金域國際及匯城國際等高品質(zhì)甲級辦公樓。其中不乏從較早入市甲級辦公樓搬至優(yōu)質(zhì)項目的搬遷需求。而超過90%的消費服務(wù)業(yè)的租賃需求來自如高新國際商務(wù)中心，綠地都市之門及邁科國際等早期入市的項目。其中，如新航道等教育、留學(xué)機構(gòu)，因其具有一定的承租能力，且有較強升級需求的租戶，雖帶有經(jīng)營性質(zhì)，仍成為部分早期入市項目的關(guān)注熱點。

未來，伴隨辦公樓市場成熟度提升，區(qū)域市場的產(chǎn)業(yè)特征加速顯現(xiàn)：高新區(qū)錦業(yè)路板塊將吸引更多金融、科技等優(yōu)質(zhì)企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，具有商業(yè)或地段粘性的消費服務(wù)業(yè)、零售貿(mào)易類租戶仍將聚集傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。

市場洞察2 — 從價格競爭向“空間+配套+運營”升級的過渡時期

集中供應(yīng)導(dǎo)致空置率攀升，市場競爭加劇必然導(dǎo)致價格競爭主導(dǎo)市場格局。但在愈發(fā)嚴峻的市場環(huán)境下，運營能力較強的項目仍盡力避免陷入“以價換量”的價格競爭，進而開始聚焦辦公空間的價值挖掘，通過提升空間的功能性、靈活性及布局合理性等諸多維度，吸引租戶。因此，西安辦公樓市場開始呈現(xiàn)出“價格競爭”與“空間+配套+運營”并舉的市場變革。

例如，凱德廣場東塔在上半年推出靈活辦公空間，以滿足規(guī)模較小，需要靈活租賃方式等租戶的需求，搶占小租戶市場。企業(yè)總部大廈及永利國際金融中心則拿出整層面積打造健身及商務(wù)中心或咖啡廳等配套設(shè)施，增加對企業(yè)員工需求的關(guān)注。同時，除硬件方面的提升，部分項目更開始注重軟件方面的配套。如天安人壽中心在上半年引入西安首個樓宇產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，為入駐企業(yè)提供企業(yè)發(fā)展及政策方面的咨詢，以搭建政企信息共享平臺，突出服務(wù)對企業(yè)及員工的價值。

在高品質(zhì)辦公樓項目沖擊既有市場格局時，項目持有者通過運營與辦公空間及配套的結(jié)合，提升項目吸引力，將價格的惡性競爭升級為提升配套與運營能力的價值競爭，對市場未來發(fā)展具有探索性啟示。

市場洞察3 — 二級租賃市場成型凸顯市場成熟度提升，聯(lián)合辦公擴張策略趨于審慎

經(jīng)過2017-2018兩年聯(lián)合辦公品牌相繼進駐西安市場，聯(lián)合辦公在本地市場的發(fā)展進入快速擴張階段。2019年上半年，受經(jīng)濟形勢及辦公樓市場空置率上升影響，聯(lián)合辦公的擴張策略逐步從粗放型增量策略向穩(wěn)健型風(fēng)控策略轉(zhuǎn)變。甲級辦公樓的第三方辦公服務(wù)企業(yè)已逐步飽和，二級租賃市場的去化速度并未超出市場預(yù)期，上半年相關(guān)企業(yè)在西安的擴張步伐明顯放緩，僅錄得WeWork的擴張案例。

作為二級租賃市場的供應(yīng)端，聯(lián)合辦公受西安初創(chuàng)氛圍濃厚及各類創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策加持，MFG，俠客島，優(yōu)客工廠等早期進駐的聯(lián)合辦公均已實現(xiàn)八成左右的轉(zhuǎn)租率。而在去年進入西安市場的夢想加、寰圖等品牌則面臨相對更大的去化壓力，導(dǎo)致二級租賃市場同樣承壓，聯(lián)合辦公被迫采取“以價換量”的租賃策略。目前來看，由于西安甲級辦公樓一二級租賃市場的價差仍較大，且目標(biāo)客群不同，故二級市場對一級市場的影響尚未完全顯現(xiàn)。但隨著二級租賃市場的價格承壓下行，與一級市場價差將不斷縮小，未來或?qū)⒎至饕患壥袌鲂枨�，�?dǎo)致兩級市場在短期內(nèi)共同承壓。

因此，長期來看，西安辦公樓一二級租賃市場聯(lián)動發(fā)展的格局已經(jīng)成型，二級市場成為橋接一級市場與特定終端需求的有效手段，是辦公樓市場成熟度提升的重要特征。

未來展望

展望未來，宏觀層面西安經(jīng)濟增長基本面優(yōu)于全國平均水平，招商引資政策及人口紅利有利于需求端的提升，企業(yè)的辦公需求將持續(xù)向租賃及大宗交易市場釋放。但西安城市化進程及新區(qū)開發(fā)仍將為市場帶來持續(xù)的辦公樓供應(yīng)，因此預(yù)計供求不平衡的現(xiàn)象短期內(nèi)難有根本性轉(zhuǎn)變。從樓宇經(jīng)濟視角分析，高品質(zhì)辦公樓項目日漸規(guī)�；�，有效提升西安辦公樓市場成熟度，但同時加速老舊樓宇優(yōu)勝劣汰，市場步入跨時代的新舊更迭時期。由于優(yōu)質(zhì)自持項目供應(yīng)目前仍相對有限，升級及搬遷需求的持續(xù)釋放有望緩和此類項目的去化壓力。但老舊樓宇的租戶流失則難以避免，城市更新或?qū)⒊蔀槠渫粐�的重要路徑依賴�?/span>

關(guān)于仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行（紐交所交易代碼：JLL）是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理公司。我們始終致力于房地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)創(chuàng)新；不斷創(chuàng)造機遇，打造理想空間，實現(xiàn)價值回報以成就商業(yè)及個人愿景。從而，為我們的客戶、員工和社會創(chuàng)建一個更美好的明天。仲量聯(lián)行是《財富》500強企業(yè)，截至2018年12月31日，仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球80多個國家，員工總數(shù)超過90,000人, 2018財政年度收入達163億美元。JLL是仲量聯(lián)行的品牌名稱以及注冊商標(biāo)。更多信息請瀏覽www.jll.com