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標(biāo)題: 建行將發(fā)行房貸不良ABS 顯示陜西內(nèi)蒙曾炒房至斷供 [打印本頁(yè)]

作者: 斯塔福 時(shí)間: 2016-9-20 12:09
標(biāo)題: 建行將發(fā)行房貸不良ABS 顯示陜西內(nèi)蒙曾炒房至斷供
9月23日，建設(shè)銀行將發(fā)行國(guó)內(nèi)首單個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)支持證券，名為“建鑫二期”，其發(fā)行說(shuō)明書(shū)披露了截至2016年7月6日，被納入基礎(chǔ)資產(chǎn)池的該行按揭貸壞賬情況。

建設(shè)銀行是國(guó)內(nèi)按揭貸規(guī)模投放最大的銀行，其入池按揭貸款的不良情況，具有一定的代表性。但考慮到回收率及收益等，該樣本尚不完全反映中國(guó)按揭不良的全貌。

“建鑫二期”的基礎(chǔ)資產(chǎn)池納入了全國(guó)7980 筆個(gè)人按揭貸的壞賬，借款人分布在全國(guó) 20 個(gè)省份及直轄市，共82個(gè)城市，涉及42個(gè)職業(yè)，規(guī)模共29.93億元，次級(jí)、可疑類(lèi)占比分別為53.4%和46.6%。

從時(shí)間來(lái)看，從2014年下半年開(kāi)始，近兩年按揭貸不良暴露明顯。發(fā)行說(shuō)明書(shū)顯示，資產(chǎn)池貸款自發(fā)放起到首次成為不良的賬齡時(shí)間主要為一到五年；貸款首次成為不良后，到2016年7月的不良賬齡主要不超過(guò)兩年。

從地區(qū)上看，按揭貸不良集中在陜西、廣東、重慶、內(nèi)蒙古、遼寧以及計(jì)劃單列市大連。入池貸款中，陜西未償還本息余額為6億元，占比約20.5%；廣東、重慶的余額近2.5億元，各占比8%；內(nèi)蒙古、大連余額約2.2億元，各占比7.5%左右，合計(jì)占比52%。

具體到城市而言，西安市入池不良貸款本息余額占比最大，近12%；榆林次之，占比8.7%；接著是重慶、大連、鄂爾多斯、成都、沈陽(yáng)、青島，分別占比8.1%、7.4%、6.7%、4.2%、3.8%、3%。

這暴露出，以煤炭為主的陜西、內(nèi)蒙古，由于煤價(jià)下跌，投資性炒房風(fēng)險(xiǎn)集聚，斷供明顯，成為了按揭貸的重災(zāi)區(qū)。而重慶、大連、成都、沈陽(yáng)等城市，主要是小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善、地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露等原因。

作者: 斯塔福 時(shí)間: 2016-9-20 12:10
比如，重慶銀行2016半年報(bào)指出，個(gè)人不良貸款較2015年末增加了0.15個(gè)百分點(diǎn)，主要是部分小微企業(yè)出現(xiàn)停業(yè)甚至倒閉現(xiàn)象，導(dǎo)致小微企業(yè)主的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款及商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款不能按時(shí)償還。2015年底，一位四川省監(jiān)管層人士對(duì)財(cái)新記者表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域信用風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)集中暴露趨勢(shì)，已經(jīng)發(fā)生多起由于樓盤(pán)爛尾而引發(fā)的購(gòu)房客戶集體斷供事件。（見(jiàn)《財(cái)新周刊》 2016年第4期“銀監(jiān)高舉防風(fēng)險(xiǎn)指揮棒”）

這些按揭貸的重災(zāi)區(qū)，未來(lái)前景如何？據(jù)財(cái)新記者了解，目前地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，總體而言，西安、重慶、成都等城市地產(chǎn)市場(chǎng)略微回暖，其他地區(qū)則較為慘淡。比如聯(lián)合資信評(píng)級(jí)報(bào)告就指出，2015年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資近47億元，較去年下降36.4%，房屋銷(xiāo)售面積52萬(wàn)平方米，較去年銷(xiāo)售量腰斬，下降近50%�！坝捎诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較高，房?jī)r(jià)下跌，投資投機(jī)性需求下降，剛性需求不足，銷(xiāo)售緩慢的局勢(shì)仍將延續(xù)，榆林地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的銷(xiāo)售壓力依然較大�！�

“建鑫二期”發(fā)行說(shuō)明書(shū)顯示，入池貸款中，一二線城市占比近57%，一線城市中，北京、深圳也有按揭貸不良。“建鑫二期”發(fā)行說(shuō)明書(shū)顯示，入池貸款中，未償還本息余額中，50萬(wàn)元以下的貸款占比最高，為53%；最大的一筆不良按揭不超過(guò)500萬(wàn)元。而壞賬規(guī)模居前五位的借款人中，有四人的房產(chǎn)在深圳，貸款在400萬(wàn)元以上。

借款人特征方面，出現(xiàn)斷供的主要是30歲到40歲的人群。入池貸款中，借款人年齡主要集中在30歲-40歲的區(qū)間，這部分未償本息余額占比42%。家庭年收入為5萬(wàn)元到20萬(wàn)元的借款人，其未償本息余額近60%。

具體職業(yè)上，行政文職人員、行業(yè)服務(wù)人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、小微企業(yè)主及個(gè)體戶，這四類(lèi)職業(yè)的按揭貸不良較多，未償還本息余額分別近9億元、6億元、4.2億元及3.9億元。這部分人群的壞賬規(guī)模占到了入池規(guī)模的75%。

值得注意的是，從2011年到2015年，建設(shè)銀行的按揭貸不良率分別為0.2%、0.18%、0.17%、0.21%、0.31%。

但是，該行未在發(fā)行說(shuō)明書(shū)中披露個(gè)人住房抵押貸款的歷史回收率。對(duì)此，建行表示，這是因?yàn)椤翱紤]到個(gè)人住房按揭貸款回收情況數(shù)據(jù)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與市場(chǎng)環(huán)境下相對(duì)敏感，披露該數(shù)值可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響，并可能對(duì)境內(nèi)個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者產(chǎn)生誤導(dǎo)，同時(shí)，可能出現(xiàn)媒體炒作等不確定因素，造成一系列不可預(yù)計(jì)的結(jié)果�！�

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中債資信提示，建鑫二期入池不良貸款的回收情況受房?jī)r(jià)影響不確定性較大，“目前，整體宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力較大，局部區(qū)域因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)受到較大沖擊，尤其是資源開(kāi)發(fā)依賴(lài)程度較深的城市，間接導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交投清淡、均價(jià)下滑，如內(nèi)蒙古、陜西、遼寧等部分城市；另一方面，在過(guò)去較大力度的去庫(kù)存刺激下，部分一二線城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好，但過(guò)快的漲幅也可能引致供求比例失衡從而使調(diào)整提前來(lái)臨�！�

對(duì)此，中債資信在回收率估計(jì)中已考慮上述因素，并對(duì)抵押物市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了修正

作者: aw1028 時(shí)間: 2016-9-20 23:13
“斷供”……

是不是夸大其詞了些？？？

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