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標(biāo)題: 西安建筑密度導(dǎo)致房價低？ [打印本頁]

作者: 咸檸1 時間: 2016-11-5 22:58
標(biāo)題: 西安建筑密度導(dǎo)致房價低？
在最成都看到一個帖子說成都重慶長沙住宅的密度和容積率要比京滬寧漢都高很多，沈陽因為緯度問題比較松散，
感覺西安的容積率比成都重慶還要大，所以如果開發(fā)商都蓋成北京容積率2的樓盤，西安均價早就上萬了吧

作者: 劍之奧義 時間: 2016-11-5 23:00
那又為什么會選擇蓋高樓，而非低容積率的樓呢？

作者: 氧氣 時間: 2016-11-5 23:10
西安普通高層商品房容積率都在3.5左右，只有拆遷安置樓和繁華地段的公寓比較高。
至于房價低，完全是供應(yīng)量大和需求相對不足造成的。

作者: lovefrom 時間: 2016-11-5 23:13
地方政府土地供給政策決定房價。

作者: 咸檸1 時間: 2016-11-5 23:14

氧氣發(fā)表于 2016-11-5 23:10
西安普通高層商品房容積率都在3.5左右，只有拆遷安置樓和繁華地段的公寓比較高。
至于房價低，完全是供應(yīng)量 ...

最近關(guān)注了朱雀路兩個新的高層住宅都是容積率6以上，大興的那個御筆華庭也是。。。只有曲江浐灞經(jīng)開的一些洋房項目在3以下，北京可是一直限制4以內(nèi)的，西安好像4-6比較常見

作者: 咸檸1 時間: 2016-11-5 23:15

劍之奧義發(fā)表于 2016-11-5 23:00
那又為什么會選擇蓋高樓，而非低容積率的樓呢？

還是因為購買力決定。。。總有寧可犧牲居住品質(zhì)也不愿意花錢的老百姓

作者: chuangwai 時間: 2016-11-5 23:15
提示: 作者被禁止或刪除內(nèi)容自動屏蔽

作者: filex0613 時間: 2016-11-5 23:16
上海的親戚都問我西安的房價很高嗎？為啥房子蓋的比上海還擠。

作者: 咸檸1 時間: 2016-11-5 23:19

filex0613 發(fā)表于 2016-11-5 23:16
上海的親戚都問我西安的房價很高嗎？為啥房子蓋的比上海還擠。

上海也有容積率紅線，各個區(qū)不同，最高4.6吧好像。北京全部堅守4，然而西安有8的公寓住宅。。。

作者: Simon2015 時間: 2016-11-5 23:41
西安的容積率簡直要打政府的臉，哎！

作者: 在路上122888 時間: 2016-11-5 23:41

咸檸1 發(fā)表于 2016-11-5 23:14
最近關(guān)注了朱雀路兩個新的高層住宅都是容積率6以上，大興的那個御筆華庭也是。。。只有曲江浐灞經(jīng)開的一 ...

四到六比較常見？？？能占三成嗎？高層住宅我能說三點五到四比較常見嗎？起碼超過四成

作者: 在路上122888 時間: 2016-11-5 23:42

咸檸1 發(fā)表于 2016-11-5 23:19
上海也有容積率紅線，各個區(qū)不同，最高4.6吧好像。北京全部堅守4，然而西安有8的公寓住宅。。。

你也不看看8的項目都是什么項目！照你這邏輯大城市哪個沒有8的住宅項目

作者: 安西 時間: 2016-11-5 23:58
據(jù)說一線城市的土地成本會和容積率掛鉤

作者: 15094043170 時間: 2016-11-6 01:08
對

作者: 嘉行天下 時間: 2016-11-6 01:26
說白了，還是規(guī)劃部門的責(zé)任，規(guī)劃局不批，開發(fā)商也不敢��！領(lǐng)導(dǎo)不作為，大家操心都是白搭！

作者: 氧氣 時間: 2016-11-6 02:04
本帖最后由氧氣于 2016-11-6 02:47 編輯

咸檸1 發(fā)表于 2016-11-5 23:14
最近關(guān)注了朱雀路兩個新的高層住宅都是容積率6以上，大興的那個御筆華庭也是。。。只有曲江浐灞經(jīng)開的一些 ...

沒猜錯你說的一個應(yīng)該是融尚第十區(qū)，這類小開發(fā)商并不能代表西安樓市的大方向，但在老城區(qū)和城改區(qū)，這也是一個死局，房價低，開發(fā)商利潤就低，利潤低就只能不斷加大容積率和降低品質(zhì)，這在老城區(qū)開發(fā)面積小的樓盤更突出，但這并不具代表性，非要說也要拿銷售面積和銷售金額都具有規(guī)模的大開發(fā)商開發(fā)的樓盤說，至少在西安銷售面積排名前二十的開發(fā)商很少有超過4的樓盤，而正是這些大開發(fā)商才決定和代表了西安樓市的標(biāo)準(zhǔn)。

作者: hellomoto 時間: 2016-11-6 08:17
我不覺得西安容積率很高。上海很多老公房容積率很高，依然賣6萬/平，比中大國際the city還高

作者: 劍之奧義 時間: 2016-11-6 08:21

咸檸1 發(fā)表于 2016-11-5 23:14
最近關(guān)注了朱雀路兩個新的高層住宅都是容積率6以上，大興的那個御筆華庭也是。。。只有曲江浐灞經(jīng)開的一些 ...

這個問題其實容易解答，城改項目拿地成本太高，不搞薄利多銷模式，會砸在手上的。

作者: 劍之奧義 時間: 2016-11-6 08:23
一線城市是人競爭房，咱們是房競爭人。得利方自然不同。

作者: eason 時間: 2016-11-6 08:28

咸檸1 發(fā)表于 2016-11-5 23:15
還是因為購買力決定。。。總有寧可犧牲居住品質(zhì)也不愿意花錢的老百姓

購買力西安一點不差吧，上月全國主要45個城市成交27萬套，西安就占了2萬套，這比例簡直高的逆天，房價相對低跟容積率肯定有關(guān)系，西安平均容積率為3.5,而南京為1.9,這樣就是說同樣大小的一塊地，西安的建筑面積幾乎是南京的兩倍，當(dāng)然導(dǎo)致供應(yīng)鏈大了，北京的樓很少見三十多層的住宅，二期樓間距都很大

作者: 咸檸1 時間: 2016-11-6 08:34

eason 發(fā)表于 2016-11-6 08:28
購買力西安一點不差吧，上月全國主要45個城市成交27萬套，西安就占了2萬套，這比例簡直高的逆天，房價相 ...

是這個意思。所以西安庫存大也是容積率高造成的吧，政府這樣不管容積率問題一定程度上造成房價低洼，

作者: 咸檸1 時間: 2016-11-6 08:36

劍之奧義發(fā)表于 2016-11-6 08:21
這個問題其實容易解答，城改項目拿地成本太高，不搞薄利多銷模式，會砸在手上的。

明白了，畢竟二環(huán)內(nèi)舊房改造出來的小地塊比較多，又不可能都蓋豪宅和寫字樓，所以二環(huán)內(nèi)很多高容積率低品質(zhì)的項目了

作者: 咸檸1 時間: 2016-11-6 08:42

氧氣發(fā)表于 2016-11-6 02:04
沒猜錯你說的一個應(yīng)該是融尚第十區(qū)，這類小開發(fā)商并不能代表西安樓市的大方向，但在老城區(qū)和城改區(qū)，這也 ...

不是，是朱雀門外的合能朱雀和西安公館，容積率都在6以上，二環(huán)外尤其是幾個新區(qū)開發(fā)區(qū)大開發(fā)商的項目基本沒有容積率4以上，但是很多人為了方便是會買這種城中心低品質(zhì)高價格的房子的，作為政府還是應(yīng)該監(jiān)管一下容積率吧，小地塊最好能合并起來拆改

作者: 咸檸1 時間: 2016-11-6 08:44

在路上122888 發(fā)表于 2016-11-5 23:42
你也不看看8的項目都是什么項目！照你這邏輯大城市哪個沒有8的住宅項目

4以上在北京都是不給70年使用權(quán)的，容積率過高的就按商住項目來處理，似乎這樣比較合理

作者: 駱駝力量 時間: 2016-11-6 08:46

劍之奧義發(fā)表于 2016-11-5 23:00
那又為什么會選擇蓋高樓，而非低容積率的樓呢？

開發(fā)商要賺錢，要么高容積率低價格，要么低容積率高價格，選高容積率說明這樣更賺錢，或者更好賣。為何更好賣？因為老百姓需求大，老百姓不知道低容積率的房子舒服？當(dāng)然知道，開始錢包不允許啊，現(xiàn)在先要解決有沒有房子的問題，再考慮居住品質(zhì)的問題。

作者: 五行缺金 時間: 2016-11-6 09:00

咸檸1 發(fā)表于 2016-11-5 23:15
還是因為購買力決定。。。總有寧可犧牲居住品質(zhì)也不愿意花錢的老百姓

和購房人沒啥關(guān)系吧。難道武漢成都人都那么有錢，一樣有很多人買房吃力，有便宜房子肯定搶破頭。還是管理部門沒有把關(guān)。

作者: 貝貝 時間: 2016-11-6 09:25
房價是由供求關(guān)系決定的，最主要的原因還是西安樓市供遠(yuǎn)大于求。有人說北京容積率不超過4，這個結(jié)論怎么來的我不知道，可能是新推的地塊限制容積率。但是我周圍這么多墩子樓從外面看跟蜂巢一樣3梯14戶之類，依然不影響人家房價五六七萬。西安對外宣稱800多萬人，實際多少不知道到，但是多出來的這部分既然政府不愿意承認(rèn)，那大概率講不是強(qiáng)有力的購買力�；蛘哒f你看gdp西安就是個人均還湊活的800萬人口的省會。整個陜西經(jīng)濟(jì)一般，3800萬人，但是西安城市骨架拉的不是一般的大，在有限的未來內(nèi)看不到稀缺的可能性，而且政府前些年不遺余力的推地蓋樓賣錢，哪有那么多人買，我周圍的同學(xué)家是西安的至少三套，該買的早都買了，靠本地人房價永遠(yuǎn)起不來。然而西安由于各種原因，對外地人吸引力大家都懂得，沒人買房價自然起不來。其實房價這個東西絕大多數(shù)時候是跟著工作機(jī)會尤其是高收入工作機(jī)會走的，從世界的倫敦紐約硅谷東京香港北京，到中國的北上廣深，到陜西的西安，到西安高新區(qū)，莫不如此。其實說了那么多，歸結(jié)起來一點就是西安沒那么強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力提供不了那么多相對高收入就業(yè)機(jī)會又蓋了太多房子。當(dāng)然你要抬杠說如果西安房子全蓋成容積率2.0的電梯花園洋房房價會上去那也沒錯，因為真沒那么多地了。不過我倒是在想，房子蓋成這樣，一方面是政府規(guī)劃，更多應(yīng)該還是市場選擇，論壇里整天閑西安房價低的，捫心自問一下，不說中大國際九號了，丹軒梓園的洋房買得起么？

作者: 駱駝力量 時間: 2016-11-6 10:19

貝貝發(fā)表于 2016-11-6 09:25
房價是由供求關(guān)系決定的，最主要的原因還是西安樓市供遠(yuǎn)大于求。有人說北京容積率不超過4，這個結(jié)論怎么來 ...

太同意了，都在抱怨容積率高，問題是沒有低容積率的房子嗎？多的是啊，洋房聯(lián)排又不是沒有？獨棟別墅都有啊，為啥不買而選擇高層呢？每個買的人心里都明鏡似的。

作者: eason 時間: 2016-11-6 10:55

貝貝發(fā)表于 2016-11-6 09:25
房價是由供求關(guān)系決定的，最主要的原因還是西安樓市供遠(yuǎn)大于求。有人說北京容積率不超過4，這個結(jié)論怎么來的 ...

你說的哪種方棟子房基本都是2000年左右國企建的吧，現(xiàn)在北京就是連回遷房都是低容積率，樓間距那叫一個大

作者: 在路上122888 時間: 2016-11-6 11:01
作為買房人首先考慮的是價格！其次才是在能力范圍之內(nèi)考慮的是所謂的容積率和品質(zhì)！容積率低的話肯定是價格高！但是真的西安大多數(shù)樓盤三點幾的容積率好的讓絕大多數(shù)人接受不了嗎？主城區(qū)的建設(shè)用地真的是很有限，所以高容積率低房價真的沒有什么不好的

作者: chuangwai 時間: 2016-11-6 11:15
提示: 作者被禁止或刪除內(nèi)容自動屏蔽

作者: 貝貝 時間: 2016-11-6 13:09

eason 發(fā)表于 2016-11-6 10:55
你說的哪種方棟子房基本都是2000年左右國企建的吧，現(xiàn)在北京就是連回遷房都是低容積率，樓間距那叫一個大

然而并不影響人家賣的貴啊，華清嘉園快十萬一平米，放在西安還不被嫌棄死。

作者: JQG 時間: 2016-11-6 14:04
規(guī)劃審批部門必須被問責(zé)！
另外，國家本來就應(yīng)該規(guī)定一個上限，房子可是百年大計啊

作者: 貝貝 時間: 2016-11-6 14:16

JQG 發(fā)表于 2016-11-6 14:04
規(guī)劃審批部門必須被問責(zé)！
另外，國家本來就應(yīng)該規(guī)定一個上限，房子可是百年大計啊

你以為現(xiàn)在在西安買房各種所謂的贈送面積是怎么來的？就是開發(fā)商自己超過規(guī)劃容積率蓋出來的好么

作者: 咸檸1 時間: 2016-11-6 14:38

貝貝發(fā)表于 2016-11-6 09:25
房價是由供求關(guān)系決定的，最主要的原因還是西安樓市供遠(yuǎn)大于求。有人說北京容積率不超過4，這個結(jié)論怎么來 ...

只是講低房價的原因。其實西安的地密度洋房也不少，價格基本都上萬，然而都在外圍開發(fā)區(qū)。。。

作者: 五行缺金 時間: 2016-11-6 16:11
上面一看就沒有買過房。買房第一步肯定是考慮區(qū)域和地段，第二是戶型和小區(qū)，在此基礎(chǔ)上看價格。如果只看價格，哪里便宜買哪里，肯定都去浐灞航天城和城墻邊上了。難道那些七千以上，八千到一萬的中等價位房子，位于錦業(yè)路，西萬路口附近，曲江二期，高新區(qū)等等，容積率不高，小區(qū)花紅柳綠，可以散步運(yùn)動，乃至配套幼兒園小學(xué)的樓盤，都賣給土豪了？主力客戶還不是工薪階層？

作者: bugtwo 時間: 2016-11-6 16:53

駱駝力量發(fā)表于 2016-11-6 10:19
太同意了，都在抱怨容積率高，問題是沒有低容積率的房子嗎？多的是啊，洋房聯(lián)排又不是沒有？獨棟別墅都有 ...

還真不一定，我13年買房時，在南郊和高新，幾乎找不到容積率3以下的新盤，即使是大學(xué)城那么偏的地方，萬科城容積率也在3.5以上，最后迫不得在高新的幾個老盤中選擇：楓林綠洲、楓葉新都市、綠地世紀(jì)城。

作者: jfr19910429 時間: 2016-11-6 21:18
本論壇果然都是姓趙之人，高房價除了讓你們這些既得利益者能夠換取更多資金以外，對普通老百姓和西安發(fā)展來說，有什么好處。。。我總是舉那個例子，西安要是房價漲到和東部南京杭州一個水平，年輕人誰還會來西安發(fā)展。。。

作者: 傲骨賢夫 時間: 2016-11-6 22:42
沈陽為啥因為緯度問題比較松散啊，不懂求解答

作者: trueseeker 時間: 2016-11-6 22:46
年內(nèi)賣了西安3套換北京首付的擼過。。新樓西安容積率確實夸張，目測，無憑據(jù)。不過北京高容積率的基本很少，不過確實在目前行情下，超高容積率的也不影響銷售，有學(xué)區(qū)戶口的更是如此，以西城神盤榮豐2008為例，4梯32戶28層就問誰不服（請上北京鏈家看成交首頁）。西安容積率好一點，其實早些時間就可以均價過萬了，錯過了這個時期，沒趕上，現(xiàn)在有點難。不過最近已經(jīng)有外地打拼的哥們兒開始投資2套房了，個人感覺成交量持續(xù)這樣幾個月，春節(jié)后就會起飛。不過就西安的市政管理能力，吸引太多外地人口遲早一起玩兒完。不過，確實需要外地奮斗的人群來西安替換本地不思進(jìn)取的人口了�？傊�，先提價，擠出本地閑人和外地低端人口，再提升管理，產(chǎn)業(yè)升級，提高美譽(yù)。。西安配套底子好，管理上和人口結(jié)構(gòu)上有起色的話，說不定可以趕上下一班，可能也是最后一班車。

作者: 咸檸1 時間: 2016-11-6 23:03

傲骨賢夫發(fā)表于 2016-11-6 22:42
沈陽為啥因為緯度問題比較松散啊，不懂求解答

因為緯度高導(dǎo)致采光不好，要滿足采光條件給批住宅用地就得加大樓間距

作者: lzm1138 時間: 2016-11-6 23:14
西安房價低一個很重要的因素是地價低，重慶、成都的房子容積率也高，成都地價比西安高！

作者: longye 時間: 2016-11-9 18:01
房子真的很擁擠，看不到景色

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