甲級辦公樓市場需求持續(xù)穩(wěn)定 仲量聯(lián)行2017年上半年西安房地產(chǎn)市場回顧 2017年7月10日，西安–甲級辦公樓市場僅一個新項目入市，穩(wěn)定的租賃需求和新增供應(yīng)的減少推動空置率環(huán)比下降。但受部分老舊物業(yè)的業(yè)主降低租金影響，整體租金小幅下挫。零售地產(chǎn)方面，上半年市場錄得兩個新項目開業(yè)。在國際品牌、快時尚及運動品牌的活躍租賃需求拉動下，整體市場的凈吸納量大幅增加。高端住宅市場新增預(yù)售及銷售套數(shù)均高于去年同期水平。在自用及投資需求的推動下，新房平均資本值有所上漲。在物流（非保稅）倉儲方面，來自第三方物流的強勁需求推動凈吸納量環(huán)比大幅上漲。 辦公樓 2017年上半年，甲級辦公樓市場僅一個新項目交付使用。位于市中心片區(qū)的長安國際中心F座在2017年第二季度交付使用，新增體量37,000平方米。截至6月末，西安甲級辦公樓市場總體量達1,094,500平方米。 截至2017年6月末，西安甲級辦公樓市場空置率為 31.3%，較 2016年同期增長21.4個百分點，較2016年底下降2.4個百分點。2017年上半年，市場新增項目較少，租賃成交主要以去化已有庫存為主，因此空置率較去年年底有所降低。較大面積的成交案例包括陜西巨豐投資資訊有限責(zé)任公司在賽高•企業(yè)總部大廈租賃約2,400平方米，成都俠客島企業(yè)管理有限公司在中晶城市廣場項目租賃1,700平方米等。 需求方面，受部分企業(yè)退租影響，上半年甲級辦公樓市場凈吸納量環(huán)比下跌。部分甲級辦公樓，尤其是落成年限相對較長的項目，開始出現(xiàn)較明顯的租戶退租現(xiàn)象。個別企業(yè)因自建總部大樓的落成，而從原甲級辦公樓搬出，例如人壽保險搬至自建的總部大樓等。同時，也有企業(yè)出于控制成本的考慮，搬至租金較低的新近落成的乙級辦公樓。在此情況下，2017年上 半年整體市場的凈吸納量僅5萬平方米左右，環(huán)比錄得逾50%的跌幅，但同比上漲296%。 甲級辦公樓市場平均有效凈租金錄得人民幣103元/平方米/月，環(huán)比下滑1.3%，同比下滑3.1%。部分項目因物業(yè)管理欠佳、物業(yè)較為老舊且硬件設(shè)施落后等原因致使租戶外遷，空置率長期處于高位，業(yè)主們紛紛降低租金預(yù)期以吸引租戶，如位于南二環(huán)和小寨片區(qū)的招商銀行大廈，以及位于高新區(qū)的邁科國際中心和都市之門C、D座等。 展望2017年下半年，隨著市場新增供應(yīng)的持續(xù)放量，空置率或?qū)⒗^續(xù)攀升，租戶議價能力將得到提升。下半年，市場預(yù)計尚有404,900平方米的新增供應(yīng)入市，全市甲級辦公樓總體量在2017年底或?qū)⑦_到近150萬平方米。新增供應(yīng)將主要集中在高新區(qū)及城北片區(qū)，這兩個片區(qū)將面臨在大量庫存尚未去化的情況下，新增供應(yīng)持續(xù)放量的局面。屆時，整體市場或無法在短時間內(nèi)吸納現(xiàn)有及新增空置面積，繼而導(dǎo)致空置率繼續(xù)攀升。至2017年年底，整體市場空置率或?qū)⑦_40%以上。屆時，空置率的持續(xù)高企將為租賃市場帶來巨大壓力，業(yè)主或?qū)⒉扇〗档妥饨鸹蜓娱L免租期等措施保證自身入駐率，租戶的議價談判能力將大幅得到提升。 “隨著更多質(zhì)量更好且租金預(yù)期較低的優(yōu)質(zhì)辦公樓項目的入市，物業(yè)條件老舊的項目或在未來面臨較大的空置壓力，業(yè)主需要提供更加優(yōu)惠的條件，更加完善的物業(yè)服務(wù)來吸引租戶�！� 仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)盧佳青表示。 零售地產(chǎn) 2017年上半年市場迎來兩個購物中心開業(yè)，總體量超過220,000平方米。2017年上半年，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場新開兩家購物中心，即華潤萬象城及益田假日世界，兩個項目均以較高入駐率開業(yè)。作為華潤置地在西安打造的第一個購物中心，位于未央?yún)^(qū)的華潤萬象城引進了 Calvin Klein，GUESS，H&M, 優(yōu)衣庫等國際品牌及CGV星聚匯影城，太平洋咖啡，星巴克等特色餐飲及兒童業(yè)態(tài)。位于二環(huán)商圈的益田假日世界吸引了包括西安首座城市候機樓、華潤萬家旗艦店、中影飛尚影院等主力店及首次進入西安的西西弗體驗式書店等品牌。兩個購物中心的開業(yè)推動市場總體量達到450萬平方米。 與此同時，受銷售業(yè)績下滑、聚客能力下降等因素影響，位于解放路商圈的民樂園萬達廣場的主力百貨，萬達百貨及位于曲江商圈的秦漢唐國際文化廣場購物中心于上半年停止營業(yè)。 西安零售市場表現(xiàn)依然活躍，奢侈品品牌繼續(xù)拓展西安市場，快時尚品牌積極布局新興商圈。在活躍的租賃需求拉動下，凈吸納量較2016年同期大幅增加，上漲197.4%，而整體市場空置率環(huán)比下降1.3個百分點至4.0%。Vivienne Westwood，KENZO, Emporio Armani，MCM等奢侈品牌相繼于上半年在中大國際高新店開出新店。與此同時，國際品牌及快時尚品牌積極布局新興商圈。優(yōu)衣庫分別在二環(huán)片區(qū)的西市城購物中心及華潤萬象城新開門店，NEW LOOK則在二環(huán)商圈的益田假日世界及華潤萬象城開出新店。Guess，Calvin Klein Jeans等國際品牌也隨著華潤萬象城的開業(yè)繼續(xù)布局西安市場。此外，國內(nèi)快時尚品牌在上半年加速布局西安市場。Urban Revive分別在中貿(mào)廣場、西市城及華潤萬象城共新開3家門店，MJ Style也在龍湖星悅薈及益田假日世界開出兩店。 值得注意的是，運動類品牌和電子類品牌擴張迅速。Nike Kicks Lounge于上半年在西安市場新增四家門店，老城根G-PARK迎來西北地區(qū)首家阿迪達斯旗艦店。同時，小米之家在萬象城及益田假日世界開出兩店，華為也分別在印象城及益田假日世界拓店。 西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場首層平均有效凈租金維持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢。上半年新落成項目以較高租金水平入市，同時，部分成熟片區(qū)的現(xiàn)有項目憑借自身良好的運營管理及較強的業(yè)績表現(xiàn)維持較高的租金水平。因此，上半年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場首層平均有效凈租金相比2016年同期上升2.6%，達人民幣213.3元/平方米/月。 展望2017年下半年，市場將見證531,500平方米的優(yōu)質(zhì)項目開業(yè)，平均有效凈租金或?qū)⒈３稚蠞q態(tài)勢。2017下半年，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將迎來531,500平方米的新增供應(yīng)，市場競爭將日益白熱化。然而，招商實力較強的新開業(yè)項目呈現(xiàn)的租金有望超過市場平均水平，加之部分位于成熟商圈的表現(xiàn)較好項目租金預(yù)期上漲，西安零售物業(yè)市場平均有效凈租金有望繼續(xù)攀升。 “在市場的激烈競爭及電商持續(xù)沖擊等因素的影響下，各大優(yōu)質(zhì)零售項目或?qū)⑦m時進行租戶及業(yè)態(tài)的調(diào)整，側(cè)重引入還未涉足西安市場的品牌，開始從同質(zhì)化向個性化的轉(zhuǎn)變�！敝倭柯�(lián)行西安分公司零售地產(chǎn)部總監(jiān)錢敏表示。 住宅 限購難擋強勁購房需求，成交量較去年同期顯著上升。盡管西安市政府于上半年出臺了一系列限購政策，但市場熱度不減，受大西安建設(shè)及放寬人才落戶政策等利好消息影響，市場購房需求出現(xiàn)大幅增長。2017年上半年，西安高端住宅市場銷售套數(shù)達3,310套，較2016年上半年上升37.5%。其中在第一季度受新增供應(yīng)有限而銷量低于市場預(yù)期的高新區(qū)在第二季度的銷售套數(shù)大幅上升，上半年的總成交量達到1,298套，占西安總成交量的40%。而城中區(qū)域則因新增供應(yīng)較少，可售套數(shù)較少，在上半年只成交了192套，與市場整體的活躍形成鮮明對比。 伴隨著活躍的市場需求，開發(fā)商積極推盤。2017年上半年，西安高端住宅市場新取得預(yù)售證項目套數(shù)遠超去年同期水平。共計9個項目取得預(yù)售證，新增可預(yù)售套數(shù)達2,149套，較2016年上半年增長83.7%。新增供應(yīng)主要來自高新區(qū)及城北區(qū)域，分別達852套及644套。 自用及投資需求推動平均資本值攀升。西安市場相對較低的房價吸引了周邊如成都、鄭州等房價快速攀升城市的投資型購房者，上半年，外地購房者比例相比去年同期錄得小幅增長。受自用及投資需求的推動，上半年西安高端住宅市場平均資本值為人民幣12,300元/平方米，較去年同期上漲7.2%。 展望2017下半年，開發(fā)商或?qū)⒓涌焱票P速度，平均資本值將持續(xù)上漲。長遠看來，新的房地產(chǎn)緊縮性政策的出臺，將在一定程度上抑制投資性需求和部分改善型需求。但短期內(nèi)，購房者對未來政策趨緊的擔(dān)憂，或?qū)⒋偈垢叨烁纳菩托枨筮M一步釋放，進而推動市場平均資本值的上升。隨著整體市場需求及平均資本值的短期攀升，部分開發(fā)商或趁機加快推盤速度，市場新增供應(yīng)將持續(xù)增加。 優(yōu)質(zhì)物流（非保稅） 2017年上半年僅有一個優(yōu)質(zhì)物流項目建成，新增供應(yīng)面積約20,097平方米。此項目為位于空港新城片區(qū)的普洛斯西安空港新城南二期B6項目。截至2017年6月底，西安優(yōu)質(zhì)物流倉儲（非保稅）市場總體量達到899,360 平方米。 凈吸納量環(huán)比大幅上漲。2017年上半年，優(yōu)質(zhì)倉儲物流成交活躍，其中第三方物流對優(yōu)質(zhì)物流倉儲的需求表現(xiàn)最為搶眼，如順豐、百世快遞、泰邦物流和圓通速遞等。活躍的成交使得物流倉儲市場的大面積空置情況得到改善，2017年上半年，全市優(yōu)質(zhì)物流市場空置率環(huán)比下降4.8個百分點至12.2%。比較突出的租賃成交包括順豐和百世快遞在空港新城片區(qū)的普洛斯-空港新城南項目分別租下約9,900平方米和23,700平方米的面積，圓通速遞則在空港新城片區(qū)的普洛斯-空港新城北項目租下2,500平方米，成為此項目第一個租戶。 市場租金達人民幣24.9元/平方米/月，與2016年年底基本持平。位于交通配套完善的成熟片區(qū)的項目，如普洛斯-高新項目憑借高新區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)及自身強勁的租戶組合，錄得租金上漲。而其他新興片區(qū)項目如普洛斯-空港新城北項目則因長時間空置帶來的招租壓力降低租金以吸引租戶入駐。整體而言，本季度全市租金相較于2016年下半年基本保持平穩(wěn)，微降0.1%，至人民幣24.9元/平方米/月。 展望2017年下半年，優(yōu)質(zhì)物流園（非保稅）市場將有近18萬平方米新項目入市，空置率或?qū)⑸蠞q至17%。未來半年，市場將迎來兩個新項目入市，總體量約175,600平方米。屆時，西安優(yōu)質(zhì)物流倉儲（非保稅）市場總存量或?qū)⑦_到100萬平方米以上。新增供應(yīng)及庫存壓力或?qū)⑵仁箍罩寐食掷m(xù)上漲。 “從目前市場現(xiàn)狀看來，2017年空港新城片區(qū)供應(yīng)壓力較大。但此片區(qū)大部分項目是由外資開發(fā)商開發(fā)，物業(yè)規(guī)格與品質(zhì)相對較高。同時，憑借臨近機場的交通優(yōu)勢，第三方物流繼續(xù)看好該片區(qū)�！敝倭柯�(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)馬偉業(yè)先生表示。 - 完 - 關(guān)于仲量聯(lián)行 仲量聯(lián)行（紐約證交所交易代碼：JLL）是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于幫助房地產(chǎn)業(yè)主、用戶和投資者成就商業(yè)愿景。仲量聯(lián)行是《財富》500強上榜企業(yè)，業(yè)務(wù)遍及全球80個國家，擁有近300個分公司，員工總數(shù)超過77,000人。2016年度業(yè)務(wù)營收達58億美元，總收入68億美元，代表客戶管理和提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾44億平方英尺（約4.09億平方米），并協(xié)助客戶完成了價值1,360億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。截至2017年第一季度末，仲量聯(lián)行旗下的投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理（LaSalle Investment Management）”資產(chǎn)總值達580億美元。更多信息請瀏覽http://www.jll.com 仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的16個國家擁有95個分公司，員工總數(shù)超過36,800人。在 “2016年國際物業(yè)獎”評選中，仲量聯(lián)行榮膺“全球最佳房地產(chǎn)咨詢公司”和“亞太區(qū)最佳房地產(chǎn)咨詢公司”。此外，根據(jù)監(jiān)測全球房地產(chǎn)交易量的獨立機構(gòu)Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，仲量聯(lián)行連續(xù)五年蟬聯(lián)亞太區(qū)房地產(chǎn)投資顧問公司榜首。http://www.jll.com/asiapacific 在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過2,200名專業(yè)人員及14,000名駐場員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)遍及全國80多個城市。在“2016年國際物業(yè)獎”評選中，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”，連續(xù)六年獲此殊榮。http://www.joneslanglasalle.com.cn | ||||||||||||||||||||||||||
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