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標(biāo)題: 小寨百盛謝幕，大南門上位，西安商圈全城爭(zhēng)霸！ [打印本頁]
作者: 夏了夏天 時(shí)間: 2019-3-12 12:43
標(biāo)題: 小寨百盛謝幕，大南門上位，西安商圈全城爭(zhēng)霸！
由于多中心的城市布局結(jié)構(gòu)，西安組團(tuán)式的商圈已徹底形成，經(jīng)過多年發(fā)展，商圈建設(shè)取得明顯成效。截止目前，西安分別有鐘樓、小寨、高新、曲江、經(jīng)開、西咸、浐灞7個(gè)城市商業(yè)中心，28個(gè)區(qū)域商圈為支撐的商圈發(fā)展布局結(jié)構(gòu)。
2018年，全西安購物中心新增供應(yīng)達(dá)到了89.8萬m2，多達(dá)11個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，同比大增53.9%，在項(xiàng)目開業(yè)和品牌更新的雙輪驅(qū)動(dòng)下，西安各大商圈可謂你方唱罷我登場(chǎng)。
西安大南門實(shí)現(xiàn)限上零售額105.5億元，一舉超越鐘樓商圈的94.2億元；小寨百盛、西大街百盛、西大街民生紛紛謝幕，過時(shí)的銷售體質(zhì)加速淘汰；各大商圈項(xiàng)目細(xì)分愈加明顯，社區(qū)型、區(qū)域型、地標(biāo)型一應(yīng)俱全，毫無疑問，在城市發(fā)展多極形態(tài)已經(jīng)定格的情況下，西安各大商圈正在上演“全城爭(zhēng)霸”。
鐘樓走低
作為西安人心目中永遠(yuǎn)的中心，曾幾何時(shí)孤獨(dú)求敗，方圓兩公里內(nèi)擠進(jìn)了十幾家百貨、綜合商業(yè)街、綜合超市以及各類娛樂服務(wù)業(yè)態(tài)等，以碾壓性的優(yōu)勢(shì)坐穩(wěn)第一商圈，在過去，中國百貨、購物中心銷售額TOP50中，常常出現(xiàn)鐘樓開元商城及鐘樓世紀(jì)金花上榜。
鐘樓商圈的最大優(yōu)勢(shì)在于，其覆蓋了所有細(xì)分市場(chǎng)，所有市場(chǎng)，所有類別，所有業(yè)態(tài)。但在2018年，西大街百盛、西大街民生、南大街金花多米諾骨牌般的閉店，東大街繼續(xù)頹勢(shì)，似乎讓鐘樓在這一戰(zhàn)上略顯疲憊，要知道整個(gè)大鐘樓地區(qū)如今已經(jīng)沒有新的凈地，城市更新緩慢，物業(yè)老舊，幾乎看不到項(xiàng)目翻新或品牌大范圍調(diào)整。短期內(nèi)沒有新的項(xiàng)目入市，還會(huì)加速商圈走低。
更值得警惕的是，大鐘樓商圈內(nèi)，幾乎所有大型百貨綜合體，銷售業(yè)績都在負(fù)增長、低增長，有的甚至斷崖式暴跌44%。指標(biāo)級(jí)別的西安鐘樓“八大金剛”，包括鐘樓金花、鐘樓開元、鐘樓民生、鐘樓銀泰、鐘樓新世界、西大街百盛、東大街群光、南大街中大國際，所有項(xiàng)目銷售業(yè)績?nèi)肯嗉�，也敵不過一個(gè)小寨賽格�？芍^得綜合體，得天下？
還有一個(gè)問題，如何從本質(zhì)上定義一座城市，那就是城市核心基本面—市中心，但西安從這個(gè)角度來說，是神奇的。一邊城墻內(nèi)建筑體量、高度嚴(yán)格限制；一邊建筑容積率嚴(yán)格把控，注定大鐘樓范圍內(nèi)難以承載市中心商圈全部職能。不過長期看，悅君依然看好開元、銀泰、群光等項(xiàng)目的走勢(shì)，受西安“網(wǎng)紅”城市營銷影響，鐘鼓樓知名度光速提升，鐘樓從商業(yè)中心演變成商旅中心，群光因?yàn)闃I(yè)態(tài)完整承接?xùn)|向商業(yè)外溢。但西大街因地鐵6號(hào)線施工影響，商業(yè)還會(huì)進(jìn)一步受影響。
大南門上位
雖然只有短短不到兩公里，但任何人都不能低估城墻、護(hù)城河對(duì)城市的割裂度，所以由南門王府井、南門金花、西安SKP、中貿(mào)廣場(chǎng)等構(gòu)成的南門商圈長期以往自成一派，也是西安競(jìng)品商圈第一極。
在第一太平戴維斯近期發(fā)布的《中國零售20城》中，西安憑借不斷增強(qiáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市吸引力，奢侈品新店拓展占據(jù)全國35%，全國第一，區(qū)域零售消費(fèi)中心地位凸顯，而93%的品牌，全部集中在南門區(qū)域。2018奢侈品牌新店高度集中在中西部的三座城市，西安，長沙和重慶，三者合計(jì)占全國的86%，西安占35%，全國第一，這使得西安奢侈品平均店輔數(shù)躍升至全國第五位，僅次于北京，上海，杭州等。
不僅如此，南門商圈還聚集了整個(gè)大西部最多的設(shè)計(jì)師品牌，包括Marc Jacobs、Jimmy Choo、Tom Ford、Alexander McQueen、Paul Smith、Mulberry、Marni等，陣容空前。
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此外，最新的公開信息顯示，小雁塔太古里也已經(jīng)坐實(shí)。頂級(jí)港資開發(fā)商背書，外加2、5號(hào)線雙地鐵接駁，更有小雁塔這個(gè)極具故事性的超級(jí)IP，落成后會(huì)為大南門-友誼路商圈增加一重要砝碼。屆時(shí)，北向正面PK鐘樓，南向虹吸小寨，西部TOP級(jí)精品型商圈地位進(jìn)一步奠定。
小寨鞏固地位
小寨商圈的崛起，進(jìn)一步驗(yàn)證了城市多組團(tuán)發(fā)展商圈的必然性，雖說小寨商圈的發(fā)展得益于學(xué)生群里和年輕人的集中，但隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展及固有消費(fèi)群體隨著年紀(jì)增長而增長的收入，廉價(jià)的服裝店和地?cái)傇缫褵o法滿足需求，多年發(fā)展至今已有數(shù)家規(guī)模龐大的購物中心和百貨。
如今，這里是西安首個(gè)雙地鐵交匯的商圈，大學(xué)生消費(fèi)最多的商圈，網(wǎng)紅品牌最為集中的商圈。當(dāng)然小寨能作為西安第二大商圈，不排除天時(shí)地利人和，知名度高、傳播度廣泛、雙地鐵交匯、品牌調(diào)整迅速等。
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代表性項(xiàng)目賽格國際購物中心，其單體營業(yè)額力壓成都太古里，西安SKP，重慶萬象城等項(xiàng)目，常年坐在西部第一的寶座上，近百個(gè)品牌銷售額中國第一，日均客流量和月均客流量都達(dá)到了西部第一。2018年商圈內(nèi)僅MOMO PARK一個(gè)項(xiàng)目入市，2019沒有新項(xiàng)目入市，目前僅有華僑城國際文化中心在建中。
事實(shí)上，商圈缺陷亦十分明顯，業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，以百貨為主的小寨缺乏體驗(yàn)式商業(yè)中心，商圈構(gòu)成單一、結(jié)構(gòu)失衡、布局隨意毫無規(guī)劃、設(shè)施老土……缺乏競(jìng)爭(zhēng)也是一大問題，商圈內(nèi)長期以來真正意義商業(yè)綜合體的只有賽格國際和MOMO PARK，其余項(xiàng)目設(shè)計(jì)老舊，理念保守，要么業(yè)態(tài)單一，要么十分土氣。
由于前期規(guī)劃存在缺失，導(dǎo)致小寨滿是高容積率的筒子樓，城市面貌十分落伍，坊間戲稱西安“中軸縣”。隨之而來的物質(zhì)空間發(fā)展滯后，結(jié)構(gòu)性和功能性衰退以及城市歷史文脈的繼承與保護(hù)等眾多問題也都在這里不斷涌現(xiàn)，商圈的進(jìn)一步發(fā)展陷入瓶頸。宏觀范圍來看，整個(gè)商圈銷售額和商業(yè)面積則被觀音橋、春熙路甩開好幾檔。
曲江高手云集
在西安，曲江已成為高品質(zhì)生活的代名詞，平均房價(jià)一躍成為了西安最高的地區(qū)之一，強(qiáng)大的客流支撐讓大雁塔周圍形成了多家聚集人氣的商業(yè)綜合體，并且與博物館，音樂廳，美術(shù)館等文化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是最具特色的商業(yè)街區(qū)，結(jié)合“西安年，最中國”活動(dòng)，如今曲江商圈堪稱西安黑馬。
2018年“曲江會(huì)戰(zhàn)”尤為精彩，也是今年最熱門商圈，沒有之一。代表項(xiàng)目包括曲江大悅城、曲江創(chuàng)意谷、曲江銀泰城、曲江金鷹、金地廣場(chǎng)等等。在定位全域旅游的曲江新區(qū)，旅游零售也是其背后的強(qiáng)大推力，僅春節(jié)期間接待游客就超過400萬人次，文化+商業(yè)+旅游在這里加速融合發(fā)展。
以大悅城為例，雖然僅開業(yè)了半年，日均客流量和月均客流量便穩(wěn)坐西安第2，悅君大膽預(yù)測(cè)其2019全年?duì)I業(yè)額可升至西安前3，堪稱西安“大悅城現(xiàn)象”。
▲網(wǎng)紅品牌HOLLISTER/攝影 悅西安
高新穩(wěn)步發(fā)展
西安高新經(jīng)過了二十余年長足的發(fā)展如今已變身為優(yōu)勢(shì)盡顯的新城范本，而科技路作為高新最成熟的建成區(qū)向來就熱鬧非凡，金花金鷹中大三位大神坐陣高新，如今躋身商圈之名。當(dāng)年由于科技路商圈不乏白領(lǐng)、金融、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等各中堅(jiān)力量，讓來自金陵的金鷹百貨將西安第一家店面開設(shè)在這里，也讓星巴克在十年之前就將西安首店設(shè)于世紀(jì)金花高新店。后續(xù)的大唐西市、高新中大、高新大都薈也擁有一水兒首進(jìn)西安的品牌，各商業(yè)體相聚不足2公里。
但讓高新人頗為尷尬的是，整個(gè)商圈體系內(nèi)缺乏娛樂業(yè)態(tài)，在高新萬達(dá)開業(yè)之前，一度是西安影院數(shù)量最少的區(qū)域，甚至整個(gè)高新區(qū)沒有一家IMAX影城。作為西安經(jīng)濟(jì)最具活力的區(qū)域，2019年這里并沒有項(xiàng)目入市，未來還需要適應(yīng)消費(fèi)群體不斷轉(zhuǎn)型，調(diào)劑，才是商圈業(yè)態(tài)日后生存之道。
經(jīng)開
在這場(chǎng)爭(zhēng)霸戰(zhàn)中，經(jīng)開商圈發(fā)生兩件大事，熙地港賣了，大融城開了。
2018年駐港央企光大控股旗下不動(dòng)產(chǎn)資管平臺(tái)光大安石，在經(jīng)開區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)大融城亮相，在對(duì)商業(yè)設(shè)計(jì)擅長的物業(yè)方面，大融城將每一個(gè)場(chǎng)景有效關(guān)聯(lián)起來，達(dá)到空間利用的最大化，尤其是每一個(gè)導(dǎo)視牌出現(xiàn)的位置和光源，都經(jīng)過精心設(shè)計(jì)。
而“鄰居”的命運(yùn)也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。全球購物中心行業(yè)翹楚、美國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商塔博曼 Taubman Centers將亞洲分公司 Taubman Asia 旗下三家位于韓國和中國的購物中心 50%的股權(quán)出售給美國私募投資巨頭 Blackstone黑石集團(tuán)，這其中就包括西安熙地港。熙地港全年業(yè)績強(qiáng)勁，零售業(yè)績飆至西安前五，售賣全年凈租金收入上漲、租戶坪效上漲、平均每平方英尺租金上漲，充分表明經(jīng)開商圈的經(jīng)濟(jì)活力和城市發(fā)展水平正快速提高。
此外悅君獲悉，遠(yuǎn)洋也將在此商圈有所動(dòng)作。
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綜合來看，2018西安各大商圈爭(zhēng)霸已落下帷幕，有成有敗，不過，任何一個(gè)商業(yè)發(fā)展周期都有特定的曲線波動(dòng)，而與本地行業(yè)市場(chǎng)有直接關(guān)系的商業(yè)經(jīng)營者，誰能提前切準(zhǔn)波動(dòng)的點(diǎn)并發(fā)現(xiàn)其中的問題所在，誰就能先人一步占據(jù)行業(yè)的制高點(diǎn)。
面對(duì)城市產(chǎn)業(yè)和基建不斷向外擴(kuò)展，促使人口和和消費(fèi)伴向外遷徙，集中于城墻內(nèi)的百貨輻射范圍受到明顯擠壓，加之消費(fèi)者的需求日趨多樣化和精細(xì)化，在西安，購物中心日益成為主要零售消費(fèi)場(chǎng)所的趨勢(shì)已然無法阻擋。近三年西安零售市場(chǎng)購物中心供應(yīng)量逐年增加，推高全市零售物業(yè)總量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)驟然加劇且向購物中心傾斜，百貨閉店日漸頻繁。
今后八年西安預(yù)期新增高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)達(dá)95萬m2，在20座城市中僅次于上海，各大商圈也在加速蛻變。到2020年，西安將建成社會(huì)消費(fèi)品零售總額300億級(jí)的商圈3個(gè)以上，500億級(jí)的商圈1個(gè)以上。
因此，各大商圈內(nèi)商業(yè)必須報(bào)團(tuán)取暖，使得區(qū)域變得更加鮮明、更加銳化、更有辨識(shí)度才能持續(xù)保持吸引力。未來，市場(chǎng)格局與發(fā)展前景風(fēng)起云涌，西安零售拼圖再添數(shù)塊，浐灞凱德廣場(chǎng)、四海唐人街、首創(chuàng)奧特萊斯、南飛鴻·樂薈里、中鐵立豐國際廣場(chǎng)、西咸吾悅廣場(chǎng)、宜家薈聚、遠(yuǎn)洋漫古小鎮(zhèn)、小雁塔太古里... ...這場(chǎng)爭(zhēng)霸戰(zhàn)還將上演更多精彩。
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作者: kgb1110 時(shí)間: 2019-3-12 12:47
所以這個(gè)時(shí)候西百原址復(fù)出，能撐多久呢？
作者: jstef 時(shí)間: 2019-3-12 12:48
大曲江商圈？？
商圈個(gè)雞掰
作者: 沖啊 時(shí)間: 2019-3-12 12:48
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作者: 大樹和小樹 時(shí)間: 2019-3-12 13:02
以后幸福林帶算不算商圈呀
作者: nJCL 時(shí)間: 2019-3-12 13:15
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作者: 我叫巴菲特 時(shí)間: 2019-3-12 13:18
電信加百盛那一片地給九龍倉
作者: 滿梅樂 時(shí)間: 2019-3-12 13:33
不要ifs，我要太古里
作者: 鳳城二路 時(shí)間: 2019-3-12 13:39
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作者: 鳳城~~~ 時(shí)間: 2019-3-12 14:15
首個(gè)是第一個(gè)
作者: 意中人 時(shí)間: 2019-3-12 14:41
灃東基本空白
作者: loveowen727 時(shí)間: 2019-3-12 15:24
太古里，實(shí)錘了嗎？
作者: Charlessssss 時(shí)間: 2019-3-12 15:35
西安人的消費(fèi)能力真的有這么高嗎
作者: 浮出水面 時(shí)間: 2019-3-12 16:04
“商圈”即將成為一個(gè)落后概念。
作者: 浮出水面 時(shí)間: 2019-3-12 16:05
百盛是不是離退出中國也不遠(yuǎn)了？
作者: 我叫巴菲特 時(shí)間: 2019-3-12 16:11
請(qǐng)教一下啥是先進(jìn)概念
作者: 浮出水面 時(shí)間: 2019-3-12 16:23
當(dāng)概念不能再概括現(xiàn)狀，闡釋變化和引導(dǎo)未來的時(shí)候就落后了唄。至于先進(jìn)，市場(chǎng)環(huán)境下，概念多數(shù)是滯后于動(dòng)向的，當(dāng)新現(xiàn)象的積累足夠的時(shí)候，該有就有了吧。
作者: cavok 時(shí)間: 2019-3-12 16:44
悅君的水平已經(jīng)超過財(cái)經(jīng)雜志了
作者: 滿梅樂 時(shí)間: 2019-3-12 16:58
悅君說太古里已經(jīng)基本確定了
作者: 象牙白 時(shí)間: 2019-3-12 18:17
希望鐘樓商圈能有個(gè)好未來
作者: 哈哈鏡 時(shí)間: 2019-3-12 20:08
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作者: esquire 時(shí)間: 2019-3-12 20:11
想看下各商圈營業(yè)總額對(duì)比
作者: 慧遠(yuǎn)古月 時(shí)間: 2019-3-12 21:01
今年就看立豐城市生活廣場(chǎng)了 21萬方 5000個(gè)車位
作者: iesquire 時(shí)間: 2019-3-12 21:44
嚴(yán)重同意
作者: ellery 時(shí)間: 2019-3-13 10:29
南門還是真正的精品商圈
作者: 颯露紫 時(shí)間: 2019-3-13 22:20
名媛們買奢侈品的背后，有多少苦逼的男人
作者: 明天你好 時(shí)間: 2019-4-2 18:03
首個(gè)是第一個(gè)
作者: 易海浮云 時(shí)間: 2019-4-3 22:39
說實(shí)話萬達(dá)高新那塊地就應(yīng)該給九龍倉，前期按大悅城配置，后期再調(diào)整嘛，畢竟高新核心，三條地鐵，說不定現(xiàn)在超高已經(jīng)起來了，再配個(gè)好酒店，不要太完美
作者: 吉克先生 時(shí)間: 2019-4-4 08:08
大悅城配置就不是ifs了吧
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