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標題: 未來西安的優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域之魚化片區(qū) [打印本頁]
作者: 黃黑紅    時間: 2020-6-12 17:10
標題: 未來西安的優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域之魚化片區(qū)
首先我先澄清下這不是廣告貼，純屬個人空閑時間的看客觀點，如有沖突，看客老爺們權(quán)當沒有。
1、政府宏觀的規(guī)劃
       應(yīng)該就是在高新三期規(guī)劃推出的同時，西安高新區(qū)又對軟件新城片區(qū)重新做了規(guī)劃，在此期間有個比較重大的事情是西安市政府將魚化片區(qū)交予高新托管，并由高新負責這個片區(qū)的拆遷。高新區(qū)在托管后也是迅速開展工作，規(guī)劃、拆遷等等工作有序推進，作為一直關(guān)注這塊的我感受到了政府實打?qū)嵉男姓剩ㄔ诖耍坏貌徽f，高新區(qū)始終是我認為的西安最具活力與競爭力的片區(qū)，也是未來最有潛力與引領(lǐng)西安的片區(qū)）。官方的說法是這個片區(qū)命名為高新中央居住區(qū)，所以他的各種規(guī)劃也是靠著居住這一主題進行的。最近又有說法是魚化片區(qū)也劃歸軟件新城大片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理。
2、區(qū)域交通
       這個片區(qū)的路網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)該是非常典型的棋盤狀路網(wǎng)，他的有點是軸線為主次干為輔，四方通達，基本不會存在某個堵點，而且就目前看來主要需要克服的難點就是跨西三環(huán)以及魚化一路往北通過外事學院，但是南北向已經(jīng)規(guī)劃有經(jīng)九路，經(jīng)十二路，經(jīng)十三路，經(jīng)十四路（均為規(guī)劃建設(shè)階段臨時路名，建好后會有固定路名）而且從最新谷歌地球衛(wèi)星圖中看，這幾條路施工并沒有什么大的難點需要克服。東西方向目前已經(jīng)通車的有科技路（科技西路）、科技二路、科技四路以及科技六路，其中科技二路、科技六路、科技八路均有地下綜合管廊。還正在建設(shè)有科技七路（已路通，附屬工程還在建設(shè)中）和十四運會的迎賓大道之一------科技八路。所以區(qū)域交通的微循環(huán)在未來的交通壓力下應(yīng)該還是比較優(yōu)秀的。
      目前可追蹤的地鐵規(guī)劃主要是沿著丈八北路南北向的11號線以及軟件新城的12號線以及今年開工的云軌，都算是在可接受范圍內(nèi)。另外還有已投運的3號線。
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3、學校教育
     根據(jù)我的整理，我發(fā)現(xiàn)在2019年西安市推出教育改革計劃之前，高新區(qū)就公布了自己的教育計劃，是新建貌似150多所學校，涵蓋幼兒園+小學+初中以及高中。所以我的另一個觀點就是高新區(qū)真的有錢去給自己的轄區(qū)去搞配套建設(shè)，因為細心的人會發(fā)現(xiàn)高新魚化片區(qū)與軟件新城片區(qū)的學校建設(shè)速度是真的快（其他片區(qū)可能也快，但是沒有實地了解過）。再說師資力量，貌似以校園以及社會招聘為主，我一直覺得師范類學校畢業(yè)的學生，他的教學能力肯定是有的，只是需要教學經(jīng)驗的積累，而且老師這個事情，我還是更看重經(jīng)驗的，所以未來這些學校在輔以高新的管理模式以及“名校+”工程的幾年積累，我相信教學質(zhì)量是有保證的。（PS：西安現(xiàn)在的教育現(xiàn)狀應(yīng)該是畸形的發(fā)展，好的越好差的越差，每個當權(quán)者其實都知道教育要怎么改革，但是歷來改革就會有阻力與難處，所以缺乏有魄力的領(lǐng)導來干這個事，但是縱觀歷史這種社會上畸形發(fā)育的事情最終都要被淘汰，所以我對于西安尤其是高新區(qū)的教育問題還是持謹慎樂觀的態(tài)度）。附圖：目前這個片區(qū)已經(jīng)建好或者正在建設(shè)中的學校
(, 下載次數(shù): 51)
4、公園綠地
      既然是居住區(qū)那公園綠地肯定不能少，目前已經(jīng)建好的一條生態(tài)綠化帶是灃惠渠綠道，將來還有皂河開蓋后的濱水公園，兩者交匯處規(guī)劃有一個湖，沿著西三環(huán)會有綠化隔離帶。恕我才疏學淺，目前只掌握到這部分的公園與綠化東西，但是基本搭配到各個小區(qū)內(nèi)的綠化。廣大群眾們遛彎跑步的地方還是有的。
(, 下載次數(shù): 53)
5、商業(yè)配套
      從大的規(guī)劃圖看，商業(yè)的分布主要集中在科技二路、科技六路沿線以及皂河生態(tài)帶規(guī)劃的濱水商業(yè)街，區(qū)域內(nèi)目前落地的大型商業(yè)也就是蘇寧廣場了，但是不排除后續(xù)也會接洽新的商業(yè)落戶這里�？蓞⒖几綀D中紅色地塊。
(, 下載次數(shù): 46)
6、醫(yī)療配套
     目前掌握的資料是陜西交通醫(yī)院有意新建高新院區(qū)，但是停留在工可階段。在科技六路以北是規(guī)劃有醫(yī)療用地的，結(jié)合醫(yī)院本就是高新的一塊配套短板，所以管委會應(yīng)該也會積極推進的，醫(yī)院落地不難，就看是公立還是私立了�？蓞⒖几綀D中淺藍色區(qū)域。
7、目前區(qū)域內(nèi)短板總結(jié)
      1、新建學校投運后教育質(zhì)量應(yīng)該需要時間的積累；2、路網(wǎng)的完善度短期內(nèi)主要以半幅通車為主，這與建設(shè)資金有關(guān)，后續(xù)賣地可彌補建設(shè)資金不足的問題，但是保通的問題不大；3、從已了解到的資料看片區(qū)內(nèi)安置房用地不少，但是高新區(qū)已經(jīng)確定19年后的安置房建設(shè)均采用兩梯四戶的優(yōu)居配置，告別高容積率的筒子樓；4、目前公交配套較少，但隨著大面積入住后這點應(yīng)該會改觀；5、缺乏大的商業(yè)體；6、整個片區(qū)還屬于建設(shè)期，預計初具規(guī)�？赡艿�2023年左右。
8、目前區(qū)域內(nèi)的房價分析
      片區(qū)內(nèi)大的樓盤主要有以下幾處：（房價均為貝殼網(wǎng)查詢成交價非掛牌價）
     1、保利天悅，目前二手房均價2.15W；2、萬科翡翠天譽1.9W；3、金泰新理城1.8W；4、天郎藍湖樹，東方米蘭國際城1.7W；5、南飛鴻十年城，東方米蘭國際城1.6W；6、龍城銘園，玫瑰公館1.55W；7、國賓中央?yún)^(qū)1.4W；8、鴻基新城1.45W；9、萬科翡翠國賓2.1W。
      后期將要入市項目主要有以下幾處（我只掌握到這些，可能還有更多）
     1、保利天悅五期；2、萬科翡翠國賓（公寓）；3、南飛鴻蘭庭序（均價1.61W）;4、金泰新理城后續(xù)地塊；5、綠城鳳起長安項目。
注：新房中應(yīng)該還有鴻基新城，但屬于經(jīng)濟適用房，所以沒有列出。
9、總結(jié)
     說一下我個人的預測吧，我其實非�？春眠@個片區(qū)的發(fā)展，甚至高過軟件新城的北部季中住宅區(qū)。高新作為首善之區(qū)，他的發(fā)展毋庸置疑，作為高新唯一規(guī)劃一塊以住宅為主的片區(qū)所以我的期待還是挺高的。以上純屬個人愚見，如有不同，純屬巧合，大家看貼放松為主，盡量別噴。
作者: Frankwu    時間: 2020-6-12 17:19
位置不錯，學校一般
作者: spike    時間: 2020-6-12 17:24
這一片確實有潛力 都是大塊大塊等待開發(fā)的土地
作者: 黃黑紅    時間: 2020-6-12 17:25
spike 發(fā)表于 2020-6-12 17:24
這一片確實有潛力 都是大塊大塊等待開發(fā)的土地

其實大部分都有主了
作者: gaolala    時間: 2020-6-12 17:28
這塊以后居住人口不少，公園綠地規(guī)劃還是有些少
作者: king99king    時間: 2020-6-12 17:35
分析的很好！
作者: 揮斥方遒    時間: 2020-6-12 17:44
看看人家的路網(wǎng)密度，在對比一下路北雁塔區(qū)的路網(wǎng)，直接打臉
作者: 黃黑紅    時間: 2020-6-12 17:48
揮斥方遒 發(fā)表于 2020-06-12 17:44
看看人家的路網(wǎng)密度，在對比一下路北雁塔區(qū)的路網(wǎng)，直接打臉

雁塔都被曲江和高新分了，也挺難的
作者: xwzxw    時間: 2020-6-12 17:53
魚化片區(qū)，以前最主要的是缺商業(yè)，缺公園，缺產(chǎn)業(yè)，以居住為主。 現(xiàn)在劃歸軟件新城（假設(shè)流傳的規(guī)劃是對的），那么對魚化片區(qū)絕對是一大利好，意味著和軟件新城會有更多的交融。因此，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等都會比起以前期待值更高。
整體看，這一塊兒，如果規(guī)劃的好，那么打造除了曲江、浐灞河景房之外的又一高端住宅區(qū)是有大希望的。
作者: 黃黑紅    時間: 2020-6-12 17:58
xwzxw 發(fā)表于 2020-06-12 17:53
魚化片區(qū)，以前最主要的是缺商業(yè)，缺公園，缺產(chǎn)業(yè)，以居住為主。 現(xiàn)在劃歸軟件新城（假設(shè)流傳的規(guī)劃是對的），那么對魚化片區(qū)絕對是一大利好，意味著和軟件新城會有更多的交融。因此，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等都會比起以前期待值更高。
整體看，這一塊兒，如果規(guī)劃的好，那么打造除了曲江、浐灞河景房之外的又一高端住宅區(qū)是有大希望的。

嗯，生態(tài)沒有那么好，但是其他配套可以彌補，比如曲江雖然有南湖，但交通是硬傷
作者: 丈八六路    時間: 2020-6-12 18:12
xwzxw 發(fā)表于 2020-06-12 17:53
魚化片區(qū)，以前最主要的是缺商業(yè)，缺公園，缺產(chǎn)業(yè)，以居住為主。 現(xiàn)在劃歸軟件新城（假設(shè)流傳的規(guī)劃是對的），那么對魚化片區(qū)絕對是一大利好，意味著和軟件新城會有更多的交融。因此，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等都會比起以前期待值更高。
整體看，這一塊兒，如果規(guī)劃的好，那么打造除了曲江、浐灞河景房之外的又一高端住宅區(qū)是有大希望的。

附近搞個綜合體 有規(guī)劃吧
作者: 丈八六路    時間: 2020-6-12 18:15
感覺一個蘇寧廣場不太夠
作者: 揮斥方遒    時間: 2020-6-12 18:21
黃黑紅 發(fā)表于 2020-06-12 17:48
雁塔都被曲江和高新分了，也挺難的

為啥別人拿的時候和他一樣，別人能弄好，他不行。還不是垃圾
作者: eguai    時間: 2020-6-12 18:30
安置樓還沒建起來  其實也不少
作者: 科技二路    時間: 2020-6-12 18:55
17年去看了看保利天悅，143平四室，房子有點小，主要是價錢有些貴
作者: xwzxw    時間: 2020-6-12 19:11
丈八六路 發(fā)表于 2020-6-12 18:12
附近搞個綜合體 有規(guī)劃吧

保利天悅有綜合體。翡翠國賓 A 地塊規(guī)劃 10萬平的商業(yè)，但是最終能落地多少不好說。總體而言，魚化片區(qū)有期待值，未來有人流，所以綜合體會有的，但是啥時候能開起來就不知道了。
作者: AIxian    時間: 2020-6-12 19:40
經(jīng)500路，鵝到歐洲了
作者: 駱駝力量    時間: 2020-6-12 19:54
也別葉公好龍，東方米蘭國際城不到一萬五一平，要不要嘛？誰要我把中介小哥微信給你們。 (, 下載次數(shù): 14)
作者: 西安碼農(nóng)    時間: 2020-6-12 20:02
應(yīng)該在科技八路附近來一個大型綜合體，可以輻射科技四路，丈八四路，丈八西路，錦業(yè)路西段，附近那么多居住區(qū)，沒有一個大型商場超市
作者: 看看這個    時間: 2020-6-12 20:12
xwzxw 發(fā)表于 2020-06-12 19:11
保利天悅有綜合體。翡翠國賓 A 地塊規(guī)劃 10萬平的商業(yè)，但是最終能落地多少不好說�？傮w而言，魚化片區(qū)有期待值，未來有人流，所以綜合體會有的，但是啥時候能開起來就不知道了。

需要商場，綜合體未必是商場，國賓不敢指望，希望保利能弄個商場。
作者: 你家的六爺    時間: 2020-6-12 20:31
賣的是未來概念。10年內(nèi)要說是優(yōu)質(zhì)生活區(qū)都有些夸張了。
作者: 黃黑紅    時間: 2020-6-12 21:15
看看這個 發(fā)表于 2020-06-12 20:12
需要商場，綜合體未必是商場，國賓不敢指望，希望保利能弄個商場。

保利在科六沿線是有商業(yè)規(guī)劃的，六月底拿地
作者: 黃黑紅    時間: 2020-6-12 21:16
你家的六爺 發(fā)表于 2020-06-12 20:31
賣的是未來概念。10年內(nèi)要說是優(yōu)質(zhì)生活區(qū)都有些夸張了。

曲江從無到有也就用了不到十年，現(xiàn)在的基建速度，政府效率，開發(fā)速度，只快不慢
作者: 豆泥丸    時間: 2020-6-12 21:26
黃黑紅 發(fā)表于 2020-06-12 17:25
其實大部分都有主了

不是大部分，已經(jīng)分完了。不然修路的錢讓管委會印出來嗎
作者: 一路人生    時間: 2020-6-12 21:49
潛力很大，加快推進速度。
作者: tmac81    時間: 2020-6-12 22:32
科技二路 發(fā)表于 2020-06-12 18:55
17年去看了看保利天悅，143平四室，房子有點小，主要是價錢有些貴

大的便宜
作者: harrydong    時間: 2020-6-12 22:54
分析的很好，贊同贊贊贊贊
作者: liugm    時間: 2020-6-12 23:58
大片安置房
作者: 一路人生    時間: 2020-6-13 05:47
harrydong 發(fā)表于 2020-06-12 22:54
分析的很好，贊同贊贊贊贊

支持，支持
作者: 一二三四五    時間: 2020-6-13 08:27
貌似這批高新招聘的新建學校老師考試成績，位于這個片區(qū)中央的四中成績最好。其次好像也是這個片區(qū)的六校。
明年還有個四校。還是可以期待的，算是高新公辦最集中的地方了。
作者: uprightsoul    時間: 2020-6-13 18:59
規(guī)劃的除了路網(wǎng)比較密外，還算過的去外，其他的真不咋樣
作者: 天堂沒有鳥    時間: 2020-6-13 19:08
天悅業(yè)主非常開心，感謝樓主整理，我這一直在論壇扒圖  
鏈家貝殼成交價是賣家到手價，不含稅費的。保利天悅一期現(xiàn)在不滿二，稅非常貴，加上雜七雜八，買家入手單價應(yīng)該在2.3往上了，而且現(xiàn)在成交的兩套都是2T4裝標較低的產(chǎn)品，2T2電梯入戶高裝標的還沒有成交，且看且行
作者: Lumia    時間: 2020-6-14 17:58
魚化片區(qū)整體規(guī)劃以住宅為主，辦公及商業(yè)配套明顯弱于軟件新城，綠化公園的規(guī)劃也不如軟件新城，軟件新城北部集中的住宅區(qū)更有潛力，到昆明池、上三環(huán)及繞城都更方便，雖然在三環(huán)里，但軟件新城的核心配套都在三環(huán)外。
作者: 云在遠山    時間: 2020-6-14 19:25
規(guī)劃都是可以優(yōu)化調(diào)整的，從目前的開發(fā)順序和地塊整理情況以及開發(fā)商來看，軟件新城北部地區(qū)注定是為魚化片區(qū)做鋪墊的。
作者: 693726102    時間: 2020-6-24 08:38
魚化潛力巨大！



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