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標題: 中海云錦東方看盤之我見。 [打印本頁]

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 10:32
標題: 中海云錦東方看盤之我見。
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-18 12:38 編輯

   中海云錦東方是中海地產(chǎn)西安第21個項目，項目位于紡織城原國棉四廠南地塊（北地塊被合能地產(chǎn)2016年260萬一畝購得），中海2019年地價1500萬左右每畝，合樓面價9000元每平左右，是2019年東郊地王，地價可以說很高。項目占地80畝左右。容積率2.5，規(guī)劃為18層以下小高層，定位東郊“中大國際”，東郊曲江印，玫瑰園。定位高端，除了位置有點尷尬之外，品牌、物業(yè)、名稱、定位來講，很值得期待。
   前幾天，預約去看房，說說看房感受。
   售樓部高大上，命名“中海*城市藝術(shù)中心”，真是高端大氣上檔次，售樓員叫做：中海云錦東方美學顧問。很高端，有藝術(shù)性，讓人感覺不是來看房來了，是來欣賞一件藝術(shù)品。真的是很期待。    中海的到來，對在紡織城這個比較落后的老區(qū)來說，提升整體逼格，提供優(yōu)秀大開發(fā)商高品質(zhì)產(chǎn)品，為紡織城人造福！讓紡織城也迸發(fā)高端的感覺！看房實行預約制，不預約不能看，感覺很神秘，拒絕無關(guān)人等無效看房。
   未完待續(xù)

作者: 浩瀚星辰 時間: 2020-6-15 10:37
賣房賣到這里來了

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 10:41
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-19 09:47 編輯

進入售樓部，首先售樓部高端大氣，很有氣派，并且智能5G的科技感確實有一些，雖然，不是華為部署在全世界的5G的概念，自我感覺是樓宇智能化的概念，沒有想象中的5G那么科技感十足，但是，在智能化樓宇中，確實有點意思，比普通樓盤確實有些不同，智能化方面來說。但是對于我來講，樓盤的科技智能化是錦上添花，最主要的是要看戶型和裝修，樓間距，小區(qū)綠化等。另外，中海的物業(yè)沒問題，這個不用看。
接下來看樣板間吧！進入樣板間之前，對于城東“中大國際”紡織城“玫瑰園”“曲江印”級別的定位，非常期待，聽售樓顧問說大概定價2萬+以上，可能2.1萬或者2.2萬，我想一分價格一分貨，對比一路之隔的合能鉑悅府10500精裝修的樓盤，整整翻了一倍。中海一定大有看頭，產(chǎn)品一定十分有優(yōu)勢。

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 10:46
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-18 12:40 編輯

懷著十分期待的心情，步入樣板間，三種戶型127平、143平（四室）、143平（三室橫廳），看下圖戶型圖。

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 10:51
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-17 09:20 編輯

(, 下載次數(shù): 25)

重新上這三種戶型。找到圖了

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 10:52

浩瀚星辰發(fā)表于 2020-6-15 10:37
賣房賣到這里來了

你繼續(xù)看，就知道我是不是買房得了

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 10:57
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-18 15:03 編輯

戶型圖發(fā)了，接下來說進入樣板間，我的感受。感受一：取消了陽臺。雖說現(xiàn)在陽臺沒有贈送了，但是不代表不能設(shè)計陽臺了。在一點上開發(fā)商十分聽政府的話，但是有些方面為什么不聽政府的呢？我感覺還是有利可圖！就和政府的限塑令一樣，一聲令下，超市馬上就塑料袋收費了，美其名曰限塑令，其實有利可圖！另外，陽臺的功能很多，一是顯得客廳大氣，二是晾曬、瑜伽、健身、冬日暖陽、品茶、搖搖椅、發(fā)呆，觀景等功能太多了！這對于我來說就是一種休息和享受，沒有陽臺，就剝奪了我享受的權(quán)利，我愿意為陽臺面積買單，都花了幾百萬了，不差這幾十萬！還有，我并沒有感覺到取消了陽臺，增大了房屋的面積，或者客廳的面積，反而客廳更小了，倒是在北邊加了一個家政間。等于把南邊的陽臺放到了北邊變成了儲藏室。這個設(shè)計真無聊！其實，我覺得真正的用意，可能是取消了陽臺，地塊窄的原因，增加了樓間距，顯得樓間距大了，廚房西邊電梯后面反正空著，就利用起來，加了一個家政間。那請問中海長安府、中海曲江大城取消陽臺了嗎？？？？？？

作者: 810199710 時間: 2020-6-15 11:01
@admin

作者: a3533155 時間: 2020-6-15 11:03
提示: 作者被禁止或刪除內(nèi)容自動屏蔽

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 11:07
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-18 12:51 編輯

感受二：客廳開間太小。127平方客廳開間3.6米，143（四室）客廳開間估計3.9米，客廳太小，原本以為取消了大陽臺，應(yīng)該將取消的陽臺面積補充到客廳或者有必要的地方，結(jié)果，客廳反而很小，進入房間很小氣，我覺得100平左右的房子客廳3.6米還說的過去，127的房子客廳3.6米就說不過去了，143的客廳才3.9米，也很小。因此，這個客廳首先與奢華，大氣無關(guān)，開間太小。

作者: Sunday5211 時間: 2020-6-15 11:10
本帖最后由 Sunday5211 于 2020-6-15 11:11 編輯

143 做了四室客廳不小才怪了

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 11:15
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-18 15:06 編輯

感受三：客廳窗戶太小。窗戶太小，不是落地窗，整體不通透，特別是客廳窗戶很小，143的6.7米大橫廳，窗戶相比較也不大，兩邊窗戶沒有頂?shù)筋^，窗戶下面大約60公分墻體做飄窗。感覺不大氣。
感受四：雞肋家政間。在北邊廚房西邊增加了一個家政間。不大6-7個平方，主要用途放置洗衣機，晾曬衣服，贈送一個小型電動晾衣架，帶消殺功能。房間帶排氣扇。自我感受，這個6-7個平方，要算我面積，并且，還在廚房西邊，只能用于做洗衣房和小型倉庫，還見不到陽光，還不如增加幾個平方，放到南面做成一個大陽臺，既然都算我面積的話，讓我掏錢的話，大陽臺的功能性就多了，放洗衣機，晾曬衣物，陽光房，喝茶，瑜伽，擼鐵，跑步，下棋，搖搖椅，發(fā)呆，觀景。那這個家政間既然算我面積，為什么要放到北邊，還要放到廚房里面，只能做倉庫和洗衣房，想做一個書房都不行。倒不如放到南邊，增加幾個平方做成落地窗大陽臺，那功能就多了去了！本來面積就不大，還這么奢侈的做出來一個雞肋家政間，不朝陽不通風，只能做倉庫和洗衣房的家政間。請問云錦東方的戶型設(shè)計師意欲何為？有沒有好好研究首改和二改客戶的真正需求？有沒有和紡織城以及東郊的準客戶好好座談一下，看他們想要什么產(chǎn)品，就按他們的想法設(shè)計產(chǎn)品，那一定有市場！我覺得云錦東方的設(shè)計師就是閉門造車，沒有做好充分的市場調(diào)研，就草草上馬！我個人都參加過幾次開發(fā)商召開的單獨客戶調(diào)研，就是征詢客戶各種意見。沒有見中海調(diào)研過！

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 11:16

a3533155 發(fā)表于 2020-6-15 11:03
中海高端，2w5起，普通老百姓也就看看

2.5W，18層小高，紡織城、31米樓間距，小客廳，無陽臺。有錢人買嗎？？

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 11:22
Sunday5211來看看這個戶型

作者: 沐水辰 時間: 2020-6-15 11:25
19年和20年拿地的地產(chǎn)項目，感覺要站好幾年崗，價格頂上來了，但消費者市場不答應(yīng)

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 11:29
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-18 13:14 編輯

   感受五：5G�？萍几胁诲e，中海首個5G 社區(qū)，和華為合作的。遠程操控，遠程定溫度，遠程開門，房屋視頻監(jiān)控，萬物互聯(lián)，面部識別，有點意思，提升居住體驗，方便業(yè)主，這個很好。但是，我覺得不能稱之為5G，只能叫做是智能化科技的提升，現(xiàn)在很多樓盤都有這些其中的功能，把這個單獨拿出來說事，美其名曰“5G”科技，形式大于內(nèi)容，比如：面部識別，呼叫電梯，遠程開門很多小區(qū)都可以實現(xiàn)，至于室內(nèi)的萬物互聯(lián)，什么遠程控制空調(diào)，語音控制電器、窗簾，客廳監(jiān)控，燈光控制等，小米智能家居全部解決，還便宜！我覺得有點宣傳多大！和美國現(xiàn)在制約華為的真正5G技術(shù)完全是兩碼事。用這個讓我來多買單，我覺得不值。可以作為一個利好！但不能是最大的宣傳！
   感受六：整體裝標沒有感覺“中大國際”“玫瑰園”“曲江印”的豪華感，除了用的東西品牌都是外國品牌之外，檔次一般般。沒有奢華大氣上檔次的感覺。關(guān)鍵是地價太貴了，這也難為中海了。9000一平的地價啊。又要高端路線，地價又太高，只能用大品牌的低檔貨。
   感受七：物業(yè)好，售樓部外表高端大氣上檔次。物業(yè)好，這個沒得說，中海的物業(yè)在西安市的口碑那是杠杠滴。售樓部的外表，一下子提升了紡織城老區(qū)的逼格，很有藝術(shù)性，很大氣磅礴。

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 11:33
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-18 12:56 編輯

八:個別細節(jié)處理不好。比如說，現(xiàn)在都流行廚房水池是臺下盆，這樣，臺面上的不積水。中海居然還是臺上盆，這是很多年前的設(shè)計。廚房吊柜沒有下拉式拉籃。

作者: 長安知客 時間: 2020-6-15 11:38
@admin

作者: KG2020 時間: 2020-6-15 11:39
一百四十平也敢定位自己是中大國際、玫瑰園？！

作者: 西市五花肉 時間: 2020-6-15 11:39
啥都好，就是位置是硬傷，這盤放倒稍微好點的位置都是火爆盤，可惜了

作者: kelemanman 時間: 2020-6-15 11:50
軟廣告

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 11:54
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-18 13:00 編輯

感受九：中海來到紡織城，幫助紡織城提升整體形象，中海來之前，基本沒有大開發(fā)商來這里，數(shù)的上的也就是中鐵建和合能地產(chǎn)。中海的到來，讓這里的人們?yōu)橹徽�，非常期待，但是，中海好像有點不接地氣，一是地價買的太高了，這也沒辦法。二是產(chǎn)品只有143和127兩個面積，雖然定位城東“中大國際”“玫瑰園”“曲江印”，但是口號大于實際，除了售樓部高端大氣之外，提供的產(chǎn)品有些差強人意，戶型很一般，屋內(nèi)的裝修品牌高端，但檔次一般。三感覺中海云錦東方的戶型設(shè)計師不接地氣，不符合中海“理工男”的定位，戶型設(shè)計不是很合理，至少說沒有出彩的地方。四是得房率很低，感覺客廳和每個臥室都很小，放柜子的地方都沒有，這種房子說剛改房還行。說東城“中大國際、玫瑰園”有點言過其實!業(yè)主也不是孤落寡聞，能花300萬買房的人，基本上要把西安市的改善房看遍，才下手！

作者: y13vin 時間: 2020-6-15 12:37
定價在2萬5左右，這個盤周末去轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，總體感覺不值這個價，什么5G住宅，實際作用不大，就看開盤2.5萬的價格，銷量怎么樣，要是銷量好，那就說明西安的購買力是真強

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 12:40
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-15 12:42 編輯

fbi1858 發(fā)表于 2020-6-15 11:22
Sunday5211來看看這個戶型

純粹談?wù)剳粜停粻可嫫渌�。這個戶型141平，四房，大橫廳，大陽臺。落地窗，南北通透。這個戶型好好裝修一下，起碼對的起觀眾。

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 12:45

y13vin 發(fā)表于 2020-6-15 12:37
定價在2萬5左右，這個盤周末去轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，總體感覺不值這個價，什么5G住宅，實際作用不大，就看開盤2.5萬的價 ...

5G實際上作用不大，我也覺得。

作者: momokan911 時間: 2020-6-15 14:41
房子能看上，地段看不上

作者: y13vin 時間: 2020-6-15 14:46
同樣地價九千多，就看青龍寺金泰到時定價是多少，還是比較看好青龍寺板塊，只是金泰這個開發(fā)商不怎么滴，慢得很

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 14:51

kelemanman 發(fā)表于 2020-6-15 11:50
軟廣告

哈哈，哈哈，哈哈，你認為的可能不是你認為的

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 14:55

momokan911 發(fā)表于 2020-6-15 14:41
房子能看上，地段看不上

開發(fā)商，我看上了。房子和地段沒看上

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 15:03
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-15 15:07 編輯

再看看這個145的戶型。也是大開發(fā)商在西安的樓盤，價格2萬+，洋房社區(qū)。對比一下

作者: fbi1858 時間: 2020-6-15 15:18
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-15 15:24 編輯

再對比一下中海長安府，中海自己的戶型。140平，四室兩廳兩衛(wèi)，最起碼前有大陽臺，后有家政間。要合理很多。納悶了，云錦東方設(shè)計師是學徒，剛畢業(yè)？？

作者: 強在奔跑 時間: 2020-6-15 17:17
貝殼上面咋搜不到這個盤

作者: sldc 時間: 2020-6-15 19:01
提示: 作者被禁止或刪除內(nèi)容自動屏蔽

作者: fbi1858 時間: 2020-6-16 16:50
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-22 10:16 編輯

sldc 發(fā)表于 2020-6-15 19:01
項目整體規(guī)劃不一樣，給每個樓預留的開間不一樣，導致內(nèi)部功能分區(qū)也會有差異。

  東郊“中大國際”“玫瑰園”“曲江印”這樣的定位，127平客廳才3.6米開間，143平才3.9米開間，不是落地窗，沒有陽臺。取消了陽臺，又縮小了客廳，這是為什么？所謂“流間大境”的143橫廳，6.7米的客廳開間，居然又是個小窗戶，最起碼不是落地窗，我覺得太小氣了，屋內(nèi)裝修說是國際大品牌，實際東西一般般，頂多算大品牌的低檔次！5G智能化有比沒有好，但是自我感覺不能叫5G，頂多叫智能化社區(qū)，離5G的概念還差得遠，現(xiàn)在很多小區(qū)都已經(jīng)實現(xiàn)了其中的智能化，有總比沒有好，但是不是我買房必須考慮的條件，買房首先看戶型！。  18層小高層，樓間距32米  。  沒有感覺奢華尊貴大氣的感覺，對不起，云錦東方這個名字！
   所有的戶型的客廳整體很小氣，和中大國際、玫瑰園、曲江印，高端大氣上檔次的感覺毫不沾邊。感覺就是喊口號，拉高自己逼格，宣傳大于實際太多，不接地氣！。    小客廳，無陽臺，北邊廚房邊的所謂家政間雞肋,是不利主要因素，沒有陽臺，落地窗，剝奪了我享受陽光休閑生活的權(quán)利。這樣的房子2萬+，那西安市可選擇的太多了�。。�！為什么要選擇紡織城！老工業(yè)區(qū)、江村溝垃圾場、沒有治理好的浐河、周邊安置房工廠區(qū)。
   售樓顧問陳閆博很賣力，前期做了大量的工作，很敬業(yè)，我表示贊賞，打98分，但是奈何產(chǎn)品戶型一般般，打70分。
   說是“she`s人居概念”，突出女主人尊貴感，首先讓女主人滿意。哈哈！我家是女主人先不滿意的，沒有陽臺無法晾曬就十分不滿意。

作者: fbi1858 時間: 2020-6-16 16:52
本帖最后由 fbi1858 于 2020-6-17 09:08 編輯

fbi1858 發(fā)表于 2020-6-16 16:50
東郊“中大國際”“玫瑰園”“曲江印”這樣的定位，127平客廳3.6米開間，143平3.9米開間，不是落地窗，沒 ...

要價2.5萬！

作者: y13vin 時間: 2020-6-17 15:43
地價也是九千多的金泰青龍寺項目！
項目住宅產(chǎn)品為起步200㎡大平層產(chǎn)品，整體規(guī)劃融入城市文脈及國際理念。建筑規(guī)劃以“祥云”為靈感，形成靈動的社區(qū)動線，建筑依路而建，錯落有致，形成完美的建筑天際線。立面以玻璃幕墻+石材，實現(xiàn)現(xiàn)代豪宅公建化的立面風格；社區(qū)園林形成“社區(qū)公園+組團園林”的多重綠化景觀，同時打造西安首個全下沉社區(qū)，形成風雨連廊、下沉園林，地上消防車道完美融合。同時通過超星級酒店式入園會所、一層雙層挑高精裝大堂，負一層下沉泛會所等空間，打造集社交、休閑、會客、宴請、健身、娛樂等20+場所的全齡全需高品質(zhì)會所，提供不出家門即可享受的“度假酒店式”生活方式。

　　住宅戶型結(jié)構(gòu)采用最新“百年住宅·SI住宅體系”實現(xiàn)“百年安全、百年耐用、百年可變性”創(chuàng)新產(chǎn)品，戶型空間格局引入“社交化”生活概念，將戶型面積的1/2給到白天，實現(xiàn)“別墅級、多場景”的生活居住體驗。同時運用多項科技系統(tǒng)實現(xiàn)“恒溫、恒濕、恒氧、恒凈、恒靜、恒智”六恒科技人居住宅。

作者: fbi1858 時間: 2020-6-22 09:39
本帖最后由 fbi1858 于 2020-7-3 10:03 編輯

感受十：中海強大的客戶服務(wù)監(jiān)督系統(tǒng)。正因為對中海的厚愛，又是一個中海鐵粉，對云錦東方的持續(xù)關(guān)注，便給中海開發(fā)商總部400電話致電，表述對云錦東方的關(guān)注和建議。隨后一個小時后，中海西安就回復電話給我，再一個小時后，中海云錦東方銷售主管隨即聯(lián)系。（雖然，銷售主管也沒說什么，也就是回個電話，禮節(jié)性的咨詢，但是，產(chǎn)品已經(jīng)定型，銷售主管也沒有辦法）。下來，還要給中海總部進行回復。感觸：中海總部很重視每一個客戶的意見建議，雖然，下邊的人例行公事，但是對中海總部的處理客戶問題的態(tài)度和要求，值得肯定。因此，中海本身的質(zhì)素，對建設(shè)階段，對銷售階段，對物業(yè)服務(wù)階段的高標準嚴要求，可以讓消費者滿意。當然，拋開產(chǎn)品本身來講。中海的產(chǎn)品戶型要好好下下功夫。諸如；云錦東方的產(chǎn)品，離宣傳說豪宅的概念還差很多。還有，成本控制的太苛刻，例如：窗墻比，直接減少窗戶的使用，降低成本。房子價格很高，有一些面上的東西就不要投機取巧了！豪宅就要有個豪宅的樣！

作者: Sunday5211 時間: 2020-7-2 13:50
中海省成本是業(yè)界出名的前十的開發(fā)商去看看利潤率就數(shù)中海最高
另外中海的物業(yè)要分曲江和其他，曲江的可以其他的......... 一言難盡

作者: fbi1858 時間: 2020-7-3 09:58
這個項目地價過高，在紡織城這個地方9000元一平米樓面價，當年是西安市的地王。咂舌�。�！地價過高，一定會上高端產(chǎn)品，但是成本的過度控制，使得產(chǎn)品整體差強人意。過度渲染5G概念，忽視了房屋本身，賣價又不能低，最起碼2萬起，好一點的樓位和樓層，估計2.3萬左右，一套紡織城的中海房，估計300萬以上，只能說房子離普通老百姓越來越遠了，離剛需更遠了。

作者: fbi1858 時間: 2020-7-3 10:02
很多人說，9000一平拿地，最少賣價起步2萬。因為地價成本，建安成本，融資成本，產(chǎn)品利潤等因素必須有1萬左右的空間。那我有點想問，當年西安賣價6000均價橫盤很多年的時候，開發(fā)商怎么掙錢？這6000包含了地價、建安、融資、利潤。

作者: y13vin 時間: 2020-7-3 11:59
我的感覺，西安房產(chǎn)概念高端化，起個高端大氣的案名，美其名曰大平層，再加上智能化！實際交房感覺跟以前的樓盤沒啥變化

作者: 大耳朵圖圖 時間: 2024-5-6 12:05
現(xiàn)在1.8W了

作者: 大耳朵圖圖 時間: 2024-5-7 16:59
周邊要啥沒啥離河邊走路都要半個多鐘頭

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