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標(biāo)題: 樓面價(jià)和可售樓面價(jià)。 [打印本頁(yè)]

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 07:30
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作者: tanglf 時(shí)間: 2021-2-20 08:05
我的理解樓面價(jià)是不是就是指裸地的成本合計(jì)除以可銷售的面積，可售樓面價(jià)指的是地價(jià)+建造成本+利潤(rùn)等等所有成本的總合計(jì)除以可銷售面積。是不是這樣？

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 08:36
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作者: 大寬寬 時(shí)間: 2021-2-20 08:45
昨兒曲江地塊不是說(shuō)要建一個(gè)公辦學(xué)校還有一些附屬配套設(shè)施，那些不能賣，建好后須無(wú)償給政府，估計(jì)是這原因可售地價(jià)就上去了

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 08:49
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作者: 鳳城二路 時(shí)間: 2021-2-20 08:51
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作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 08:52
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作者: 最美的太陽(yáng) 時(shí)間: 2021-2-20 09:15
樓面價(jià)的價(jià)格乘以2.2-2.5大概就是賣房時(shí)候的每平方價(jià)格

作者: 凝視 時(shí)間: 2021-2-20 09:26
類似
成本和利潤(rùn)加上產(chǎn)品分類高中低配這些

作者: 看看這個(gè) 時(shí)間: 2021-2-20 09:29
可售樓面價(jià)就是對(duì)以后房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 09:31
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作者: 小標(biāo)題 時(shí)間: 2021-2-20 09:38
我們經(jīng)開(kāi)疊拼價(jià)格2.3-3.3萬(wàn)，考慮投資居住的私信我

作者: 長(zhǎng)安的光復(fù) 時(shí)間: 2021-2-20 09:42

最美的太陽(yáng) 發(fā)表于 2021-02-20 09:15
樓面價(jià)的價(jià)格乘以2.2-2.5大概就是賣房時(shí)候的每平方價(jià)格

并不是，樓面價(jià)高的話，最后售價(jià)并不是它的2—2.5倍，因?yàn)榻ò渤杀竞烷_(kāi)發(fā)成本加上裝修交付的價(jià)格是相對(duì)固定的，即使開(kāi)發(fā)商要提高品質(zhì)，也不會(huì)高的太離譜。而且由于目前很多城市為了控制房?jī)r(jià)漲幅，樓盤的備案價(jià)還需要審核，如果匡算的利潤(rùn)率過(guò)高，備案價(jià)會(huì)被壓低。

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 09:46
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作者: 長(zhǎng)安的光復(fù) 時(shí)間: 2021-2-20 09:46

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 09:31
要是這樣，地產(chǎn)商就有點(diǎn)玩數(shù)字游戲。引起購(gòu)房者恐慌情緒。

其實(shí)有一部分這樣原因，尤其是這個(gè)高地價(jià)周邊樓盤的的開(kāi)發(fā)商。不過(guò)現(xiàn)在地價(jià)越來(lái)越高確實(shí)是事實(shí)，很多人都覺(jué)得開(kāi)發(fā)商這么高價(jià)拿地是為何，殊不知土地就是開(kāi)發(fā)商定糧彈，所以很多開(kāi)發(fā)商就是過(guò)了三大紅線近期拍地也很瘋狂

作者: winwin 時(shí)間: 2021-2-20 09:48
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作者: 長(zhǎng)安的光復(fù) 時(shí)間: 2021-2-20 09:50

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 08:52
我只是想知道這個(gè)可售樓面價(jià)和樓面價(jià)到底區(qū)別是什么��？這個(gè)地貴證明值得。地產(chǎn)商不是傻子。如果樓面價(jià)和可售樓面價(jià)一樣。以后肯定是五六萬(wàn)的房子了。

這個(gè)賣不了5—6萬(wàn)那么高。樓面價(jià)8千時(shí)候買1.5—2萬(wàn)正常，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)加起來(lái)也是八千到一萬(wàn)。但是由于地價(jià)高，政府為了不讓房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大在做備案價(jià)時(shí)候會(huì)匡算開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，通過(guò)壓低利潤(rùn)來(lái)壓低備案價(jià)，所以售價(jià)是地價(jià)2—2.5倍這個(gè)算法并不對(duì)。

作者: 長(zhǎng)安的光復(fù) 時(shí)間: 2021-2-20 09:56

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 09:46
這個(gè)樓面價(jià)和可售樓面價(jià)一樣嗎？

不一樣。樓面價(jià)是用獲取土地發(fā)生的成本除以該地塊總建筑面積，可售樓面價(jià)是獲取土地發(fā)生的成本除以該地塊可賣總建筑面積。因?yàn)楝F(xiàn)在在拍地時(shí)候，有時(shí)候還需要配建學(xué)校/社區(qū)管理中心/道路/公租房等等不能吃外賣的部分。而且現(xiàn)在拿地的成本也不僅僅是土地成本，比如這個(gè)地塊競(jìng)價(jià)到達(dá)一定程度開(kāi)始競(jìng)價(jià)教育建設(shè)面積，這個(gè)成本也需要開(kāi)發(fā)商考慮進(jìn)去。

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 10:07
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作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 10:09
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作者: 長(zhǎng)安的光復(fù) 時(shí)間: 2021-2-20 10:11

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:09
我記得以前很早土地拍賣都會(huì)有表明配建經(jīng)濟(jì)適用房等等。就是沒(méi)有用過(guò)可售樓面價(jià)這個(gè)詞而已。一直都是樓面價(jià)。

可售樓面價(jià)是開(kāi)發(fā)商自己匡算的，官方一直用地樓面價(jià)。開(kāi)發(fā)商用可售樓面價(jià)這個(gè)指標(biāo)要進(jìn)行成本管控利潤(rùn)最大化

作者: 長(zhǎng)安的光復(fù) 時(shí)間: 2021-2-20 10:14

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:07
這樣哦！所有樓盤都會(huì)有配建共有產(chǎn)權(quán)房，學(xué)校等等配套設(shè)施吧！這個(gè)可售樓面價(jià).....！以后所有拍賣土地都這樣報(bào)道的話！對(duì)地產(chǎn)商絕對(duì)是利好。估計(jì)馬上浐灞的地就要刷新這個(gè)紀(jì)錄了。說(shuō)不定又會(huì)出現(xiàn)前幾年搶房的情況。就幾個(gè)字的變化，這學(xué)問(wèn)太大了。

官方算地價(jià)一直用的樓面價(jià)。開(kāi)發(fā)商自己考慮成本時(shí)候一直用的可售樓面價(jià)，要是用樓面價(jià)開(kāi)發(fā)商就虧死了。一個(gè)地塊和一個(gè)地塊可售樓面價(jià)與樓面價(jià)直接差異也很大，有的地塊配建要求多，還有可以需要額外配建（比如這個(gè)地塊就要在其他配建基礎(chǔ)上再移交16.8萬(wàn)平的教育設(shè)施面積）

作者: 看看這個(gè) 時(shí)間: 2021-2-20 10:18

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 09:46
這個(gè)樓面價(jià)和可售樓面價(jià)一樣嗎？

我相信下面地價(jià)馬上都會(huì)以可售樓面價(jià)報(bào)道

作者: bear.1986 時(shí)間: 2021-2-20 10:20

鳳城二路發(fā)表于 2021-02-20 08:51
稍大一些的小區(qū)，基本都配建有學(xué)校

恐怕你又有什么誤會(huì)了，昨日那塊地帶的教育配套面積是16.8萬(wàn)平，夠2個(gè)中學(xué)3加3個(gè)小學(xué)的體量，只不過(guò)因?yàn)閮r(jià)格到了最高限價(jià)只能漲教育配套的費(fèi)用而已，而且曲江自己的學(xué)校造價(jià)都很高，中學(xué)7億以上，小學(xué)3億以上，不知道你口中那些稍大點(diǎn)的小區(qū)帶的學(xué)校有超過(guò)1個(gè)億的投資嗎？

作者: 長(zhǎng)安的光復(fù) 時(shí)間: 2021-2-20 10:21

看看這個(gè) 發(fā)表于 2021-02-20 10:18
我相信下面地價(jià)馬上都會(huì)以可售樓面價(jià)報(bào)道

并不是，有的公眾號(hào)是用可售樓面價(jià)報(bào)道，也有這樣報(bào)道的。
(, 下載次數(shù): 9)

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 10:29
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作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 10:31
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作者: 長(zhǎng)安的光復(fù) 時(shí)間: 2021-2-20 10:45

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:31
哦！這樣的話。那這塊地就不是地王了？謝謝，還是論壇里邊大神多。謝謝

也是地王。但是現(xiàn)在各地拍地為了不讓土地總價(jià)過(guò)高，都是競(jìng)價(jià)達(dá)到一定程度就開(kāi)始競(jìng)配建面積或者競(jìng)價(jià)公共建筑配建資金。官方在算土地成本時(shí)候不加入額外配建成本，但是這個(gè)成本確實(shí)是開(kāi)發(fā)商實(shí)際需要發(fā)生的。

作者: 長(zhǎng)安的光復(fù) 時(shí)間: 2021-2-20 10:46

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:31
哦！這樣的話。那這塊地就不是地王了？謝謝，還是論壇里邊大神多。謝謝

沒(méi)辦法，這都是地方為了壓地價(jià)搞出來(lái)了的措施。

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 10:58
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作者: 上將潘鳳 時(shí)間: 2021-2-20 11:00

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 09:46
這個(gè)樓面價(jià)和可售樓面價(jià)一樣嗎？

樓面價(jià)就是拍地總價(jià)除以拍地面積，再除以容積率。一般房?jī)r(jià)就是樓面價(jià)的2~3倍。

作者: 上將潘鳳 時(shí)間: 2021-2-20 11:08

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:29
呵呵這樣的話。馬上西安的地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)火爆起來(lái)了。我決定半年內(nèi)最少賣掉一套房子。半年內(nèi)應(yīng)該會(huì)有個(gè)恐慌性購(gòu)房期。但是估計(jì)一年內(nèi)購(gòu)房人群應(yīng)該會(huì)回歸理性。房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)漲一波。這些賣房的應(yīng)該高潮了。中介應(yīng)該算是過(guò)年了。我不看都知道抖音等等房產(chǎn)自媒體，應(yīng)該都高潮了。

如果看好西安發(fā)展，就應(yīng)該長(zhǎng)期持有房產(chǎn)，最好別賣。

作者: 社會(huì)主義接班人 時(shí)間: 2021-2-20 11:08

Dkbds 發(fā)表于 2021-2-20 10:58
不懂就問(wèn)��！明顯拿地的有一方是曲江管委會(huì)。而曲江本身就是要自建配套學(xué)校之類的。這算不算自己花錢建學(xué) ...

你又知道可售樓面價(jià)是西安新造詞了？？？

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 11:09
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作者: dustin 時(shí)間: 2021-2-20 11:11
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作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 11:12
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作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 11:21
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作者: 奔跑的肉夾饃 時(shí)間: 2021-2-20 11:25
樓主簡(jiǎn)直是個(gè)天秀，絕了都。西安拍地一直都是算拿地綜合成本的，每塊地都有最高上限設(shè)置，到達(dá)限價(jià)之后再去競(jìng)拍其他配建，你以為西安是西咸那種不設(shè)限價(jià)想怎么拍就怎么拍的地方?西咸房?jī)r(jià)都不用正府管備案價(jià)，開(kāi)發(fā)商直接造，你以為西安跟西咸一樣沒(méi)有上面管鬧著玩呢。西安賣地一直都是如此，19年韓森寨就出了1.5萬(wàn)+的樓面價(jià)了，20年以后就開(kāi)始點(diǎn)爆土拍了，怎么作為一名狂熱分子搞了半天到現(xiàn)在連這點(diǎn)樓市基本常識(shí)都沒(méi)有。什么叫西安新發(fā)明的詞，那是自媒體今天新發(fā)明一個(gè)詞明天換個(gè)詞罷了，如果把樓面價(jià)叫樓板價(jià)你是不是也認(rèn)為是西安新發(fā)明的詞?這水平了，嘖嘖嘖，你真是個(gè)極品人才。

作者: 德魯伊之怒 時(shí)間: 2021-2-20 11:31

dustin 發(fā)表于 2021-02-20 11:11
曲江上和，曲江大明宮控股。

曲江大明宮，是曲江文化的。

所以，說(shuō)白了是曲江自導(dǎo)自演。

當(dāng)然，推高了西安地價(jià)也是歡迎的！

這塊地，按容積率2.0算，其實(shí)最高價(jià)折合樓面價(jià)也就1.4萬(wàn)/平。不過(guò)因?yàn)楦?jìng)拍出免費(fèi)蓋16.8萬(wàn)平教育設(shè)施，導(dǎo)致一下子樓面價(jià)就上來(lái)了。

別說(shuō)曲江自導(dǎo)自演了，自導(dǎo)自演的多了，起碼這是聯(lián)合競(jìng)拍，高新經(jīng)開(kāi)哪個(gè)不是自導(dǎo)自演，直接就是兒子買老子，都是開(kāi)個(gè)頭定個(gè)基調(diào)而已。

作者: 總裁 時(shí)間: 2021-2-20 11:47

上將潘鳳發(fā)表于 2021-02-20 11:00
樓面價(jià)就是拍地總價(jià)除以拍地面積，再除以容積率。一般房?jī)r(jià)就是樓面價(jià)的2~3倍。

2-3倍的算法是哪個(gè)自媒體給你教的，趕緊取關(guān)

作者: 總裁 時(shí)間: 2021-2-20 11:53
在西安談可售樓面價(jià)沒(méi)有意義，因?yàn)榕牡氐臈l件里并沒(méi)有對(duì)后期房子的銷售價(jià)格進(jìn)行限價(jià)，最終售價(jià)而是由住建局根據(jù)成本核算定價(jià)的，開(kāi)發(fā)商買地掏的錢都會(huì)計(jì)入成本。

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 11:53
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作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 11:58
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作者: jay029 時(shí)間: 2021-2-20 11:58

總裁發(fā)表于 2021-02-20 11:47
2-3倍的算法是哪個(gè)自媒體給你教的，趕緊取關(guān)

行情不就這樣

。之前融創(chuàng)壹號(hào)院8000樓面價(jià)開(kāi)盤1.8萬(wàn)。

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 12:03
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作者: 強(qiáng)在奔跑 時(shí)間: 2021-2-20 12:14

小標(biāo)題發(fā)表于 2021-02-20 09:38
我們經(jīng)開(kāi)疊拼價(jià)格2.3-3.3萬(wàn)，考慮投資居住的私信我

沒(méi)錢買咋辦

作者: gfedcba 時(shí)間: 2021-2-20 12:16
地價(jià)21億算上教育配套15億共36億，117畝，最高2.0的容積率，下來(lái)地價(jià)就2.3萬(wàn)一平了，這大概就是可售樓面價(jià)。真正賣房的價(jià)格還要加上建設(shè)成本和利潤(rùn)。

作者: slasy 時(shí)間: 2021-2-20 12:23

dustin 發(fā)表于 2021-02-20 11:11
曲江上和，曲江大明宮控股。

曲江大明宮，是曲江文化的。

所以，說(shuō)白了是曲江自導(dǎo)自演。

當(dāng)然，推高了西安地價(jià)也是歡迎的！

這塊地，按容積率2.0算，其實(shí)最高價(jià)折合樓面價(jià)也就1.4萬(wàn)/平。不過(guò)因?yàn)楦?jìng)拍出免費(fèi)蓋16.8萬(wàn)平教育設(shè)施，導(dǎo)致一下子樓面價(jià)就上來(lái)了。

控股不代表操盤，具體要看公司章程，曲江二期的華潤(rùn)，萬(wàn)科，中海都是這種模式拿的地，具體可以看看曲江文投的年報(bào)，關(guān)于這些項(xiàng)目有詳細(xì)披露，說(shuō)曲江自導(dǎo)自演說(shuō)法是不準(zhǔn)確的，這個(gè)項(xiàng)目后期大概率掛中鐵建的名字。剛查了下華潤(rùn)曲江九里的項(xiàng)目公司，51%股東是曲江旅游，和這個(gè)項(xiàng)目情況一樣。

作者: gfedcba 時(shí)間: 2021-2-20 12:24

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:58
不懂就問(wèn)��！明顯拿地的有一方是曲江管委會(huì)。而曲江本身就是要自建配套學(xué)校之類的。這算不算自己花錢建學(xué)校！來(lái)了個(gè)可售樓面價(jià)這西安新詞。帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)行業(yè)。

這句話難道不是說(shuō)了可售樓面價(jià)西安新詞

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 12:26
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作者: gfedcba 時(shí)間: 2021-2-20 12:30

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 12:26
我的帖子里很明白�？墒蹣敲鎯r(jià)外地早都有。但是在西安明顯就是新詞。噴子說(shuō)我說(shuō)這是西安造的新詞。是一個(gè)意思嗎？

并不是，對(duì)自媒體來(lái)說(shuō)，每次地王的新聞，比如之前高新軟件新城的地王，用的都是可售樓面價(jià)，算上了公辦學(xué)校建設(shè)資金。這個(gè)你去各個(gè)西安樓市自媒體號(hào)搜搜就知道。

作者: 上將潘鳳 時(shí)間: 2021-2-20 12:30

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 11:21
呵呵我看好西安發(fā)展，所以我有四套�？墒俏矣X(jué)得雞血式暴漲，很難啊。國(guó)家也不允許。這次曲江這個(gè)地價(jià)，我覺(jué)得應(yīng)該推動(dòng)一波房?jī)r(jià)。準(zhǔn)備套現(xiàn)搞別的了。

中央也許希望房住不炒，可是地方呢？要知道西安是地產(chǎn)依賴度最高的幾個(gè)城市，大量基建的錢從哪里來(lái)？

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 12:35
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作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 12:38
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作者: gfedcba 時(shí)間: 2021-2-20 12:38

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 12:35
不知道你說(shuō)的是那個(gè)自媒體。麻煩你幫我搜出一個(gè)。上邊有可售樓面價(jià)的論壇里也發(fā)過(guò)很多地產(chǎn)拍賣信息的。我真沒(méi)有見(jiàn)誰(shuí)發(fā)過(guò)！

一、自媒體非要說(shuō)可售樓面價(jià)，的確不道德。二、不要再杠了，我既然說(shuō)出來(lái)肯定是搜過(guò)了，非要我找出來(lái)給你證明打臉嗎？我何必騙你呢，沒(méi)意思。

作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 13:18
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作者: Dkbds 時(shí)間: 2021-2-20 13:53
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作者: dustin 時(shí)間: 2021-2-20 18:19
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作者: 看看這個(gè) 時(shí)間: 2021-2-21 08:25

gfedcba 發(fā)表于 2021-02-20 12:16
地價(jià)21億算上教育配套15億共36億，117畝，最高2.0的容積率，下來(lái)地價(jià)就2.3萬(wàn)一平了，這大概就是可售樓面價(jià)。真正賣房的價(jià)格還要加上建設(shè)成本和利潤(rùn)。

這房賣4萬(wàn)5萬(wàn)我都不奇怪。有一點(diǎn)沒(méi)搞懂，15億的教育配套是你算的還是報(bào)道的。

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