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標題: 樓面價和可售樓面價。 [打印本頁]

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 07:30
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作者: tanglf 時間: 2021-2-20 08:05
我的理解樓面價是不是就是指裸地的成本合計除以可銷售的面積，可售樓面價指的是地價+建造成本+利潤等等所有成本的總合計除以可銷售面積。是不是這樣？

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 08:36
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作者: 大寬寬 時間: 2021-2-20 08:45
昨兒曲江地塊不是說要建一個公辦學(xué)校還有一些附屬配套設(shè)施，那些不能賣，建好后須無償給政府，估計是這原因可售地價就上去了

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 08:49
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作者: 鳳城二路 時間: 2021-2-20 08:51
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作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 08:52
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作者: 最美的太陽 時間: 2021-2-20 09:15
樓面價的價格乘以2.2-2.5大概就是賣房時候的每平方價格

作者: 凝視 時間: 2021-2-20 09:26
類似
成本和利潤加上產(chǎn)品分類高中低配這些

作者: 看看這個 時間: 2021-2-20 09:29
可售樓面價就是對以后房價的預(yù)測

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 09:31
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作者: 小標題 時間: 2021-2-20 09:38
我們經(jīng)開疊拼價格2.3-3.3萬，考慮投資居住的私信我

作者: 長安的光復(fù) 時間: 2021-2-20 09:42

最美的太陽發(fā)表于 2021-02-20 09:15
樓面價的價格乘以2.2-2.5大概就是賣房時候的每平方價格

并不是，樓面價高的話，最后售價并不是它的2—2.5倍，因為建安成本和開發(fā)成本加上裝修交付的價格是相對固定的，即使開發(fā)商要提高品質(zhì)，也不會高的太離譜。而且由于目前很多城市為了控制房價漲幅，樓盤的備案價還需要審核，如果匡算的利潤率過高，備案價會被壓低。

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 09:46
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作者: 長安的光復(fù) 時間: 2021-2-20 09:46

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 09:31
要是這樣，地產(chǎn)商就有點玩數(shù)字游戲。引起購房者恐慌情緒。

其實有一部分這樣原因，尤其是這個高地價周邊樓盤的的開發(fā)商。不過現(xiàn)在地價越來越高確實是事實，很多人都覺得開發(fā)商這么高價拿地是為何，殊不知土地就是開發(fā)商定糧彈，所以很多開發(fā)商就是過了三大紅線近期拍地也很瘋狂

作者: winwin 時間: 2021-2-20 09:48
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作者: 長安的光復(fù) 時間: 2021-2-20 09:50

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 08:52
我只是想知道這個可售樓面價和樓面價到底區(qū)別是什么��？這個地貴證明值得。地產(chǎn)商不是傻子。如果樓面價和可售樓面價一樣。以后肯定是五六萬的房子了。

這個賣不了5—6萬那么高。樓面價8千時候買1.5—2萬正常，因為開發(fā)成本和開發(fā)商利潤加起來也是八千到一萬。但是由于地價高，政府為了不讓房價漲幅過大在做備案價時候會匡算開發(fā)商的利潤，通過壓低利潤來壓低備案價，所以售價是地價2—2.5倍這個算法并不對。

作者: 長安的光復(fù) 時間: 2021-2-20 09:56

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 09:46
這個樓面價和可售樓面價一樣嗎？

不一樣。樓面價是用獲取土地發(fā)生的成本除以該地塊總建筑面積，可售樓面價是獲取土地發(fā)生的成本除以該地塊可賣總建筑面積。因為現(xiàn)在在拍地時候，有時候還需要配建學(xué)校/社區(qū)管理中心/道路/公租房等等不能吃外賣的部分。而且現(xiàn)在拿地的成本也不僅僅是土地成本，比如這個地塊競價到達一定程度開始競價教育建設(shè)面積，這個成本也需要開發(fā)商考慮進去。

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 10:07
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作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 10:09
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作者: 長安的光復(fù) 時間: 2021-2-20 10:11

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:09
我記得以前很早土地拍賣都會有表明配建經(jīng)濟適用房等等。就是沒有用過可售樓面價這個詞而已。一直都是樓面價。

可售樓面價是開發(fā)商自己匡算的，官方一直用地樓面價。開發(fā)商用可售樓面價這個指標要進行成本管控利潤最大化

作者: 長安的光復(fù) 時間: 2021-2-20 10:14

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:07
這樣哦！所有樓盤都會有配建共有產(chǎn)權(quán)房，學(xué)校等等配套設(shè)施吧！這個可售樓面價.....！以后所有拍賣土地都這樣報道的話！對地產(chǎn)商絕對是利好。估計馬上浐灞的地就要刷新這個紀錄了。說不定又會出現(xiàn)前幾年搶房的情況。就幾個字的變化，這學(xué)問太大了。

官方算地價一直用的樓面價。開發(fā)商自己考慮成本時候一直用的可售樓面價，要是用樓面價開發(fā)商就虧死了。一個地塊和一個地塊可售樓面價與樓面價直接差異也很大，有的地塊配建要求多，還有可以需要額外配建（比如這個地塊就要在其他配建基礎(chǔ)上再移交16.8萬平的教育設(shè)施面積）

作者: 看看這個 時間: 2021-2-20 10:18

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 09:46
這個樓面價和可售樓面價一樣嗎？

我相信下面地價馬上都會以可售樓面價報道

作者: bear.1986 時間: 2021-2-20 10:20

鳳城二路發(fā)表于 2021-02-20 08:51
稍大一些的小區(qū)，基本都配建有學(xué)校

恐怕你又有什么誤會了，昨日那塊地帶的教育配套面積是16.8萬平，夠2個中學(xué)3加3個小學(xué)的體量，只不過因為價格到了最高限價只能漲教育配套的費用而已，而且曲江自己的學(xué)校造價都很高，中學(xué)7億以上，小學(xué)3億以上，不知道你口中那些稍大點的小區(qū)帶的學(xué)校有超過1個億的投資嗎？

作者: 長安的光復(fù) 時間: 2021-2-20 10:21

看看這個發(fā)表于 2021-02-20 10:18
我相信下面地價馬上都會以可售樓面價報道

并不是，有的公眾號是用可售樓面價報道，也有這樣報道的。
(, 下載次數(shù): 10)

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 10:29
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作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 10:31
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作者: 長安的光復(fù) 時間: 2021-2-20 10:45

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:31
哦！這樣的話。那這塊地就不是地王了？謝謝，還是論壇里邊大神多。謝謝

也是地王。但是現(xiàn)在各地拍地為了不讓土地總價過高，都是競價達到一定程度就開始競配建面積或者競價公共建筑配建資金。官方在算土地成本時候不加入額外配建成本，但是這個成本確實是開發(fā)商實際需要發(fā)生的。

作者: 長安的光復(fù) 時間: 2021-2-20 10:46

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:31
哦！這樣的話。那這塊地就不是地王了？謝謝，還是論壇里邊大神多。謝謝

沒辦法，這都是地方為了壓地價搞出來了的措施。

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 10:58
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作者: 上將潘鳳 時間: 2021-2-20 11:00

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 09:46
這個樓面價和可售樓面價一樣嗎？

樓面價就是拍地總價除以拍地面積，再除以容積率。一般房價就是樓面價的2~3倍。

作者: 上將潘鳳 時間: 2021-2-20 11:08

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:29
呵呵這樣的話。馬上西安的地產(chǎn)行業(yè)就會火爆起來了。我決定半年內(nèi)最少賣掉一套房子。半年內(nèi)應(yīng)該會有個恐慌性購房期。但是估計一年內(nèi)購房人群應(yīng)該會回歸理性。房價應(yīng)該會漲一波。這些賣房的應(yīng)該高潮了。中介應(yīng)該算是過年了。我不看都知道抖音等等房產(chǎn)自媒體，應(yīng)該都高潮了。

如果看好西安發(fā)展，就應(yīng)該長期持有房產(chǎn)，最好別賣。

作者: 社會主義接班人 時間: 2021-2-20 11:08

Dkbds 發(fā)表于 2021-2-20 10:58
不懂就問�。∶黠@拿地的有一方是曲江管委會。而曲江本身就是要自建配套學(xué)校之類的。這算不算自己花錢建學(xué) ...

你又知道可售樓面價是西安新造詞了？？？

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 11:09
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作者: dustin 時間: 2021-2-20 11:11
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作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 11:12
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作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 11:21
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作者: 奔跑的肉夾饃 時間: 2021-2-20 11:25
樓主簡直是個天秀，絕了都。西安拍地一直都是算拿地綜合成本的，每塊地都有最高上限設(shè)置，到達限價之后再去競拍其他配建，你以為西安是西咸那種不設(shè)限價想怎么拍就怎么拍的地方?西咸房價都不用正府管備案價，開發(fā)商直接造，你以為西安跟西咸一樣沒有上面管鬧著玩呢。西安賣地一直都是如此，19年韓森寨就出了1.5萬+的樓面價了，20年以后就開始點爆土拍了，怎么作為一名狂熱分子搞了半天到現(xiàn)在連這點樓市基本常識都沒有。什么叫西安新發(fā)明的詞，那是自媒體今天新發(fā)明一個詞明天換個詞罷了，如果把樓面價叫樓板價你是不是也認為是西安新發(fā)明的詞?這水平了，嘖嘖嘖，你真是個極品人才。

作者: 德魯伊之怒 時間: 2021-2-20 11:31

dustin 發(fā)表于 2021-02-20 11:11
曲江上和，曲江大明宮控股。

曲江大明宮，是曲江文化的。

所以，說白了是曲江自導(dǎo)自演。

當然，推高了西安地價也是歡迎的！

這塊地，按容積率2.0算，其實最高價折合樓面價也就1.4萬/平。不過因為競拍出免費蓋16.8萬平教育設(shè)施，導(dǎo)致一下子樓面價就上來了。

別說曲江自導(dǎo)自演了，自導(dǎo)自演的多了，起碼這是聯(lián)合競拍，高新經(jīng)開哪個不是自導(dǎo)自演，直接就是兒子買老子，都是開個頭定個基調(diào)而已。

作者: 總裁 時間: 2021-2-20 11:47

上將潘鳳發(fā)表于 2021-02-20 11:00
樓面價就是拍地總價除以拍地面積，再除以容積率。一般房價就是樓面價的2~3倍。

2-3倍的算法是哪個自媒體給你教的，趕緊取關(guān)

作者: 總裁 時間: 2021-2-20 11:53
在西安談可售樓面價沒有意義，因為拍地的條件里并沒有對后期房子的銷售價格進行限價，最終售價而是由住建局根據(jù)成本核算定價的，開發(fā)商買地掏的錢都會計入成本。

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 11:53
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作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 11:58
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作者: jay029 時間: 2021-2-20 11:58

總裁發(fā)表于 2021-02-20 11:47
2-3倍的算法是哪個自媒體給你教的，趕緊取關(guān)

行情不就這樣

。之前融創(chuàng)壹號院8000樓面價開盤1.8萬。

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 12:03
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作者: 強在奔跑 時間: 2021-2-20 12:14

小標題發(fā)表于 2021-02-20 09:38
我們經(jīng)開疊拼價格2.3-3.3萬，考慮投資居住的私信我

沒錢買咋辦

作者: gfedcba 時間: 2021-2-20 12:16
地價21億算上教育配套15億共36億，117畝，最高2.0的容積率，下來地價就2.3萬一平了，這大概就是可售樓面價。真正賣房的價格還要加上建設(shè)成本和利潤。

作者: slasy 時間: 2021-2-20 12:23

dustin 發(fā)表于 2021-02-20 11:11
曲江上和，曲江大明宮控股。

曲江大明宮，是曲江文化的。

所以，說白了是曲江自導(dǎo)自演。

當然，推高了西安地價也是歡迎的！

這塊地，按容積率2.0算，其實最高價折合樓面價也就1.4萬/平。不過因為競拍出免費蓋16.8萬平教育設(shè)施，導(dǎo)致一下子樓面價就上來了。

控股不代表操盤，具體要看公司章程，曲江二期的華潤，萬科，中海都是這種模式拿的地，具體可以看看曲江文投的年報，關(guān)于這些項目有詳細披露，說曲江自導(dǎo)自演說法是不準確的，這個項目后期大概率掛中鐵建的名字。剛查了下華潤曲江九里的項目公司，51%股東是曲江旅游，和這個項目情況一樣。

作者: gfedcba 時間: 2021-2-20 12:24

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:58
不懂就問啊！明顯拿地的有一方是曲江管委會。而曲江本身就是要自建配套學(xué)校之類的。這算不算自己花錢建學(xué)校！來了個可售樓面價這西安新詞。帶動周邊房地產(chǎn)行業(yè)。

這句話難道不是說了可售樓面價西安新詞

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 12:26
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作者: gfedcba 時間: 2021-2-20 12:30

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 12:26
我的帖子里很明白�？墒蹣敲鎯r外地早都有。但是在西安明顯就是新詞。噴子說我說這是西安造的新詞。是一個意思嗎？

并不是，對自媒體來說，每次地王的新聞，比如之前高新軟件新城的地王，用的都是可售樓面價，算上了公辦學(xué)校建設(shè)資金。這個你去各個西安樓市自媒體號搜搜就知道。

作者: 上將潘鳳 時間: 2021-2-20 12:30

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 11:21
呵呵我看好西安發(fā)展，所以我有四套。可是我覺得雞血式暴漲，很難啊。國家也不允許。這次曲江這個地價，我覺得應(yīng)該推動一波房價。準備套現(xiàn)搞別的了。

中央也許希望房住不炒，可是地方呢？要知道西安是地產(chǎn)依賴度最高的幾個城市，大量基建的錢從哪里來？

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 12:35
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作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 12:38
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作者: gfedcba 時間: 2021-2-20 12:38

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 12:35
不知道你說的是那個自媒體。麻煩你幫我搜出一個。上邊有可售樓面價的論壇里也發(fā)過很多地產(chǎn)拍賣信息的。我真沒有見誰發(fā)過！

一、自媒體非要說可售樓面價，的確不道德。二、不要再杠了，我既然說出來肯定是搜過了，非要我找出來給你證明打臉嗎？我何必騙你呢，沒意思。

作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 13:18
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作者: Dkbds 時間: 2021-2-20 13:53
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作者: dustin 時間: 2021-2-20 18:19
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作者: 看看這個 時間: 2021-2-21 08:25

gfedcba 發(fā)表于 2021-02-20 12:16
地價21億算上教育配套15億共36億，117畝，最高2.0的容積率，下來地價就2.3萬一平了，這大概就是可售樓面價。真正賣房的價格還要加上建設(shè)成本和利潤。

這房賣4萬5萬我都不奇怪。有一點沒搞懂，15億的教育配套是你算的還是報道的。

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