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標(biāo)題: 奧體中心的過去，今天與未來。 [打印本頁]

作者: 房東的貓 時間: 2021-9-11 20:26
標(biāo)題: 奧體中心的過去，今天與未來。
聊西安奧體中心片區(qū)之前，先跟大家聊聊其他城市奧體片區(qū)發(fā)展的情況。

廣州天河體育中心在珠江新城，距離不遠(yuǎn)就是廣州大劇院。杭州奧體在濱江，旁邊就是杭州的國際博覽中心，對面是錢江新城和杭州大劇院。南京的奧體在河西，同樣也和博覽中心位于一起，形成一種聯(lián)動效應(yīng)。這三個城市奧體片區(qū)的房價，幾乎是全市最高。也是游客打卡必去的景點(diǎn)。濟(jì)南的奧體位于市政府旁，整個cbd的規(guī)劃也是圍繞奧體展開，該片區(qū)在濟(jì)南人的眼中的地位就跟西安人眼中的曲江差不多。沈陽的奧體位于渾南，發(fā)展的也相對成熟，但沈陽這個城市本身在走下坡路，同時位于人口流失嚴(yán)重的東北，沈陽的例子，其實不能照搬在成都，西安，武漢，杭州這樣處在高速發(fā)展期，人口大量流入的城市中。

西安把大型的共建一下全投入到奧體周邊，會展中心，長安云，長安樂，長安書院等等，兩條地鐵的加持，同時還包括像中軸公園，奧體噴泉，三河一山綠道（灞河段）這樣的大型景觀建設(shè)�？梢哉f奧體起步期的配套投資相比上面的城市的奧體片區(qū)只好不差。西安的奧體相比上述的幾個例子，唯一最大的不確定性其實就是位置了，但鑒于西安一直在走的多片區(qū)模式（資源不集中分布），以及本身就是處在城市正常擴(kuò)展的范圍內(nèi)，對奧體片區(qū)的發(fā)展我一直也充滿了信心和期待。

年前的時候，我就在知乎平臺的回答中推薦大家置業(yè)奧體，也表明了觀點(diǎn)：奧體是西安未來十年最大的洼地。從去年全運(yùn)村相對的輕松搖號，到金地這兩天成為奧體第一個萬人搖的項目。年初的時候楓林九溪整個樓盤二手成交量很少，而且均價只有1.4w不到。最近楓林九溪的二手房均價：高層2.0w，洋房2.3w。這還只是在奧體發(fā)展的起步期。

同時可以對比下全運(yùn)村，在學(xué)區(qū)劃分上，目前全運(yùn)村是比楓林九溪好的，小學(xué)就可以入學(xué)鐵一的分校，而楓林九溪不行，整個樓盤的品質(zhì)全運(yùn)村在整個西安都是前3%的水平，遠(yuǎn)好于楓林九溪。如果全運(yùn)村的二手房達(dá)到入市交易的年限，房價只會比楓林九溪更高（除了緊鄰高鐵沿線的那幾棟樓），而且高的不會太少。

圖片
奧體片區(qū)和港務(wù)區(qū)其他地方的差距，比曲一和曲二之間的差距還要大。曲二留給大部分人的印象，就是烏壓壓一片的土黃色高層，居住密度高，成熟商業(yè)和公園卻又稀少。整個港務(wù)區(qū)以三號線為分界，西側(cè)幾乎是不過大型貨車和卡車的。而東側(cè)聚集了大量的貨運(yùn)車流，整體居住環(huán)境實體感受下，就是擁堵，噪音和沙塵污染大，而且空氣質(zhì)量明顯更差。這只是生活環(huán)境上很直觀的差距，還沒提配套上10-15年內(nèi)幾乎不可能追上的差距。

奧體片區(qū)，和浐灞會展片區(qū)，以及運(yùn)動公園，行政中心片區(qū)，會是西安東北部里三個高端的居住生活片區(qū)。

整個奧體核心區(qū)的規(guī)劃無疑是讓人感到震撼的，之前我也提到過西安規(guī)劃最好幾個的局部片區(qū)。

南湖+大唐芙蓉園（已成熟，算是目前西安最高端的居住片區(qū)）

未來之瞳（幾乎未動工）

灃東中軸+斗門水庫（進(jìn)展中，進(jìn)展較慢）

奧體中心+中軸公園+會展中心片區(qū)

四個片區(qū)大概會是西安15—20年內(nèi)規(guī)格最高，配套最完善，居住環(huán)境和氛圍最好的四個區(qū)域。

奧體中心的成型也是分階段的：

第一階段是8月份長安書院的外立面完工，整個奧體中心的大概輪廓會出來。14號線通車，中軸公園兩邊的綠地，招商，中鐵十幾棟高層，還有國際商事法庭。三個場館周邊的華潤，綠城，高科的高層與商業(yè)。灞河兩岸的長安云，長安樂，長安書院，慢行橋，奧體大橋，奧體隧道，以及光影公園中比大雁塔噴泉大四倍的噴泉建設(shè)完成。

第二階段大概2024年左右，奧體中心周邊樓盤，公寓交付，大量人流導(dǎo)入。萬象城建成，中糧的商業(yè)大概率也建設(shè)完成，其他商業(yè)配套也都初具規(guī)模，不遠(yuǎn)處的融創(chuàng)雪世界也會為奧體帶來可觀的人流，時而舉行的演唱會，以及會展中心的每年的展出也會帶動奧體的商業(yè)發(fā)展。差不多這個時候奧體片區(qū)會走向成熟。

第三階段就是第二階段后的十年內(nèi)，奧體核心區(qū)以及中軸公園兩側(cè)依然剩余了不少優(yōu)質(zhì)的非住宅地塊，以及灞河左岸長安書院周邊也有一些商業(yè)地塊，后續(xù)也留足了發(fā)展的空間，如果落地更高質(zhì)量的項目或是有了更高定位的規(guī)劃。屆時，西安奧體+會展片區(qū)雖然可能比不了杭州，南京，廣州這三個城市的奧體（幾乎是其城市的名片和代名詞之一，位置都位于核心城區(qū)），考慮到西安多片區(qū)發(fā)展的屬性，極大概率會成為大家經(jīng)常提的高新，曲江之后的另一個高端片區(qū)，灃東的核心區(qū)那個時候差不多也會是。

奧體的產(chǎn)業(yè)總是被人們詬病。這里也說說人們津津樂道的產(chǎn)業(yè)。西安產(chǎn)業(yè)的走向是兩個方向，一個是西南，一個東北。

西南就是大家熟悉的高新三期，草堂都有不少產(chǎn)業(yè)的布局。高新最新提出的絲路科學(xué)城的規(guī)劃，項目，產(chǎn)業(yè)集群同樣集中在西南。高新的產(chǎn)業(yè)相對更高端一些，從業(yè)人員的待遇和收入相對也高一些，軟件，芯片，通信等等都有涉及。

東北部主要就經(jīng)開，渭北，航空基地，港務(wù)的制造業(yè)組團(tuán)，再加上西安港帶動的物流與貿(mào)易相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，西安港和長安號每年也在大量政策的支持下迅速擴(kuò)大發(fā)展。至于很多人說奧體沒產(chǎn)業(yè)，其實只是高新的產(chǎn)業(yè)（華為，中興）更為被人們所熟知。新一線城市的奧體+會展組合本身就是一種高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)，包括西安每年海量的各種會展，車展，比賽，演唱會，會議等，對片區(qū)影響力的提升和對周邊商業(yè)和經(jīng)濟(jì)的帶動能力，不容小覷。
(, 下載次數(shù): 10)

作者: dastin 時間: 2021-9-11 20:50
提示: 作者被禁止或刪除內(nèi)容自動屏蔽

作者: 房東的貓 時間: 2021-9-11 20:54

dastin 發(fā)表于 2021-09-11 20:50
大部分城市奧體中心都是最好的片區(qū)，西安奧體中心已經(jīng)成為西安城建面貌最好的區(qū)域，目前就是人口和商業(yè)欠缺，不過這些問題不大，從集中供地占全西安的半臂江山來看，后面幾年依然會保持高速發(fā)展，整體發(fā)展空間還很大。

如果港務(wù)區(qū)再有一些產(chǎn)業(yè)就更好了，目前還是缺乏很好的產(chǎn)業(yè)來吸引人口就業(yè)。

作者: dastin 時間: 2021-9-11 21:00
提示: 作者被禁止或刪除內(nèi)容自動屏蔽

作者: 此用戶已注銷 時間: 2021-9-11 21:11
不錯不錯

作者: 小小熊 時間: 2021-9-11 21:22
同意樓主的觀點(diǎn)。港務(wù)區(qū)現(xiàn)在發(fā)展勢頭不錯，但是主要靠物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，上限不高；未來一二十年高新產(chǎn)業(yè)頂流、曲江一期人居頂流、灃東中軸昆明池環(huán)境頂流，這三個地方會代表西安未來的最高水平。

作者: 俏小樓 時間: 2021-9-11 21:30
大體沒錯，但是有一點(diǎn)需要更正，奧體與港務(wù)的東西劃分線是以港務(wù)大道，而不是3號線，圍繞奧體中央公園南北兩側(cè)將是數(shù)十棟超高層商業(yè)寫字樓，這才是奧體核心片區(qū)，也是官方所清晰描述過的，奧體核心是強(qiáng)調(diào)東西，距離東西軸線越遠(yuǎn)，發(fā)展性相對越弱

作者: 房東的貓 時間: 2021-9-11 21:30

小小熊發(fā)表于 2021-09-11 21:22
同意樓主的觀點(diǎn)。港務(wù)區(qū)現(xiàn)在發(fā)展勢頭不錯，但是主要靠物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，上限不高；未來一二十年高新產(chǎn)業(yè)頂流、曲江一期人居頂流、灃東中軸昆明池環(huán)境頂流，這三個地方會代表西安未來的最高水平。

是的，如果有好的產(chǎn)業(yè)集群就好了

作者: yility 時間: 2021-9-11 21:47
這是近期看過關(guān)于港務(wù)區(qū)，寫的非�？陀^和謙遜的一篇貼文了。全方位的審視，能展現(xiàn)自身的優(yōu)勢，又能正視不足與缺憾，這是很多無腦吹最欠缺的地方。

作者: 房東的貓 時間: 2021-9-11 21:51

yility 發(fā)表于 2021-09-11 21:47
這是近期看過關(guān)于港務(wù)區(qū)，寫的非常客觀和謙遜的一篇貼文了。全方位的審視，能展現(xiàn)自身的優(yōu)勢，又能正視不足與缺憾，這是很多無腦吹最欠缺的地方。

謝謝

作者: はれかぜ 時間: 2021-9-11 21:54
你這有很多都是照搬知乎某個大神的呀

作者: ttama005 時間: 2021-9-11 22:01
城市界面確實現(xiàn)在最強(qiáng)

作者: zl271978789 時間: 2021-9-11 22:59

はれかぜ發(fā)表于 2021-09-11 21:54
你這有很多都是照搬知乎某個大神的呀

確實我也看過叫小凡聊房

作者: 編號89757 時間: 2021-9-11 23:53
用心了

作者: buptlaoyuan 時間: 2021-9-12 00:27

俏小樓發(fā)表于 2021-09-11 21:30
大體沒錯，但是有一點(diǎn)需要更正，奧體與港務(wù)的東西劃分線是以港務(wù)大道，而不是3號線，圍繞奧體中央公園南北兩側(cè)將是數(shù)十棟超高層商業(yè)寫字樓，這才是奧體核心片區(qū)，也是官方所清晰描述過的，奧體核心是強(qiáng)調(diào)東西，距離東西軸線越遠(yuǎn)，發(fā)展性相對越弱

這個本人也同意，這個從管委會的位置上也能看到，另外我覺得全運(yùn)會后奧體二期會更發(fā)力，我們拭目以待

作者: philip399 時間: 2021-9-12 06:49

俏小樓發(fā)表于 2021-09-11 21:30
大體沒錯，但是有一點(diǎn)需要更正，奧體與港務(wù)的東西劃分線是以港務(wù)大道，而不是3號線，圍繞奧體中央公園南北兩側(cè)將是數(shù)十棟超高層商業(yè)寫字樓，這才是奧體核心片區(qū)，也是官方所清晰描述過的，奧體核心是強(qiáng)調(diào)東西，距離東西軸線越遠(yuǎn)，發(fā)展性相對越弱

這個說法有出處嗎，我也一直困惑以三號線為分界的劃分方法。

作者: philip399 時間: 2021-9-12 06:51

buptlaoyuan 發(fā)表于 2021-09-12 00:27
這個本人也同意，這個從管委會的位置上也能看到，另外我覺得全運(yùn)會后奧體二期會更發(fā)力，我們拭目以待

希望如此，我認(rèn)為奧體一期只是個引子，二期應(yīng)該比一期更宏大

作者: nokero 時間: 2021-9-12 06:58
每次提到片區(qū)發(fā)展總繞不開產(chǎn)業(yè)。聽到最多的就是港務(wù)區(qū)沒產(chǎn)業(yè)，高新有華為三星，航天城有研究院等等。香港有什么產(chǎn)業(yè)？底特律有什么產(chǎn)業(yè)？澳大利亞最主要的又是什么產(chǎn)業(yè)大部分人可能還不知道產(chǎn)業(yè)分類。我干脆把基礎(chǔ)概念搬運(yùn)過來。大家對號入座就好。
第一二三產(chǎn)業(yè)分別指農(nóng)業(yè)、工業(yè)和服務(wù)業(yè)。

第一產(chǎn)業(yè)指農(nóng)業(yè)。一般來說，第一產(chǎn)業(yè)指以利用自然力為主，生產(chǎn)不必經(jīng)過深度加工就可消費(fèi)的產(chǎn)品或工業(yè)原料的部門。包括林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)等。

第二產(chǎn)業(yè)指工業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)以對第一產(chǎn)業(yè)和本產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品（原料）進(jìn)行加工的產(chǎn)業(yè)部門。包括采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、建筑業(yè)。

第三產(chǎn)業(yè)指服務(wù)業(yè)。中國第三產(chǎn)業(yè)包括流通和服務(wù)兩大部門，具體分為四個層次：一是流通部門：交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、商業(yè)飲食業(yè)、物資供銷和倉儲業(yè)；二是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門：金融業(yè)、保險業(yè)、地質(zhì)普查業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)、公用事業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、信息咨詢服務(wù)業(yè)和各類技術(shù)服務(wù)業(yè)；三是為提高科學(xué)文化水平和居民素質(zhì)服務(wù)的部門：教育、文化、廣播、電視、科學(xué)研究、衛(wèi)生、體育和社會福利事業(yè)；四是國家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、警察、軍隊等，但在國內(nèi)不計入第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和國民生產(chǎn)總值。

作者: 要恰飯的嘛 時間: 2021-9-12 07:26
人口＋產(chǎn)業(yè)＋配套，都不會差

作者: david9958 時間: 2021-9-12 09:28
樓主你忘了奧體片區(qū)第四階段，就是港務(wù)區(qū)渭河南岸板塊，水流路附近板塊，這邊自然環(huán)境優(yōu)美必將是高端樓盤聚集地

作者: buptlaoyuan 時間: 2021-9-12 10:15

philip399 發(fā)表于 2021-09-12 06:51
希望如此，我認(rèn)為奧體一期只是個引子，二期應(yīng)該比一期更宏大

奧體的規(guī)劃就是一軸兩翼，一軸中央公園就是到港務(wù)大道，一期目前已經(jīng)基本成型二期是后面的增長點(diǎn)，實際上奧體，港務(wù)本身就是走的文旅，融創(chuàng)雪世界已經(jīng)落地二期后面看下怎么成片開發(fā)，這個可以參考其它城市的落地項目，文旅城

作者: 俏小樓 時間: 2021-9-12 10:26

philip399 發(fā)表于 2021-09-12 06:49
這個說法有出處嗎，我也一直困惑以三號線為分界的劃分方法。

西安市灞河重點(diǎn)區(qū)域風(fēng)貌管控條例（草案）

作者: wsy029 時間: 2021-9-12 18:01

buptlaoyuan 發(fā)表于 2021-09-12 10:15
奧體的規(guī)劃就是一軸兩翼，一軸中央公園就是到港務(wù)大道，一期目前已經(jīng)基本成型二期是后面的增長點(diǎn)，實際上奧體，港務(wù)本身就是走的文旅，融創(chuàng)雪世界已經(jīng)落地二期后面看下怎么成片開發(fā)，這個可以參考其它城市的落地項目，文旅城

港務(wù)本身走的是文旅，你這搞笑的，港務(wù)的核心基本盤是陸港，奧體就是個引子罷了。

作者: wsy029 時間: 2021-9-12 18:03

yility 發(fā)表于 2021-09-11 21:47
這是近期看過關(guān)于港務(wù)區(qū)，寫的非�？陀^和謙遜的一篇貼文了。全方位的審視，能展現(xiàn)自身的優(yōu)勢，又能正視不足與缺憾，這是很多無腦吹最欠缺的地方。

可別了，這兩個月發(fā)港務(wù)的大部分無論工作事業(yè)事業(yè)還是房產(chǎn)屁股都不在港務(wù)，甚至還有外省人，你這話一直適配西咸。

作者: yility 時間: 2021-9-12 20:27

wsy029 發(fā)表于 2021-9-12 18:03
可別了，這兩個月發(fā)港務(wù)的大部分無論工作事業(yè)事業(yè)還是房產(chǎn)屁股都不在港務(wù)，甚至還有外省人，你這話一直適 ...

你口中的“大部分”這個數(shù)據(jù)從哪兒來的？這么言辭鑿鑿的是親自調(diào)查了，還是感覺？

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