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標(biāo)題: 真實的生活，就是在苦難中學(xué)會堅強(qiáng) [打印本頁]

作者: lika604505 時間: 2022-7-20 22:45
標(biāo)題: 真實的生活，就是在苦難中學(xué)會堅強(qiáng)
今年11月15號，陸山與愛人在2019年買的房子按約應(yīng)在這天交付。按照他們老家習(xí)俗，交房那天值得辦場熱鬧的喬遷宴。這本是兩個“小鎮(zhèn)做題家”揚(yáng)眉吐氣的日子——按陸山的話說，他與愛人一路努力讀書、考研，留在北京就業(yè)、結(jié)婚、生子，到2019年湊夠首付回二線城市買房，每一步都是按部就班地按著小家計劃奮斗，“從來沒做過什么出格的事”。而眼下，新房所在的小區(qū)已經(jīng)停工半年，一向守規(guī)則的陸山忽然來到人生的十字路口。眼見交房日期越來越近，害怕供了4年的新房爛尾，最終他選擇跟其他業(yè)主一起強(qiáng)制斷供。
從今年3月得知新家工地停工起，陸山就開始通過投訴、信訪等多種途徑督促項目復(fù)工。而在他奔波的同時，全國多地樓盤接連曝出停工、爛尾，最終引發(fā)了部分業(yè)主的“強(qiáng)制停貸潮”。根據(jù)易居研究院智庫中心最新發(fā)布的《2022年全國爛尾樓研究報告》，截至7月16日，全國至少出現(xiàn)了271份停貸告知書，陸山新房所在的西安市共出現(xiàn)17份，在城市排名中位居第二高；排名第一的鄭州則有32份。

不過相比陸山與愛人因停貸可能面臨的失信風(fēng)險，快到學(xué)齡的兒子上學(xué)突然沒了著落讓他們更發(fā)愁。被爛尾樓打亂全家計劃，陸山選擇怎么辦？271份停貸告知書背后，還有多少個“陸山”？多地業(yè)主斷供，會否引發(fā)更大的風(fēng)險？

攤上爛尾樓

陸山看中的新房位于西安西咸新區(qū)灃東新城，項目案名為綠地新里城三期蘭亭公館（以下簡稱“綠地蘭亭”），屬于學(xué)區(qū)房，并且緊鄰西安高新區(qū)。“那邊有很多高新技術(shù)企業(yè)，像華為、三星的研究所都在，大家都是沖著高新區(qū)買的房子，很多業(yè)主就是華為的員工。我媳婦也在人工智能行業(yè)，本來計劃離開北京就去那工作，孩子也可以就近上學(xué)�！贝饲拔靼簿G地蘭亭于2019年3月開盤，陸山夫婦也剛在北京站穩(wěn)腳跟，考慮到將來的子女教育和就業(yè)環(huán)境，兩人決定在北京多攢幾年經(jīng)驗就去二線城市生活�！拔覀z那時還沒結(jié)婚，剛開始商量買房，覺得西安發(fā)展不錯，也剛好看到了合適的樓盤。”為了買這套房子，陸山當(dāng)年5月就趕回家領(lǐng)了結(jié)婚證，愛人也在那時通過人才政策拿到了西安戶口。6月，交上45萬元首付，陸山與愛人就開始背起了房貸。當(dāng)時購房合同約定的交房時間在2022年11月15日。“那時候我倆剛工作不久，沒什么積蓄，借了很多錢才湊夠首付。”買房后，陸山還著5900元的月供，加上在北京的房租，每月約有1萬多元的住房支出。不過這對當(dāng)時陸山一家的收入來說，負(fù)擔(dān)并不算重。“所以我們當(dāng)時也計劃生小孩，等房子交付，裝修好了，孩子也差不多該上學(xué)了，我們就去西安生活。”在那之后不久，陸山的兒子出生。領(lǐng)證、落戶、生子，一切都按照他和愛人的計劃順利實現(xiàn)。但到2020年11月，陸山第一次得知綠地蘭亭工地停工�！坝袠I(yè)主把視頻發(fā)到網(wǎng)上，我們就都知道了。當(dāng)時還有一個工人大哥跟我們說工地已經(jīng)停工很久了，還欠他們兩個月工資沒發(fā)。”綠地蘭亭這次停工就在“三道紅線”新規(guī)發(fā)布不久之后。彼時降負(fù)債成為一眾房企的首要任務(wù)，并且臨近2020財年尾聲，多省一筆建設(shè)開支，當(dāng)年的公司財報就更好看一點。不過根據(jù)綠地控股2020年年報，在有項目暫停施工的情況下，公司“三道紅線”仍全部超標(biāo)，維持“紅檔”，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為84.1%、139.2%和0.97。那次停工后，在部分業(yè)主的督促下，綠地蘭亭雖然在2021年4、5月份復(fù)工，但據(jù)業(yè)主反映，工地施工人數(shù)和進(jìn)度都明顯放緩。“不過我們有懂工程的業(yè)主算過，按當(dāng)時的節(jié)奏，也有把握在2022年11月交房。”陸山說。而停工的危機(jī)剛解決，陸山所在的公司又遇上行業(yè)調(diào)控。此前他工作的廣告公司業(yè)務(wù)重心以在線教育為主，2021年7月“雙減”政策出臺后，公司相關(guān)業(yè)務(wù)量直接萎縮90%。此時，陸山一家還要繼續(xù)承擔(dān)每月1萬多元的固定住房支出。幾乎同一時間，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨前所未有的危機(jī)。從2021年下半年開始，銀行住房按揭暫停、預(yù)售資金監(jiān)管收緊，房企銷售、融資兩端被卡住，接連陷入違約泥潭動彈不得。從最開始的信用債違約、商票逾期拒不付款，到被銀行提前抽貸，房企在各個條線上的信用越來越差，而至目前，這場危機(jī)終于蔓延到交付端，全國大量樓盤停工，其中依舊包括綠地蘭亭。

綠地蘭亭工地現(xiàn)場，圖片由業(yè)主提供

陸山提到，在去年4、5月復(fù)工之后，新房工地再次停工�！敖衲�3月，之前那個工人大哥又聯(lián)系我們，說已經(jīng)半年沒發(fā)工資了，連生活費都沒發(fā)。整個工地沒剩幾個人，好多工人因為要不著工資搬走了。”從“今年3月”往前推半年，剛好是2021年9月那段房企的“至暗時刻”。綠地控股自身債務(wù)問題也因當(dāng)時那場危機(jī)愈演愈烈——盡管2021年全年壓降有息負(fù)債812億元，至年底有息負(fù)債規(guī)模降至2406億元，但其長期負(fù)債下降了36.62%。這意味著綠地控股短期負(fù)債占比上升，負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險也有所增加。此外，其2021年的應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款規(guī)模也增長了26.66%。陸山提到，今年3月時，工地還有一部分工人等著討工資，而剩下的少數(shù)幾個看上去像在工作的，也都是被請來“表演式復(fù)工”的工人。同樣是綠地蘭亭業(yè)主的李可告訴36氪，年初停工后，業(yè)主們曾到住建局等平臺投訴，后期相關(guān)部門也確實成立了工作組，并設(shè)置業(yè)主開放日，保證施工信息同步。

“但到5月底業(yè)主開放日突然取消了。后面我們自己去過幾次，跟現(xiàn)場工人聊天時能感覺到他們就是被請來做表演的。比如他們會說自己‘來干活也干不了幾天，臨時被叫過來，在這裝一下’之類的。”李可繼續(xù)說，“我們也有業(yè)主在工地外圍幾個出入口那里等著，看到飯點有多少人出來吃飯。本來告訴我們有400人施工，但實際每天吃飯的人數(shù)根本達(dá)不到，甚至連1/5都到不了�！�

比房貸斷供更大的風(fēng)險

對于西安項目綠地蘭亭的停復(fù)工時間節(jié)點和當(dāng)前的施工狀態(tài)，36氪曾向綠地控股進(jìn)一步核實，但截至發(fā)稿前尚未收獲回復(fù)。不過，通過綠地某區(qū)域公司的一名員工的經(jīng)歷，36氪得以一窺綠地控股的經(jīng)營現(xiàn)狀。這名員工表示，“公司欠我們銷售提成已經(jīng)欠半年了”。他向36氪出示的一張公司內(nèi)部通知截圖顯示，公司管理層“壓力很大”，工程、開備案、京東倒款需要用錢，都需要營銷條線發(fā)力；公司為渠道商支付100萬前傭，但收效甚微；員工表示停工導(dǎo)致品牌口碑不好，但上級反問4月也停工，為什么當(dāng)時就能賣得動。又一遍看著這條通知，他說自己作為員工已經(jīng)麻木，“感覺沒什么希望”。相比這位業(yè)績提成已經(jīng)被拖欠半年的綠地員工，綠地蘭亭業(yè)主李可現(xiàn)階段的生活更困難——她既是爛尾樓業(yè)主，同時也是北京一家房企的員工。與陸山不同，李可本身就是西安人，在綠地蘭亭買下這套房子也不是因為計劃要回去生活，而是工作5年后，自己給自己一個保障�！耙驗槲沂亲约嘿I房，只付了最低的首付，現(xiàn)在每月還貸款4500元，北京租房還要3000多元，我又剛從公司離職，其實現(xiàn)在生活特別困難。”實際上，從去年底到今年一季度，房企降薪裁員已成集中現(xiàn)象，這在占據(jù)公司支出大頭的投資部表現(xiàn)尤甚。而李可就是投資部的員工。“現(xiàn)在整個行業(yè)限制很多，工資、福利也比之前降了不少，我已經(jīng)被迫轉(zhuǎn)行了。轉(zhuǎn)到新行業(yè)我又要重新開始，都工作5年了，現(xiàn)在要跟剛畢業(yè)一樣，薪資、職位都要從頭起步。”李可說。假如不是因為行業(yè)調(diào)控遇上爛尾樓，工作和住房李可至少能抓住一樣，但現(xiàn)在一切要從零開始。同樣遭遇行業(yè)調(diào)控的陸山說，自己公司不景氣，但愛人事業(yè)還在上升期，“有時我甚至想干脆自己辭職當(dāng)老賴，公司不去了，找份工資日結(jié)的工作，銀行也查不到我（名下資產(chǎn)）。”這是一個從小到大算得上是“別人家的孩子”的無奈自嘲，或許也是這場“停工潮”下，每一個攤上爛尾樓的業(yè)主的普遍心態(tài)。在房企工作超過20年的陳同新?lián)模@種情緒會讓剛剛復(fù)蘇的樓市再度陷入低迷。更重要的是，由此形成的多米諾骨牌效應(yīng)與可能引發(fā)的“退房潮”最終或?qū)?dǎo)致開發(fā)商放棄掙扎，無力償還開發(fā)這一端的銀行債務(wù)。陳同新介紹說，按照現(xiàn)行規(guī)定，一旦開發(fā)商違約未能如期交房，業(yè)主有權(quán)退房、收回房款。在業(yè)主與銀行簽訂的按揭合同中，開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，項目出現(xiàn)問題，銀行可向開發(fā)商追責(zé)。盡管此前民生銀行、興業(yè)銀行等10余家銀行先后回應(yīng)表示業(yè)主停貸引發(fā)的風(fēng)險“總體可控”，不過陳同新認(rèn)為，這是各銀行基于當(dāng)時業(yè)主發(fā)出停貸通知的總體量作出的判斷，“現(xiàn)在這些問題樓盤的數(shù)量每天都有增加，很多地區(qū)都在效仿，如果波及面繼續(xù)擴(kuò)大，那么對現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇的市場影響會特別大”。此前于今年6月，樓市終于回暖，TOP 30上市房企銷售額環(huán)比上升超過44%。陳同新說，銷售回暖、現(xiàn)金回流對房企渡過本輪危機(jī)至關(guān)重要�！暗驹录谐霈F(xiàn)的‘停貸潮’可能會讓市場信心又跌回去，甚至可能會導(dǎo)致一部分開發(fā)商徹底放棄。”陳同新繼續(xù)說，“原來房企‘躺平’，是貸款不還了，先保交付。因為監(jiān)管賬戶里有錢，交房之后就能把錢拿出來。但現(xiàn)在如果業(yè)主真的大規(guī)模退房，監(jiān)管賬戶里的錢就要退回去，那很多開發(fā)商就真沒活路了。他們原有的一些債務(wù)，不管是對銀行的開發(fā)貸，還是對上下游建筑商、材料商的貨款，可能都要變成壞賬。”

陳同新告訴36氪，銀行放出的貸款中個人住房按揭只占一小部分，更多的是批給開發(fā)商的開發(fā)貸、經(jīng)營貸，包括借給房企上下游合作伙伴的錢，“這些債務(wù)如果真變成‘死賬’，影響就太大了”。

預(yù)售資金都去哪了？

預(yù)售制下，監(jiān)管層設(shè)置監(jiān)管賬戶的目的原本是為保證項目開盤后，開發(fā)商收到的預(yù)售房款足額被用于支付項目建設(shè)所需工程款，以保證項目正常交付。但陳同新告訴36氪，過去20多年來，房企預(yù)售資金所受到的監(jiān)管一直有缺失。“正常情況下開發(fā)商的預(yù)售房款不能隨便調(diào)用，需要進(jìn)專門的監(jiān)管賬戶。開發(fā)商要調(diào)動賬戶里的資金，需要提交使用說明，比如要支付員工工資，給合作單位支付工程款等，經(jīng)過相關(guān)部門審批才能撥款。”但過去多年，房企在這一層面受到的監(jiān)管力度較弱，房企有各種理由可以把預(yù)售房款調(diào)出來。“其實一直到去年上半年之前，（地產(chǎn)）市場總體來看還不錯，所以那時開發(fā)商更看重現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度。比如一個項目投入10億資金，等項目公司啟動完畢之后趕快銷售，賣完收到預(yù)售款，當(dāng)年就得把投進(jìn)去的10億提出來。然后再拿提出來的錢去買地，形成了高周轉(zhuǎn)。”“所以那時很多地塊利潤率看起來并不高，但因為資金周轉(zhuǎn)速度快，自有資金的回報率還是不錯的。”陳同新說，在2021年之前，房企基本都是這樣賺錢。但到2021年下半年，房地產(chǎn)遭遇史無前例的調(diào)控，違約風(fēng)險從境外美元債延伸到境內(nèi)，償債壓力導(dǎo)致大量項目接連停工，各地也紛紛要求加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。陳同新透露，“當(dāng)時很多房企監(jiān)管賬戶歷史虧空就很嚴(yán)重，錢全被調(diào)走投資了。按照從嚴(yán)監(jiān)管，新的銷售賣出來的錢不能像以前那樣方便調(diào)用，開發(fā)商還要拿大量資金補(bǔ)足歷史虧空，所以市場就會看到房企一批一批地違約，沒錢償債。”他判斷，這次“停貸潮”可能導(dǎo)致相關(guān)部門對房企預(yù)售資金的監(jiān)管進(jìn)一步嚴(yán)格。而談及近期多方面評論將矛頭對準(zhǔn)預(yù)售制，陳同新表達(dá)了不同的看法。實際上，預(yù)售制從香港地區(qū)的“賣樓花”發(fā)展而來，引入內(nèi)地后一直沿用至今，在陳同新看來，預(yù)售制一定程度上控制了房價上漲過快的勢頭。“通過預(yù)售增大房源供應(yīng)量來滿足購房需求，這是預(yù)售制的初衷。如果沒有預(yù)售制，現(xiàn)在市場上會少很多房源，開發(fā)商的資金成本也更高，這種情況下要想控制住房價難度比較大�！薄傲硗馊∠A(yù)售制，可能地方政府的地也不好賣了。因為房企開發(fā)一個項目的周轉(zhuǎn)速度會變慢，沒有那么多資金去買地。這樣就可能導(dǎo)致地方財政收入下降，加上目前地方城投債的償債壓力，地方政府可能也面臨一系列違約責(zé)任。這種后果我們承擔(dān)不起。”陳同新坦言。而回到攤上爛尾樓的業(yè)主本身，無論陸山一家還是李可自己，并無更多精力關(guān)注預(yù)售制是否應(yīng)該取消，他們只希望手里的新房能夠保證質(zhì)量盡快交付。原本同在北京工作的三人到明年就會成為同一小區(qū)的鄰居，但因爛尾風(fēng)波，兩家提前相識，卻不知何時能等到互道喬遷之喜的那一天。

作者: 云水公園 時間: 2022-7-20 23:01
這么長

作者: 人生一場夢 時間: 2022-7-20 23:07
西安停貸全國第二？數(shù)據(jù)有問題吧？前幾天才三個啊

作者: kli1992 時間: 2022-7-20 23:10

人生一場夢發(fā)表于 2022-07-20 23:07
西安停貸全國第二？數(shù)據(jù)有問題吧？前幾天才三個啊

保守估計西安50個不止。

作者: lika604505 時間: 2022-7-20 23:17

云水公園發(fā)表于 2022-07-20 23:01
這么長

解釋的比較詳細(xì)，全當(dāng)解析房地產(chǎn)風(fēng)險的文章讀的

作者: 孫宜君 時間: 2022-7-20 23:25

人生一場夢發(fā)表于 2022-07-20 23:07
西安停貸全國第二？數(shù)據(jù)有問題吧？前幾天才三個啊

那份統(tǒng)計名單上是第二

作者: 無敵是假無敵 時間: 2022-7-20 23:30
每天晚上都有新的小作文

作者: 飄雪又一天 時間: 2022-7-20 23:36
提示: 作者被禁止或刪除內(nèi)容自動屏蔽

作者: 約翰遜 時間: 2022-7-20 23:44
提示: 作者被禁止或刪除內(nèi)容自動屏蔽

作者: 玩弄悅西安 時間: 2022-7-21 07:48
提示: 作者被禁止或刪除內(nèi)容自動屏蔽

作者: 紅豆冰峰 時間: 2022-7-21 08:27
7月15號的，確實是第二，后面搜不到了
(, 下載次數(shù): 10)

作者: 五行缺金 時間: 2022-7-21 09:06

約翰遜發(fā)表于 2022-07-20 23:44
不可能絕對編的西安爛尾樓數(shù)量前十都不到停貸的數(shù)量全國第二？肯定是鄭州人編的，就是專門黑西安的警惕河南人打西安停貸牌河南人會搬起石頭砸了自己的腳

這名單誰都能編，爛尾是爛尾，那有多少業(yè)主敢停貸？

作者: 白豆子吃豆子 時間: 2022-7-21 09:22

五行缺金發(fā)表于 2022-07-21 09:06
這名單誰都能編，爛尾是爛尾，那有多少業(yè)主敢停貸？

真爛尾了不敢停貸？真的生活過不下去，征信就是個屁了，，不過政府好像已經(jīng)開始督促解決這個問題了

作者: 五行缺金 時間: 2022-7-21 09:39

白豆子吃豆子發(fā)表于 2022-07-21 09:22
真爛尾了不敢停貸？  真的生活過不下去，征信就是個屁了，，不過政府好像已經(jīng)開始督促解決這個問題了

多數(shù)人的資產(chǎn)遠(yuǎn)不止這一套房子，還有子女上學(xué)，自己的工作，各種社會關(guān)系。除非他愿意破產(chǎn)。

作者: 白豆子吃豆子 時間: 2022-7-21 11:19

五行缺金發(fā)表于 2022-07-21 09:39
多數(shù)人的資產(chǎn)遠(yuǎn)不止這一套房子，還有子女上學(xué)，自己的工作，各種社會關(guān)系。除非他愿意破產(chǎn)。

我都說了是生活真的過不下去

作者: 五行缺金 時間: 2022-7-21 12:10

白豆子吃豆子發(fā)表于 2022-07-21 11:19
我都說了是生活真的過不下去

所以那是少數(shù)，一個樓盤個別人不還貸款，說成樓盤停貸那叫危言聳聽。

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