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當(dāng)我們攤開城市商圈版圖，城墻以內(nèi)區(qū)域百貨、綜合體接二連三地閉店，老城商業(yè)話語(yǔ)權(quán)被大幅削弱。與之相對(duì)的，城墻以外區(qū)域則密集上新，不論形式還是業(yè)態(tài)，都在迭代新生。

但同時(shí)，即便核心城區(qū)商圈發(fā)展面臨困境，那些現(xiàn)存項(xiàng)目未選擇“躺平”，仍不斷尋求突破口，例如易俗社文化街區(qū)借城市更新與文化保護(hù)而重構(gòu)、西大街中環(huán)在銀泰退場(chǎng)后融入漢服妝造+美食業(yè)態(tài)等等，且都取得了不俗效果。

除了引入大熱的沉浸式文旅業(yè)態(tài)之外，這些傳統(tǒng)商業(yè)存量空間還能如何破局呢？

顧名思義，“商改辦”指將原有部分商業(yè)面積更改成辦公用途，從而優(yōu)化綜合體布局，盤活閑置空間，以進(jìn)一步提升商業(yè)價(jià)值。而這種模式并非是新鮮事物，此前在包括北京、上海、廣州等城市已收獲不少成功案例。

相較于商場(chǎng)，寫字樓在運(yùn)營(yíng)方面對(duì)于技術(shù)的要求略低，但租金收入?yún)s更高更穩(wěn)定，特別是互聯(lián)網(wǎng)和金融等行業(yè)企業(yè)，它們對(duì)于寫字樓的需求意愿相對(duì)較高。

另一方面，與等級(jí)更高的甲級(jí)寫字樓對(duì)比，經(jīng)“商改辦”后的辦公區(qū)域有著明顯租金價(jià)格優(yōu)勢(shì)，依附于商場(chǎng)保留業(yè)態(tài)，自然有著完備的生活配套資源。

綜合上述要素，當(dāng)下的解放路商圈無(wú)疑是契合“商轉(zhuǎn)辦”的各項(xiàng)條件——所處城市中心區(qū)，沿線擁有地鐵1、4、6號(hào)線，交通優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)；東新街等周邊地區(qū)寫字樓時(shí)常出現(xiàn)滿租，足以反映對(duì)寫字樓市場(chǎng)的需求旺盛。

此外，解放路沿線民生百貨、民生新樂(lè)匯、悅薈廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)等項(xiàng)目，留存大量可盤活空間資源。有數(shù)據(jù)稱，區(qū)域內(nèi)22棟樓宇中，有19棟出現(xiàn)了較高的空置率。

而官方層面顯然也注意到這一現(xiàn)象，自2022年下半年起逐步開展綜合體向商務(wù)化轉(zhuǎn)型行動(dòng)。同年9月，美團(tuán)全國(guó)內(nèi)容審核基地落戶解放路民生百貨，成為“商轉(zhuǎn)辦”的先行者，該基地致力打造美團(tuán)核心業(yè)務(wù)板塊，入駐千人規(guī)模團(tuán)隊(duì)。

公開信息顯示，新城區(qū)其后還對(duì)外發(fā)布解放路區(qū)域各樓宇信息并舉行推介會(huì)、項(xiàng)目簽約儀式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2023年，板塊內(nèi)盤活樓宇面積就超過(guò)33萬(wàn)㎡，引進(jìn)32家企業(yè)落戶，相關(guān)實(shí)踐也曾入選地方改革典型案例。

結(jié)合相應(yīng)反饋，當(dāng)傳統(tǒng)百貨閑置空間得到激活之后，周邊消費(fèi)活力亦得到釋放，臨近綜合體客流相較以往出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，身份的轉(zhuǎn)變進(jìn)而引起連鎖反應(yīng)。

因此在今年區(qū)域工作安排中，能夠看到“加速存量商貿(mào)樓宇向‘商辦同樓’轉(zhuǎn)變”成為了關(guān)鍵任務(wù)之一。

具體行動(dòng)方面，放大美團(tuán)、艾米等行業(yè)龍頭示范效應(yīng)，發(fā)揮蘇寧易購(gòu)、悅薈廣場(chǎng)引領(lǐng)作用，高標(biāo)準(zhǔn)做好商業(yè)運(yùn)營(yíng)、人員引流，加快簽約企業(yè)、意向企業(yè)入駐。

悅君實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，解放路民生保留1-3層百貨區(qū)域，服飾箱包及飲品等門店正常營(yíng)業(yè)，也存在部分空鋪情況，而4層及以上區(qū)域經(jīng)過(guò)重新布置后，已有企業(yè)入駐辦公，并設(shè)有公共休息區(qū)。商場(chǎng)多個(gè)出入口處，也擺放有高層辦公空間項(xiàng)目的引導(dǎo)提示。

后期規(guī)劃顯示，其4至8層改造為商務(wù)辦公區(qū)域，9至14層規(guī)劃建設(shè)人才公寓、酒店等配套。

與民生百貨一路之隔的蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)，樓體外部現(xiàn)已全面圍擋，表明針對(duì)它的改造行動(dòng)正在進(jìn)行。項(xiàng)目最早亮相于2015年下半年，盡管經(jīng)過(guò)多次調(diào)改，帶來(lái)新零售、母嬰、體育等業(yè)態(tài)，但仍一直不溫不火。

如今，約5.2萬(wàn)㎡的商業(yè)空間即將煥新。按照初步披露方案，一層擬引進(jìn)銀行機(jī)構(gòu)，二層改造為餐飲食堂區(qū)域，三層及以上調(diào)整為商務(wù)辦公功能，打造圍繞物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等領(lǐng)域的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，預(yù)計(jì)年底前完成改造并交付運(yùn)營(yíng)。

而開業(yè)5年多的悅薈廣場(chǎng)，可以說(shuō)是解放路商圈最年輕的存在。項(xiàng)目亮相之初便在定位中緊扣“潮玩”主題，力求吸引新一代消費(fèi)人群的注意，但不容忽視的是，縱觀目前多格局的城市商圈背景，主力消費(fèi)客群實(shí)質(zhì)上已向城墻外圍流出，消費(fèi)能力不可同日而語(yǔ)。

走入悅薈內(nèi)部，一層部分臨街及高區(qū)餐飲、娛樂(lè)、健身門店尚在營(yíng)業(yè)，其余店鋪多數(shù)為空置狀態(tài)。值得一提的是，這里的商改辦進(jìn)程也悄然拉開，三層過(guò)半?yún)^(qū)域已入駐企業(yè)公共實(shí)訓(xùn)基地項(xiàng)目。

借助優(yōu)質(zhì)硬件水準(zhǔn)，悅薈無(wú)需像蘇寧進(jìn)行內(nèi)部“爆改”，其重點(diǎn)則是轉(zhuǎn)向?qū)ν庹猩獭＞C合公開信息，擬在中間樓層引進(jìn)電子政務(wù)服務(wù)、產(chǎn)權(quán)交易中心，導(dǎo)入共享辦公、數(shù)字商務(wù)等綜合服務(wù)類企業(yè)，對(duì)多元場(chǎng)景有機(jī)整合。

歸根結(jié)底，商圈去中心化現(xiàn)象其實(shí)也是競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)下的必然結(jié)果。

去年發(fā)布的《西安市“十四五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃》曾坦言道，西安傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)和市場(chǎng)存量占比過(guò)大，供給過(guò)剩導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡矛盾突出，流通效率和效益普遍低下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，實(shí)體店倒閉潮頻發(fā)，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)十分艱巨。

比如德福巷、湘子廟街、太陽(yáng)廟門涌現(xiàn)大批精致小店，它們不僅滿足社交和消費(fèi)需求，也滿足了年輕群體打卡分享的要求；比如建國(guó)門老菜場(chǎng)，將城市煙火與時(shí)尚潮流打通，成為西安City Walk的目的地之一。

所以在這些動(dòng)作的背后，亦是老城區(qū)商業(yè)不斷嘗試自我更新的結(jié)果，將商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚零售等領(lǐng)域相結(jié)合，用更差異化的商業(yè)屬性另辟蹊徑，以“存量”換取“增量”，讓城市空間綻放別樣的活力。

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