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標(biāo)題: "SKP奧萊"選址曝光，能否激活“打折經(jīng)濟(jì)”？ [打印本頁(yè)]
作者: 悅西安 時(shí)間: 2025-4-11 15:00
標(biāo)題: "SKP奧萊"選址曝光，能否激活“打折經(jīng)濟(jì)”？
對(duì)傳統(tǒng)零售環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，人、場(chǎng)、貨是最基礎(chǔ)的三要素，圍繞買賣行為發(fā)生的一系列表象，總在動(dòng)態(tài)變化中，孕育不同需求，這一情況在主力客群中頗為明顯。人們可以為興趣愛好承受溢價(jià)，就同樣對(duì)更具性價(jià)比的商品趨之若鶩。
所以，奧特萊斯能在這幾年取得出乎意料的成績(jī)，并不奇怪。
憑借天生的打折標(biāo)簽，奧萊業(yè)態(tài)從一開始就吸引了大量消費(fèi)者，即便在大型綜合體、非標(biāo)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、Block街區(qū)、TOD商業(yè)等百花齊放的今天，資本市場(chǎng)依然對(duì)奧萊項(xiàng)目充滿期許。
西安“SKP奧萊”，能否激活打折經(jīng)濟(jì)？
最近明確選址的臨潼兵馬俑奧萊，就是其中之一。
根據(jù)官方公開信息，地塊LT-17-15-03(LT9-(55)-37)位于臨潼區(qū)代王街道范圍內(nèi)，驪興路以西，驪豐二路以南，驪豐一路以北，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，凈用地面積約266.55畝(17.77萬(wàn)㎡)，容積率僅0.5，地上建筑面積8.89萬(wàn)㎡，建筑密度≤50%，綠地率≥25%。
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項(xiàng)目選址示意圖
早在去年10月，西安臨潼區(qū)與北京華聯(lián)集團(tuán)就兵馬俑臨潼國(guó)際旅游購(gòu)物小鎮(zhèn)項(xiàng)目，簽署框架協(xié)議，引發(fā)外界高度關(guān)注。此次具體落位參數(shù)，則讓這個(gè)與秦始皇帝陵博物院直線距離不過800米的“小鎮(zhèn)”，衍生更多猜想。
回顧以往的選址慣例，不少奧萊的定位，就強(qiáng)調(diào)文旅配套或交通樞紐的配套商業(yè)，比如與上海迪士尼一路之隔的比斯特、與高鐵武清站毗鄰的佛羅倫薩以及靠近西安咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)的王府井賽特奧萊。
比斯特上海
而背靠兵馬俑+華清池這兩大超級(jí)IP，華聯(lián)集團(tuán)能否通過自身獨(dú)特經(jīng)驗(yàn)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的奧萊小鎮(zhèn)中，塑造更有沉浸感的消費(fèi)場(chǎng)景，是市場(chǎng)觀望的重點(diǎn)。
從臨潼現(xiàn)當(dāng)下的商業(yè)環(huán)境看，面對(duì)超級(jí)文旅目的地所帶來(lái)的龐大客流，依然以傳統(tǒng)的服務(wù)模式為主，包括吃、住、游、購(gòu)、娛等環(huán)節(jié)都存在缺失，急需一個(gè)自帶流量的商業(yè)空間，來(lái)激活區(qū)域熱度，為觀光旅行之后的留白，填充內(nèi)容。
尤其是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)觀光的局限，使根植于西安東線一日游的黃金團(tuán)，消費(fèi)轉(zhuǎn)化率較低，導(dǎo)致部分商業(yè)體只能依靠西安主城消費(fèi)者，對(duì)游客吸引力不夠。如王府井賽特奧萊，品牌調(diào)整緩慢，曾經(jīng)的許多主力店撤場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)乏善可陳，迫切需要新項(xiàng)目互補(bǔ)。
華聯(lián)頻繁布局，奧萊駛向新階段
不過，試水奧萊并非華聯(lián)在西安的首次布局。作為成立于1993年的全國(guó)性大型零售企業(yè)集團(tuán)之一，北京華聯(lián)的主要業(yè)務(wù)線已覆蓋高端時(shí)尚百貨、精品奧特萊斯、大型購(gòu)物中心、大型綜合超市、高級(jí)食品超市等核心零售業(yè)務(wù)。
西安SKP
在西安，北京華聯(lián)于2018年落子全球最具標(biāo)志性的高端時(shí)尚百貨之一：SKP，并成為西安商業(yè)生態(tài)的重要一極，旗下面向家庭消費(fèi)的精品社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線DT51也進(jìn)入籌備開業(yè)階段，刷新西安高新的商業(yè)圖譜。如今奧萊項(xiàng)目跟上，在填充商業(yè)矩陣的同時(shí)，勢(shì)必引發(fā)奧萊賽道的角力。
縱觀西安當(dāng)下的奧萊商業(yè)，雖呈現(xiàn)多點(diǎn)開花的格局，但實(shí)際上經(jīng)營(yíng)情況和社會(huì)熱度雙優(yōu)的項(xiàng)目，卻并不多。
這些差異在經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上就有所體現(xiàn)。如定位城中奧萊的小體量精品項(xiàng)目-靜安薈生活?yuàn)W萊，全年客流750萬(wàn)人，銷售額4.15億元，填補(bǔ)鐘樓至龍首兩大商圈空白；開業(yè)較早的西北首家奧萊小鎮(zhèn)王府井臨潼奧萊，銷售額超9億元...而砂之船（西安）奧萊去年客流1300萬(wàn)+，銷售額超26億元，拿下同集團(tuán)TOP1、入圍全國(guó)奧萊TOP15。
砂之船（西安）奧萊
聚焦品牌層面，西安現(xiàn)有奧萊項(xiàng)目的招商，集中在輕奢領(lǐng)域，或可以帶動(dòng)流量和銷量的運(yùn)動(dòng)品牌上，如Coach、Michael Kors、Nike、adidas等，像GUCCI、Loewe、Prada等重奢品牌及新銳戶外較少，這就出現(xiàn)鮮明的奧萊供需矛盾。
這種不對(duì)等，逐漸影響品牌方在重點(diǎn)城市的拓展。像Salomon、lululemon、始祖鳥等頭部運(yùn)動(dòng)品牌，已相繼傳出要在西安開設(shè)奧萊店，這也釋放了一種信號(hào)，即品牌方依舊十分期待奧萊業(yè)態(tài)為自身業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)新的增長(zhǎng)曲線。
對(duì)于在品牌層面有著絕佳資源的北京華聯(lián)來(lái)說(shuō)，西安人迫切想要在新的奧萊項(xiàng)目中，看到完整的品牌矩陣，上至主流奢牌、頭部運(yùn)動(dòng)，下至輕奢快銷、餐飲娛樂等，龐大的購(gòu)買力希望在臨潼這片土地上，誕生一站式消費(fèi)的全新目的地。
上海比斯特奧萊
值得注意的是，當(dāng)項(xiàng)目選址曝光后，在悅西安小紅書等社交平臺(tái)中，除了有關(guān)注品牌陣容的詢問，還有對(duì)這一奧萊項(xiàng)目建筑風(fēng)格的期待。因?yàn)楸晨渴澜缂?jí)文化遺址，如何打破奧萊業(yè)態(tài)傳統(tǒng)的制式建筑風(fēng)格，用具備本土特色的空間語(yǔ)言替代異域風(fēng)情，更考驗(yàn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)造力。
2025年，奧萊依舊是“香餑餑”
從過去這幾年瞬息萬(wàn)變的消費(fèi)走向來(lái)看，中國(guó)的“折扣經(jīng)濟(jì)”似乎迎來(lái)“黃金時(shí)代”，深度匹配這一需求的奧萊業(yè)態(tài)，自然是主角。
不論是砂之船（西安）奧萊的人聲鼎沸，還是對(duì)于此次新奧萊項(xiàng)目的熱議，亦或上海、北京、成都等地奧萊項(xiàng)目中的排隊(duì)盛況，都在說(shuō)明消費(fèi)者自己會(huì)用腳投票，奧萊業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展，離不開對(duì)市場(chǎng)的科學(xué)判斷。
上海比斯特Canada Goose排隊(duì)盛況
這一點(diǎn)從新開奧萊項(xiàng)目的數(shù)量，也可以得到印證。
根據(jù)贏商研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可知，截至2024年底，中國(guó)國(guó)內(nèi)3萬(wàn)㎡及以上的奧萊總數(shù)達(dá)255個(gè)，總商業(yè)體量約為2474.2萬(wàn)㎡，在一年之間，國(guó)內(nèi)共增加了奧萊項(xiàng)目24個(gè)，增加商業(yè)體量約264.5萬(wàn)㎡。
另外，據(jù)中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)估算，2024年全國(guó)251個(gè)奧萊項(xiàng)目總銷售額約為2390億元，比上年增長(zhǎng)約為4%左右。
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王府井奧萊臨潼小鎮(zhèn)
在資本的態(tài)度方面，比如上海青浦百聯(lián)奧萊，將目標(biāo)鎖定“亞洲第一”，全國(guó)最大的比斯特購(gòu)物村三期，也開始建設(shè)，規(guī)劃中的成都百聯(lián)奧萊主打熊貓主題，沈陽(yáng)棋盤山奧萊聯(lián)動(dòng)旅游項(xiàng)目等等...這些數(shù)據(jù)紛紛表明，奧萊業(yè)態(tài)在2025仍然會(huì)成為吸引消費(fèi)群體的“香餑餑”。
當(dāng)然，奧萊業(yè)態(tài)不僅在主要城市中展開圍獵和火拼，也紛紛向下沉市場(chǎng)進(jìn)發(fā)，比如砂之船、杉杉等成熟的奧萊項(xiàng)目，正穩(wěn)步從區(qū)域中心城市向周邊延伸，利用下沉市場(chǎng)的增量，為奧萊業(yè)態(tài)注入新的變化，順勢(shì)填補(bǔ)當(dāng)?shù)乜瞻?/strong>。
首創(chuàng)奧萊
回看西安，也正是由于奧萊業(yè)態(tài)喜人的增長(zhǎng)空間，才需要一個(gè)足以攪動(dòng)市場(chǎng)的巨咖，來(lái)激發(fā)整體市場(chǎng)的活性，讓現(xiàn)在略顯沉悶的西安奧萊賽道，借助時(shí)代紅利收獲新增量，而這也是開發(fā)者、品牌方、消費(fèi)端等多個(gè)角色，對(duì)于新型奧萊的更大期待。
作者: 大話羊羊 時(shí)間: 2025-4-11 15:12
位置沒選好，應(yīng)該放在機(jī)場(chǎng)
作者: BC—— 時(shí)間: 2025-4-12 05:37
兵馬俑東門這個(gè)地方都能建奧萊 卻不讓高架地鐵通過來(lái) 迷
作者: hassan 時(shí)間: 2025-4-12 19:12
論建筑風(fēng)格，都比不上佛羅倫薩小鎮(zhèn)。
作者: 長(zhǎng)安望月 時(shí)間: 2025-4-13 17:10
建奧萊地基淺，但一定是文勘力在前，修地鐵怕贏哥及其地下軍團(tuán)不答應(yīng)
作者: BC—— 時(shí)間: 2025-4-13 17:22
高架 高架 高架！ 就幾個(gè)墩子！
作者: HpTreeFriends 時(shí)間: 2025-4-17 20:52
論建筑呈現(xiàn)跟細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，只有比斯特最好。
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