關(guān)于大悅城的擴(kuò)張

wushu · 發(fā)表于 2018-12-15 16:54:08

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大悅城現(xiàn)在的擴(kuò)張，除了已經(jīng)布局的北京，天津，上海，成都，煙臺(tái)，西安，未來(lái)主要擴(kuò)張的是濟(jì)南，南昌，青島，鄭州，南京，深圳，武漢，重慶，廈門(mén)。暫時(shí)不會(huì)繼續(xù)下沉，有個(gè)別區(qū)域，比如青島即墨，布局的是春風(fēng)里，社區(qū)型項(xiàng)目。所以，主要布局是在中國(guó)的省會(huì)城市和大型人口城市，大悅城這個(gè)品牌需要人口容量比較大的地方。
  以西安為例，第一個(gè)是曲江大悅城，在和政府談的，還有北大街地鐵1號(hào)線和2號(hào)線交叉的地塊，再就是大明宮漢斯啤酒廠的拆遷更新，另外大悅城想在西安高新擴(kuò)張，浐灞地區(qū)可能會(huì)做春風(fēng)里或者祥云小鎮(zhèn)
  為什么在西安大幅擴(kuò)張，因?yàn)槲靼踩丝诖螅€在導(dǎo)入人口，軌道交通在快速建設(shè)，地鐵是購(gòu)物中心引流神器，有獨(dú)家商戶，可以依賴軌道交通，車(chē)行，拉大一個(gè)商業(yè)體的輻射范圍。
  中國(guó)的大城市，人口密度很高，很適合做大型購(gòu)物中心，中國(guó)的頂尖商場(chǎng)，銷(xiāo)量是可以比肩國(guó)際一線的，一方面是消費(fèi)能力上升，一方面就是人口稠密
  西單大悅城就是一個(gè)客流下滑的項(xiàng)目，根據(jù)大悅城披露，2013年以來(lái)，客流下滑了大概三分之一，但租金還上升了，因?yàn)槲鲉未髳偝侵鲃?dòng)進(jìn)行了調(diào)整，在美妝和服裝提升了檔次，拉高了消費(fèi)單價(jià)，整個(gè)零售并沒(méi)有隨著客流下滑，維持在了40億
2.西安大悅城招商成功有多方面原因，這個(gè)項(xiàng)目有硬傷，我看法偏樂(lè)觀，蘭蔻，香奈兒，雅詩(shī)蘭黛，MK，維密，喜茶，奈雪，眾多一線品牌已經(jīng)投資了，表明了他們的態(tài)度，這些頂級(jí)商戶的選址是很苛刻的，能投資這里，有他們的道理
西安大悅城招商基本沒(méi)有對(duì)西安本地商戶開(kāi)放就結(jié)束了，大悅城帶了很多一線城市商戶，把商場(chǎng)就填滿了，說(shuō)明商戶需求是很大的，所以在西安繼續(xù)擴(kuò)張就比較樂(lè)觀
  現(xiàn)在大悅城有些擴(kuò)張是通過(guò)基金輕資產(chǎn)擴(kuò)張，比如北京大興項(xiàng)目，就是和高和資本用基金去收購(gòu)，并不是全部自己出錢(qián)
  北京石景山，昆明，貴陽(yáng)，天津和平，也都是幫別人管理，也可能收購(gòu)，因?yàn)檫@個(gè)物業(yè)業(yè)主自己做不如大悅城做效果好，所以，GIC，碧桂園，華遠(yuǎn)，未來(lái)還有首創(chuàng)，就會(huì)把商業(yè)物業(yè)拿出來(lái)讓大悅城管理
我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的看法，土地天賦是第一的，沒(méi)有拿地能力，就談不上擴(kuò)張。大悅城是準(zhǔn)備做一個(gè)全國(guó)的連鎖購(gòu)物中心，這個(gè)連鎖可以幫優(yōu)質(zhì)商戶布局全國(guó)，比如現(xiàn)在拿店很猛的CHAMPION,維密，小米，喜茶，奈雪，簽約最多的，就是萬(wàn)象城和大悅城，標(biāo)準(zhǔn)化的管理，較好的連鎖門(mén)店，相對(duì)高的品質(zhì)，可以為這些品牌快速擴(kuò)張?zhí)峁┢脚_(tái)
  3 招商還是根據(jù)土地天賦和運(yùn)營(yíng)水平來(lái)的，這個(gè)牌面很明顯，招商好就是土地好，運(yùn)營(yíng)好，招商不好的原因就多了去了，好地段做的爛的商場(chǎng)很多，這個(gè)沒(méi)法狡辯，租金也是如此，好項(xiàng)目租金一定是高的
4 購(gòu)物中心主要還是輻射物理范圍內(nèi)客群，遠(yuǎn)端客群有影響，但不是決定性的，所以，能力最重要的是拿地和選地，華潤(rùn)置地和大悅城在拿地上有一定優(yōu)勢(shì)，和他們央企地位和運(yùn)營(yíng)能力有關(guān)系。大悅城從來(lái)沒(méi)有公開(kāi)拍賣(mài)拿過(guò)地，因?yàn)樗怀龈邇r(jià)，不做奢侈品，不用搶絕版地段，所以它對(duì)土地的要求相對(duì)萬(wàn)象城這個(gè)品牌要低一些，政府招商對(duì)中糧和華潤(rùn)是有傾斜的，華潤(rùn)和中糧可以導(dǎo)入其它產(chǎn)業(yè)，幫地方政府提供經(jīng)濟(jì)上的支持

租金業(yè)務(wù)是比較穩(wěn)定的，大悅城公開(kāi)披露的財(cái)報(bào)，沒(méi)有任何一個(gè)項(xiàng)目租金有過(guò)下滑，每年都是增長(zhǎng)的，沈陽(yáng)大悅城曾經(jīng)困難過(guò)（剛開(kāi)業(yè)好像有過(guò)下滑），現(xiàn)在也不錯(cuò)，重新增長(zhǎng)，但是，租金是有盡頭的，因?yàn)槲锢砥盒У木窒蓿缘脭U(kuò)張門(mén)店提升生意規(guī)模，5年后大悅城會(huì)比現(xiàn)在規(guī)模大，這是確定的，不過(guò)我覺(jué)得10年后變化會(huì)更大，規(guī)模會(huì)更加大
未來(lái)變量比較大的，可能就是大悅城會(huì)擴(kuò)充散售業(yè)務(wù)，平滑散售業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)
再就是負(fù)債的擴(kuò)張是否合理，在不在安全線內(nèi)，財(cái)務(wù)成本合不合理

并購(gòu)的部分不好判斷，他們?cè)谡劦捻?xiàng)目非常多，我前邊提到會(huì)擴(kuò)張的城市，都有具體的項(xiàng)目在推進(jìn)談判，只不過(guò)進(jìn)度不一，做市中心項(xiàng)目，時(shí)間不確定性大，因?yàn)橛胁疬w等多種因素干擾，速度快的，就是在新城開(kāi)發(fā)拿地，現(xiàn)在大悅城在這一塊擴(kuò)張速度比較快

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