西安土地市場的“大富翁”游戲

isotope3 · 發(fā)表于 2020-10-3 12:51:26

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本文來自微信公眾號：經(jīng)濟觀察報（ID：eeo-com-cn），作者：陳月芹，頭圖來自：視覺中國

9月28日下午，有近十年房地產(chǎn)投拓經(jīng)驗的宋尉，在西安高新區(qū)土拍現(xiàn)場，參與見證了西安樓面單價地王的誕生過程。

宋尉告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，整場競拍持續(xù)了近3個半小時，前3宗地塊涉商用地很快就拍完了。主要在純宅地競拍環(huán)節(jié)較為激烈，在編號為GX3-18-25的宅地競拍中一度陷入白熱化。

最終該幅宅地被碧桂園以11.77億元價格競得，加上2.35億元公租房建設(shè)資金及10.6億元的學(xué)校建設(shè)資金，綜合成本達(dá)到24.7億元，該幅土地也以15125元/平方米的樓面價，一舉刷新西安樓面單價地王記錄。

這只是2020年以來西安土地市場火熱的冰山一角。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1~9月，西安共成交205宗經(jīng)營性用地，成交金額947億元，超過2019年全年土地成交金額。其中住宅用地成交73宗，有13宗溢價率超過100%。

房企爭相補倉西安、不惜高溢價增儲背后是西安房價已連漲53個月，3年來漲幅位列全國第一；同時三年來，戶籍新政帶來的兩百余萬新西安人，以及2021年全運會在西安舉辦的契機等。

地市火熱

早在9月6日，西安一口氣掛出7幅土地，包括2宗商住用地、1宗商辦用地和4宗純宅地。7幅土地于9月28日正式開始競拍，共有十幾家房企報名參與。

GX3-18-25地塊起始價7.44億元，據(jù)熟悉西安土地市場的投拓人士張芾透露，該幅宅地地位于高新三期（泛高新板塊），一家高新區(qū)屬國企早在競拍前就與高新管委會做好溝通，高新管委會也勸退大批想報名競拍的企業(yè)，即便如此，依然有部分房企報名了。

在競拍環(huán)節(jié)，西安高科集團、招商、碧桂園、華發(fā)等爭相舉牌。經(jīng)過多輪廝殺，最終碧桂園以232%的溢價率摘得。

“今年以來，部分區(qū)政府不再與企業(yè)簽訂勾地協(xié)議，僅口頭承諾，但不保證一定能底價獲得�！睆堒澜忉�，言外之意是：如果有其他企業(yè)來搶，價高者得。

這一次土拍，除了碧桂園獲得單價地王外，西安高科集團。招商蛇口、重慶華宇等企業(yè)分食另外6宗地，共成交94億元。

從區(qū)域上來看，西咸新區(qū)成交84塊，國際港務(wù)區(qū)共賣地33塊，泛高新板塊成交23塊。9月28日出讓的7宗地均位于泛高新區(qū)。

2020年西安宅地成交總價前5名中，分別是新希望地產(chǎn)37億元、華宇集團27.9億元、西安高科集團16.7億及碧桂園共斥資41.22億元奪得兩塊。

早在9月11日，西安出臺《西安市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于公布西安市城區(qū)基準(zhǔn)地價的通告》（下稱“通告”），重新修訂了2012年11月執(zhí)行的國有土地級別和基準(zhǔn)地價，土地初始價較為之前有所上調(diào)。

宋尉透露，這7宗地不受新基準(zhǔn)地價系數(shù)影響，起始價“被低估”，導(dǎo)致最終溢價率偏高。

“西安的國資房企拿地尤其兇猛�！�一位top50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人透露，土地市場低迷時，一般地方國企會充當(dāng)兜底的角色。但西安不同，國資背景的地產(chǎn)平臺廣泛參與土地競拍，甚至是搶地主力。

2020年以來，西安泛高新板塊共成交23塊地，其中9塊被高新區(qū)管委會控股的西安高科集團斬獲。灃西新城出讓的27宗地中有18宗被灃景地產(chǎn)、灃西發(fā)展等國資平臺公司獲得。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，灃東新城管委會控股的西安灃東發(fā)展集團有限公司等3家平臺公司共獲地9宗，秦漢新城管委會旗下的平臺公司獲地6宗，涇河新城管委會旗下的平臺公司獲地7宗。

拿地策略

多位房企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人表示，其所在公司把西安當(dāng)成西北、北方區(qū)域的重點投資城市。尤其是環(huán)京、鄭州等區(qū)域公司業(yè)績不佳，2017年拿下的高價地面臨滯銷，“可以理解為‘圍鎬救鄭’、‘圍鎬救津’的戰(zhàn)略”，一位西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人比喻。

一家top60房企西安區(qū)域投拓總監(jiān)胡佑解釋，宅地的冷熱與供應(yīng)量有關(guān)。其公司在西安庫存見底，需要拿地維持團隊運轉(zhuǎn)，否則區(qū)域公司將面臨被合并或解散撤出的窘境。

目前，胡佑的公司在西安有近10個項目，有2~3個收并購項目在等待確權(quán)。暫時少了緊迫感，胡佑依然繃著一根弦兒。

“地價越拍越高，有些房企拿下高價地后，又轉(zhuǎn)戰(zhàn)土拍市場去抬價�！焙颖硎�，今年下半年他參與的某塊地競拍中，最后被一家廣州中小型民企搶奪，“心里很苦澀”。

9月24日，西安市多部門聯(lián)合下發(fā)了商品房配建公租房新規(guī)，開發(fā)商可選擇按照宗地住宅建筑面積15%的比例實物配建，也可選擇按照宅地出讓起始價的10%，繳納異地建設(shè)費集中配建。

“以前是按照宗地住宅建筑面積的5%，乘以建設(shè)費6500元/平方米，算出異地配建費�！睆堒浪懔艘还P賬，新規(guī)要求宅地出讓起始價的10%，這筆錢還不能抵扣稅。如果一個項目按照20%以下繳納增值稅，可以免交土增稅，但如果超出一點點，需要按照增值額的30%來繳納，整個稅費就增加很多。以張芾操盤的項目為例，新規(guī)的異地建設(shè)費需多支付1000多萬元。

“地價在增加，異地配建費又漲了，去哪摳利潤來補這些成本？”張芾認(rèn)為，開發(fā)商繳納的每平方米6500元的配建價格過高，“政府一般交給陜西建工這類國企集中來建，土地不用錢，公租房戶型設(shè)計也較簡單，已經(jīng)少了商品房的營銷、設(shè)計、融資等林林總總的成本，每平方米6500元的配建價格不太合理。

“不參加競拍拿地，就拿不到地，整個項目公司得干活��？”張芾音調(diào)上揚，公開市場比拼錢袋子，地落誰家的勝負(fù)結(jié)果，在房企體量和資金實力的起跑線上基本就分出來了，等到舉牌環(huán)節(jié)，投拓還能怎么努力呢？

“只能把你擁有的資源做到極限，去前期調(diào)研，研判公司的成本如何管控住，內(nèi)部出溢價的能力再高些，否則投拓沖鋒陷陣去拿下一塊地，成本崗直搖頭，營銷崗不敢賣出高價，那這塊地就不是一塊適合公司來開發(fā)的地�！睆堒勒J(rèn)為。

9月中旬，一家總部位于上海的top20房企投拓人士到西安對浐灞區(qū)一地塊進(jìn)行前期調(diào)研，9月23日該地塊正式出讓，吸引了碧桂園、保利、龍湖、新城等30家房企爭搶，經(jīng)過52輪競價，最終被招商蛇口殺出重圍，以9.28億元、樓面地價1.25萬元/平方米將之收入麾下。

該top20房企投拓人士對沒拿到地的結(jié)果并不意外，自從2017年通過收并購“曲線”首進(jìn)西安以來，其所在公司從未在公開市場成功拿地，近10個項目均通過收并購獲得，“4年了，我們一直選擇‘曲線’留在西安”。

聯(lián)合控盤是房企拿高價地后的破局方式之一。8月底，中交地產(chǎn)、港中旅前后腳拿下灃西新城2宗宅地，折合每平方米樓面價8642元、10127元。港中旅所獲地塊成為西咸新區(qū)單價“新地王”。

一位參與該批地塊競拍的人士透露，這種貴地一定得做top高端產(chǎn)品系，但拿地后中交地產(chǎn)內(nèi)部曾認(rèn)為港中旅出價太瘋狂了，后續(xù)很難控得住這塊高價地。然而，兩天后，港中旅聯(lián)合灃西管委會，以底價再拿下新地王周邊3塊地。四塊地一并融資和開發(fā)，時間成本、開發(fā)成本能對中交地產(chǎn)實現(xiàn)降維打擊，“中交地產(chǎn)沒想到，最后是自己沒看清局面”。該人士說。

勾地失效

除了招拍掛競爭激烈，張芾還提到，今年勾地漸難。以全運會為契機，華潤、招商等6家房企將總部落定國際港務(wù)區(qū)，港務(wù)區(qū)管委會給出的唯一利好便是入駐企業(yè)能在港務(wù)區(qū)低價勾地。

2017年、2018年，華潤置地與綠城進(jìn)入港務(wù)區(qū)，彼時勾地價格為500萬元~550萬元/畝；近兩年，每畝地價格漲至600萬元~650萬元，且必須達(dá)到20%的裝配率，土地和建安成本越來越高。

今年以來，港務(wù)區(qū)勾地難度也逐漸加大，“港務(wù)區(qū)每年土地指標(biāo)有限，要先把前期許諾給央企的地先兌現(xiàn)�！鄙鲜鰐op50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人表示。

“從2019年下半年開始，只要開發(fā)商覺得能達(dá)到掛牌條件，即使知道同行已經(jīng)勾地，大家都去搶，而且出讓方、官方也不勸阻。”張芾透露，政府在用一種商人的思路經(jīng)營土地，誰加價高，就賣給誰。

城改是多數(shù)中小型房企入局西安房地產(chǎn)市場的另一種方式。

張芾舉例，在西安土地公開市場很少見到華潤的身影，其主要在勾地和城改方面棋高一著。早在2017年3月，華潤同西安市政府簽署“1+2”項目合作框架協(xié)議，以“場館建設(shè)+片區(qū)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)引入”模式，代建代運營西安奧體中心、西安絲路國際會展中心，聯(lián)合開發(fā)建設(shè)西安華潤國際文化商業(yè)中心，在港務(wù)區(qū)勾下一大塊地。

9月下旬，西安公布2020年曲江新區(qū)重點建設(shè)項目，其中確定西安文化CBD國際商業(yè)中心將主要規(guī)劃建設(shè)華潤萬象城、萬象天地和280米超高層。

“這個城改項目地理位置很好，華潤只需要把舊曲江會展中心全拆掉，不像老城區(qū)小區(qū)改造，其產(chǎn)權(quán)單一，動遷安置成本較低，難度不大�！睆堒辣硎�，西安市政府將曲江會展中心城改項目交給華潤來做，土地性質(zhì)是商住用地，后續(xù)華潤開發(fā)成高端酒店式公寓，周圍高階層白領(lǐng)購買力很強，“其他家房企看得都很饞，但也心里明白，這種拿地方式是別家學(xué)不來的”。

前述總部位于上海的top20房企投拓人士表示，多個區(qū)管委會用平臺公司到土地市場參與舉牌，盡管這在很多城市并不鮮見，政府出于擔(dān)心地塊流拍的考量，會提前溝通好企業(yè)進(jìn)行“兜底”。

今年，該top20房企投拓人士曾參與西安某地塊的競拍，競爭對手僅區(qū)管委會的平臺公司，其以為該公司的作用是為了兜底，結(jié)果多次追加舉牌，其只能無奈地在超過公司授權(quán)價后與這一地塊失之交臂，“他們非常明確地去抬高地價，如果最終其他意向企業(yè)放棄跟價，就轉(zhuǎn)為自己開發(fā)或邀請企業(yè)聯(lián)合開發(fā)�！�

宋尉告訴記者，9月28日的土拍，其拿下了自己從事投拓十余年來最貴的地，其個人、區(qū)域公司、集團都很興奮，第四季度仍將關(guān)注高新三期供應(yīng)的地塊，有合適的機會“見好就出手”。

與之形成對比的是，面對記者，胡佑用西安話表示自己的心情：“瞀亂死人咧”。他說，不僅是為二三梯隊房企看到西安這么好的市場，地價基數(shù)與成都、重慶等新一線城市相比仍處洼地，但自己卻拿不到地。

另一方面，“西安日新月異，剛需年輕人看著兩年內(nèi)沒有變化的工資與翻一倍的房價，剛改群體看著房價連漲，換房首付100萬元起步，壓力也不小，但不湊錢換房，以后也許很難跟上房價的漲幅了�！�

站在28層的投拓總監(jiān)辦公室，胡佑望著窗外忙碌的塔吊許久反問，“西安像不像一個巨大的工地？未來西安會演變成怎樣呢？”

樓市帶動

地市升溫使西安樓市量價齊漲，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，西安新房均價已連漲53周。

據(jù)克而瑞西安8月房地產(chǎn)市場月報數(shù)據(jù)，截至8月底，西安商品房去化周期僅為6.3個月。貝殼研究院發(fā)布的報告指出，自2017年升級調(diào)控以來，西安二手房均價累計漲幅在重點城市中排名第一。

“項目9月16日開盤，由于登記人數(shù)超過房源數(shù)量，必須搖號選房。當(dāng)天300多套房源清了98%，賣了4個多億�！�9月26日，位于國際港務(wù)區(qū)的泛悅城項目置業(yè)顧問告訴經(jīng)濟觀察報，首開的1、3、4樓棟僅剩小部分1層房源。

泛悅城售樓處門前，眾多競品樓盤的分銷截客。綠地新里程項目置業(yè)顧問肖蕊告訴記者，8月她通過截客成功購房的訂單有20余個。

肖蕊向記者展示了新里程項目開盤的盛況：售樓處沙盤周圍、接待區(qū)、茶水區(qū)等擠滿了近200人，簽約區(qū)客戶付定金的隊伍延長到洽談區(qū)。

“一天帶了15組客戶，嗓子都喊啞了，有個客戶晚上11點多到售樓處，最后在凌晨1:30刷了pos機付錢�！毙と锉硎�，目前僅剩的2棟樓可選樓層并不多，且首付款必須在3天內(nèi)交齊，最長可延至7天。

彼時恰逢周六，晚上7點的售樓處仍有50余組客戶。工作人員還搬來了自助餐桌，三菜一湯，還有飲料水果，邊吃邊買房。

位于灃東新城的海逸長洲、灃華熙城等項目置業(yè)顧問告訴記者，灃東新城（除西咸能源金貿(mào)區(qū)外）原本屬于限購區(qū)域，非西安戶口客戶需提供2年以上個人所得稅或社保證明，才可買一套房子。從3月開始，置業(yè)顧問收到通知，項目不限購了，所有客戶均能買。

海逸長洲置業(yè)顧問透露，其 8月賣出10套房，既有西安本地人，也有深圳投資客，“只要是中國戶口，帶著錢來就能買，按照正常的購房流程來，交錢、查征信、查流水，完全沒有問題！”

該置業(yè)顧問透露，2019年12月項目首次開盤備案價2.1萬元/平方米，后來拿出部分特價房源打折促銷，實際成交單價1.8萬元/平方米左右。8月22日開始加推B區(qū)4、8號樓時，每平方米單價已漲到2.3萬元/平方米~2.5萬元/平方米。

“不到一年時間，一套房就漲了近100萬元�！焙Ｒ蓍L洲的置業(yè)顧問進(jìn)一步補充，9月27日新批下來的單價已漲至2.5萬元/平方米-2.8萬元/平方米，同樣是166平方米戶型的房子，總價漲了80多萬元。

多個項目將“土拍市場地價屢創(chuàng)新高”等標(biāo)語展示在售樓處，并列出今年以來各區(qū)域土拍樓面價與周邊新房售價做對比。

8月25日，中交地產(chǎn)、港中旅（深圳）投資發(fā)展有限公司分別以91.9%、103%溢價，斬獲灃西新城2宗宅地，折合每平方米樓面價8642元、10127元。港中旅所獲地塊成為西咸新區(qū)單價“新地王”。

“新地王”帶動了地塊周邊大都會、西派時代的去化，“原本西派時代一星期賣5套，拍出那塊地后，一個星期賣了50套�！鼻笆鰐op50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人透露。

在該投拓負(fù)責(zé)人看來，不是西安突然“漲了”，而是這個城市的潛力前幾年被低估了，加上2017年3月實現(xiàn)戶籍新政以來，戶籍人口從2016年底的883萬人增長到2019年底的1020萬人。

“西安對西北五省有較強的吸納力，只要有產(chǎn)業(yè)，留得住年輕人，他們遲早會在西安買房。”該投拓負(fù)責(zé)人分析，100多萬的新西安人給樓市帶來的效應(yīng)很明顯，單價1萬元~1.3萬元的剛需盤都在搖號。

（應(yīng)受訪者要求，宋尉、張芾、胡佑為化名）

本文來自微信公眾號：經(jīng)濟觀察報（ID：eeo-com-cn），作者：陳月芹