爛尾樓停貸的法理依據(jù)

后人哀之而不鑒 · 發(fā)表于 2022-7-13 09:01:34

現(xiàn)在的買房，有很多都是一家人，甚至兩代人三個(gè)家庭的血汗錢！開發(fā)商背棄誠信，ZF和銀行疏于管理，最后使購房者人房?jī)煽�，還必須繼續(xù)還貸，何其不公！我們國家雖然不是判例法國家，但是最高院已有判決支持爛尾樓購房者停貸，里面的法理依據(jù)也說得很清楚，自己的權(quán)利最終只有靠自己維護(hù)！

最高法院判例：因開發(fā)商違約導(dǎo)致合同解除的貸款返還責(zé)任主體——王忠誠等三人與建行青海分行金融借款合同糾紛案（最高法審委會(huì)討論決定）

注：本案經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)討論決定。

【裁判要旨】

1.商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系

商品房按揭貸款商業(yè)模式下，涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，購房人支付房款，開發(fā)商交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，銀行將購房人所貸款項(xiàng)直接支付給開發(fā)商，開發(fā)商實(shí)際用款。即購房人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果合同正常履行，購房人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但是，如因開發(fā)商不能交付房屋而致使合同解除，則會(huì)導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：開發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用購房人支付的首付款及銀行按揭貸款；銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)開發(fā)商、購房人的債權(quán)；購房人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在購房人對(duì)合同解除無過錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。

2.明顯不合理加重購房人責(zé)任的格式條款無效

貸款銀行和購房人訂立的借款合同中關(guān)于購房人在既未取得所購房屋亦未實(shí)際占有購房貸款的情況下歸還貸款的內(nèi)容，系為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除后，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）。該格式條款，明顯不合理地加重了購房人的責(zé)任，根據(jù)《合同法》第四十條關(guān)于“……提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”的規(guī)定，該條款無效，對(duì)購房人不具有拘束力。

3.因開發(fā)商違約導(dǎo)致合同解除的貸款返還責(zé)任主體

因開發(fā)商未按照約定期限交付房屋，致使商品房預(yù)售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，應(yīng)由開發(fā)商將收取的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和購房人，購房人不負(fù)有返還義務(wù)。