真實(shí)的生活，就是在苦難中學(xué)會(huì)堅(jiān)強(qiáng)

lika604505 · 發(fā)表于 2022-7-20 22:45:30

今年11月15號(hào)，陸山與愛人在2019年買的房子按約應(yīng)在這天交付。按照他們老家習(xí)俗，交房那天值得辦場(chǎng)熱鬧的喬遷宴。這本是兩個(gè)“小鎮(zhèn)做題家”揚(yáng)眉吐氣的日子——按陸山的話說，他與愛人一路努力讀書、考研，留在北京就業(yè)、結(jié)婚、生子，到2019年湊夠首付回二線城市買房，每一步都是按部就班地按著小家計(jì)劃奮斗，“從來沒做過什么出格的事”。而眼下，新房所在的小區(qū)已經(jīng)停工半年，一向守規(guī)則的陸山忽然來到人生的十字路口。眼見交房日期越來越近，害怕供了4年的新房爛尾，最終他選擇跟其他業(yè)主一起強(qiáng)制斷供。
從今年3月得知新家工地停工起，陸山就開始通過投訴、信訪等多種途徑督促項(xiàng)目復(fù)工。而在他奔波的同時(shí)，全國多地樓盤接連曝出停工、爛尾，最終引發(fā)了部分業(yè)主的“強(qiáng)制停貸潮”。根據(jù)易居研究院智庫中心最新發(fā)布的《2022年全國爛尾樓研究報(bào)告》，截至7月16日，全國至少出現(xiàn)了271份停貸告知書，陸山新房所在的西安市共出現(xiàn)17份，在城市排名中位居第二高；排名第一的鄭州則有32份。

不過相比陸山與愛人因停貸可能面臨的失信風(fēng)險(xiǎn)，快到學(xué)齡的兒子上學(xué)突然沒了著落讓他們更發(fā)愁。被爛尾樓打亂全家計(jì)劃，陸山選擇怎么辦？271份停貸告知書背后，還有多少個(gè)“陸山”？多地業(yè)主斷供，會(huì)否引發(fā)更大的風(fēng)險(xiǎn)？

攤上爛尾樓

陸山看中的新房位于西安西咸新區(qū)灃東新城，項(xiàng)目案名為綠地新里城三期蘭亭公館（以下簡(jiǎn)稱“綠地蘭亭”），屬于學(xué)區(qū)房，并且緊鄰西安高新區(qū)。“那邊有很多高新技術(shù)企業(yè)，像華為、三星的研究所都在，大家都是沖著高新區(qū)買的房子，很多業(yè)主就是華為的員工。我媳婦也在人工智能行業(yè)，本來計(jì)劃離開北京就去那工作，孩子也可以就近上學(xué)�！贝饲拔靼簿G地蘭亭于2019年3月開盤，陸山夫婦也剛在北京站穩(wěn)腳跟，考慮到將來的子女教育和就業(yè)環(huán)境，兩人決定在北京多攢幾年經(jīng)驗(yàn)就去二線城市生活�！拔覀z那時(shí)還沒結(jié)婚，剛開始商量買房，覺得西安發(fā)展不錯(cuò)，也剛好看到了合適的樓盤�！睘榱速I這套房子，陸山當(dāng)年5月就趕回家領(lǐng)了結(jié)婚證，愛人也在那時(shí)通過人才政策拿到了西安戶口。6月，交上45萬元首付，陸山與愛人就開始背起了房貸。當(dāng)時(shí)購房合同約定的交房時(shí)間在2022年11月15日。“那時(shí)候我倆剛工作不久，沒什么積蓄，借了很多錢才湊夠首付�！辟I房后，陸山還著5900元的月供，加上在北京的房租，每月約有1萬多元的住房支出。不過這對(duì)當(dāng)時(shí)陸山一家的收入來說，負(fù)擔(dān)并不算重�！八晕覀儺�(dāng)時(shí)也計(jì)劃生小孩，等房子交付，裝修好了，孩子也差不多該上學(xué)了，我們就去西安生活。”在那之后不久，陸山的兒子出生。領(lǐng)證、落戶、生子，一切都按照他和愛人的計(jì)劃順利實(shí)現(xiàn)。但到2020年11月，陸山第一次得知綠地蘭亭工地停工�！坝袠I(yè)主把視頻發(fā)到網(wǎng)上，我們就都知道了。當(dāng)時(shí)還有一個(gè)工人大哥跟我們說工地已經(jīng)停工很久了，還欠他們兩個(gè)月工資沒發(fā)�！本G地蘭亭這次停工就在“三道紅線”新規(guī)發(fā)布不久之后。彼時(shí)降負(fù)債成為一眾房企的首要任務(wù)，并且臨近2020財(cái)年尾聲，多省一筆建設(shè)開支，當(dāng)年的公司財(cái)報(bào)就更好看一點(diǎn)。不過根據(jù)綠地控股2020年年報(bào)，在有項(xiàng)目暫停施工的情況下，公司“三道紅線”仍全部超標(biāo)，維持“紅檔”，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為84.1%、139.2%和0.97。那次停工后，在部分業(yè)主的督促下，綠地蘭亭雖然在2021年4、5月份復(fù)工，但據(jù)業(yè)主反映，工地施工人數(shù)和進(jìn)度都明顯放緩�！安贿^我們有懂工程的業(yè)主算過，按當(dāng)時(shí)的節(jié)奏，也有把握在2022年11月交房�！标懮秸f。而停工的危機(jī)剛解決，陸山所在的公司又遇上行業(yè)調(diào)控。此前他工作的廣告公司業(yè)務(wù)重心以在線教育為主，2021年7月“雙減”政策出臺(tái)后，公司相關(guān)業(yè)務(wù)量直接萎縮90%。此時(shí)，陸山一家還要繼續(xù)承擔(dān)每月1萬多元的固定住房支出。幾乎同一時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨前所未有的危機(jī)。從2021年下半年開始，銀行住房按揭暫停、預(yù)售資金監(jiān)管收緊，房企銷售、融資兩端被卡住，接連陷入違約泥潭動(dòng)彈不得。從最開始的信用債違約、商票逾期拒不付款，到被銀行提前抽貸，房企在各個(gè)條線上的信用越來越差，而至目前，這場(chǎng)危機(jī)終于蔓延到交付端，全國大量樓盤停工，其中依舊包括綠地蘭亭。

綠地蘭亭工地現(xiàn)場(chǎng)，圖片由業(yè)主提供

陸山提到，在去年4、5月復(fù)工之后，新房工地再次停工。“今年3月，之前那個(gè)工人大哥又聯(lián)系我們，說已經(jīng)半年沒發(fā)工資了，連生活費(fèi)都沒發(fā)。整個(gè)工地沒剩幾個(gè)人，好多工人因?yàn)橐恢べY搬走了�！睆摹敖衲�3月”往前推半年，剛好是2021年9月那段房企的“至暗時(shí)刻”。綠地控股自身債務(wù)問題也因當(dāng)時(shí)那場(chǎng)危機(jī)愈演愈烈——盡管2021年全年壓降有息負(fù)債812億元，至年底有息負(fù)債規(guī)模降至2406億元，但其長(zhǎng)期負(fù)債下降了36.62%。這意味著綠地控股短期負(fù)債占比上升，負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)也有所增加。此外，其2021年的應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款規(guī)模也增長(zhǎng)了26.66%。陸山提到，今年3月時(shí)，工地還有一部分工人等著討工資，而剩下的少數(shù)幾個(gè)看上去像在工作的，也都是被請(qǐng)來“表演式復(fù)工”的工人。同樣是綠地蘭亭業(yè)主的李可告訴36氪，年初停工后，業(yè)主們?cè)阶〗ň值绕脚_(tái)投訴，后期相關(guān)部門也確實(shí)成立了工作組，并設(shè)置業(yè)主開放日，保證施工信息同步。

“但到5月底業(yè)主開放日突然取消了。后面我們自己去過幾次，跟現(xiàn)場(chǎng)工人聊天時(shí)能感覺到他們就是被請(qǐng)來做表演的。比如他們會(huì)說自己‘來干活也干不了幾天，臨時(shí)被叫過來，在這裝一下’之類的�！崩羁衫^續(xù)說，“我們也有業(yè)主在工地外圍幾個(gè)出入口那里等著，看到飯點(diǎn)有多少人出來吃飯。本來告訴我們有400人施工，但實(shí)際每天吃飯的人數(shù)根本達(dá)不到，甚至連1/5都到不了�！�

比房貸斷供更大的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于西安項(xiàng)目綠地蘭亭的停復(fù)工時(shí)間節(jié)點(diǎn)和當(dāng)前的施工狀態(tài)，36氪曾向綠地控股進(jìn)一步核實(shí)，但截至發(fā)稿前尚未收獲回復(fù)。不過，通過綠地某區(qū)域公司的一名員工的經(jīng)歷，36氪得以一窺綠地控股的經(jīng)營現(xiàn)狀。這名員工表示，“公司欠我們銷售提成已經(jīng)欠半年了”。他向36氪出示的一張公司內(nèi)部通知截圖顯示，公司管理層“壓力很大”，工程、開備案、京東倒款需要用錢，都需要營銷條線發(fā)力；公司為渠道商支付100萬前傭，但收效甚微；員工表示停工導(dǎo)致品牌口碑不好，但上級(jí)反問4月也停工，為什么當(dāng)時(shí)就能賣得動(dòng)。又一遍看著這條通知，他說自己作為員工已經(jīng)麻木，“感覺沒什么希望”。相比這位業(yè)績(jī)提成已經(jīng)被拖欠半年的綠地員工，綠地蘭亭業(yè)主李可現(xiàn)階段的生活更困難——她既是爛尾樓業(yè)主，同時(shí)也是北京一家房企的員工。與陸山不同，李可本身就是西安人，在綠地蘭亭買下這套房子也不是因?yàn)橛?jì)劃要回去生活，而是工作5年后，自己給自己一個(gè)保障。“因?yàn)槲沂亲约嘿I房，只付了最低的首付，現(xiàn)在每月還貸款4500元，北京租房還要3000多元，我又剛從公司離職，其實(shí)現(xiàn)在生活特別困難。”實(shí)際上，從去年底到今年一季度，房企降薪裁員已成集中現(xiàn)象，這在占據(jù)公司支出大頭的投資部表現(xiàn)尤甚。而李可就是投資部的員工。“現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)限制很多，工資、福利也比之前降了不少，我已經(jīng)被迫轉(zhuǎn)行了。轉(zhuǎn)到新行業(yè)我又要重新開始，都工作5年了，現(xiàn)在要跟剛畢業(yè)一樣，薪資、職位都要從頭起步�！崩羁烧f。假如不是因?yàn)樾袠I(yè)調(diào)控遇上爛尾樓，工作和住房李可至少能抓住一樣，但現(xiàn)在一切要從零開始。同樣遭遇行業(yè)調(diào)控的陸山說，自己公司不景氣，但愛人事業(yè)還在上升期，“有時(shí)我甚至想干脆自己辭職當(dāng)老賴，公司不去了，找份工資日結(jié)的工作，銀行也查不到我（名下資產(chǎn)）�！边@是一個(gè)從小到大算得上是“別人家的孩子”的無奈自嘲，或許也是這場(chǎng)“停工潮”下，每一個(gè)攤上爛尾樓的業(yè)主的普遍心態(tài)。在房企工作超過20年的陳同新?lián)�，這種情緒會(huì)讓剛剛復(fù)蘇的樓市再度陷入低迷。更重要的是，由此形成的多米諾骨牌效應(yīng)與可能引發(fā)的“退房潮”最終或?qū)?dǎo)致開發(fā)商放棄掙扎，無力償還開發(fā)這一端的銀行債務(wù)。陳同新介紹說，按照現(xiàn)行規(guī)定，一旦開發(fā)商違約未能如期交房，業(yè)主有權(quán)退房、收回房款。在業(yè)主與銀行簽訂的按揭合同中，開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，項(xiàng)目出現(xiàn)問題，銀行可向開發(fā)商追責(zé)。盡管此前民生銀行、興業(yè)銀行等10余家銀行先后回應(yīng)表示業(yè)主停貸引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)“總體可控”，不過陳同新認(rèn)為，這是各銀行基于當(dāng)時(shí)業(yè)主發(fā)出停貸通知的總體量作出的判斷，“現(xiàn)在這些問題樓盤的數(shù)量每天都有增加，很多地區(qū)都在效仿，如果波及面繼續(xù)擴(kuò)大，那么對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇的市場(chǎng)影響會(huì)特別大”。此前于今年6月，樓市終于回暖，TOP 30上市房企銷售額環(huán)比上升超過44%。陳同新說，銷售回暖、現(xiàn)金回流對(duì)房企渡過本輪危機(jī)至關(guān)重要�！暗驹录谐霈F(xiàn)的‘停貸潮’可能會(huì)讓市場(chǎng)信心又跌回去，甚至可能會(huì)導(dǎo)致一部分開發(fā)商徹底放棄�！标愅吕^續(xù)說，“原來房企‘躺平’，是貸款不還了，先保交付。因?yàn)楸O(jiān)管賬戶里有錢，交房之后就能把錢拿出來。但現(xiàn)在如果業(yè)主真的大規(guī)模退房，監(jiān)管賬戶里的錢就要退回去，那很多開發(fā)商就真沒活路了。他們?cè)械囊恍﹤鶆?wù)，不管是對(duì)銀行的開發(fā)貸，還是對(duì)上下游建筑商、材料商的貨款，可能都要變成壞賬�！�

陳同新告訴36氪，銀行放出的貸款中個(gè)人住房按揭只占一小部分，更多的是批給開發(fā)商的開發(fā)貸、經(jīng)營貸，包括借給房企上下游合作伙伴的錢，“這些債務(wù)如果真變成‘死賬’，影響就太大了”。

預(yù)售資金都去哪了？

預(yù)售制下，監(jiān)管層設(shè)置監(jiān)管賬戶的目的原本是為保證項(xiàng)目開盤后，開發(fā)商收到的預(yù)售房款足額被用于支付項(xiàng)目建設(shè)所需工程款，以保證項(xiàng)目正常交付。但陳同新告訴36氪，過去20多年來，房企預(yù)售資金所受到的監(jiān)管一直有缺失�！罢Ｇ闆r下開發(fā)商的預(yù)售房款不能隨便調(diào)用，需要進(jìn)專門的監(jiān)管賬戶。開發(fā)商要調(diào)動(dòng)賬戶里的資金，需要提交使用說明，比如要支付員工工資，給合作單位支付工程款等，經(jīng)過相關(guān)部門審批才能撥款�！钡^去多年，房企在這一層面受到的監(jiān)管力度較弱，房企有各種理由可以把預(yù)售房款調(diào)出來�！捌鋵�(shí)一直到去年上半年之前，（地產(chǎn)）市場(chǎng)總體來看還不錯(cuò)，所以那時(shí)開發(fā)商更看重現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度。比如一個(gè)項(xiàng)目投入10億資金，等項(xiàng)目公司啟動(dòng)完畢之后趕快銷售，賣完收到預(yù)售款，當(dāng)年就得把投進(jìn)去的10億提出來。然后再拿提出來的錢去買地，形成了高周轉(zhuǎn)�！薄八阅菚r(shí)很多地塊利潤(rùn)率看起來并不高，但因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)速度快，自有資金的回報(bào)率還是不錯(cuò)的�！标愅抡f，在2021年之前，房企基本都是這樣賺錢。但到2021年下半年，房地產(chǎn)遭遇史無前例的調(diào)控，違約風(fēng)險(xiǎn)從境外美元債延伸到境內(nèi)，償債壓力導(dǎo)致大量項(xiàng)目接連停工，各地也紛紛要求加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。陳同新透露，“當(dāng)時(shí)很多房企監(jiān)管賬戶歷史虧空就很嚴(yán)重，錢全被調(diào)走投資了。按照從嚴(yán)監(jiān)管，新的銷售賣出來的錢不能像以前那樣方便調(diào)用，開發(fā)商還要拿大量資金補(bǔ)足歷史虧空，所以市場(chǎng)就會(huì)看到房企一批一批地違約，沒錢償債�！彼袛啵@次“停貸潮”可能導(dǎo)致相關(guān)部門對(duì)房企預(yù)售資金的監(jiān)管進(jìn)一步嚴(yán)格。而談及近期多方面評(píng)論將矛頭對(duì)準(zhǔn)預(yù)售制，陳同新表達(dá)了不同的看法。實(shí)際上，預(yù)售制從香港地區(qū)的“賣樓花”發(fā)展而來，引入內(nèi)地后一直沿用至今，在陳同新看來，預(yù)售制一定程度上控制了房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭。“通過預(yù)售增大房源供應(yīng)量來滿足購房需求，這是預(yù)售制的初衷。如果沒有預(yù)售制，現(xiàn)在市場(chǎng)上會(huì)少很多房源，開發(fā)商的資金成本也更高，這種情況下要想控制住房?jī)r(jià)難度比較大�！薄傲硗馊∠A(yù)售制，可能地方政府的地也不好賣了。因?yàn)榉科箝_發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度會(huì)變慢，沒有那么多資金去買地。這樣就可能導(dǎo)致地方財(cái)政收入下降，加上目前地方城投債的償債壓力，地方政府可能也面臨一系列違約責(zé)任。這種后果我們承擔(dān)不起�！标愅绿寡�。而回到攤上爛尾樓的業(yè)主本身，無論陸山一家還是李可自己，并無更多精力關(guān)注預(yù)售制是否應(yīng)該取消，他們只希望手里的新房能夠保證質(zhì)量盡快交付。原本同在北京工作的三人到明年就會(huì)成為同一小區(qū)的鄰居，但因爛尾風(fēng)波，兩家提前相識(shí)，卻不知何時(shí)能等到互道喬遷之喜的那一天。

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