上海樓市中，逐漸被“鶴崗化”的板塊

xingxing76

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這篇文章我們就來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下，上海那些即將鶴崗化的板塊，它們都有什么樣的特點(diǎn)。

01

寶山羅店等

首先我們來(lái)說(shuō)一下寶山羅店板塊，這個(gè)地方也被稱為寶山區(qū)的死角，是整個(gè)寶山內(nèi)唯一一個(gè)沒(méi)有通地鐵的板塊。

從2018年我從事房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始，羅店這個(gè)板塊我只去過(guò)一次，而對(duì)羅店板塊的整體印象，還是停留在小縣城的感覺(jué)，整個(gè)板塊的城市建面和更新速度非常慢，居住環(huán)境也著實(shí)較差。

整個(gè)羅店，無(wú)論是教育資源還是大型商業(yè)資源，幾乎都是處于0發(fā)展?fàn)顟B(tài)，大家當(dāng)成老家縣城地帶也不為過(guò)。

雖然羅店旁有北郊未來(lái)產(chǎn)業(yè)園，也引入了一些產(chǎn)業(yè)的公司，但是以北郊未來(lái)產(chǎn)業(yè)園的地址，距離上海市區(qū)非常偏遠(yuǎn)，大多數(shù)的公司并沒(méi)有選擇入駐，畢竟人才配套跟不上，如果入駐這么遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就必須配套班車(chē)等其他提供員工通勤的成本，或者導(dǎo)致部分員工甚至選擇離職換工作。

2018年的時(shí)候，羅店的新房開(kāi)盤(pán)，單價(jià)在3.6萬(wàn)元左右；而到了2022年，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)新房變成了二手次新，現(xiàn)在的價(jià)格在3.3萬(wàn)元左右，房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有漲，每平米還跌了3000元。

02

泥城/外岡/白鶴/小昆山

剛上面提到的羅店畢竟還屬于寶山區(qū)，寶山區(qū)好歹也有部分被劃入主城區(qū)；接下來(lái)我們?cè)倭恼f(shuō)一下真正的純遠(yuǎn)郊板塊。

首先就是位于臨港新城片區(qū)的泥城板塊，相信有很多人都沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)板塊。

這個(gè)板塊自身幾乎沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，也處于臨港新片區(qū)的角落位置，臨港規(guī)劃的16號(hào)線雖然早已通車(chē)，但是泥城板塊和最近的站點(diǎn)直線距離就超過(guò)了7公里，等同于沒(méi)有地鐵，交通配套跟不上，發(fā)展速度自然就慢。

類(lèi)似的板塊還有位于嘉定區(qū)的外岡，青浦區(qū)的白鶴，松江區(qū)的小昆山，奉賢區(qū)的海灣等等。

這些板塊，距離新城的地鐵直線距離幾乎都在10公里左右，有的甚至更遠(yuǎn)；最基礎(chǔ)的交通配套都跟不上，這些板塊自然自然很難發(fā)展，房?jī)r(jià)當(dāng)然也很難起得來(lái)……

甚至連看房的客戶都沒(méi)有，沒(méi)有客戶哪來(lái)的交易？沒(méi)有交易哪來(lái)的房?jī)r(jià)上漲？

03

金山崇明

說(shuō)完五大新城之后，接下來(lái)我們?cè)賮?lái)聊一下上海外圍區(qū)域，金山崇明。

先來(lái)說(shuō)一下崇明板塊。但凡說(shuō)到崇明的板塊規(guī)劃，生態(tài)島這三個(gè)字一定會(huì)出現(xiàn)；這就意味著崇明不能過(guò)度地開(kāi)發(fā)，它一直是以旅游文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。

雖然崇明已經(jīng)有了地鐵規(guī)劃，但是崇明的核心區(qū)域距離地鐵還有很長(zhǎng)的一段距離；所以對(duì)于崇明來(lái)說(shuō)，是沒(méi)有辦法像五大新城那樣引入外來(lái)人口的，所以房子大多只能以本地人購(gòu)買(mǎi)為主，生活居住和工作地點(diǎn)都在崇明的基本才會(huì)買(mǎi)。但是崇明又哪里來(lái)的高新產(chǎn)業(yè)和高薪人才呢？

同樣，上海最南邊的金山也面臨著同樣的問(wèn)題，距離市區(qū)距離過(guò)遠(yuǎn)，和浙江都沒(méi)啥兩樣了；除此之外金山的居住環(huán)境爭(zhēng)議較大，是上海比較主要的化工廠所在地，對(duì)于房子而言，實(shí)在是沒(méi)有太多可以買(mǎi)的意義。

04

寫(xiě)在最后

我們分析了上海即將鶴崗化的這些板塊。但其實(shí)類(lèi)似的板塊還有很多，基本都是屬于相對(duì)邊緣和沒(méi)有發(fā)展的板塊，無(wú)論是生活配套，和交通配套，都和上海的整體規(guī)劃有著很大的差距。

所以這些地方的房子基本上不會(huì)有外來(lái)人或新上海人買(mǎi)，只會(huì)有很少一部分一直居住在當(dāng)?shù)氐耐林鴷?huì)買(mǎi)；

這些板塊注定都會(huì)像鶴崗一樣，房?jī)r(jià)不斷地走弱。大家在買(mǎi)房的時(shí)候，請(qǐng)一定要注意甄別這些“鶴崗化”的板塊。

xingxing76

請(qǐng)問(wèn)魔都的犄角旮旯，沒(méi)地鐵，沒(méi)教育，沒(méi)醫(yī)療的地方，均價(jià)在3萬(wàn)
西安的主城區(qū)真的比不上這些地方嗎？

ikou

這里有你們都愛(ài)的寶山寺

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派大星vs海綿寶

xingxing76 發(fā)表于 2022-12-01 15:45
請(qǐng)問(wèn)魔都的犄角旮旯，沒(méi)地鐵，沒(méi)教育，沒(méi)醫(yī)療的地方，均價(jià)在3萬(wàn)
西安的主城區(qū)真的比不上這些地方嗎？

沒(méi)辦法比，這就是一二線城市的差距。
3萬(wàn)可能在杭州買(mǎi)不到好的地段，南京也夠嗆，但足以在西安武漢天津成都等等買(mǎi)到正兒八經(jīng)的好房子了。

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David666

xingxing76 發(fā)表于 2022-12-01 15:45
請(qǐng)問(wèn)魔都的犄角旮旯，沒(méi)地鐵，沒(méi)教育，沒(méi)醫(yī)療的地方，均價(jià)在3萬(wàn)
西安的主城區(qū)真的比不上這些地方嗎？

是的，比不上

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咸檸1

xingxing76 發(fā)表于 2022-12-01 15:45
請(qǐng)問(wèn)魔都的犄角旮旯，沒(méi)地鐵，沒(méi)教育，沒(méi)醫(yī)療的地方，均價(jià)在3萬(wàn)
西安的主城區(qū)真的比不上這些地方嗎？

比不上。人均收入本質(zhì)差距

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xingxing76

咸檸1 發(fā)表于 2022-12-1 16:41
比不上。人均收入本質(zhì)差距

想問(wèn)一下，魔都的這些地方如果收入跟市區(qū)差不太多，
房?jī)r(jià)會(huì)這么低迷？
怕是跟陸家嘴的白領(lǐng)們平均一下，就高了
我就不信西安曲江高新的收入，沒(méi)有這些地方高