2019年10月8日，西安 — 2019年第三季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)均分布于新興商圈，商業(yè)開發(fā)持續(xù)下沉提振區(qū)域商圈活力。存量競(jìng)爭(zhēng)激發(fā)核心商圈項(xiàng)目升級(jí)迭代，打造國(guó)際性消費(fèi)場(chǎng)所；IP營(yíng)銷成為各大商業(yè)引流法寶，各大品牌聯(lián)合IP優(yōu)化自身受眾群；消費(fèi)結(jié)構(gòu)悄然改變，夜間經(jīng)濟(jì)將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。未來，“中優(yōu)”戰(zhàn)略將促進(jìn)核心商圈項(xiàng)目進(jìn)一步優(yōu)化，聯(lián)合打造國(guó)際消費(fèi)中心。

仲量聯(lián)行西安公司總經(jīng)理佟恩表示：“西安作為古絲綢之路的起點(diǎn)，其商業(yè)活力伴隨著‘一帶一路’的發(fā)展而不斷提升。隨著高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷升級(jí)以及‘西咸一體化’政策逐步推進(jìn)，使得西安的商業(yè)版圖不斷擴(kuò)大，區(qū)域商業(yè)活力顯著增強(qiáng)。同時(shí)，鐘樓、小寨等核心區(qū)域商業(yè)的不斷升級(jí)迭代，助力打造西安成為國(guó)際化消費(fèi)中心。” 

2019年第三季度西安零售物業(yè)市場(chǎng)研讀

本季，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)迎來四個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)：中登廣場(chǎng)、悠悠茂購(gòu)物中心、吾悅廣場(chǎng)以及榮民時(shí)代廣場(chǎng)。這些項(xiàng)目分別位于城北、高新及城外等新興商圈，新增供應(yīng)共計(jì)達(dá)34.7萬(wàn)平方米，至季末西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)總存量超600萬(wàn)平方米。其中中登廣場(chǎng)以及榮民時(shí)代廣場(chǎng)加速城北商圈發(fā)展，新城控股旗下吾悅廣場(chǎng)首進(jìn)西安打造灃東區(qū)域標(biāo)桿級(jí)購(gòu)物中心，悠悠茂購(gòu)物中心作為小型商業(yè)綜合體依托西安外事學(xué)院及周邊社區(qū)居民，填補(bǔ)魚化寨片區(qū)商業(yè)空白。商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)下沉，有效提振區(qū)域商圈商業(yè)活力。

需求端：品牌需求整體保持平穩(wěn)，零售時(shí)尚業(yè)態(tài)擴(kuò)張步入調(diào)整期，運(yùn)動(dòng)與潮牌持續(xù)擴(kuò)張，新能源汽車及電子品牌需求成新動(dòng)能，網(wǎng)紅餐飲布局在西安呈下沉趨勢(shì)。

· 時(shí)尚業(yè)態(tài)需求保持穩(wěn)定，運(yùn)動(dòng)潮牌持續(xù)擴(kuò)張。季內(nèi)，Victoria’s Secret、Diane von Furstenberg等國(guó)際品牌持續(xù)擴(kuò)張，進(jìn)駐區(qū)域型優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心。潮流仍是服飾品牌擴(kuò)張的熱點(diǎn)，國(guó)潮品牌HEA連擴(kuò)三店，潮流買手店INXX進(jìn)駐老城根G-Park。運(yùn)動(dòng)品類方面，運(yùn)動(dòng)品牌零售商勝道體育新拓張多家門店。

· 奢侈品牌布局穩(wěn)定，高端集合店、買手店錄得新店開業(yè)。西安SKP的開業(yè)重塑核心商圈高端消費(fèi)的核心地位，季內(nèi)市場(chǎng)未錄得奢侈品牌新開設(shè)獨(dú)立店鋪的案例。伴隨奢侈品消費(fèi)客群更趨多元化、年輕化，高端定位的集合店、買手店開始在西安布局客流量較高的人氣商圈，例如小寨商圈的賽格國(guó)際購(gòu)物中心開出奢侈品中心，此外益田假日世界則圍擋一奢侈品集合店。

· 生活業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍，電子產(chǎn)品及新能源汽車品牌持續(xù)擴(kuò)張。HUAWEI、vivo等品牌電子產(chǎn)品體驗(yàn)店表現(xiàn)持續(xù)活躍，其承租能力強(qiáng)且對(duì)店面形象要求較高，青睞零售物業(yè)首層展示性較好的鋪位。國(guó)內(nèi)新能源汽車品牌小鵬季內(nèi)連開三家體驗(yàn)店。

· 體驗(yàn)業(yè)態(tài)仍是需求端不可忽視的重要組成，圖書、玩具等品類需求持續(xù)升溫。具有互聯(lián)網(wǎng)基因的樊登書店進(jìn)駐購(gòu)物中心，西西弗書店在上半年已開業(yè)三店的情況下，本季勢(shì)頭不減，再拓一家新店；樂高授權(quán)專賣店西安首店亮相王府井百貨后，隨即又新開兩家門店。

· 餐飲業(yè)態(tài)近年來承租能力有所提升，網(wǎng)紅餐飲持續(xù)下沉區(qū)域級(jí)商圈，核心商圈的形象店仍是布局重心。本季，喜茶、樂樂茶持續(xù)在西安擴(kuò)張并延伸至區(qū)域級(jí)商圈，星巴克、瑞幸咖啡則布局核心商圈南門片區(qū)，CoCo奶茶在小寨金沙臨街店鋪打造核心商圈形象店。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至2019年第三季末，零售物業(yè)市場(chǎng)供需保持穩(wěn)定，全市零售物業(yè)平均空置率僅3.3%，較上季度降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)283.6元/平方米/月，可比項(xiàng)目租金環(huán)比微升0.9%。

市場(chǎng)洞察1 — 迭代升級(jí)煥新消費(fèi)場(chǎng)景，西安打造國(guó)際化消費(fèi)城市

零售項(xiàng)目的調(diào)整與快速演變的消費(fèi)市場(chǎng)變化緊密相關(guān)，不斷迭代煥新的業(yè)態(tài)配比及消費(fèi)場(chǎng)景是維持商業(yè)人氣的根本。對(duì)西安兩大核心商圈的鐘樓和小寨而言，其承載了更多優(yōu)質(zhì)客群，不斷的迭代升級(jí)才能維持此類優(yōu)質(zhì)消費(fèi)群體不斷升級(jí)的需求。賽格國(guó)際購(gòu)物中心在上季度推出自營(yíng)奢侈品集合店后，本季度擴(kuò)大面積并增多奢侈品牌種類，將珠寶區(qū)統(tǒng)一改為自營(yíng)奢侈品中心。引入Chloé、Dior、CELINE、 BALENCIAGA等奢侈品牌；同時(shí)首層引入Girard-Perregaux及IWC等國(guó)際名表，升級(jí)其形象滿足高端客群消費(fèi)需求。鐘樓商圈方面，中大國(guó)際本季度在負(fù)一層開出MORII美式復(fù)古主題街區(qū)，打造復(fù)古潮流消費(fèi)場(chǎng)景，同時(shí)I.T旗艦店開出煥新了中大國(guó)際自身形象，進(jìn)一步向年輕潮流方向升級(jí)。自此，鐘樓及小寨兩大核心商圈競(jìng)爭(zhēng)浮現(xiàn)，互相推動(dòng)升級(jí)改造，加快國(guó)際化消費(fèi)中心建設(shè)腳步。

市場(chǎng)洞察2 — IP價(jià)值凸顯，流量經(jīng)濟(jì)持續(xù)受關(guān)注

流量經(jīng)濟(jì)已是現(xiàn)代零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)注焦點(diǎn)，成功的IP帶動(dòng)的粉絲經(jīng)濟(jì)對(duì)購(gòu)物中新的人氣拉動(dòng)能力不容小覷。本季，經(jīng)典IP類主題活動(dòng)、IP類快閃店及自創(chuàng)IP主題活動(dòng)成為各大優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)吸引流量的引擎。其中大悅城聯(lián)合漫威80周年主題展，MOMOPARK舉辦的大白兔60周年巡展備受關(guān)注。此外，部分商業(yè)項(xiàng)目致力于打造專屬IP，例如凱德廣場(chǎng)打造的不正經(jīng)便利店快閃店，自建品牌IP。品牌方面，LEGO授權(quán)專賣店、CLOT CHINESES 華人膠囊快閃店將兵馬俑士兵形象融入其產(chǎn)品設(shè)計(jì)，凸出西安本地特色，增強(qiáng)與西安消費(fèi)者的IP紐帶。

市場(chǎng)洞察3 — 夜間經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，拉動(dòng)西安消費(fèi)增長(zhǎng)

城市人群工作節(jié)奏緊張，夜間時(shí)段成為都市白領(lǐng)消費(fèi)及娛樂的集中時(shí)段，夜間經(jīng)濟(jì)已成為拉動(dòng)城市消費(fèi)增長(zhǎng)的新引擎。政府出臺(tái)相關(guān)政策發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)，西安主推“品牌化、全城化、特色化、國(guó)際化”的夜游經(jīng)濟(jì)，提出夜間消費(fèi)與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略，市內(nèi)旅游景點(diǎn)延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)段。夜間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開餐飲、娛樂業(yè)態(tài)，KTV、影院、酒吧等傳統(tǒng)娛樂業(yè)態(tài)與博物館、書店、演藝等文創(chuàng)業(yè)態(tài)使夜間消費(fèi)場(chǎng)景更加豐富多元。鐘樓商圈作為核心商圈之一, 依托鐘鼓樓及明城墻等著名景點(diǎn)，成為夜間經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)。周邊商場(chǎng)及時(shí)求變，群光廣場(chǎng)引入音樂酒吧、魔方KTV，中大國(guó)際MORII街區(qū)含自營(yíng)酒吧。消費(fèi)下沉至區(qū)域及社區(qū)后，24小時(shí)便利店、夜間餐飲業(yè)則主導(dǎo)夜經(jīng)濟(jì)。街區(qū)式商業(yè)依托更加靈活的營(yíng)業(yè)時(shí)間更受餐飲、娛樂等夜經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)青睞。

未來展望

未來兩至三年，西安零售物業(yè)市場(chǎng)仍將迎來大量新增供應(yīng)。伴隨城市外擴(kuò)，商業(yè)開發(fā)將繼續(xù)下沉至產(chǎn)業(yè)與居民密集的高新及城北等新興區(qū)域。2019年1-7月西安社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速明顯回落，但新能源汽車、家電、計(jì)算機(jī)及配套產(chǎn)品類、金銀珠寶類商品均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)轉(zhuǎn)型，零售物業(yè)需求中與生活相關(guān)的業(yè)態(tài)占比預(yù)期將繼續(xù)上升。核心商圈早已進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，未來核心商圈的老舊物業(yè)將進(jìn)入調(diào)整升級(jí)周期，以滿足西安打造國(guó)際化消費(fèi)城市的發(fā)展要求。