成都，2023年1月17日——今日，仲量聯(lián)行正式發(fā)布《流動—2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望》。報告認為，經(jīng)濟現(xiàn)象的本質(zhì)在于有限資源的有效分配，而資源分配離不開資源要素的流動。回望2022年，在復雜多變的經(jīng)濟環(huán)境下，市場活動與資源要素的“流動”性顯著下降，商業(yè)地產(chǎn)受消費、投資與外貿(mào)等經(jīng)濟基本面影響，華西商業(yè)地產(chǎn)市場活躍度大幅降低。展望2023年，疫情管控政策的調(diào)整將為商業(yè)地產(chǎn)市場重新帶來“流動”的生機與活力，有望帶動企業(yè)投資活起來、消費客流活起來、資產(chǎn)價值活起來。

仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負責人朱建輝表示：“我們預期，商業(yè)地產(chǎn)市場將在2023年邁入回暖復蘇之路，潛在的機遇與再度‘流動’起來的資源要素和經(jīng)濟活動相伴相生。供給側(cè)改革重塑產(chǎn)業(yè)價值鏈，擴大內(nèi)需激活消費，供需兩端必將隨投資與消費活躍度回升逐步回暖。我們相信中國商業(yè)地產(chǎn)市場的韌性猶存，將在新的一年砥礪前行。當社會人流如織之時，便是經(jīng)濟乘勢而動之機。市場主體當動不失時，而把握復蘇窗口時期的機遇則顯得尤為重要。”

一、「流 動」之“人流復蘇”

商業(yè) — 實體商業(yè)客流有望于上半年基本復蘇，帶動零售招商回暖

經(jīng)濟基本面的復蘇程度將決定各大市場主體的投資預期，品牌在華經(jīng)營策略的調(diào)整將在上半年逐步兌現(xiàn)。運營商須提前研判，把控新一年投資風口的業(yè)態(tài)與品牌。

旅游 — 五一黃金周，旅游市場迎來小高峰，節(jié)假日經(jīng)濟激活內(nèi)需

地方政府及商圈管委會應重視傳統(tǒng)商圈在文旅板塊的營銷與品牌打造，在地文化的深挖與現(xiàn)代建筑設計和零售商業(yè)理念的融合對于傳統(tǒng)商圈的提檔煥新意義非凡。

商務 — 商務客流回升，商務活動恢復常態(tài)，產(chǎn)業(yè)招引開啟新篇章

企業(yè)重拾市場信心、重塑對中國經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的預期，是各行各業(yè)回歸常態(tài)、健康發(fā)展的前提。商務活動開始恢復，政府重出國門，為地方產(chǎn)業(yè)招商引流。

「流 動」之“資源流動”

產(chǎn)業(yè)層面：2023年市場若能實現(xiàn)有序恢復，激活資源要素的“流動”性，有兩個層面的突破值得期待。

其一，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提檔升級，突破“中等收入陷阱”瓶頸，在全球產(chǎn)業(yè)價值鏈上不斷攀登，通過“鏈主”企業(yè)以點及面拉動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟增長新舊動能轉(zhuǎn)換。

其二，經(jīng)濟發(fā)展從城市升維至城市群協(xié)同一體，以頭部城市的經(jīng)濟動能驅(qū)動更廣闊區(qū)域的經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展，先富帶動后富，先進地區(qū)向欠發(fā)達地區(qū)輸送具有可持續(xù)發(fā)展能力的資源要素稟賦。反過來，資源要素向下沉城市的“流動”為企業(yè)投資創(chuàng)造的機遇。如何“高效”轉(zhuǎn)化大批地級市的市場潛能，才是各行各業(yè)能否成功打開廣闊下沉市場的關鍵所在，效率與適應性是關鍵。

消費層面：激活中國消費市場，加速經(jīng)濟發(fā)展“雙循環(huán)”，內(nèi)需仍是關鍵。相對低迷的消費市場需要被激活，而消費者對未來經(jīng)濟形勢的預期才是當期消費市場是否能夠有效激活的關鍵。

一方面，經(jīng)濟與就業(yè)環(huán)境對勞動者友好是幫助其恢復收入預期增長的基礎。尤其是以工資性收入為生的勞動者，其收入消費彈性較高，收入的邊際增長引致的邊際消費支出往往更高。

另一方面，以“共同富裕”為導向的收入再分配制度需要關注中低收入群體，年輕人所面臨的住房、醫(yī)療等社會關切同樣對當期消費產(chǎn)生擠出效應。

中低收入群體的消費意愿增強、消費能力實質(zhì)提升，才能最終形成規(guī)�；�的消費基本盤，成為拉動經(jīng)濟增長的可持續(xù)動能。

「流 動」之“商貿(mào)物流”

“雙循環(huán)”之外循環(huán) — 跨境物流通道深化經(jīng)濟聯(lián)系，重塑國際地緣經(jīng)濟格局

依托中歐班列、泛亞鐵路等陸上物流通道的建設，西部地區(qū)從封閉走向開放，成為中國西進歐亞、增強與“一帶一路”沿線國家經(jīng)貿(mào)往來、重塑歐亞地緣經(jīng)濟格局的關鍵。從宏觀層面看，跨境物流通道之于“外循環(huán)”的意義，不僅限于商貿(mào)物流通道的共建，而進一步形成一種國與國之間更緊密的經(jīng)濟發(fā)展和人文交流的紐帶。

“雙循環(huán)”之內(nèi)循環(huán) — 物流與商流相輔相承，突破消費邊界，定義商業(yè)新模式

物流體系與商貿(mào)流通相輔相成，任何線上線下的商業(yè)新模式都離不開物流體系的及時響應，而商業(yè)新模式的成功則幫助既有物流體系為適應新模式需求而實現(xiàn)適應性發(fā)展，進而補足現(xiàn)有物流體系的短板。2023年，直播帶貨依舊火熱，預制菜進一步搶占居民與餐館兩端市場，社會電商在優(yōu)勝劣汰中尋覓生存之道；而經(jīng)過疫情大考的中國物流體系將如何整合已有的經(jīng)驗和資源，并與消費需求結(jié)合，共同探索未來商業(yè)發(fā)展新模式，便是全年的主題之一。

「流 動」之“資產(chǎn)流動”

“長短周期”— 長周期看經(jīng)濟增長預期，短周期窗口機遇看資產(chǎn)價格

商業(yè)地產(chǎn)投資市場的長期價值仍取決于投資者對一個城市經(jīng)濟發(fā)展的良性預期，經(jīng)濟增長的穩(wěn)健性與商業(yè)地產(chǎn)更加平衡的供需關系，仍是在長周期下影響投資市場活躍度、讓資產(chǎn)“流動”起來的根本。盡管當期租賃市場的整體情緒尚未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，但一個合理的資產(chǎn)價格和看漲的市場預期可以成為短周期下投資市場的窗口機遇。2022年，成都產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資總建面已超過商業(yè)地產(chǎn)，物流資產(chǎn)成為投資者最青睞的西部投資標的，辦公樓緊隨其后。

“買家更迭”— 政府平臺公司晉升為西部辦公樓大宗投資需求新勢力

從量變到質(zhì)變，伴隨開發(fā)運營經(jīng)驗的累積，政府平臺公司有望在未來成為地產(chǎn)界不可忽視的中堅力量，讓西部城市的不動產(chǎn)資產(chǎn)能短期“流動”起來。

“零售之輕重”— 商業(yè)資產(chǎn)的盤活與商管運營能力的價值變現(xiàn)

運營管理盤活零售資產(chǎn)，讓投資市場“流動”起來；而商業(yè)運營管理的“輕資產(chǎn)”輸出同步將其能力建設的軟實力變現(xiàn)激活，進而推動前端招商運管市場“流動”起來；零售的“輕重”兩端便能夠活起來。