成都，2023年1月17日——今日，仲量聯(lián)行正式發(fā)布《流動(dòng)—2023年華西經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)展望》。報(bào)告認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的本質(zhì)在于有限資源的有效分配，而資源分配離不開(kāi)資源要素的流動(dòng)。回望2022年，在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，市場(chǎng)活動(dòng)與資源要素的“流動(dòng)”性顯著下降，商業(yè)地產(chǎn)受消費(fèi)、投資與外貿(mào)等經(jīng)濟(jì)基本面影響，華西商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度大幅降低。展望2023年，疫情管控政策的調(diào)整將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)重新帶來(lái)“流動(dòng)”的生機(jī)與活力，有望帶動(dòng)企業(yè)投資活起來(lái)、消費(fèi)客流活起來(lái)、資產(chǎn)價(jià)值活起來(lái)。

仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負(fù)責(zé)人朱建輝表示：“我們預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將在2023年邁入回暖復(fù)蘇之路，潛在的機(jī)遇與再度‘流動(dòng)’起來(lái)的資源要素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相伴相生。供給側(cè)改革重塑產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，擴(kuò)大內(nèi)需激活消費(fèi)，供需兩端必將隨投資與消費(fèi)活躍度回升逐步回暖。我們相信中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性猶存，將在新的一年砥礪前行。當(dāng)社會(huì)人流如織之時(shí)，便是經(jīng)濟(jì)乘勢(shì)而動(dòng)之機(jī)。市場(chǎng)主體當(dāng)動(dòng)不失時(shí)，而把握復(fù)蘇窗口時(shí)期的機(jī)遇則顯得尤為重要。”

一、「流 動(dòng)」之“人流復(fù)蘇”

商業(yè) — 實(shí)體商業(yè)客流有望于上半年基本復(fù)蘇，帶動(dòng)零售招商回暖

經(jīng)濟(jì)基本面的復(fù)蘇程度將決定各大市場(chǎng)主體的投資預(yù)期，品牌在華經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整將在上半年逐步兌現(xiàn)。運(yùn)營(yíng)商須提前研判，把控新一年投資風(fēng)口的業(yè)態(tài)與品牌。

旅游 — 五一黃金周，旅游市場(chǎng)迎來(lái)小高峰，節(jié)假日經(jīng)濟(jì)激活內(nèi)需

地方政府及商圈管委會(huì)應(yīng)重視傳統(tǒng)商圈在文旅板塊的營(yíng)銷與品牌打造，在地文化的深挖與現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)和零售商業(yè)理念的融合對(duì)于傳統(tǒng)商圈的提檔煥新意義非凡。

商務(wù) — 商務(wù)客流回升，商務(wù)活動(dòng)恢復(fù)常態(tài)，產(chǎn)業(yè)招引開(kāi)啟新篇章

企業(yè)重拾市場(chǎng)信心、重塑對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的預(yù)期，是各行各業(yè)回歸常態(tài)、健康發(fā)展的前提。商務(wù)活動(dòng)開(kāi)始恢復(fù)，政府重出國(guó)門，為地方產(chǎn)業(yè)招商引流。

「流 動(dòng)」之“資源流動(dòng)”

產(chǎn)業(yè)層面：2023年市場(chǎng)若能實(shí)現(xiàn)有序恢復(fù)，激活資源要素的“流動(dòng)”性，有兩個(gè)層面的突破值得期待。

其一，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提檔升級(jí)，突破“中等收入陷阱”瓶頸，在全球產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上不斷攀登，通過(guò)“鏈主”企業(yè)以點(diǎn)及面拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。

其二，經(jīng)濟(jì)發(fā)展從城市升維至城市群協(xié)同一體，以頭部城市的經(jīng)濟(jì)動(dòng)能驅(qū)動(dòng)更廣闊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展，先富帶動(dòng)后富，先進(jìn)地區(qū)向欠發(fā)達(dá)地區(qū)輸送具有可持續(xù)發(fā)展能力的資源要素稟賦。反過(guò)來(lái)，資源要素向下沉城市的“流動(dòng)”為企業(yè)投資創(chuàng)造的機(jī)遇。如何“高效”轉(zhuǎn)化大批地級(jí)市的市場(chǎng)潛能，才是各行各業(yè)能否成功打開(kāi)廣闊下沉市場(chǎng)的關(guān)鍵所在，效率與適應(yīng)性是關(guān)鍵。

消費(fèi)層面：激活中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)，加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展“雙循環(huán)”，內(nèi)需仍是關(guān)鍵。相對(duì)低迷的消費(fèi)市場(chǎng)需要被激活，而消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期才是當(dāng)期消費(fèi)市場(chǎng)是否能夠有效激活的關(guān)鍵。

一方面，經(jīng)濟(jì)與就業(yè)環(huán)境對(duì)勞動(dòng)者友好是幫助其恢復(fù)收入預(yù)期增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。尤其是以工資性收入為生的勞動(dòng)者，其收入消費(fèi)彈性較高，收入的邊際增長(zhǎng)引致的邊際消費(fèi)支出往往更高。

另一方面，以“共同富裕”為導(dǎo)向的收入再分配制度需要關(guān)注中低收入群體，年輕人所面臨的住房、醫(yī)療等社會(huì)關(guān)切同樣對(duì)當(dāng)期消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

中低收入群體的消費(fèi)意愿增強(qiáng)、消費(fèi)能力實(shí)質(zhì)提升，才能最終形成規(guī)模化的消費(fèi)基本盤，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的可持續(xù)動(dòng)能。

「流 動(dòng)」之“商貿(mào)物流”

“雙循環(huán)”之外循環(huán) — 跨境物流通道深化經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，重塑國(guó)際地緣經(jīng)濟(jì)格局

依托中歐班列、泛亞鐵路等陸上物流通道的建設(shè)，西部地區(qū)從封閉走向開(kāi)放，成為中國(guó)西進(jìn)歐亞、增強(qiáng)與“一帶一路”沿線國(guó)家經(jīng)貿(mào)往來(lái)、重塑歐亞地緣經(jīng)濟(jì)格局的關(guān)鍵。從宏觀層面看，跨境物流通道之于“外循環(huán)”的意義，不僅限于商貿(mào)物流通道的共建，而進(jìn)一步形成一種國(guó)與國(guó)之間更緊密的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人文交流的紐帶。

“雙循環(huán)”之內(nèi)循環(huán) — 物流與商流相輔相承，突破消費(fèi)邊界，定義商業(yè)新模式

物流體系與商貿(mào)流通相輔相成，任何線上線下的商業(yè)新模式都離不開(kāi)物流體系的及時(shí)響應(yīng)，而商業(yè)新模式的成功則幫助既有物流體系為適應(yīng)新模式需求而實(shí)現(xiàn)適應(yīng)性發(fā)展，進(jìn)而補(bǔ)足現(xiàn)有物流體系的短板。2023年，直播帶貨依舊火熱，預(yù)制菜進(jìn)一步搶占居民與餐館兩端市場(chǎng)，社會(huì)電商在優(yōu)勝劣汰中尋覓生存之道；而經(jīng)過(guò)疫情大考的中國(guó)物流體系將如何整合已有的經(jīng)驗(yàn)和資源，并與消費(fèi)需求結(jié)合，共同探索未來(lái)商業(yè)發(fā)展新模式，便是全年的主題之一。

「流 動(dòng)」之“資產(chǎn)流動(dòng)”

“長(zhǎng)短周期”— 長(zhǎng)周期看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，短周期窗口機(jī)遇看資產(chǎn)價(jià)格

商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的長(zhǎng)期價(jià)值仍取決于投資者對(duì)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性預(yù)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)健性與商業(yè)地產(chǎn)更加平衡的供需關(guān)系，仍是在長(zhǎng)周期下影響投資市場(chǎng)活躍度、讓資產(chǎn)“流動(dòng)”起來(lái)的根本。盡管當(dāng)期租賃市場(chǎng)的整體情緒尚未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，但一個(gè)合理的資產(chǎn)價(jià)格和看漲的市場(chǎng)預(yù)期可以成為短周期下投資市場(chǎng)的窗口機(jī)遇。2022年，成都產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資總建面已超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，物流資產(chǎn)成為投資者最青睞的西部投資標(biāo)的，辦公樓緊隨其后。

“買家更迭”— 政府平臺(tái)公司晉升為西部辦公樓大宗投資需求新勢(shì)力

從量變到質(zhì)變，伴隨開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的累積，政府平臺(tái)公司有望在未來(lái)成為地產(chǎn)界不可忽視的中堅(jiān)力量，讓西部城市的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)能短期“流動(dòng)”起來(lái)。

“零售之輕重”— 商業(yè)資產(chǎn)的盤活與商管運(yùn)營(yíng)能力的價(jià)值變現(xiàn)

運(yùn)營(yíng)管理盤活零售資產(chǎn)，讓投資市場(chǎng)“流動(dòng)”起來(lái)；而商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的“輕資產(chǎn)”輸出同步將其能力建設(shè)的軟實(shí)力變現(xiàn)激活，進(jìn)而推動(dòng)前端招商運(yùn)管市場(chǎng)“流動(dòng)”起來(lái)；零售的“輕重”兩端便能夠活起來(lái)。