解放路商圈圖鑒：多家商場更名，全域迭新已至

悅西安

提起西安商圈，不少人能脫口而出小寨、南門，或是鳳七、科技路，如果將時間齒輪向前撥動15年甚至更早，那么解放路勢必占有一席之地。

只不過這個曾以大量傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)定型的老牌商圈，如今在外圍商業(yè)圈層不斷擠壓之下，難逃被時代滌蕩的命運，逐漸淡出公眾視野。

而最近，解放路商圈多個項目傳來大動作——悅薈廣場正式更名「解放數創(chuàng)廣場」，原蘇寧易購廣場主體“爆改”基本結束并懸掛“復興商務”logo，這些變化背后，是否代表著老城商業(yè)正探索一條新路徑？

悅薈Mosaic、蘇寧廣場相繼更名

已完成名稱更換的解放數創(chuàng)廣場

事實上，商場更名早有信號釋放。自2022年下半年開始，針對長期空置率較高的商貿性質樓宇，解放路所在新城區(qū)著手商務化轉型的嘗試，即啟動“商改辦”進程。

顧名思義，“商改辦”泛指將原有部分商業(yè)屬性空間，調整為辦公用途，借助優(yōu)化綜合體布局，盤活閑置資產，提升物業(yè)價值。

一方面辦公寫字樓運營無需復雜的技術要求，且能得到相較穩(wěn)定的租金收入；另一方面，主導產業(yè)也不再聚焦單一商貿功能服務，瞄準最新戰(zhàn)略定位，以數字經濟為突破口。

官方平臺更新名稱與logo

改造步入尾聲的復興商務中心主體

公開信息顯示，2023年官方利用多層次社會資本統(tǒng)籌設立的城市更新基金，完成對蘇寧易購廣場與悅薈廣場的回購。值得一提的是，二者最初在摘地之時，其地價均創(chuàng)造當年（蘇寧2012年、悅薈2014年）全市新高。

此番回購后，聚焦綜合體的改造更新便立即展開，動靜最大的當屬蘇寧易購廣場。
通過現場實拍，建筑頂部造型采取了飛檐化造型，外立面增加玻璃幕墻面寬占比，逐層設計并新增室外公共平臺。同一時間，該項目定名“復興商務中心”，于一層主入口與外墻體懸掛有相應文字及l(fā)ogo。

根據初步計劃，整體改造將在今年上半年結束，一層擬引進銀行機構，二層為餐飲食堂區(qū)域，三層以上圍繞物聯網、人工智能、大數據等領域打造數字經濟產業(yè)園。目前，六層已確定由混合辦公解決方案提供商IWG集團整租，引入旗下共享辦公品牌；專注數字運營服務的云上陜西入駐七層空間。

解放數創(chuàng)廣場引入企業(yè)公共實訓基地

與之一路相隔，曾是解放路商圈最“年輕”角色的悅薈廣場。它并非選擇建筑大拆改，而是走商辦結合的思路。

除外部涉及項目名稱的部分全面更換為解放路數創(chuàng)廣場標識外，無其他變化。同樣，業(yè)態(tài)方面保留一層臨街Tims、COSTA，高區(qū)徐記海鮮、湊湊火鍋、瑞力健身等餐飲及健身品牌，七層CGV影城撤出后于去年底新引入文投影城。

基于商場先天優(yōu)質硬件，二至四層區(qū)域已有品牌客戶服務中心、企業(yè)實訓基地、聯合辦公等投用，公區(qū)還特別增設休憩座椅等設施。

“商改辦”破局，傳統(tǒng)百貨嘗試求變

如果說悅薈、蘇寧易購廣場更名是為了重啟新篇，那么即將改為「民生·JF103」的陜西首個百貨商場——民生百貨解放路店，則是順應多元化商業(yè)時代變遷，做出的積極調整。

正進行改造的民生百貨解放路店

透過現場張貼公告可知，此次民生煥新升級，主要針對1-3層內部百貨店鋪區(qū)域，定位“雙首層街區(qū)MALL”，原有傳統(tǒng)百貨常見的服飾箱包類別，將被新業(yè)態(tài)取代，預計三季度回歸。

何為新業(yè)態(tài)？其實就包含更貼近新時代年輕消費群體的社交生活方式，譬如基礎方向美食娛樂主題，以及劇本殺、密室逃脫、電玩等業(yè)態(tài)。商場方面亦借助社交平臺向外界尋求招商意見，拉近同消費者的距離。

過去一年，民生還嘗試調整品牌布局，臨街鋪位先后引入達美樂、喜茶、爺爺不泡茶、茶話弄等餐飲門店。

商場相關升級公告

民生·JF103改造效果圖

深究民生整體調改核心，依舊離不開“商改辦”主旨。早在2022年下半年，民生百貨就承擔起解放路“商改辦”先行者，4-8層經過重新布置后具備商務辦公條件，美團全國內容審核基地率先于同年9月落戶；次年4月艾米新空間簽約，盤活超2萬㎡面積。

另外9-14層高區(qū)，后期有望新建人才公寓、酒店等配套�？梢哉f，當閑置空間得到激活，周邊消費活力也能得到釋放，有初步分析指出，疊加辦公導入人群，周邊綜合體客流相較以往出現了明顯增長，身份的簡單轉變足以引發(fā)連鎖效應。

民生4層及以上區(qū)域改造辦公（2024.5）

毫無疑問，初見成效的資源盤活，更讓官方堅定下一階段的實施方案。

相關年度計劃顯示，新城區(qū)全年擬盤活樓宇38萬㎡，以解放路為示范，輻射帶動轄區(qū)空置樓宇。悅君注意到，地處東大街的群光廣場，被列入盤活目標范疇。

從新視角出發(fā)，老城更新的多元解法

如此看來，城市骨架的持續(xù)拉大、商業(yè)中心的不斷細分，是傳統(tǒng)商圈走向沒落的關鍵因素。大量有特色的沉浸感業(yè)態(tài)，也是現階段傳統(tǒng)商業(yè)空間所缺乏。

而“商改辦”的提出，實際是商業(yè)載體從原先供給端向需求端的轉變，像互聯網、金融等行業(yè)企業(yè)本就對寫字樓有著極高需求，兩者通過需求偏好與政策傾斜“一拍即合”，成為這一業(yè)態(tài)創(chuàng)新的主導者。

外墻懸掛“復興商務”字樣logo

將視角放大到城墻內商業(yè)版圖，即使整體聲量不及營業(yè)額數十億級或百億級商圈，但不少項目結合自身定位，為城市更新帶來多元解法，不單單只有“商改辦”一條路徑。

就如緊鄰民生百貨的民樂園步行街，雖不能同商業(yè)綜合體畫上等號，但這里同樣是商圈重要組成部分，2023年底完成改造后，不論街區(qū)中央仿古建筑的美食步行街，還是兩側頗具網感的店面，均更符合年輕人調性。

由老牌商業(yè)中大國際與粉巷share聯手共創(chuàng)的得意巷，通過打通南大街亨吉利西側盲區(qū)，重塑特色商業(yè)和市井面貌；再如剛剛亮相的崇仁東場，位于建國門老菜場北側，以開放式盒子形式呈現創(chuàng)意街區(qū)，引入更多消費業(yè)態(tài)。

中大得意巷

崇仁東場

可以看到，在商業(yè)去中心化的趨勢下，探尋空間功能的轉型，用差異化的服務場景另辟蹊徑，如商改辦、業(yè)態(tài)革新等等，實則都在為老城復興，提供著存量物業(yè)價值更新與產業(yè)煥新的雙重思考。

Mariochen

沒有那么多的公司，也沒有那么多的補貼，也沒有那么多的創(chuàng)業(yè)了，環(huán)境變了

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獨上西樓

好像西安現在缺寫字樓一樣，相關部門一股腦商改辦是拍屁股想出來的辦法？

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