萬達高新項目股權(quán)問題。

617228247 · 發(fā)表于 2016-3-30 21:45:40

在西安高新區(qū)，風(fēng)云一時的木塔寨CBD地塊沉寂近3年后再次闖入人們的視野。萬達計劃在此建設(shè)一座西安乃至西北區(qū)域新的地標建筑。但令人不解的是，萬達花了29億在這口肥肉上只咬了一大口，剩下的肉誰分走了？

導(dǎo)火索：鏟土車軋轎車

2016年3月22日下午，萬達高新項目又一次刷爆了西安地產(chǎn)人的朋友圈。一條廣泛傳播的微視頻畫面顯示，在萬達高新項目工地門口，一輛鏟土車直接朝兩輛轎車軋過去并推出工地。市場說法是“村民堵路要工程，雙方起了爭執(zhí)”，警方也已經(jīng)介入調(diào)查。

西安萬達總經(jīng)理于紅衛(wèi)就此事接受房掌柜采訪時表示，“該事件本身與萬達沒有任何關(guān)聯(lián)，萬達接手之前，項目的拆遷安置工作已經(jīng)完成，我們（萬達）是正常履行開發(fā)和其他各方環(huán)節(jié)的職能，這（鬧事）是他們的個人行為。”

建設(shè)中的萬達高新項目（圖攝于2016年3月29日）

自2016年1月西安萬達官方宣布第五座萬達廣場將落戶高新木塔寨這一消息后，萬達高新、萬達木塔寨一時成為行業(yè)熱詞。超越以往的投資規(guī)模，讓該項目的關(guān)注度，并不遜色于當初的李家村萬達廣場，周邊住宅項目聞風(fēng)而漲。

萬達落戶高新木塔寨板塊，這意味著在以商務(wù)辦公為主的唐延路上，繼卜蜂蓮花之后，又一個大型商業(yè)綜合體的崛起，的確是個好消息。

資料顯示，這個備受矚目的高新萬達廣場地處高新區(qū)一期正中的木塔寨板塊，位于太白南路、唐延路、科技六路、木塔一路中間，總占地380畝（不到400畝），總建筑面積170萬平米，預(yù)計將用6—8年時間開發(fā)完畢。其中，萬達廣場部分預(yù)計將于2017年9月29日正式開業(yè)。

西安萬達相關(guān)人士透露，項目售樓部計劃2016年6月30日開放，8月15第一次開盤。目前，萬達廣場已經(jīng)開始動工，預(yù)計明年國慶前萬達廣場將開業(yè)。

　　2016年3月23日，房掌柜實地走訪時發(fā)現(xiàn)，整個工地已經(jīng)被巨幅圍擋擋住，公示牌也已經(jīng)掛了出來，機器轟鳴聲和運動中的吊塔無一不在說明——“萬達速度”正在上演。

自2013年大明宮萬達廣場開業(yè)后，萬達就在西安多方尋找新的地塊，彼時三橋成為被議論最多的板塊，直至落戶木塔寨的消息傳出。世界上沒有不透風(fēng)的墻。早在2015年5月，就有小道消息稱，西安第五座萬達廣場暫定在高新區(qū)木塔寨和市建四公司附近。但這個消息幾乎沒有流傳開來。

拿了誰家的地？

與其他公司拓展新項目類似，萬達高新木塔寨項目也是收購而來，且被收購的地塊也曾榮極一時。

萬達商業(yè)2015年12月月報顯示，公司以29.1億元（不含契稅）的代價獲得西安高新項目地塊60%的股權(quán)。項目土地面積25.3萬平米，總建筑面積為169.1萬平米，其中商業(yè)廣場建筑面積15萬平米。說的正是木塔寨項目。

西安房地產(chǎn)業(yè)的人都知道，2013年木塔寨7宗地被許多國內(nèi)大型企業(yè)看好，卻被3家不知名的公司以極低價格瓜分殆盡，其中沒有任何開發(fā)經(jīng)驗的陜西錦世達置業(yè)一夜成名。其共獲得5塊地，合約411畝。

現(xiàn)實是，萬達項目土地面積25.3萬平米，合約379.5畝，項目規(guī)模明顯低于這一數(shù)字，究竟誰家的地被萬達納入了囊中？

查閱發(fā)現(xiàn)，當初拿下7宗地的3家公司里，西安春園實業(yè)和陜西瑞方房地產(chǎn)股權(quán)均未發(fā)生變化，股權(quán)變化最大的是陜西錦世達。也就是說，萬達高新項目約380畝的地出自陜西錦世達置業(yè)拿下的411畝地中。

關(guān)于這一收購事宜，亦有跡可循。

房掌柜了解到，在西安高新區(qū)管委會投資促進局的推動下，萬達集團與陜西錦世達在2016年1月達成協(xié)議，雙方將合作開發(fā)位于高新木塔區(qū)域唐延路與科技六路東南側(cè)的商業(yè)項目，旨在將木塔地塊打造成世界級城市綜合體。

西安人民政府官網(wǎng)顯示，萬達高新項目占地380畝，規(guī)劃建筑面積約170萬平方米，總投資200億元人民幣。計劃由萬達廣場、西北第一高度地標級的甲級寫字樓群、都市商務(wù)公寓、國際文化居住社區(qū)、現(xiàn)代潮流商業(yè)街區(qū)等業(yè)態(tài)組成，兼具商業(yè)、商務(wù)、居住等城市功能。由于總投資規(guī)模超過萬達西北地區(qū)其他項目，該項目建成后將成為西安市乃至西北區(qū)域的地標性國際性商務(wù)文化區(qū)。

另外，該部分地塊出讓之時，規(guī)劃要求建設(shè)有一棟建筑最低350米，有兩棟最低200米的建筑。西安一知名建筑論壇有信息表明，萬達將在這里建一座400米的地標建筑及2棟230米高的建筑。

40%的股份去哪了？

誠如前文所述，萬達29億元收購了陜西錦世達380畝地塊60%的股權(quán)，那剩下的40%股權(quán)去哪了？

對于上述問題，于紅衛(wèi)僅表示，“集團尚未批準，所以暫時不方便透露，請諒解”。

那么，陜西錦世達的股權(quán)架構(gòu)究竟是什么樣的呢？

基于高新區(qū)政府表現(xiàn)出來的極大熱忱，西安一知名建筑論壇悅西安論壇里討論得火熱，“不知道高新控股有沒有插一腳”，事實遠非如此簡單。

資料顯示，自2015年9月以來，陜西錦世達公司法人更換了兩次，由最初的白海寧變更為王鑫，最后變更為萬達商業(yè)地產(chǎn)總裁齊界。伴隨著法人的變更，其公司股權(quán)也發(fā)生了變化。自2015年11月27日起，陜西錦世達置業(yè)股權(quán)經(jīng)歷了3次大的變動。除了法人代表的更替外，公司的注冊資本也從最初的5億元增資為31億元。

最初的三大法人股東中，陜煤化工持有的20%股權(quán)成功轉(zhuǎn)讓，西安華宏基金管理有限合伙企業(yè)持有的20%股權(quán)被稀釋到3.2258%，陜西錦城新元置業(yè)有限公司持有的60%股權(quán)被稀釋到36.7742%。新加入的股東西安錦盛置業(yè)有限公司，其股權(quán)則從0增持到60%，成為項目的控股股東。這也是陜西錦世達置業(yè)目前的股權(quán)架構(gòu)。

控股陜西錦世達置業(yè)60%的西安錦盛置業(yè)不是別人，正是大連萬達商業(yè)。現(xiàn)在，西安錦盛置業(yè)和陜西錦世達置業(yè)的法人也都是萬達商業(yè)地產(chǎn)總裁齊界。那么，擁有萬達木塔寨項目另外40%股權(quán)的西安華宏基金和陜西錦城新元又是何方神圣？

控股華宏基金99.99%的是中盈基金，后者由中鐵信托、陜西海納財務(wù)和開源投資共同投資注冊成立，出資額分別為6000萬、5000萬和5000萬。開源投資為陜煤化工全資子公司。

據(jù)了解，陜煤化工雖然轉(zhuǎn)讓了直接持有的陜西錦世達20%的股權(quán)，但并沒有完全退出該項目，而是通過持股31.25%的中盈基金旗下的西安華宏基金間接參與了萬達木塔寨項目。

從直接持股20%到間接持有1%，對于該問題，陜煤化工集團企業(yè)文化部部長孫鵬稱自己并不清楚，因為這些都是集團旗下的金融投資公司開源證券的業(yè)務(wù)。

另外一個持有萬達高新項目36.7%股權(quán)的陜西錦城新元的公司結(jié)構(gòu)則非常簡單，注冊資本5000萬，僅有兩個自然人股東——趙玉科與趙玉軍，法人代表為出資2900萬的趙玉科。

巧合的是，在轉(zhuǎn)手給萬達前，西安錦盛置業(yè)的法人也是趙玉科。

地塊倒手背后的秘密

萬達接手木塔寨項目雖在預(yù)料之外，似又在情理之中。

高新區(qū)管委會的一份資料顯示，僅萬達廣場一項，每年將為高新區(qū)貢獻30億的銷售額，整個商業(yè)綜合體將新增貢獻40-50億的社會消費品零售總額。另外，萬達將帶動周邊商業(yè)街區(qū)開發(fā)，產(chǎn)值將有望超過百億。

與此相反，作為木塔寨項目最初的拿地者，無論是陜西錦世達、西安春園實業(yè)，還是陜西瑞方房地產(chǎn)在拿地后，都沒有動靜。雖然曾有知情人士指錦世達股東實力雄厚，資金不成問題。但隨著地產(chǎn)行業(yè)趨勢的收緊，不少非房企開始加速退房腳步，在西安更是比比皆是。

萬達帶給高新區(qū)的期待

缺乏開發(fā)經(jīng)驗的陜西錦世達，面對高標準的商業(yè)綜合體規(guī)劃無從下手，也在事實之內(nèi)。

資金也成為項目發(fā)展的掣肘。資料顯示，在2014年4月的一期《開發(fā)區(qū)報道》中，在《關(guān)于西安高新區(qū)中小企業(yè)融資需求》的企業(yè)名單里，我們發(fā)現(xiàn)了陜西錦世達置業(yè)有限公司的存在。

市場人士分析，有地、無經(jīng)驗、缺資金等成為木塔寨項目遲滯不前的重要原因。

彼時，趙玉科控股的陜西錦城新元是陜西錦世達置業(yè)的控股股東，持股比例為60%。

好景不長，2014年12月，中國青年網(wǎng)報道，“商洛首富”王世春因涉陜西國土廳原廳長王登記一案被帶走。一年后，作為陜西鴻瑞實業(yè)集團的董事長，王世春更多內(nèi)幕被挖了出來，其中就包括木塔寨項目。因為拿下木塔寨項目地塊的另外兩家公司——西安春園實業(yè)和陜西瑞方房地產(chǎn)，正是王世春控股下的陜西鴻瑞實業(yè)集團旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的兩家子公司。

參與拿地的另外一家企業(yè)陜西錦世達也出事了。2015年11月，《財經(jīng)》雜志報道稱，隨著陜西政協(xié)副主席孫清云被免職，西安多名商人被調(diào)查。被調(diào)查的商人中就包括陜西鴻瑞實業(yè)集團董事長王世春、陜西錦世達置業(yè)董事長白海寧。

至此，拿下木塔寨7宗地的3家公司都出了問題。

木塔寨板塊地處高新區(qū)唐延路沿線，周邊商務(wù)寫字樓林立，被譽為西安高新區(qū)的CBD，市場價值及區(qū)域拉動力不容小覷。這塊曾經(jīng)讓不少大企業(yè)眼熱的寶地，歷經(jīng)坎坷，在高新區(qū)政府的介入下，最終落入萬達的口袋。

發(fā)覺陜西錦世達的注冊資本達到31億時，就有明眼人一語中的“非萬達莫屬，因為萬達拍地的項目公司注冊資本都是數(shù)十億”。

萬達之外，木塔寨其他幾塊地目前狀如何？2016年3月24日，房掌柜先后聯(lián)系了高新區(qū)投資服務(wù)局、國土高新分局及宣傳部門，但都沒有得到答案。陜西鴻瑞實業(yè)回應(yīng)房掌柜稱，子公司春園實業(yè)計劃投資在此18億建設(shè)的鴻瑞廣場還在等著交地，因為項目北地塊還有附著物，目前還沒有拆遷完。亦有業(yè)內(nèi)人士稱，摘地后木塔寨地塊就沒動靜。

市場人士分析認為，萬達的介入，讓不少人仿佛看到了木塔寨商圈的崛起。據(jù)悉，萬達周邊的坤元TIME、紫薇公園時光、建邦華庭、香榭蘭廷等都有不同程度的漲價意向。三站之遙的西灃路、太白南路上多家項目也都一直認為，萬達的進入有利于加速區(qū)域去庫存的速度。

理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。“對萬達而言，沒有木塔寨拆遷安置歷史遺留這塊疤會更好。盡管在法律意義上，盡管它與萬達沒有半分關(guān)聯(lián)。對那些回遷房建好但入住遙遙無期的木塔寨村民來說，回到這片曾經(jīng)的土地來維權(quán)，是他們捍衛(wèi)自己權(quán)利的一種方式�！敝槿烁袊@。

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