建行將發(fā)行房貸不良ABS 顯示陜西內(nèi)蒙曾炒房至斷供

斯塔福

9月23日，建設(shè)銀行將發(fā)行國內(nèi)首單個人住房貸款的不良資產(chǎn)支持證券，名為“建鑫二期”，其發(fā)行說明書披露了截至2016年7月6日，被納入基礎(chǔ)資產(chǎn)池的該行按揭貸壞賬情況。

建設(shè)銀行是國內(nèi)按揭貸規(guī)模投放最大的銀行，其入池按揭貸款的不良情況，具有一定的代表性。但考慮到回收率及收益等，該樣本尚不完全反映中國按揭不良的全貌。

“建鑫二期”的基礎(chǔ)資產(chǎn)池納入了全國7980 筆個人按揭貸的壞賬，借款人分布在全國 20 個省份及直轄市，共82個城市，涉及42個職業(yè)，規(guī)模共29.93億元，次級、可疑類占比分別為53.4%和46.6%。

從時間來看，從2014年下半年開始，近兩年按揭貸不良暴露明顯。發(fā)行說明書顯示，資產(chǎn)池貸款自發(fā)放起到首次成為不良的賬齡時間主要為一到五年；貸款首次成為不良后，到2016年7月的不良賬齡主要不超過兩年。

從地區(qū)上看，按揭貸不良集中在陜西、廣東、重慶、內(nèi)蒙古、遼寧以及計劃單列市大連。入池貸款中，陜西未償還本息余額為6億元，占比約20.5%；廣東、重慶的余額近2.5億元，各占比8%；內(nèi)蒙古、大連余額約2.2億元，各占比7.5%左右，合計占比52%。

具體到城市而言，西安市入池不良貸款本息余額占比最大，近12%；榆林次之，占比8.7%；接著是重慶、大連、鄂爾多斯、成都、沈陽、青島，分別占比8.1%、7.4%、6.7%、4.2%、3.8%、3%。

這暴露出，以煤炭為主的陜西、內(nèi)蒙古，由于煤價下跌，投資性炒房風(fēng)險集聚，斷供明顯，成為了按揭貸的重災(zāi)區(qū)。而重慶、大連、成都、沈陽等城市，主要是小微企業(yè)經(jīng)營不善、地產(chǎn)風(fēng)險暴露等原因。

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比如，重慶銀行2016半年報指出，個人不良貸款較2015年末增加了0.15個百分點(diǎn)，主要是部分小微企業(yè)出現(xiàn)停業(yè)甚至倒閉現(xiàn)象，導(dǎo)致小微企業(yè)主的個人經(jīng)營性貸款及商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款不能按時償還。2015年底，一位四川省監(jiān)管層人士對財新記者表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域信用風(fēng)險呈現(xiàn)集中暴露趨勢，已經(jīng)發(fā)生多起由于樓盤爛尾而引發(fā)的購房客戶集體斷供事件。（見《財新周刊》 2016年第4期“銀監(jiān)高舉防風(fēng)險指揮棒”）

這些按揭貸的重災(zāi)區(qū)，未來前景如何？據(jù)財新記者了解，目前地產(chǎn)市場分化明顯，總體而言，西安、重慶、成都等城市地產(chǎn)市場略微回暖，其他地區(qū)則較為慘淡。比如聯(lián)合資信評級報告就指出，2015年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)投資近47億元，較去年下降36.4%，房屋銷售面積52萬平方米，較去年銷售量腰斬，下降近50%。“由于房地產(chǎn)市場庫存較高，房價下跌，投資投機(jī)性需求下降，剛性需求不足，銷售緩慢的局勢仍將延續(xù)，榆林地區(qū)房地產(chǎn)市場面臨的銷售壓力依然較大�！�

“建鑫二期”發(fā)行說明書顯示，入池貸款中，一二線城市占比近57%，一線城市中，北京、深圳也有按揭貸不良�！敖�鑫二期”發(fā)行說明書顯示，入池貸款中，未償還本息余額中，50萬元以下的貸款占比最高，為53%；最大的一筆不良按揭不超過500萬元。而壞賬規(guī)模居前五位的借款人中，有四人的房產(chǎn)在深圳，貸款在400萬元以上。

借款人特征方面，出現(xiàn)斷供的主要是30歲到40歲的人群。入池貸款中，借款人年齡主要集中在30歲-40歲的區(qū)間，這部分未償本息余額占比42%。家庭年收入為5萬元到20萬元的借款人，其未償本息余額近60%。

具體職業(yè)上，行政文職人員、行業(yè)服務(wù)人員、專業(yè)技術(shù)人員、小微企業(yè)主及個體戶，這四類職業(yè)的按揭貸不良較多，未償還本息余額分別近9億元、6億元、4.2億元及3.9億元。這部分人群的壞賬規(guī)模占到了入池規(guī)模的75%。

值得注意的是，從2011年到2015年，建設(shè)銀行的按揭貸不良率分別為0.2%、0.18%、0.17%、0.21%、0.31%。

但是，該行未在發(fā)行說明書中披露個人住房抵押貸款的歷史回收率。對此，建行表示，這是因為“考慮到個人住房按揭貸款回收情況數(shù)據(jù)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢與市場環(huán)境下相對敏感，披露該數(shù)值可能會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動影響，并可能對境內(nèi)個人及機(jī)構(gòu)投資者產(chǎn)生誤導(dǎo)，同時，可能出現(xiàn)媒體炒作等不確定因素，造成一系列不可預(yù)計的結(jié)果。”

評級機(jī)構(gòu)中債資信提示，建鑫二期入池不良貸款的回收情況受房價影響不確定性較大，“目前，整體宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力較大，局部區(qū)域因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)受到較大沖擊，尤其是資源開發(fā)依賴程度較深的城市，間接導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交投清淡、均價下滑，如內(nèi)蒙古、陜西、遼寧等部分城市；另一方面，在過去較大力度的去庫存刺激下，部分一二線城市的房地產(chǎn)銷售態(tài)勢良好，但過快的漲幅也可能引致供求比例失衡從而使調(diào)整提前來臨。”

對此，中債資信在回收率估計中已考慮上述因素，并對抵押物市場價值進(jìn)行了修正

aw1028

  “斷供”……


是不是夸大其詞了些？？？