仲量聯(lián)行2017年上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

悅西安 · 發(fā)表于 2017-7-11 17:14:30

甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)穩(wěn)定
仲量聯(lián)行2017年上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

2017年7月10日，西安–甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)僅一個(gè)新項(xiàng)目入市，穩(wěn)定的租賃需求和新增供應(yīng)的減少推動(dòng)空置率環(huán)比下降。但受部分老舊物業(yè)的業(yè)主降低租金影響，整體租金小幅下挫。零售地產(chǎn)方面，上半年市場(chǎng)錄得兩個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)。在國(guó)際品牌、快時(shí)尚及運(yùn)動(dòng)品牌的活躍租賃需求拉動(dòng)下，整體市場(chǎng)的凈吸納量大幅增加。高端住宅市場(chǎng)新增預(yù)售及銷售套數(shù)均高于去年同期水平。在自用及投資需求的推動(dòng)下，新房平均資本值有所上漲。在物流（非保稅）倉(cāng)儲(chǔ)方面，來自第三方物流的強(qiáng)勁需求推動(dòng)凈吸納量環(huán)比大幅上漲。

辦公樓

2017年上半年，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)僅一個(gè)新項(xiàng)目交付使用。位于市中心片區(qū)的長(zhǎng)安國(guó)際中心F座在2017年第二季度交付使用，新增體量37,000平方米。截至6月末，西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)總體量達(dá)1,094,500平方米。

截至2017年6月末，西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率為 31.3%，較 2016年同期增長(zhǎng)21.4個(gè)百分點(diǎn)，較2016年底下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。2017年上半年，市場(chǎng)新增項(xiàng)目較少，租賃成交主要以去化已有庫(kù)存為主，因此空置率較去年年底有所降低。較大面積的成交案例包括陜西巨豐投資資訊有限責(zé)任公司在賽高•企業(yè)總部大廈租賃約2,400平方米，成都俠客島企業(yè)管理有限公司在中晶城市廣場(chǎng)項(xiàng)目租賃1,700平方米等。

需求方面，受部分企業(yè)退租影響，上半年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比下跌。部分甲級(jí)辦公樓，尤其是落成年限相對(duì)較長(zhǎng)的項(xiàng)目，開始出現(xiàn)較明顯的租戶退租現(xiàn)象。個(gè)別企業(yè)因自建總部大樓的落成，而從原甲級(jí)辦公樓搬出，例如人壽保險(xiǎn)搬至自建的總部大樓等。同時(shí)，也有企業(yè)出于控制成本的考慮，搬至租金較低的新近落成的乙級(jí)辦公樓。在此情況下，2017年上半年整體市場(chǎng)的凈吸納量?jī)H5萬平方米左右，環(huán)比錄得逾50%的跌幅，但同比上漲296%。

甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均有效凈租金錄得人民幣103元/平方米/月，環(huán)比下滑1.3%，同比下滑3.1%。部分項(xiàng)目因物業(yè)管理欠佳、物業(yè)較為老舊且硬件設(shè)施落后等原因致使租戶外遷，空置率長(zhǎng)期處于高位，業(yè)主們紛紛降低租金預(yù)期以吸引租戶，如位于南二環(huán)和小寨片區(qū)的招商銀行大廈，以及位于高新區(qū)的邁科國(guó)際中心和都市之門C、D座等。

展望2017年下半年，隨著市場(chǎng)新增供應(yīng)的持續(xù)放量，空置率或?qū)⒗^續(xù)攀升，租戶議價(jià)能力將得到提升。下半年，市場(chǎng)預(yù)計(jì)尚有404,900平方米的新增供應(yīng)入市，全市甲級(jí)辦公樓總體量在2017年底或?qū)⑦_(dá)到近150萬平方米。新增供應(yīng)將主要集中在高新區(qū)及城北片區(qū)，這兩個(gè)片區(qū)將面臨在大量庫(kù)存尚未去化的情況下，新增供應(yīng)持續(xù)放量的局面。屆時(shí)，整體市場(chǎng)或無法在短時(shí)間內(nèi)吸納現(xiàn)有及新增空置面積，繼而導(dǎo)致空置率繼續(xù)攀升。至2017年年底，整體市場(chǎng)空置率或?qū)⑦_(dá)40%以上。屆時(shí)，空置率的持續(xù)高企將為租賃市場(chǎng)帶來巨大壓力，業(yè)主或?qū)⒉扇〗档妥饨鸹蜓娱L(zhǎng)免租期等措施保證自身入駐率，租戶的議價(jià)談判能力將大幅得到提升。

“隨著更多質(zhì)量更好且租金預(yù)期較低的優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目的入市，物業(yè)條件老舊的項(xiàng)目或在未來面臨較大的空置壓力，業(yè)主需要提供更加優(yōu)惠的條件，更加完善的物業(yè)服務(wù)來吸引租戶�！� 仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)盧佳青表示。

零售地產(chǎn)

2017年上半年市場(chǎng)迎來兩個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)，總體量超過220,000平方米。2017年上半年，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)新開兩家購(gòu)物中心，即華潤(rùn)萬象城及益田假日世界，兩個(gè)項(xiàng)目均以較高入駐率開業(yè)。作為華潤(rùn)置地在西安打造的第一個(gè)購(gòu)物中心，位于未央?yún)^(qū)的華潤(rùn)萬象城引進(jìn)了 Calvin Klein，GUESS，H&M, 優(yōu)衣庫(kù)等國(guó)際品牌及CGV星聚匯影城，太平洋咖啡，星巴克等特色餐飲及兒童業(yè)態(tài)。位于二環(huán)商圈的益田假日世界吸引了包括西安首座城市候機(jī)樓、華潤(rùn)萬家旗艦店、中影飛尚影院等主力店及首次進(jìn)入西安的西西弗體驗(yàn)式書店等品牌。兩個(gè)購(gòu)物中心的開業(yè)推動(dòng)市場(chǎng)總體量達(dá)到450萬平方米。

與此同時(shí)，受銷售業(yè)績(jī)下滑、聚客能力下降等因素影響，位于解放路商圈的民樂園萬達(dá)廣場(chǎng)的主力百貨，萬達(dá)百貨及位于曲江商圈的秦漢唐國(guó)際文化廣場(chǎng)購(gòu)物中心于上半年停止?fàn)I業(yè)。

西安零售市場(chǎng)表現(xiàn)依然活躍，奢侈品品牌繼續(xù)拓展西安市場(chǎng)，快時(shí)尚品牌積極布局新興商圈。在活躍的租賃需求拉動(dòng)下，凈吸納量較2016年同期大幅增加，上漲197.4%，而整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至4.0%。Vivienne Westwood，KENZO, Emporio Armani，MCM等奢侈品牌相繼于上半年在中大國(guó)際高新店開出新店。與此同時(shí)，國(guó)際品牌及快時(shí)尚品牌積極布局新興商圈。優(yōu)衣庫(kù)分別在二環(huán)片區(qū)的西市城購(gòu)物中心及華潤(rùn)萬象城新開門店，NEW LOOK則在二環(huán)商圈的益田假日世界及華潤(rùn)萬象城開出新店。Guess，Calvin Klein Jeans等國(guó)際品牌也隨著華潤(rùn)萬象城的開業(yè)繼續(xù)布局西安市場(chǎng)。此外，國(guó)內(nèi)快時(shí)尚品牌在上半年加速布局西安市場(chǎng)。Urban Revive分別在中貿(mào)廣場(chǎng)、西市城及華潤(rùn)萬象城共新開3家門店，MJ Style也在龍湖星悅薈及益田假日世界開出兩店。

值得注意的是，運(yùn)動(dòng)類品牌和電子類品牌擴(kuò)張迅速。Nike Kicks Lounge于上半年在西安市場(chǎng)新增四家門店，老城根G-PARK迎來西北地區(qū)首家阿迪達(dá)斯旗艦店。同時(shí)，小米之家在萬象城及益田假日世界開出兩店，華為也分別在印象城及益田假日世界拓店。

西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)首層平均有效凈租金維持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)。上半年新落成項(xiàng)目以較高租金水平入市，同時(shí)，部分成熟片區(qū)的現(xiàn)有項(xiàng)目憑借自身良好的運(yùn)營(yíng)管理及較強(qiáng)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)維持較高的租金水平。因此，上半年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)首層平均有效凈租金相比2016年同期上升2.6%，達(dá)人民幣213.3元/平方米/月。

展望2017年下半年，市場(chǎng)將見證531,500平方米的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)，平均有效凈租金或?qū)⒈３稚蠞q態(tài)勢(shì)。2017下半年，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來531,500平方米的新增供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益白熱化。然而，招商實(shí)力較強(qiáng)的新開業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)的租金有望超過市場(chǎng)平均水平，加之部分位于成熟商圈的表現(xiàn)較好項(xiàng)目租金預(yù)期上漲，西安零售物業(yè)市場(chǎng)平均有效凈租金有望繼續(xù)攀升。

“在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)及電商持續(xù)沖擊等因素的影響下，各大優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目或?qū)⑦m時(shí)進(jìn)行租戶及業(yè)態(tài)的調(diào)整，側(cè)重引入還未涉足西安市場(chǎng)的品牌，開始從同質(zhì)化向個(gè)性化的轉(zhuǎn)變。”仲量聯(lián)行西安分公司零售地產(chǎn)部總監(jiān)錢敏表示。

住宅

限購(gòu)難擋強(qiáng)勁購(gòu)房需求，成交量較去年同期顯著上升。盡管西安市政府于上半年出臺(tái)了一系列限購(gòu)政策，但市場(chǎng)熱度不減，受大西安建設(shè)及放寬人才落戶政策等利好消息影響，市場(chǎng)購(gòu)房需求出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。2017年上半年，西安高端住宅市場(chǎng)銷售套數(shù)達(dá)3,310套，較2016年上半年上升37.5%。其中在第一季度受新增供應(yīng)有限而銷量低于市場(chǎng)預(yù)期的高新區(qū)在第二季度的銷售套數(shù)大幅上升，上半年的總成交量達(dá)到1,298套，占西安總成交量的40%。而城中區(qū)域則因新增供應(yīng)較少，可售套數(shù)較少，在上半年只成交了192套，與市場(chǎng)整體的活躍形成鮮明對(duì)比。

伴隨著活躍的市場(chǎng)需求，開發(fā)商積極推盤。2017年上半年，西安高端住宅市場(chǎng)新取得預(yù)售證項(xiàng)目套數(shù)遠(yuǎn)超去年同期水平。共計(jì)9個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，新增可預(yù)售套數(shù)達(dá)2,149套，較2016年上半年增長(zhǎng)83.7%。新增供應(yīng)主要來自高新區(qū)及城北區(qū)域，分別達(dá)852套及644套。

自用及投資需求推動(dòng)平均資本值攀升。西安市場(chǎng)相對(duì)較低的房?jī)r(jià)吸引了周邊如成都、鄭州等房?jī)r(jià)快速攀升城市的投資型購(gòu)房者，上半年，外地購(gòu)房者比例相比去年同期錄得小幅增長(zhǎng)。受自用及投資需求的推動(dòng)，上半年西安高端住宅市場(chǎng)平均資本值為人民幣12,300元/平方米，較去年同期上漲7.2%。

展望2017下半年，開發(fā)商或?qū)⒓涌焱票P速度，平均資本值將持續(xù)上漲。長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，新的房地產(chǎn)緊縮性政策的出臺(tái)，將在一定程度上抑制投資性需求和部分改善型需求。但短期內(nèi)，購(gòu)房者對(duì)未來政策趨緊的擔(dān)憂，或?qū)⒋偈垢叨烁纳菩托枨筮M(jìn)一步釋放，進(jìn)而推動(dòng)市場(chǎng)平均資本值的上升。隨著整體市場(chǎng)需求及平均資本值的短期攀升，部分開發(fā)商或趁機(jī)加快推盤速度，市場(chǎng)新增供應(yīng)將持續(xù)增加。

優(yōu)質(zhì)物流（非保稅）

2017年上半年僅有一個(gè)優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)目建成，新增供應(yīng)面積約20,097平方米。此項(xiàng)目為位于空港新城片區(qū)的普洛斯西安空港新城南二期B6項(xiàng)目。截至2017年6月底，西安優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)（非保稅）市場(chǎng)總體量達(dá)到899,360 平方米。

凈吸納量環(huán)比大幅上漲。2017年上半年，優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流成交活躍，其中第三方物流對(duì)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求表現(xiàn)最為搶眼，如順豐、百世快遞、泰邦物流和圓通速遞等。活躍的成交使得物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的大面積空置情況得到改善，2017年上半年，全市優(yōu)質(zhì)物流市場(chǎng)空置率環(huán)比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)至12.2%。比較突出的租賃成交包括順豐和百世快遞在空港新城片區(qū)的普洛斯-空港新城南項(xiàng)目分別租下約9,900平方米和23,700平方米的面積，圓通速遞則在空港新城片區(qū)的普洛斯-空港新城北項(xiàng)目租下2,500平方米，成為此項(xiàng)目第一個(gè)租戶。

市場(chǎng)租金達(dá)人民幣24.9元/平方米/月，與2016年年底基本持平。位于交通配套完善的成熟片區(qū)的項(xiàng)目，如普洛斯-高新項(xiàng)目憑借高新區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)及自身強(qiáng)勁的租戶組合，錄得租金上漲。而其他新興片區(qū)項(xiàng)目如普洛斯-空港新城北項(xiàng)目則因長(zhǎng)時(shí)間空置帶來的招租壓力降低租金以吸引租戶入駐。整體而言，本季度全市租金相較于2016年下半年基本保持平穩(wěn)，微降0.1%，至人民幣24.9元/平方米/月。

展望2017年下半年，優(yōu)質(zhì)物流園（非保稅）市場(chǎng)將有近18萬平方米新項(xiàng)目入市，空置率或?qū)⑸蠞q至17%。未來半年，市場(chǎng)將迎來兩個(gè)新項(xiàng)目入市，總體量約175,600平方米。屆時(shí)，西安優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)（非保稅）市場(chǎng)總存量或?qū)⑦_(dá)到100萬平方米以上。新增供應(yīng)及庫(kù)存壓力或?qū)⑵仁箍罩寐食掷m(xù)上漲。

“從目前市場(chǎng)現(xiàn)狀看來，2017年空港新城片區(qū)供應(yīng)壓力較大。但此片區(qū)大部分項(xiàng)目是由外資開發(fā)商開發(fā)，物業(yè)規(guī)格與品質(zhì)相對(duì)較高。同時(shí)，憑借臨近機(jī)場(chǎng)的交通優(yōu)勢(shì)，第三方物流繼續(xù)看好該片區(qū)�！敝倭柯�(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)馬偉業(yè)先生表示。

- 完 -

關(guān)于仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行（紐約證交所交易代碼：JLL）是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于幫助房地產(chǎn)業(yè)主、用戶和投資者成就商業(yè)愿景。仲量聯(lián)行是《財(cái)富》500強(qiáng)上榜企業(yè)，業(yè)務(wù)遍及全球80個(gè)國(guó)家，擁有近300個(gè)分公司，員工總數(shù)超過77,000人。2016年度業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)58億美元，總收入68億美元，代表客戶管理和提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾44億平方英尺（約4.09億平方米），并協(xié)助客戶完成了價(jià)值1,360億美元的物業(yè)出售、并購(gòu)和融資交易。截至2017年第一季度末，仲量聯(lián)行旗下的投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理（LaSalle Investment Management）”資產(chǎn)總值達(dá)580億美元。更多信息請(qǐng)瀏覽http://www.jll.com

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的16個(gè)國(guó)家擁有95個(gè)分公司，員工總數(shù)超過36,800人。在 “2016年國(guó)際物業(yè)獎(jiǎng)”評(píng)選中，仲量聯(lián)行榮膺“全球最佳房地產(chǎn)咨詢公司”和“亞太區(qū)最佳房地產(chǎn)咨詢公司”。此外，根據(jù)監(jiān)測(cè)全球房地產(chǎn)交易量的獨(dú)立機(jī)構(gòu)Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，仲量聯(lián)行連續(xù)五年蟬聯(lián)亞太區(qū)房地產(chǎn)投資顧問公司榜首。http://www.jll.com/asiapacific

在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過2,200名專業(yè)人員及14,000名駐場(chǎng)員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)遍及全國(guó)80多個(gè)城市。在“2016年國(guó)際物業(yè)獎(jiǎng)”評(píng)選中，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國(guó)最佳房地產(chǎn)咨詢公司”，連續(xù)六年獲此殊榮。http://www.joneslanglasalle.com.cn

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