告訴你個秘密，西安房子的成本價多少才合理？

slipper · 發(fā)表于 2017-12-12 11:27:28

轉載自公眾號：鄰里說房

成本與房價

12月7日，物價局公示了第九批通過價格審批的商品房名單，本次公示的項目共10個，合計房源2359套。其中毛坯項目7個，備案1640套；精裝項目3個，備案719套，從第九批過審項目均價來看，毛坯均價（不含別墅）9245元/㎡，精裝均價（含小高層、高層、洋房）13812元/㎡。具體備案價格情況如下：

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目前已有九批項目備案價通過物價局審批，從第七批、第八批過審項目價格來看（第七批毛坯項目8930元/㎡，精裝項目12440元/㎡；第八批毛坯項目9466.4元/㎡，精裝項目12332.1元/㎡，<不含洋房別墅>），西安房價近期以穩(wěn)為主，上半年大幅上漲的勢頭不復存在。

但高房價仍困擾著大多剛需購房者，不少小伙伴都在盼望著房價下降，S姐曾說過當出現(xiàn)供需失衡或導致房價下降，但今年下半年西安土拍市場卻異�；钴S，我們不妨從“面粉端”（土地及成本）來估算什么價位的“面包”是合理的，畢竟土地成本導致房價上漲的重要因素之一。

成本與房價的“貓膩”

地價是房價的重要組成部分，地價越高，房價必然走高，我們可以從地價出發(fā)，通過樓面價、建安成本、房地產開發(fā)費用、稅金和附加費用、預期利潤等詞匯，我們可以根據這些數據大致推算出參考房價。

樓面價：開發(fā)商在拿地之后，通過計算出來的樓面價，可預測房屋的保底價。

建安成本：房屋建設從始至終包含的所有費用，涵蓋人工成本、材料費用、基礎設施搭建等一切費用，俗話說就是蓋房子花了多少錢。以西安為例，住宅的建安成本大致在3000-3500元/㎡。

房地產開發(fā)費用：主要是在房屋建設、銷售周期中產生的各種費用，包括管理費用、銷售費用（廣告宣傳、銷售代理等費用）、財務費用（開發(fā)商向銀行貸款需要支付的利息），這部分占房價的10-15%。

稅金及附加費用：包含建設過程中產生的營業(yè)稅、教育配套費等費用，這部分占房價的10-15%。

開發(fā)商預期利潤：開發(fā)商的預期利潤至少保持12%以上，才能在抵抗通貨膨脹的情況下保證盈利，有些開發(fā)商為追求利益會將預期利潤提高，12%只是市場中的最低值。

計算公式：房價=樓面價+建安成本+房地產開發(fā)費用+稅金及附加費用+預期利潤

聊聊西安下半年成交的地塊

碧桂園浐灞世園會地塊

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該地塊位于浐灞生態(tài)區(qū)東三環(huán)以西、世博中路以南，地塊面積115畝，容積率不大于2.0，建筑密度不大于35%，按容積率2.0估算，碧桂園以100881萬元拍下該地塊，附加1.5億元商業(yè)自持和住宅現(xiàn)房銷售的成本，實際成交價11.5億元，實際成交單價：997萬/畝，樓面價7477元/㎡。

套用計算公式得出，碧桂園浐灞項目入市大致售價15018元/㎡。

碧桂園灃東地塊

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該地塊位于灃東新城鎬京大道以北、灃東八路以西，地塊面積177.596畝，容積率不大于2.5，建筑密度不大于26%，綠地率不小于35%，按容積率2.8計算，碧桂園以104300萬元摘得此地塊，附加住宅現(xiàn)房銷售成本及廉租房配建，碧桂園摘地總成本達214763萬元，實際成交單價：1209萬/畝，樓面價7255元/㎡。

套用前面的計算公式得出，碧桂園灃東項目入市大致售價15080元/㎡。

最后S姐提醒各位，以上計算皆以理論值計算，各項指標均采用最低的標準，實際在土拍中，容積率、建筑密度、綠地率等指標都會導致后期產品定位不同，從而產生不同的溢價率，另外，房價并不是單方面由土地及成本來決定的，還需考慮市場、供需關系等因素，但能夠確定的是，如今的土地市場較為活躍，政府近日也開放了二級土地市場，今后土地市場的活躍度及開發(fā)成本會持續(xù)走高，大家都知道西安三環(huán)內的土地已呈稀缺的態(tài)勢，意向在稀缺地段買房的網友還是建議早日入手。