小寨百盛謝幕，大南門上位，西安商圈全城爭霸！

夏了夏天

▲西安商圈一覽  制圖/悅西安

由于多中心的城市布局結(jié)構(gòu)，西安組團式的商圈已徹底形成，經(jīng)過多年發(fā)展，商圈建設(shè)取得明顯成效。截止目前，西安分別有鐘樓、小寨、高新、曲江、經(jīng)開、西咸、浐灞7個城市商業(yè)中心，28個區(qū)域商圈為支撐的商圈發(fā)展布局結(jié)構(gòu)。

2018年，全西安購物中心新增供應(yīng)達到了89.8萬m2，多達11個項目開業(yè)，同比大增53.9%，在項目開業(yè)和品牌更新的雙輪驅(qū)動下，西安各大商圈可謂你方唱罷我登場。

西安大南門實現(xiàn)限上零售額105.5億元，一舉超越鐘樓商圈的94.2億元；小寨百盛、西大街百盛、西大街民生紛紛謝幕，過時的銷售體質(zhì)加速淘汰；各大商圈項目細分愈加明顯，社區(qū)型、區(qū)域型、地標型一應(yīng)俱全，毫無疑問，在城市發(fā)展多極形態(tài)已經(jīng)定格的情況下，西安各大商圈正在上演“全城爭霸”。

▲制圖/第一太平戴維斯

鐘樓走低

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作為西安人心目中永遠的中心，曾幾何時孤獨求敗，方圓兩公里內(nèi)擠進了十幾家百貨、綜合商業(yè)街、綜合超市以及各類娛樂服務(wù)業(yè)態(tài)等，以碾壓性的優(yōu)勢坐穩(wěn)第一商圈，在過去，中國百貨、購物中心銷售額TOP50中，常常出現(xiàn)鐘樓開元商城及鐘樓世紀金花上榜。

▲鐘鼓樓廣場夜景/攝影 悅西安

鐘樓商圈的最大優(yōu)勢在于，其覆蓋了所有細分市場，所有市場，所有類別，所有業(yè)態(tài)。但在2018年，西大街百盛、西大街民生、南大街金花多米諾骨牌般的閉店，東大街繼續(xù)頹勢，似乎讓鐘樓在這一戰(zhàn)上略顯疲憊，要知道整個大鐘樓地區(qū)如今已經(jīng)沒有新的凈地，城市更新緩慢，物業(yè)老舊，幾乎看不到項目翻新或品牌大范圍調(diào)整。短期內(nèi)沒有新的項目入市，還會加速商圈走低。

更值得警惕的是，大鐘樓商圈內(nèi)，幾乎所有大型百貨綜合體，銷售業(yè)績都在負增長、低增長，有的甚至斷崖式暴跌44%。指標級別的西安鐘樓“八大金剛”，包括鐘樓金花、鐘樓開元、鐘樓民生、鐘樓銀泰、鐘樓新世界、西大街百盛、東大街群光、南大街中大國際，所有項目銷售業(yè)績?nèi)�部相加，也敵不過一個小寨賽格�？芍^得綜合體，得天下？

▲鐘樓夜景/攝影 悅西安

還有一個問題，如何從本質(zhì)上定義一座城市，那就是城市核心基本面—市中心，但西安從這個角度來說，是神奇的。一邊城墻內(nèi)建筑體量、高度嚴格限制；一邊建筑容積率嚴格把控，注定大鐘樓范圍內(nèi)難以承載市中心商圈全部職能。不過長期看，悅君依然看好開元、銀泰、群光等項目的走勢，受西安“網(wǎng)紅”城市營銷影響，鐘鼓樓知名度光速提升，鐘樓從商業(yè)中心演變成商旅中心，群光因為業(yè)態(tài)完整承接東向商業(yè)外溢。但西大街因地鐵6號線施工影響，商業(yè)還會進一步受影響。

大南門上位

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雖然只有短短不到兩公里，但任何人都不能低估城墻、護城河對城市的割裂度，所以由南門王府井、南門金花、西安SKP、中貿(mào)廣場等構(gòu)成的南門商圈長期以往自成一派，也是西安競品商圈第一極。

在第一太平戴維斯近期發(fā)布的《中國零售20城》中，西安憑借不斷增強的宏觀經(jīng)濟實力和城市吸引力，奢侈品新店拓展占據(jù)全國35%，全國第一，區(qū)域零售消費中心地位凸顯，而93%的品牌，全部集中在南門區(qū)域。2018奢侈品牌新店高度集中在中西部的三座城市，西安，長沙和重慶，三者合計占全國的86%，西安占35%，全國第一，這使得西安奢侈品平均店輔數(shù)躍升至全國第五位，僅次于北京，上海，杭州等。

▲CHANEL中西部第2店/攝影 悅西安

不僅如此，南門商圈還聚集了整個大西部最多的設(shè)計師品牌，包括Marc Jacobs、Jimmy Choo、Tom Ford、Alexander McQueen、Paul Smith、Mulberry、Marni等，陣容空前。

▲小雁塔歷史文化片區(qū)效果圖

此外，最新的公開信息顯示，小雁塔太古里也已經(jīng)坐實。頂級港資開發(fā)商背書，外加2、5號線雙地鐵接駁，更有小雁塔這個極具故事性的超級IP，落成后會為大南門-友誼路商圈增加一重要砝碼。屆時，北向正面PK鐘樓，南向虹吸小寨，西部TOP級精品型商圈地位進一步奠定。

小寨鞏固地位

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小寨商圈的崛起，進一步驗證了城市多組團發(fā)展商圈的必然性，雖說小寨商圈的發(fā)展得益于學生群里和年輕人的集中，但隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展及固有消費群體隨著年紀增長而增長的收入，廉價的服裝店和地攤早已無法滿足需求，多年發(fā)展至今已有數(shù)家規(guī)模龐大的購物中心和百貨。

如今，這里是西安首個雙地鐵交匯的商圈，大學生消費最多的商圈，網(wǎng)紅品牌最為集中的商圈。當然小寨能作為西安第二大商圈，不排除天時地利人和，知名度高、傳播度廣泛、雙地鐵交匯、品牌調(diào)整迅速等。

▲小寨賽格 MOMOPARK /市儈影像

代表性項目賽格國際購物中心，其單體營業(yè)額力壓成都太古里，西安SKP，重慶萬象城等項目，常年坐在西部第一的寶座上，近百個品牌銷售額中國第一，日均客流量和月均客流量都達到了西部第一。2018年商圈內(nèi)僅MOMO PARK一個項目入市，2019沒有新項目入市，目前僅有華僑城國際文化中心在建中。

事實上，商圈缺陷亦十分明顯，業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴重，以百貨為主的小寨缺乏體驗式商業(yè)中心，商圈構(gòu)成單一、結(jié)構(gòu)失衡、布局隨意毫無規(guī)劃、設(shè)施老土……缺乏競爭也是一大問題，商圈內(nèi)長期以來真正意義商業(yè)綜合體的只有賽格國際和MOMO PARK，其余項目設(shè)計老舊，理念保守，要么業(yè)態(tài)單一，要么十分土氣。

由于前期規(guī)劃存在缺失，導致小寨滿是高容積率的筒子樓，城市面貌十分落伍，坊間戲稱西安“中軸縣”。隨之而來的物質(zhì)空間發(fā)展滯后，結(jié)構(gòu)性和功能性衰退以及城市歷史文脈的繼承與保護等眾多問題也都在這里不斷涌現(xiàn)，商圈的進一步發(fā)展陷入瓶頸。宏觀范圍來看，整個商圈銷售額和商業(yè)面積則被觀音橋、春熙路甩開好幾檔。

曲江高手云集

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▲曲江大悅城/攝影 市儈影像

在西安，曲江已成為高品質(zhì)生活的代名詞，平均房價一躍成為了西安最高的地區(qū)之一，強大的客流支撐讓大雁塔周圍形成了多家聚集人氣的商業(yè)綜合體，并且與博物館，音樂廳，美術(shù)館等文化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是最具特色的商業(yè)街區(qū)，結(jié)合“西安年，最中國”活動，如今曲江商圈堪稱西安黑馬。

2018年“曲江會戰(zhàn)”尤為精彩，也是今年最熱門商圈，沒有之一。代表項目包括曲江大悅城、曲江創(chuàng)意谷、曲江銀泰城、曲江金鷹、金地廣場等等。在定位全域旅游的曲江新區(qū)，旅游零售也是其背后的強大推力，僅春節(jié)期間接待游客就超過400萬人次，文化+商業(yè)+旅游在這里加速融合發(fā)展。

以大悅城為例，雖然僅開業(yè)了半年，日均客流量和月均客流量便穩(wěn)坐西安第2，悅君大膽預(yù)測其2019全年營業(yè)額可升至西安前3，堪稱西安“大悅城現(xiàn)象”。

▲網(wǎng)紅品牌HOLLISTER/攝影 悅西安

高新穩(wěn)步發(fā)展

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▲高新中大國際/攝影 市儈影像

西安高新經(jīng)過了二十余年長足的發(fā)展如今已變身為優(yōu)勢盡顯的新城范本，而科技路作為高新最成熟的建成區(qū)向來就熱鬧非凡，金花金鷹中大三位大神坐陣高新，如今躋身商圈之名。當年由于科技路商圈不乏白領(lǐng)、金融、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等各中堅力量，讓來自金陵的金鷹百貨將西安第一家店面開設(shè)在這里，也讓星巴克在十年之前就將西安首店設(shè)于世紀金花高新店。后續(xù)的大唐西市、高新中大、高新大都薈也擁有一水兒首進西安的品牌，各商業(yè)體相聚不足2公里。

但讓高新人頗為尷尬的是，整個商圈體系內(nèi)缺乏娛樂業(yè)態(tài)，在高新萬達開業(yè)之前，一度是西安影院數(shù)量最少的區(qū)域，甚至整個高新區(qū)沒有一家IMAX影城。作為西安經(jīng)濟最具活力的區(qū)域，2019年這里并沒有項目入市，未來還需要適應(yīng)消費群體不斷轉(zhuǎn)型，調(diào)劑，才是商圈業(yè)態(tài)日后生存之道。

經(jīng)開

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▲熙地港夜景/攝影 市儈影像

在這場爭霸戰(zhàn)中，經(jīng)開商圈發(fā)生兩件大事，熙地港賣了，大融城開了。

2018年駐港央企光大控股旗下不動產(chǎn)資管平臺光大安石，在經(jīng)開區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)大融城亮相，在對商業(yè)設(shè)計擅長的物業(yè)方面，大融城將每一個場景有效關(guān)聯(lián)起來，達到空間利用的最大化，尤其是每一個導視牌出現(xiàn)的位置和光源，都經(jīng)過精心設(shè)計。

而“鄰居”的命運也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。全球購物中心行業(yè)翹楚、美國商業(yè)地產(chǎn)運營商塔博曼 Taubman Centers將亞洲分公司 Taubman Asia 旗下三家位于韓國和中國的購物中心 50%的股權(quán)出售給美國私募投資巨頭 Blackstone黑石集團，這其中就包括西安熙地港。熙地港全年業(yè)績強勁，零售業(yè)績飆至西安前五，售賣全年凈租金收入上漲、租戶坪效上漲、平均每平方英尺租金上漲，充分表明經(jīng)開商圈的經(jīng)濟活力和城市發(fā)展水平正快速提高。

此外悅君獲悉，遠洋也將在此商圈有所動作。

▲西安百貨存量較大/第一太平戴維斯

綜合來看，2018西安各大商圈爭霸已落下帷幕，有成有敗，不過，任何一個商業(yè)發(fā)展周期都有特定的曲線波動，而與本地行業(yè)市場有直接關(guān)系的商業(yè)經(jīng)營者，誰能提前切準波動的點并發(fā)現(xiàn)其中的問題所在，誰就能先人一步占據(jù)行業(yè)的制高點。

面對城市產(chǎn)業(yè)和基建不斷向外擴展，促使人口和和消費伴向外遷徙，集中于城墻內(nèi)的百貨輻射范圍受到明顯擠壓，加之消費者的需求日趨多樣化和精細化，在西安，購物中心日益成為主要零售消費場所的趨勢已然無法阻擋。近三年西安零售市場購物中心供應(yīng)量逐年增加，推高全市零售物業(yè)總量，市場競爭態(tài)勢驟然加劇且向購物中心傾斜，百貨閉店日漸頻繁。

▲言幾又/攝影 市儈影像

今后八年西安預(yù)期新增高標準商業(yè)達95萬m2，在20座城市中僅次于上海，各大商圈也在加速蛻變。到2020年，西安將建成社會消費品零售總額300億級的商圈3個以上，500億級的商圈1個以上。

因此，各大商圈內(nèi)商業(yè)必須報團取暖，使得區(qū)域變得更加鮮明、更加銳化、更有辨識度才能持續(xù)保持吸引力。未來，市場格局與發(fā)展前景風起云涌，西安零售拼圖再添數(shù)塊，浐灞凱德廣場、四海唐人街、首創(chuàng)奧特萊斯、南飛鴻·樂薈里、中鐵立豐國際廣場、西咸吾悅廣場、宜家薈聚、遠洋漫古小鎮(zhèn)、小雁塔太古里... ...這場爭霸戰(zhàn)還將上演更多精彩。

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法律顧問 / 宋亞鋒 趙文娟

陜西大秦律師事務(wù)所

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