仲量聯(lián)行：城市消費(fèi)力提升帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)跨越式升級(jí)

wushu · 發(fā)表于 2019-4-1 22:02:39

零售地產(chǎn)市場(chǎng) —— 國(guó)際化潮流都市吸引力顯現(xiàn)
西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)本季度未錄得新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目。本季度，市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。然而，隨著眾多外來(lái)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入西安市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)致使部分運(yùn)營(yíng)能力較差、物業(yè)老舊的項(xiàng)目面臨品牌流失及營(yíng)收下降，從而選擇轉(zhuǎn)型或關(guān)門整改。其中，位于高新商圈的唐延中心城將其首層改為萊科國(guó)際名車，同時(shí)，位于鐘樓商圈的世紀(jì)金花南門店關(guān)門整改，致使西安優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)總存量有所降低。
項(xiàng)目積極改造應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，著重打造差異化購(gòu)物體驗(yàn)。鐘樓商圈的SKP開(kāi)業(yè)給周邊同等定位項(xiàng)目帶來(lái)較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，受奢侈品謹(jǐn)慎擴(kuò)張影響，PRADA, MIUMIU, 及BOTTEGA VENETA在本季度相繼撤出王府井百貨，在西安市場(chǎng)保留一家門店。在激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)下，中大國(guó)際在PRADA撤出后迅速引入I.T，并進(jìn)行高區(qū)改造。文創(chuàng)書店及餐飲業(yè)態(tài)因自帶休閑體驗(yàn)功能被重點(diǎn)引入，以提升業(yè)態(tài)豐富度來(lái)吸引客流。此外，民生百貨騾馬市店通過(guò)引入主題書店西西弗以及娛樂(lè)中心Party Day等文娛體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，同時(shí)擴(kuò)張餐飲類業(yè)態(tài)以滿足消費(fèi)者多元化的消費(fèi)需求。
除通過(guò)引入體驗(yàn)類品牌來(lái)提升購(gòu)物體驗(yàn)外，部分項(xiàng)目則利用公共區(qū)域打造主題型場(chǎng)景以及增加休息空間以延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間。如益田假日世界B1層重裝開(kāi)業(yè)，在原有走廊加入場(chǎng)景化藝術(shù)擺設(shè)和休息區(qū)；綠地繽紛薈在公區(qū)布局主題型場(chǎng)景“治愈空間站”，以期與都市青年消費(fèi)群體產(chǎn)生共鳴；而位于景區(qū)大唐不夜城南端的銀泰城在室外增加休閑桌椅，吸引景區(qū)潛在游客，促使游客轉(zhuǎn)換為自身客流。
國(guó)際時(shí)尚品牌需求持續(xù)增加，新零售積極布局搶占市場(chǎng)份額。2018年西安社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破人民幣4,600億元，同比增長(zhǎng)9.6%，市場(chǎng)消費(fèi)能力仍具吸引力。更多國(guó)際品牌青睞西安，其中CHANEL在西安SKP開(kāi)出中西部第二家精品店；西北首家Lululemon 進(jìn)駐大悅城； Hollister在大悅城圍擋。此外，部分國(guó)際品牌持續(xù)拓展新興商圈，如Champions 在二環(huán)商圈益田假日世界新開(kāi)一家門店；Moussy Sly在龍首印象城開(kāi)出新店。然而，隨著輕奢潮牌逐漸成為主流需求，如Forever 21及New Look等部分快時(shí)尚品牌則因其中國(guó)戰(zhàn)略影響撤出西安市場(chǎng)。
與此同時(shí)，新零售持續(xù)覆蓋市場(chǎng)空白區(qū)域以滿足消費(fèi)者日益升級(jí)的消費(fèi)需求，盒馬鮮生在本季布局第八家及第九家門店至新興廣場(chǎng)及民生百貨文景路店；在盒馬鮮生占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)情況下，7 Fresh迅速在城北及二環(huán)商圈新增兩店布局西安市場(chǎng)；伴隨著線上零售的發(fā)展局限顯現(xiàn)，電商持續(xù)發(fā)展線下市場(chǎng)，蘇寧智慧零售蘇寧極物在鑫苑大都會(huì)開(kāi)出一家門店。得益于各大新零售超市及國(guó)際品牌積極布局西安市場(chǎng)，截至季末，整體市場(chǎng)空置率僅錄得3.5%，環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。
城市消費(fèi)力提升帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)跨越式升級(jí)
供需穩(wěn)定推動(dòng)租金穩(wěn)定增長(zhǎng)，新興商圈將迎來(lái)大量?jī)?yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)。租金方面，伴隨著眾多優(yōu)質(zhì)品牌持續(xù)積極擴(kuò)張西安、大多數(shù)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)，致使西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目租金保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。截至2019年一季度，市場(chǎng)錄得平均租金人民幣240.6元/月/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.0%。
2019年，西安將迎來(lái)如吾悅廣場(chǎng)、凱德廣場(chǎng)御錦城等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，大多項(xiàng)目定位為社區(qū)商業(yè)且位于新興商圈，將助力新興商圈趨向成熟。然而，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展對(duì)部分位于市級(jí)商圈的老舊項(xiàng)目將造成沖擊，未來(lái)市場(chǎng)將迎來(lái)更多老舊項(xiàng)目針對(duì)商圈特色進(jìn)行的調(diào)整，打造差異化消費(fèi)體驗(yàn)，增強(qiáng)區(qū)域聯(lián)動(dòng)性。