仲量聯(lián)行：城市消費(fèi)力提升帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)跨越式升級

wushu · 發(fā)表于 2019-4-1 22:02:39

零售地產(chǎn)市場 —— 國際化潮流都市吸引力顯現(xiàn)
西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場本季度未錄得新開業(yè)項(xiàng)目。本季度，市場未錄得新項(xiàng)目開業(yè)。然而，隨著眾多外來優(yōu)質(zhì)開發(fā)商進(jìn)入西安市場，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場激烈競爭致使部分運(yùn)營能力較差、物業(yè)老舊的項(xiàng)目面臨品牌流失及營收下降，從而選擇轉(zhuǎn)型或關(guān)門整改。其中，位于高新商圈的唐延中心城將其首層改為萊科國際名車，同時(shí)，位于鐘樓商圈的世紀(jì)金花南門店關(guān)門整改，致使西安優(yōu)質(zhì)零售市場總存量有所降低。
項(xiàng)目積極改造應(yīng)對市場變化，著重打造差異化購物體驗(yàn)。鐘樓商圈的SKP開業(yè)給周邊同等定位項(xiàng)目帶來較大競爭壓力，受奢侈品謹(jǐn)慎擴(kuò)張影響，PRADA, MIUMIU, 及BOTTEGA VENETA在本季度相繼撤出王府井百貨，在西安市場保留一家門店。在激烈的同質(zhì)化競爭下，中大國際在PRADA撤出后迅速引入I.T，并進(jìn)行高區(qū)改造。文創(chuàng)書店及餐飲業(yè)態(tài)因自帶休閑體驗(yàn)功能被重點(diǎn)引入，以提升業(yè)態(tài)豐富度來吸引客流。此外，民生百貨騾馬市店通過引入主題書店西西弗以及娛樂中心Party Day等文娛體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，同時(shí)擴(kuò)張餐飲類業(yè)態(tài)以滿足消費(fèi)者多元化的消費(fèi)需求。
除通過引入體驗(yàn)類品牌來提升購物體驗(yàn)外，部分項(xiàng)目則利用公共區(qū)域打造主題型場景以及增加休息空間以延長顧客停留時(shí)間。如益田假日世界B1層重裝開業(yè)，在原有走廊加入場景化藝術(shù)擺設(shè)和休息區(qū)；綠地繽紛薈在公區(qū)布局主題型場景“治愈空間站”，以期與都市青年消費(fèi)群體產(chǎn)生共鳴；而位于景區(qū)大唐不夜城南端的銀泰城在室外增加休閑桌椅，吸引景區(qū)潛在游客，促使游客轉(zhuǎn)換為自身客流。
國際時(shí)尚品牌需求持續(xù)增加，新零售積極布局搶占市場份額。2018年西安社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破人民幣4,600億元，同比增長9.6%，市場消費(fèi)能力仍具吸引力。更多國際品牌青睞西安，其中CHANEL在西安SKP開出中西部第二家精品店；西北首家Lululemon 進(jìn)駐大悅城； Hollister在大悅城圍擋。此外，部分國際品牌持續(xù)拓展新興商圈，如Champions 在二環(huán)商圈益田假日世界新開一家門店；Moussy Sly在龍首印象城開出新店。然而，隨著輕奢潮牌逐漸成為主流需求，如Forever 21及New Look等部分快時(shí)尚品牌則因其中國戰(zhàn)略影響撤出西安市場。
與此同時(shí)，新零售持續(xù)覆蓋市場空白區(qū)域以滿足消費(fèi)者日益升級的消費(fèi)需求，盒馬鮮生在本季布局第八家及第九家門店至新興廣場及民生百貨文景路店；在盒馬鮮生占據(jù)市場優(yōu)勢情況下，7 Fresh迅速在城北及二環(huán)商圈新增兩店布局西安市場；伴隨著線上零售的發(fā)展局限顯現(xiàn)，電商持續(xù)發(fā)展線下市場，蘇寧智慧零售蘇寧極物在鑫苑大都會(huì)開出一家門店。得益于各大新零售超市及國際品牌積極布局西安市場，截至季末，整體市場空置率僅錄得3.5%，環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。
城市消費(fèi)力提升帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)跨越式升級
供需穩(wěn)定推動(dòng)租金穩(wěn)定增長，新興商圈將迎來大量優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)。租金方面，伴隨著眾多優(yōu)質(zhì)品牌持續(xù)積極擴(kuò)張西安、大多數(shù)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目業(yè)績穩(wěn)定增長，致使西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場項(xiàng)目租金保持穩(wěn)定增長趨勢。截至2019年一季度，市場錄得平均租金人民幣240.6元/月/平方米，環(huán)比增長4.0%。
2019年，西安將迎來如吾悅廣場、凱德廣場御錦城等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，大多項(xiàng)目定位為社區(qū)商業(yè)且位于新興商圈，將助力新興商圈趨向成熟。然而，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展對部分位于市級商圈的老舊項(xiàng)目將造成沖擊，未來市場將迎來更多老舊項(xiàng)目針對商圈特色進(jìn)行的調(diào)整，打造差異化消費(fèi)體驗(yàn)，增強(qiáng)區(qū)域聯(lián)動(dòng)性。