未來西安的優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域之魚化片區(qū)

黃黑紅 · 發(fā)表于 2020-6-12 17:10:01

首先我先澄清下這不是廣告貼，純屬個人空閑時間的看客觀點(diǎn)，如有沖突，看客老爺們權(quán)當(dāng)沒有。
1、政府宏觀的規(guī)劃
   應(yīng)該就是在高新三期規(guī)劃推出的同時，西安高新區(qū)又對軟件新城片區(qū)重新做了規(guī)劃，在此期間有個比較重大的事情是西安市政府將魚化片區(qū)交予高新托管，并由高新負(fù)責(zé)這個片區(qū)的拆遷。高新區(qū)在托管后也是迅速開展工作，規(guī)劃、拆遷等等工作有序推進(jìn)，作為一直關(guān)注這塊的我感受到了政府實(shí)打?qū)嵉男姓剩ㄔ诖�，不得不說，高新區(qū)始終是我認(rèn)為的西安最具活力與競爭力的片區(qū)，也是未來最有潛力與引領(lǐng)西安的片區(qū)）。官方的說法是這個片區(qū)命名為高新中央居住區(qū)，所以他的各種規(guī)劃也是靠著居住這一主題進(jìn)行的。最近又有說法是魚化片區(qū)也劃歸軟件新城大片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理。
2、區(qū)域交通
   這個片區(qū)的路網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)該是非常典型的棋盤狀路網(wǎng)，他的有點(diǎn)是軸線為主次干為輔，四方通達(dá)，基本不會存在某個堵點(diǎn)，而且就目前看來主要需要克服的難點(diǎn)就是跨西三環(huán)以及魚化一路往北通過外事學(xué)院，但是南北向已經(jīng)規(guī)劃有經(jīng)九路，經(jīng)十二路，經(jīng)十三路，經(jīng)十四路（均為規(guī)劃建設(shè)階段臨時路名，建好后會有固定路名）而且從最新谷歌地球衛(wèi)星圖中看，這幾條路施工并沒有什么大的難點(diǎn)需要克服。東西方向目前已經(jīng)通車的有科技路（科技西路）、科技二路、科技四路以及科技六路，其中科技二路、科技六路、科技八路均有地下綜合管廊。還正在建設(shè)有科技七路（已路通，附屬工程還在建設(shè)中）和十四運(yùn)會的迎賓大道之一------科技八路。所以區(qū)域交通的微循環(huán)在未來的交通壓力下應(yīng)該還是比較優(yōu)秀的。
   目前可追蹤的地鐵規(guī)劃主要是沿著丈八北路南北向的11號線以及軟件新城的12號線以及今年開工的云軌，都算是在可接受范圍內(nèi)。另外還有已投運(yùn)的3號線。
西安地產(chǎn)-悅西安-未來西安的優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域之魚化片區(qū)-榮耀西安論壇-(1)

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3、學(xué)校教育
根據(jù)我的整理，我發(fā)現(xiàn)在2019年西安市推出教育改革計(jì)劃之前，高新區(qū)就公布了自己的教育計(jì)劃，是新建貌似150多所學(xué)校，涵蓋幼兒園+小學(xué)+初中以及高中。所以我的另一個觀點(diǎn)就是高新區(qū)真的有錢去給自己的轄區(qū)去搞配套建設(shè)，因?yàn)榧?xì)心的人會發(fā)現(xiàn)高新魚化片區(qū)與軟件新城片區(qū)的學(xué)校建設(shè)速度是真的快（其他片區(qū)可能也快，但是沒有實(shí)地了解過）。再說師資力量，貌似以校園以及社會招聘為主，我一直覺得師范類學(xué)校畢業(yè)的學(xué)生，他的教學(xué)能力肯定是有的，只是需要教學(xué)經(jīng)驗(yàn)的積累，而且老師這個事情，我還是更看重經(jīng)驗(yàn)的，所以未來這些學(xué)校在輔以高新的管理模式以及“名校+”工程的幾年積累，我相信教學(xué)質(zhì)量是有保證的。（PS：西安現(xiàn)在的教育現(xiàn)狀應(yīng)該是畸形的發(fā)展，好的越好差的越差，每個當(dāng)權(quán)者其實(shí)都知道教育要怎么改革，但是歷來改革就會有阻力與難處，所以缺乏有魄力的領(lǐng)導(dǎo)來干這個事，但是縱觀歷史這種社會上畸形發(fā)育的事情最終都要被淘汰，所以我對于西安尤其是高新區(qū)的教育問題還是持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度）。附圖：目前這個片區(qū)已經(jīng)建好或者正在建設(shè)中的學(xué)校
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4、公園綠地
既然是居住區(qū)那公園綠地肯定不能少，目前已經(jīng)建好的一條生態(tài)綠化帶是灃惠渠綠道，將來還有皂河開蓋后的濱水公園，兩者交匯處規(guī)劃有一個湖，沿著西三環(huán)會有綠化隔離帶。恕我才疏學(xué)淺，目前只掌握到這部分的公園與綠化東西，但是基本搭配到各個小區(qū)內(nèi)的綠化。廣大群眾們遛彎跑步的地方還是有的。
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5、商業(yè)配套
從大的規(guī)劃圖看，商業(yè)的分布主要集中在科技二路、科技六路沿線以及皂河生態(tài)帶規(guī)劃的濱水商業(yè)街，區(qū)域內(nèi)目前落地的大型商業(yè)也就是蘇寧廣場了，但是不排除后續(xù)也會接洽新的商業(yè)落戶這里�？蓞⒖几綀D中紅色地塊。
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6、醫(yī)療配套
   目前掌握的資料是陜西交通醫(yī)院有意新建高新院區(qū)，但是停留在工可階段。在科技六路以北是規(guī)劃有醫(yī)療用地的，結(jié)合醫(yī)院本就是高新的一塊配套短板，所以管委會應(yīng)該也會積極推進(jìn)的，醫(yī)院落地不難，就看是公立還是私立了�？蓞⒖几綀D中淺藍(lán)色區(qū)域。
7、目前區(qū)域內(nèi)短板總結(jié)
   1、新建學(xué)校投運(yùn)后教育質(zhì)量應(yīng)該需要時間的積累；2、路網(wǎng)的完善度短期內(nèi)主要以半幅通車為主，這與建設(shè)資金有關(guān)，后續(xù)賣地可彌補(bǔ)建設(shè)資金不足的問題，但是保通的問題不大；3、從已了解到的資料看片區(qū)內(nèi)安置房用地不少，但是高新區(qū)已經(jīng)確定19年后的安置房建設(shè)均采用兩梯四戶的優(yōu)居配置，告別高容積率的筒子樓；4、目前公交配套較少，但隨著大面積入住后這點(diǎn)應(yīng)該會改觀；5、缺乏大的商業(yè)體；6、整個片區(qū)還屬于建設(shè)期，預(yù)計(jì)初具規(guī)�？赡艿�2023年左右。
8、目前區(qū)域內(nèi)的房價分析
   片區(qū)內(nèi)大的樓盤主要有以下幾處：（房價均為貝殼網(wǎng)查詢成交價非掛牌價）
   1、保利天悅，目前二手房均價2.15W；2、萬科翡翠天譽(yù)1.9W；3、金泰新理城1.8W；4、天郎藍(lán)湖樹，東方米蘭國際城1.7W；5、南飛鴻十年城，東方米蘭國際城1.6W；6、龍城銘園，玫瑰公館1.55W；7、國賓中央?yún)^(qū)1.4W；8、鴻基新城1.45W；9、萬科翡翠國賓2.1W。
   后期將要入市項(xiàng)目主要有以下幾處（我只掌握到這些，可能還有更多）
   1、保利天悅五期；2、萬科翡翠國賓（公寓）；3、南飛鴻蘭庭序（均價1.61W）;4、金泰新理城后續(xù)地塊；5、綠城鳳起長安項(xiàng)目。
注：新房中應(yīng)該還有鴻基新城，但屬于經(jīng)濟(jì)適用房，所以沒有列出。
9、總結(jié)
   說一下我個人的預(yù)測吧，我其實(shí)非�？春眠@個片區(qū)的發(fā)展，甚至高過軟件新城的北部季中住宅區(qū)。高新作為首善之區(qū)，他的發(fā)展毋庸置疑，作為高新唯一規(guī)劃一塊以住宅為主的片區(qū)所以我的期待還是挺高的。以上純屬個人愚見，如有不同，純屬巧合，大家看貼放松為主，盡量別噴。