西咸 vs 浐灞，站崗 vs 洼地！（轉(zhuǎn)自樓市研究）

好好人人 · 發(fā)表于 2020-10-7 21:26:23

西咸 vs 浐灞，站崗 vs 洼地！

原創(chuàng) 海力布1 樓市研究

近幾個(gè)月，西安“地王”頻出，就不一一贅述，尤其西咸新區(qū)的一系列地價(jià)過(guò)萬(wàn)，令聞?wù)叽蟮坨R。在滿城喊漲之下，似乎唯有浐灞生態(tài)區(qū)和港務(wù)區(qū)保持了相當(dāng)程度的“冷靜”，甚至因此引發(fā)非議，認(rèn)為這證明浐灞的發(fā)展前景差強(qiáng)人意。

西咸新區(qū)當(dāng)真那么值得看好嗎？浐灞當(dāng)真那么不行嗎？西安樓市火爆的背后又隱藏著什么？幾天前《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》一篇《西安土地市場(chǎng)的“大富翁”游戲》，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度總結(jié)了西安土地出讓的幾種基本套路，揭秘了西安樓市火爆背后的基本面。

壹

招拍掛：也就是土地競(jìng)拍，這是土地出讓最基本的套路，但通過(guò)一些操作也能玩出花樣。

比如，政府平臺(tái)公司參與競(jìng)拍，對(duì)地價(jià)進(jìn)行“兜底”，從而逼出“地王”。

前述總部位于上海的top20房企投拓人士表示，多個(gè)區(qū)管委會(huì)用平臺(tái)公司到土地市場(chǎng)參與舉牌，盡管這在很多城市并不鮮見(jiàn)，政府出于擔(dān)心地塊流拍的考量，會(huì)提前溝通好企業(yè)進(jìn)行“兜底”。今年，該top20房企投拓人士曾參與西安某地塊的競(jìng)拍，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手僅區(qū)管委會(huì)的平臺(tái)公司，其以為該公司的作用是為了兜底，結(jié)果多次追加舉牌，其只能無(wú)奈地在超過(guò)公司授權(quán)價(jià)后與這一地塊失之交臂，“他們非常明確地去抬高地價(jià)，如果最終其他意向企業(yè)放棄跟價(jià)，就轉(zhuǎn)為自己開(kāi)發(fā)或邀請(qǐng)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)�！痹俦热纾脚_(tái)公司聯(lián)合房企拍“地王”，再低價(jià)拿別的地“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”，這叫“聯(lián)合控盤”。

聯(lián)合控盤是房企拿高價(jià)地后的破局方式之一。8月底，中交地產(chǎn)、港中旅前后腳拿下灃西新城2宗宅地，折合每平方米樓面價(jià)8642元、10127元。港中旅所獲地塊成為西咸新區(qū)單價(jià)“新地王”。

一位參與該批地塊競(jìng)拍的人士透露，這種貴地一定得做top高端產(chǎn)品系，但拿地后中交地產(chǎn)內(nèi)部曾認(rèn)為港中旅出價(jià)太瘋狂了，后續(xù)很難控得住這塊高價(jià)地。然而，兩天后，港中旅聯(lián)合灃西管委會(huì)，以底價(jià)再拿下新地王周邊3塊地。四塊地一并融資和開(kāi)發(fā)，時(shí)間成本、開(kāi)發(fā)成本能對(duì)中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)降維打擊，“中交地產(chǎn)沒(méi)想到，最后是自己沒(méi)看清局面”。該人士說(shuō)。

搞出“地王”的意義有多大？沒(méi)法量化，只能說(shuō)效果非常非常非常驚人。

不妨看看最近灃西“地王”引發(fā)的效果。

多個(gè)項(xiàng)目將“土拍市場(chǎng)地價(jià)屢創(chuàng)新高”等標(biāo)語(yǔ)展示在售樓處，并列出今年以來(lái)各區(qū)域土拍樓面價(jià)與周邊新房售價(jià)做對(duì)比。

8月25日，中交地產(chǎn)、港中旅（深圳）投資發(fā)展有限公司分別以91.9%、103%溢價(jià)，斬獲灃西新城2宗宅地，折合每平方米樓面價(jià)8642元、10127元。港中旅所獲地塊成為西咸新區(qū)單價(jià)“新地王”。

“新地王”帶動(dòng)了地塊周邊大都會(huì)、西派時(shí)代的去化，“原本西派時(shí)代一星期賣5套，拍出那塊地后，一個(gè)星期賣了50套�！鼻笆鰐op50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人透露。

房企不想攪合這些怎么辦？辦法不多，還要有足夠?qū)嵙Γ褪悄霉吹睾统歉捻?xiàng)目。

勾地：就是政府用住宅地塊換取房企開(kāi)發(fā)商業(yè)地塊，這種情況下招拍掛就是走走形式，地給誰(shuí)基本是內(nèi)定的。但勾地要求房企有商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的實(shí)力。

除了招拍掛競(jìng)爭(zhēng)激烈，張芾還提到，今年勾地漸難。以全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，華潤(rùn)、招商等6家房企將總部落定國(guó)際港務(wù)區(qū)，港務(wù)區(qū)管委會(huì)給出的唯一利好便是入駐企業(yè)能在港務(wù)區(qū)低價(jià)勾地。

2017年、2018年，華潤(rùn)置地與綠城進(jìn)入港務(wù)區(qū)，彼時(shí)勾地價(jià)格為500萬(wàn)元-550萬(wàn)元/畝；近兩年，每畝地價(jià)格漲至600萬(wàn)元-650萬(wàn)元，且必須達(dá)到20%的裝配率，土地和建安成本越來(lái)越高。

今年以來(lái)，港務(wù)區(qū)勾地難度也逐漸加大，“港務(wù)區(qū)每年土地指標(biāo)有限，要先把前期許諾給央企的地先兌現(xiàn)。”上述top50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人表示。

城改：與勾地比較類似，區(qū)別是房企要負(fù)責(zé)拆遷。同樣要求房企有商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的實(shí)力。

城改是多數(shù)中小型房企入局西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一種方式。

張芾舉例，在西安土地公開(kāi)市場(chǎng)很少見(jiàn)到華潤(rùn)的身影，其主要在勾地和城改方面棋高一著。早在2017年3月，華潤(rùn)同西安市政府簽署“1+2”項(xiàng)目合作框架協(xié)議，以“場(chǎng)館建設(shè)+片區(qū)開(kāi)發(fā)+產(chǎn)業(yè)引入”模式，代建代運(yùn)營(yíng)西安奧體中心、西安絲路國(guó)際會(huì)展中心，聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)西安華潤(rùn)國(guó)際文化商業(yè)中心，在港務(wù)區(qū)勾下一大塊地。

9月下旬，西安公布2020年曲江新區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，其中確定西安文化CBD國(guó)際商業(yè)中心將主要規(guī)劃建設(shè)華潤(rùn)萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地和280米超高層。

“這個(gè)城改項(xiàng)目地理位置很好，華潤(rùn)只需要把舊曲江會(huì)展中心全拆掉，不像老城區(qū)小區(qū)改造，其產(chǎn)權(quán)單一，動(dòng)遷安置成本較低，難度不大�！睆堒辣硎荆靼彩姓畬⑶瓡�(huì)展中心城改項(xiàng)目交給華潤(rùn)來(lái)做，土地性質(zhì)是商住用地，后續(xù)華潤(rùn)開(kāi)發(fā)成高端酒店式公寓，周圍高階層白領(lǐng)購(gòu)買力很強(qiáng)，“其他家房企看得都很饞，但也心里明白，這種拿地方式是別家學(xué)不來(lái)的”。

貳

前面了解了西安土地出讓的基本套路，就可以對(duì)比分析一下西咸與浐灞的樓市現(xiàn)狀了。

對(duì)于西咸，經(jīng)濟(jì)前景以前文章介紹得很清楚，有興趣不妨去看，本文前面也解釋了最近西咸“地王”是怎么出來(lái)的，還有一點(diǎn)，西咸不限購(gòu)。不限購(gòu)的好處不言而喻，否則為啥全國(guó)大城市都在限購(gòu)呢？不限購(gòu)意味著炒房團(tuán)可以輕易進(jìn)入，只要把“地王”搞起來(lái)，不愁沒(méi)有外地?zé)徨X涌入。

有人可能會(huì)說(shuō)，灃東是限購(gòu)的，但其實(shí)灃東也不限購(gòu)了�？赡芫鸵�?yàn)閺?月起已經(jīng)不限購(gòu)，才有了灃東房?jī)r(jià)暴漲直逼西安主城區(qū)的現(xiàn)狀。

位于灃東新城的海逸長(zhǎng)洲、灃華熙城等項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，灃東新城（除西咸能源金貿(mào)區(qū)外）原本屬于限購(gòu)區(qū)域，非西安戶口客戶需提供2年以上個(gè)人所得稅或社保證明，才可買一套房子。從3月開(kāi)始，置業(yè)顧問(wèn)收到通知，項(xiàng)目不限購(gòu)了，所有客戶均能買。海逸長(zhǎng)洲置業(yè)顧問(wèn)透露，其 8月賣出10套房，既有西安本地人，也有深圳投資客，“只要是中國(guó)戶口，帶著錢來(lái)就能買，按照正常的購(gòu)房流程來(lái)，交錢、查征信、查流水，完全沒(méi)有問(wèn)題！” 該置業(yè)顧問(wèn)透露，2019年12月項(xiàng)目首次開(kāi)盤備案價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米，后來(lái)拿出部分特價(jià)房源打折促銷，實(shí)際成交單價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米左右。8月22日開(kāi)始加推B區(qū)4、8號(hào)樓時(shí)，每平方米單價(jià)已漲到2.3萬(wàn)元/平方米-2.5萬(wàn)元/平方米�！安坏揭荒陼r(shí)間，一套房就漲了近100萬(wàn)元。”海逸長(zhǎng)洲的置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)一步補(bǔ)充，9月27日新批下來(lái)的單價(jià)已漲至2.5萬(wàn)元/平方米-2.8萬(wàn)元/平方米，同樣是166平方米戶型的房子，總價(jià)漲了80多萬(wàn)元。

還需要注意的是，這波“地王”背后的利好因素來(lái)自哪里？如果很大程度來(lái)自政府平臺(tái)托市，就未免有些虛火嫌疑。

“西安的國(guó)資房企拿地尤其兇猛。”一位top50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人透露，土地市場(chǎng)低迷時(shí)，一般地方國(guó)企會(huì)充當(dāng)兜底的角色。但西安不同，國(guó)資背景的地產(chǎn)平臺(tái)廣泛參與土地競(jìng)拍，甚至是搶地主力。2020年以來(lái)，西安泛高新板塊共成交23塊地，其中9塊被高新區(qū)管委會(huì)控股的西安高科集團(tuán)斬獲。灃西新城出讓的27宗地中有18宗被灃景地產(chǎn)、灃西發(fā)展等國(guó)資平臺(tái)公司獲得。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，灃東新城管委會(huì)控股的西安灃東發(fā)展集團(tuán)有限公司等3家平臺(tái)公司共獲地9宗，秦漢新城管委會(huì)旗下的平臺(tái)公司獲地6宗，涇河新城管委會(huì)旗下的平臺(tái)公司獲地7宗。

浐灞的情況呢？

宜居宜業(yè)前景以前文章詳細(xì)介紹過(guò)，本文不再贅述。

必須說(shuō)，不要被高性價(jià)比的地價(jià)和房?jī)r(jià)迷惑，全西安僅存的價(jià)值洼地就在這里。

一方面，西安是個(gè)中西部二線城市，房?jī)r(jià)天花板是明擺著的。目前，根據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)的二手房均價(jià)，鄭州核心8區(qū)為1.3萬(wàn)（高新、中原、二七、管城）—2萬(wàn)（鄭東）；成都核心8區(qū)為1.3萬(wàn)（雙流）—2萬(wàn)（錦江、高新）；武漢核心8區(qū)為1.3萬(wàn)（江夏）—2.3萬(wàn)（武昌）；杭州核心9區(qū)為2.4萬(wàn)（余杭、錢塘）—4.7萬(wàn)（上城）。西安樓市再火爆，房?jī)r(jià)天花板在哪里不言而喻。

另一方面，9月23日30家知名房企角逐未央湖的一塊住宅用地，盛況在西安空前，這塊地距離浐灞三大中心（奧體中心、國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際會(huì)議中心）非常近，規(guī)劃和落地又明顯不如三大中心，最終，該地塊被招商以綜合樓面價(jià)12500元/平米高價(jià)摘得。這是干干凈凈的招拍掛、實(shí)實(shí)在在的市場(chǎng)選擇。

招商有沒(méi)有可能故意哄抬地價(jià)？招商可沒(méi)那么大膽子，不切實(shí)際的高價(jià)拿地很容易站崗。看看下面房企的看法。

“只能把你擁有的資源做到極限，去前期調(diào)研，研判公司的成本如何管控住，內(nèi)部出溢價(jià)的能力再高些，否則投拓沖鋒陷陣去拿下一塊地，成本崗直搖頭，營(yíng)銷崗不敢賣出高價(jià)，那這塊地就不是一塊適合公司來(lái)開(kāi)發(fā)的地�！睆堒勒J(rèn)為。

9月中旬，一家總部位于上海的top20房企投拓人士到西安對(duì)浐灞區(qū)一地塊進(jìn)行前期調(diào)研，9月23日該地塊正式出讓，吸引了碧桂園、保利、龍湖、新城等30家房企爭(zhēng)搶，經(jīng)過(guò)52輪競(jìng)價(jià)，最終被招商蛇口殺出重圍，以9.28億元、樓面地價(jià)1.25萬(wàn)元/平方米將之收入麾下。

該top20房企投拓人士對(duì)沒(méi)拿到地的結(jié)果并不意外，自從2017年通過(guò)收并購(gòu)“曲線”首進(jìn)西安以來(lái)，其所在公司從未在公開(kāi)市場(chǎng)成功拿地，近10個(gè)項(xiàng)目均通過(guò)收并購(gòu)獲得，“4年了，我們一直選擇‘曲線’留在西安”。

叁

西咸與浐灞，一個(gè)發(fā)燒，一個(gè)過(guò)冷，選哪個(gè)您心中有數(shù)了嗎？

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