奧體中心的過去，今天與未來。

房東的貓

聊西安奧體中心片區(qū)之前，先跟大家聊聊其他城市奧體片區(qū)發(fā)展的情況。

廣州天河體育中心在珠江新城，距離不遠就是廣州大劇院。杭州奧體在濱江，旁邊就是杭州的國際博覽中心，對面是錢江新城和杭州大劇院。南京的奧體在河西，同樣也和博覽中心位于一起，形成一種聯(lián)動效應。這三個城市奧體片區(qū)的房價，幾乎是全市最高。也是游客打卡必去的景點。濟南的奧體位于市政府旁，整個cbd的規(guī)劃也是圍繞奧體展開，該片區(qū)在濟南人的眼中的地位就跟西安人眼中的曲江差不多。沈陽的奧體位于渾南，發(fā)展的也相對成熟，但沈陽這個城市本身在走下坡路，同時位于人口流失嚴重的東北，沈陽的例子，其實不能照搬在成都，西安，武漢，杭州這樣處在高速發(fā)展期，人口大量流入的城市中。

西安把大型的共建一下全投入到奧體周邊，會展中心，長安云，長安樂，長安書院等等，兩條地鐵的加持，同時還包括像中軸公園，奧體噴泉，三河一山綠道（灞河段）這樣的大型景觀建設�？梢哉f奧體起步期的配套投資相比上面的城市的奧體片區(qū)只好不差。西安的奧體相比上述的幾個例子，唯一最大的不確定性其實就是位置了，但鑒于西安一直在走的多片區(qū)模式（資源不集中分布），以及本身就是處在城市正常擴展的范圍內，對奧體片區(qū)的發(fā)展我一直也充滿了信心和期待。

年前的時候，我就在知乎平臺的回答中推薦大家置業(yè)奧體，也表明了觀點：奧體是西安未來十年最大的洼地。從去年全運村相對的輕松搖號，到金地這兩天成為奧體第一個萬人搖的項目。年初的時候楓林九溪整個樓盤二手成交量很少，而且均價只有1.4w不到。最近楓林九溪的二手房均價：高層2.0w，洋房2.3w。這還只是在奧體發(fā)展的起步期。

同時可以對比下全運村，在學區(qū)劃分上，目前全運村是比楓林九溪好的，小學就可以入學鐵一的分校，而楓林九溪不行，整個樓盤的品質全運村在整個西安都是前3%的水平，遠好于楓林九溪。如果全運村的二手房達到入市交易的年限，房價只會比楓林九溪更高（除了緊鄰高鐵沿線的那幾棟樓），而且高的不會太少。

圖片
奧體片區(qū)和港務區(qū)其他地方的差距， 比曲一和曲二之間的差距還要大。曲二留給大部分人的印象，就是烏壓壓一片的土黃色高層，居住密度高，成熟商業(yè)和公園卻又稀少。整個港務區(qū)以三號線為分界，西側幾乎是不過大型貨車和卡車的。而東側聚集了大量的貨運車流，整體居住環(huán)境實體感受下，就是擁堵，噪音和沙塵污染大，而且空氣質量明顯更差。這只是生活環(huán)境上很直觀的差距，還沒提配套上10-15年內幾乎不可能追上的差距。

奧體片區(qū)，和浐灞會展片區(qū)，以及運動公園，行政中心片區(qū)，會是西安東北部里三個高端的居住生活片區(qū)。

整個奧體核心區(qū)的規(guī)劃無疑是讓人感到震撼的，之前我也提到過西安規(guī)劃最好幾個的局部片區(qū)。

南湖+大唐芙蓉園（已成熟，算是目前西安最高端的居住片區(qū)）

未來之瞳（幾乎未動工）

灃東中軸+斗門水庫（進展中，進展較慢）

奧體中心+中軸公園+會展中心片區(qū)

四個片區(qū)大概會是西安15—20年內規(guī)格最高，配套最完善，居住環(huán)境和氛圍最好的四個區(qū)域。

奧體中心的成型也是分階段的：

第一階段是8月份長安書院的外立面完工，整個奧體中心的大概輪廓會出來。14號線通車，中軸公園兩邊的綠地，招商，中鐵十幾棟高層，還有國際商事法庭。三個場館周邊的華潤，綠城，高科的高層與商業(yè)。灞河兩岸的長安云，長安樂，長安書院，慢行橋，奧體大橋，奧體隧道，以及光影公園中比大雁塔噴泉大四倍的噴泉建設完成。

第二階段大概2024年左右，奧體中心周邊樓盤，公寓交付，大量人流導入。萬象城建成，中糧的商業(yè)大概率也建設完成，其他商業(yè)配套也都初具規(guī)模，不遠處的融創(chuàng)雪世界也會為奧體帶來可觀的人流，時而舉行的演唱會，以及會展中心的每年的展出也會帶動奧體的商業(yè)發(fā)展。差不多這個時候奧體片區(qū)會走向成熟。

第三階段就是第二階段后的十年內，奧體核心區(qū)以及中軸公園兩側依然剩余了不少優(yōu)質的非住宅地塊，以及灞河左岸長安書院周邊也有一些商業(yè)地塊，后續(xù)也留足了發(fā)展的空間，如果落地更高質量的項目或是有了更高定位的規(guī)劃。屆時，西安奧體+會展片區(qū)雖然可能比不了杭州，南京，廣州這三個城市的奧體（幾乎是其城市的名片和代名詞之一，位置都位于核心城區(qū)），考慮到西安多片區(qū)發(fā)展的屬性，極大概率會成為大家經常提的高新，曲江之后的另一個高端片區(qū)，灃東的核心區(qū)那個時候差不多也會是。

奧體的產業(yè)總是被人們詬病。這里也說說人們津津樂道的產業(yè)。西安產業(yè)的走向是兩個方向，一個是西南，一個東北。

西南就是大家熟悉的高新三期，草堂都有不少產業(yè)的布局。高新最新提出的絲路科學城的規(guī)劃，項目，產業(yè)集群同樣集中在西南。高新的產業(yè)相對更高端一些，從業(yè)人員的待遇和收入相對也高一些，軟件，芯片，通信等等都有涉及。

東北部主要就經開，渭北，航空基地，港務的制造業(yè)組團，再加上西安港帶動的物流與貿易相關的產業(yè)，西安港和長安號每年也在大量政策的支持下迅速擴大發(fā)展。至于很多人說奧體沒產業(yè)，其實只是高新的產業(yè)（華為，中興）更為被人們所熟知。新一線城市的奧體+會展組合本身就是一種高質量的產業(yè)，包括西安每年海量的各種會展，車展，比賽，演唱會，會議等，對片區(qū)影響力的提升和對周邊商業(yè)和經濟的帶動能力，不容小覷。

來自蘋果APP客戶端

房東的貓

dastin 發(fā)表于 2021-09-11 20:50
大部分城市奧體中心都是最好的片區(qū)，西安奧體中心已經成為西安城建面貌最好的區(qū)域，目前就是人口和商業(yè)欠缺，不過這些問題不大，從集中供地占全西安的半臂江山來看，后面幾年依然會保持高速發(fā)展，整體發(fā)展空間還很大。

如果港務區(qū)再有一些產業(yè)就更好了，目前還是缺乏很好的產業(yè)來吸引人口就業(yè)。

來自蘋果APP客戶端

此用戶已注銷

不錯  不錯

小小熊

同意樓主的觀點。港務區(qū)現(xiàn)在發(fā)展勢頭不錯，但是主要靠物流及相關產業(yè)，上限不高；未來一二十年高新產業(yè)頂流、曲江一期人居頂流、灃東中軸昆明池環(huán)境頂流，這三個地方會代表西安未來的最高水平。

來自蘋果APP客戶端

俏小樓

大體沒錯，但是有一點需要更正，奧體與港務的東西劃分線是以港務大道，而不是3號線，圍繞奧體中央公園南北兩側將是數(shù)十棟超高層商業(yè)寫字樓，這才是奧體核心片區(qū)，也是官方所清晰描述過的，奧體核心是強調東西，距離東西軸線越遠，發(fā)展性相對越弱

來自安卓APP客戶端

房東的貓

小小熊 發(fā)表于 2021-09-11 21:22
同意樓主的觀點。港務區(qū)現(xiàn)在發(fā)展勢頭不錯，但是主要靠物流及相關產業(yè)，上限不高；未來一二十年高新產業(yè)頂流、曲江一期人居頂流、灃東中軸昆明池環(huán)境頂流，這三個地方會代表西安未來的最高水平。

是的，如果有好的產業(yè)集群就好了

來自蘋果APP客戶端