一場(chǎng)近4萬(wàn)人“搖號(hào)狂歡”引發(fā)的思考......

悅西安 · 發(fā)表于 2021-12-14 15:43:57

前不久，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，其中有一個(gè)金句流傳甚廣：“在充分肯定成績(jī)的同時(shí)，必須看到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力”。

這句話翻譯到房地產(chǎn)市場(chǎng)，則是：保持穩(wěn)定健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，供需結(jié)構(gòu)全面調(diào)整和優(yōu)化，支持購(gòu)房合理需求得到進(jìn)一步提升。

今年，對(duì)于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是多變的一年，也是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)轉(zhuǎn)變之年，從年初價(jià)格穩(wěn)中有升，到三季度保持平穩(wěn)回落，再到目前交易回歸穩(wěn)定狀態(tài)。但仍然也會(huì)出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的火爆局面，證明西安房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有堅(jiān)挺因素存在。2022年即將到來(lái)，“忽上忽下”的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟走向何處？

一

首個(gè)39005人搖號(hào)樓盤誕生肯定西安最熱話題之一。

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西安住房登記平臺(tái)公示

昨天，曲江“神盤”中鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際，出現(xiàn)了3萬(wàn)9千多人參與搖號(hào)景象，這是西安樓市第一次出現(xiàn)突破3萬(wàn)5000人搖號(hào)大關(guān)的樓盤，尤其是在經(jīng)歷全國(guó)樓市降溫的壓力，西安調(diào)整政策不斷加碼，樓市漸漸進(jìn)入降溫期的時(shí)期，這樣的逆勢(shì)上揚(yáng)，更能凸顯本次的魔幻程度。

那么，如此魔幻的搖號(hào)現(xiàn)象是如何產(chǎn)生的？

看到這幾個(gè)關(guān)鍵詞就明白了：價(jià)格限制、戶型跨度大（79平~101平~244平）、曲江一期絕版地段、曲江二小一中優(yōu)質(zhì)資源、雙地鐵出行便捷、商業(yè)環(huán)繞、萬(wàn)科品牌等“爆棚的超高性價(jià)比”。

當(dāng)然，這里面最結(jié)實(shí)的，還是一二手房?jī)r(jià)格倒掛紅利。

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仔細(xì)觀察今年西安萬(wàn)人搖樓盤可以發(fā)現(xiàn)，它們皆有這個(gè)特點(diǎn)：均價(jià)低、與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯、交付年限近。

也就是說(shuō)，這些樓盤之所以出現(xiàn)如此多的登記量，正是來(lái)源于一手房限價(jià)帶來(lái)的一二手市場(chǎng)價(jià)格倒掛，“買到便是賺到”吸引了眾多投資客。

當(dāng)然，從下半年西安樓市實(shí)際情況看，“萬(wàn)人搖號(hào)”仍然只是個(gè)案。這次市場(chǎng)火爆，更多的是由短期需求引起，整體的市場(chǎng)需求釋放力度有限，較難對(duì)市場(chǎng)形成持續(xù)的支撐。

不過，這次出現(xiàn)“萬(wàn)人空巷”的搖號(hào)場(chǎng)景，還是啟發(fā)了我們?cè)S多。

二

有人說(shuō)：搖號(hào)買房和搖號(hào)買車一個(gè)道理，該買的還能買，買不起的照樣買不起。

這種說(shuō)法是有失偏頗的，搖號(hào)頒布的根本目的是為了公平。

這一點(diǎn)是毋庸置疑的，因?yàn)槿缃翊罅康姆孔娱_始限價(jià)，或者在預(yù)售證指導(dǎo)價(jià)的背景下，一手房開始價(jià)格倒掛，這也就使得一手房的性價(jià)比變得非常高，所以供求比也就變的不均衡。

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中指研究院數(shù)據(jù)

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年11月，西安房?jī)r(jià)以環(huán)比漲幅0.63%，成交面積與上月持平，且供求比僅0.6，市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

在這種前提下，很多開發(fā)商為了獲得利潤(rùn)或者彌補(bǔ)損失，會(huì)把房子出讓給定向人群。所以最早的搖號(hào)是在這樣的背景下出臺(tái)的，希望給所有人盡可能公平的買房機(jī)會(huì)，這個(gè)初衷是非常好的。

但在實(shí)際操作中，由于多了搖號(hào)這么一個(gè)環(huán)節(jié)，個(gè)人買房的過程也變得冗長(zhǎng)。

過去是只要有購(gòu)買力你就可以買，現(xiàn)在還要有購(gòu)買力和運(yùn)氣，而且如果好幾次搖不上，過程還會(huì)加倍變長(zhǎng)——據(jù)悉，2021年西安萬(wàn)人搖樓盤平均中簽率僅為2.2%。那么，出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象究竟好不好呢？

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好的一面是，能夠間接控制二手房交易量，以本次中鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際為例，大部分為147平米以上的改善型，這種價(jià)位使得多數(shù)人需要是置換，但是在近4萬(wàn)人搖號(hào)的背景下，人們不敢輕易賣房，否則一旦買不上，就會(huì)從以前有房一族變成了持幣待購(gòu)，而這樣無(wú)房的風(fēng)險(xiǎn)更大。

所以，萬(wàn)人搖號(hào)雖然會(huì)炒熱單體項(xiàng)目，但是也會(huì)間接的控制關(guān)聯(lián)二手房的交易量，使得整個(gè)行業(yè)保持相對(duì)比較冷靜。

但“萬(wàn)人搖號(hào)”這一現(xiàn)象還是為我們敲響了警鐘，出現(xiàn)的一二手房?jī)r(jià)價(jià)差帶來(lái)的畸形產(chǎn)物，需要我們重新審視對(duì)一手房的限價(jià)政策：采取限價(jià)措施本意是為了避免市場(chǎng)失控，但措施若不夠精細(xì)，一定程度上也會(huì)使房產(chǎn)企業(yè)失去自主定價(jià)的權(quán)利，讓價(jià)格更加扭曲，導(dǎo)致市場(chǎng)供給減少、供不應(yīng)求，這才會(huì)催生排隊(duì)搖號(hào)買房，甚至引起炒房現(xiàn)象。

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今年7月，西安發(fā)布了《西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，標(biāo)志著市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量房時(shí)代。

而面對(duì)多起一二手市場(chǎng)價(jià)格倒掛引起的“萬(wàn)人搖號(hào)”，相關(guān)政策也應(yīng)該不斷精準(zhǔn)，不能靠“搖號(hào)”制度解決所有事，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)踐及時(shí)轉(zhuǎn)向，消除市場(chǎng)恐慌、恢復(fù)市場(chǎng)活力、保證市場(chǎng)效率——畢竟，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”已是國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)發(fā)展的基本前提。

三

從去年年中開始，西安限購(gòu)區(qū)域幾乎每幾個(gè)月就出會(huì)現(xiàn)一次“萬(wàn)人搖”，但與此同時(shí)，2020年西安人均生產(chǎn)總值為7.74萬(wàn)元，位列23個(gè)萬(wàn)億城市的末尾，一邊是萬(wàn)人搖號(hào)排隊(duì)“搶房”，一邊是人均購(gòu)買力比較低下，兩者的同時(shí)存在，使的西安樓市市場(chǎng)看起來(lái)風(fēng)詭云譎。

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其實(shí)，分析一件社會(huì)熱點(diǎn)，不能單純微觀去看，還要考慮到宏觀背景，也就是說(shuō)，只看到單個(gè)樓盤優(yōu)良環(huán)境，而忽略國(guó)內(nèi)大背景趨勢(shì)，得出的結(jié)論就會(huì)前后矛盾。

從全國(guó)其他城市反映來(lái)看，大致有以下理由。一是普通百姓投資渠道有限，為跑贏通脹資產(chǎn)保值增值訴求強(qiáng)烈。二是新一線城市近10年市場(chǎng)表明，房?jī)r(jià)盡管有過波動(dòng)調(diào)整，但總體還是處于上升通道，即使需要貸款，大眾“買早不買晚”心態(tài)也強(qiáng)烈。

再者2021年，受貨幣增發(fā)幅度提高、局部地價(jià)走高等因素影響，許多地方地產(chǎn)需求出現(xiàn)了集中爆發(fā)。

作為萬(wàn)億俱樂部成員，近幾年來(lái)，西安房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售總量均居副省級(jí)城市第一方陣，尤其是2020年，商品房銷售面積總量躍居副省級(jí)城市第3位，截至2021年8月，西安有1.01萬(wàn)家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)，排名全國(guó)第9，從這一點(diǎn)看，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)要做的，是不斷修正高速發(fā)展方向，避免過熱，良性發(fā)展。

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要知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管是特殊的市場(chǎng)，價(jià)格規(guī)律還是能起到基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用的，尤其是在公開透明競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)市場(chǎng)受土地成本、建安成本、人口影響、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素較大，在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，都能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效的制約，最終趨向動(dòng)態(tài)平穩(wěn)。

當(dāng)然，西安購(gòu)房者也要更加理性預(yù)期，無(wú)論是“剛需”群體或投資者，要理性冷靜看待當(dāng)前某個(gè)樓盤的搶購(gòu)潮，不能“不顧一切”的推波助瀾，要綜合分析國(guó)家政策導(dǎo)向和自身的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力，量力而行，要三思而后行。

即使搖到房子，也是要花三成至六成的首付款，對(duì)于普通老百姓而言，也會(huì)讓未來(lái)二三十年背上負(fù)債，甚至因此艱辛度日。這筆賬，哪頭沉，得要心里有數(shù)。

廣廈萬(wàn)間，夜眠七尺；良田千頃，日僅三餐。還是那句老話，房子是用來(lái)住的，肯定要買，但買房的錢是貸的，肯定要還。