流動的城市藝術(shù)，西安首個“鏡面灰”綜合體來了

悅西安 · 發(fā)表于 2022-4-15 09:49:46

如果說，區(qū)位決定了商業(yè)開發(fā)的天花板，那么城市綜合體對稀缺要素的利用，則決定了土地開發(fā)受益周期的長短。

近年來，“商業(yè)地產(chǎn)”已成為房地產(chǎn)領(lǐng)域高速增長的新興開發(fā)類型，從產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實來看，無論是套用過去常規(guī)的思維模式，還是照搬成熟項目的經(jīng)驗之談，都缺失了推導(dǎo)過程的答案，無法應(yīng)對激烈競爭的市場環(huán)境。

于是，在遇到足以匹配區(qū)位條件的項目時，我們不免戴上放大鏡，帶上思考去觀察，就像即將開業(yè)的未央168，憑借行政中心商圈的紅利，將一個可租賃面積不到2萬㎡的街區(qū)商業(yè)，打造為都市綠洲之中的新生活場景，它做對了什么？

未央168，鏡面灰的商業(yè)新視角

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未央立交

自2011年市府北遷以來，傳統(tǒng)意義上的城市中軸線南北兩端，開始趨于平衡，西安曾經(jīng)“南強北弱”局面得到極大緩解，經(jīng)過十年發(fā)展，人們不再用口語化的“北郊”來形容城北，而是將其納入主城思維，一個顯著的現(xiàn)象是，地鐵2號線的客流總量常年位列西安第一，且多次進入客流強度全國前十。

可以說，城北需要一個核心，來聚集更優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源，和更具價值的金融商務(wù)活動。隨著城市二次更新的風口到來，資本對重點地塊的介入同樣在加速，行政中心商圈的崛起過程，正是城北高質(zhì)量發(fā)展的一個縮影。

以時間為邏輯不難發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域商業(yè)項目的布局走向，均沿鳳城八路-文景路↔鳳城七路-未央路分列，客群的消費行為，也集中發(fā)生在這個環(huán)形地帶。

2013年，民生百貨開業(yè)

2014年，漢神購物廣場開業(yè)

2016年，熙地港&王府井百貨開業(yè)

2018年，大融城開業(yè)

2022年，未央168開業(yè)

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未央168（右）在行政中心商圈的核心區(qū)位

與已投用的熙地港、大融城等室內(nèi)型Box為主的購物中心不同，未央168以開放式街區(qū)的形態(tài)，兼顧室內(nèi)營業(yè)環(huán)境與外部動線的相融，為經(jīng)開區(qū)黃金十字路口，創(chuàng)造新的商業(yè)場景。

尤其是外觀上獨特的“鏡面灰”幕墻設(shè)計，能在多種天氣下平衡自然光線的折射，與周邊樓宇的既有風格實現(xiàn)色調(diào)過渡。這種點綴減少了千篇一律的建筑樣式，使銀灰色成為項目最顯眼的視覺特征。

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流動的建筑藝術(shù)，賦能商業(yè)活力

早在項目建設(shè)前期，很多熱衷研究城市天際線的網(wǎng)友，曾多次在社交平臺上對未央168所在的主體建筑，提出大量疑問，其中就設(shè)計筑造理念、建筑高度、功能劃分和空間結(jié)構(gòu)等多個方面，這些問題的答案，也隨著項目進入開業(yè)倒計時一一釋放。

經(jīng)過縱向剖析可知，項目總建筑面積達7.5萬㎡，地上25層為商業(yè)+辦公，地下3層為標準停車位（南北雙進出），1-5F屬開放式街區(qū)，5A級辦公業(yè)態(tài)分布于6-25F，最終以未央國際垂直城市商務(wù)綜合體的形象呈現(xiàn)。

在細節(jié)上，擔當項目主創(chuàng)設(shè)計的DU建筑事務(wù)所，采用弧形來弱化建筑本身的鋒芒，以造價更高、安裝難度系數(shù)更大的曲面玻璃，去凸顯流動的曲線藝術(shù)，向扎哈·哈迪德未來主義的建筑美學(xué)致敬。

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寫字樓曲線造型設(shè)計細節(jié)

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環(huán)形街區(qū)設(shè)計細節(jié)

有了成熟的理念支撐，未央168的空間敘事，也就有了更明確的路徑。

比如，在垂直視線上，不改變每個樓層的物理形態(tài)，但合理調(diào)整退臺的延伸尺度，引入立體庭院的概念，將退臺設(shè)計為小型花園，鋪裝防腐木，搭配層次豐富的植被和休憩設(shè)施。

而每一層回廊式動線，則有效規(guī)避了建筑死角，為沿環(huán)形布局的商戶，提供了充足的昭示性，不斷強化顧客的視覺記憶，完善360°客流閉環(huán)。

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3F空中退臺一角

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與外界相連通的人行階梯

與環(huán)形動線相對應(yīng)，整個街區(qū)在放棄遮蓋式雨棚后，將不受拘束的自然采光留給地面中央廣場，連同互動式景觀音樂噴泉、商業(yè)觀光梯鏡面光影秀和建筑本體的呼吸式光源，為夜間的商業(yè)氣氛賦予活力，動靜結(jié)合，融洽人與景的交互。

有趣的是，街區(qū)不僅僅朝內(nèi)打開，面向鳳城七路的臨街界面，也實現(xiàn)了南北全通透，通過連廊和分階式的構(gòu)造，讓人群得以在建筑中穿行停留，共享消費場景之外的休憩時光。

從項目對外透露的信息當中，我們捕捉到年輕化、潮流化、特色化的24H全時段體驗式消費...等關(guān)鍵詞，未央168迫切希望填補城北商業(yè)、尤其是行政中心商圈所缺失的業(yè)態(tài)，針對夜經(jīng)濟的消費領(lǐng)域空白，從當前的招商動態(tài)顯示，一批自帶流量的品牌先后落地。

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未央168俯瞰效果圖

C位出道，精彩不止于眼前

事實上，從最早選址、規(guī)劃設(shè)計再到招商運營，未央國際并不“寂寞”，伴隨項目建設(shè)過程，一路之隔的熙地港、大融城在品牌調(diào)整上從未停止。無論是基本形態(tài)還是建筑體量，未央168與前二者都有明顯的區(qū)別。

在招商重點以及主力客群的挖掘方面，未央168不遺余力的尋求差異化，以期填補和豐富城北人群的夜生活消費需求，活躍和提升過去的商業(yè)質(zhì)素，其競爭力更多的體現(xiàn)在品牌的私域流量和獨特性上。也有不少連鎖品牌對服務(wù)場景再次優(yōu)化，以匹配整個街區(qū)的氛圍。

生活方式新面孔像一汽大眾VW IDHUB，圍繞ID系列開出了西北旗艦店；全球高端美妝零售品牌店HAYDON黑洞選擇臨街主入口形象面，打造城北首店；高端奢侈品新零售集合店C4N、主打復(fù)古格調(diào)微醺場的CUB幼獸商店，均帶來城北首店，分別為生活方式業(yè)態(tài)進行擴容。

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未央168中央廣場

主題定制 x 網(wǎng)紅跨界

包含餐飲在內(nèi)的特色商戶，除了長安大牌檔“夜夜未央”國潮主題店，我們還看到西安首家好利來PINK形象主題店的落位；備受年輕消費者青睞的LEBAN x 仙麥，在這里首次嘗試與品牌聯(lián)名，打造創(chuàng)意社交新空間；而長沙網(wǎng)紅餐廳咔空咔首進西安，就將泰式料理的特色演繹，交給未央168。

特色化空間組合

當然，也有不少因結(jié)構(gòu)而被放大的空間，和精致小巧的商戶穿插分布，共同營造節(jié)奏感十足的餐敘時刻。

如長期登上大眾點評必吃榜的肥肥蝦莊、入圍黑珍珠的盡膳口福蹺腳牛肉、270°超廣角視野的德發(fā)興茶冰廳，三家城北首店營業(yè)面積均超過400㎡，東來順空中花園餐廳更達到857㎡，大門店和小商戶的排列組合，帶來絕佳的聚客、消費轉(zhuǎn)化能力。

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夜幕下的城市北中軸

此外，針對24H全時段體驗式消費，未央168有計劃、分步驟地推行街區(qū)營業(yè)時長的多元化，鼓勵有條件的商戶自行調(diào)整服務(wù)狀態(tài)，有效整合每天22:00之后的消費需求，賦能經(jīng)開區(qū)夜經(jīng)濟的活力。

正如魅KTV這樣的特色業(yè)態(tài)，將主要客流高峰鎖定在下班后的夜間至凌晨，以全新升級3.0黑科技互動式體驗與其他消費場景錯位。還有螢初爐端燒量身定制的頂層日落餐廳、國潮風大芊金串串火鍋、友聯(lián)食所等等，同樣具備超長營業(yè)能力，為“微醺夜生活”的潮酷基因，提供更多社交空間。

僅僅試營業(yè)階段，德發(fā)興茶冰廳與大芊金串串火鍋就長期保持了高客流、高翻臺率運轉(zhuǎn)，即便線上排號位常常過百，依然不能阻擋消費者的熱情，間接帶動周邊商戶共同受益，進一步說明項目招商定位的精準。

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要知道，雙地鐵加持的行政中心商圈，周邊5km范圍內(nèi)已容納眾多高端辦公客群、入住率極高的社區(qū)家庭客群及政務(wù)客群，他們都可以成為項目客流的源動力。面對充滿競爭的市場環(huán)境，更清晰的商業(yè)定位才能在千城一面中脫穎而出。

此次未央168的C位出道，很大程度上是憑借獨具特色的差異化、瞄準未來生活方式和對線下消費體驗的揣摩，來聚焦流量關(guān)注，其獲取市場感知的速度更快，孵化品牌的能力也更強。

值得一提的是，未央國際垂直城市商務(wù)綜合體，只是開發(fā)商打入城市核心商圈的首個作品，按照核心土地集約化開發(fā)的原則，第二輪設(shè)計方案已經(jīng)啟動，在商業(yè)街區(qū)的擴容與互聯(lián)互通之外，還涉及高星酒店、高端公寓、超高層寫字樓等全業(yè)態(tài)落地，在保持“鏡面灰”樓宇質(zhì)感的同時，接下來將如何重新定義街區(qū)商業(yè)的城市場景，相信未央168會有更精彩的提案。