西大街銀泰退場(chǎng)，鐘樓商圈第9家商場(chǎng)謝幕

悅西安 · 發(fā)表于 2022-5-16 11:46:32

老西安都知道，一條西大街，一條東大街，一座鐘樓，這里堪稱西北半部商業(yè)史，至今還樹立著多個(gè)商業(yè)體。

但隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，西安建成區(qū)面積已經(jīng)逼近1000平方公里，多極多中心化的模式正讓城市外圍崛起越來(lái)越多的商圈。接踵而至的便是城市人口、商業(yè)資源、商業(yè)客源的快速倒流，而互聯(lián)網(wǎng)、疫情，這些關(guān)鍵詞更加劇了商業(yè)變革進(jìn)程。

就在這幾天，網(wǎng)傳鐘樓中環(huán)銀泰申請(qǐng)破產(chǎn)清算，悅君多方核實(shí)，確定西大街銀泰百貨即將于本月底撤出，我們似乎可以預(yù)見，鐘樓商圈正變的越發(fā)艱難。

曾經(jīng)的西安時(shí)尚之芯

在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，不論西大街、還是東大街，都擁有超強(qiáng)的商業(yè)價(jià)值吸附能力，不僅僅因?yàn)榫佑诤诵睦铣菂^(qū)，而是形成規(guī)模最早、發(fā)展歷史最久，是逐漸向周邊輻射形成的商業(yè)聚集區(qū)，以鐘樓為核心，客流、物流、信息流一直都很豐沛。

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所以，彼時(shí)銀泰首店誕生于此，相當(dāng)于含著金鑰匙而生，引起業(yè)界矚目。

商場(chǎng)于2007年開業(yè)，選擇古香古色西大街，距鐘樓僅300米，營(yíng)業(yè)面積3.8萬(wàn)平米，雖然比較迷你，但高峰時(shí)期年銷售額依然能達(dá)3.5億。銀泰選址西大街，是銀泰布局西北的第一步，但因其坐落鼓樓正對(duì)面，歷史風(fēng)韻與現(xiàn)代商業(yè)的視覺(jué)沖擊，相比較全國(guó)其他城市的銀泰項(xiàng)目而言，顯然更富特色。

要說(shuō)明的是，由于開業(yè)時(shí)間較早，鐘樓銀泰依然是接管物業(yè)的商業(yè)管理模式，并非像當(dāng)下諸如華潤(rùn)、恒隆、九龍倉(cāng)這類企業(yè)自持物業(yè)，自行設(shè)計(jì)的購(gòu)物中心，這種老舊的百貨模式，也注定了發(fā)展方向。

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彼時(shí)大眾對(duì)銀泰最為喜愛(ài)的，還是商場(chǎng)是一座富有國(guó)際化審美的建筑，傳世風(fēng)華與現(xiàn)代創(chuàng)新的碰撞、重組與融合，更好的展現(xiàn)出了西安城市時(shí)尚的一面。

品牌也不敷衍，像是曾經(jīng)開出的ZARA，2000平米的店面規(guī)模達(dá)到了旗艦級(jí)別，作為當(dāng)時(shí)的西安首店，開業(yè)當(dāng)天就創(chuàng)下數(shù)十萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額。還有喜多屋，開創(chuàng)了西安高客單價(jià)自助餐的新篇，美妝品牌絲芙蘭，都賺足了眼球。

開業(yè)十五年來(lái)，西大街銀泰給西安人留下了許許多多的“時(shí)尚回憶”、“消費(fèi)故事”，相信企業(yè)閉店，也有自己更佳的選擇，因?yàn)橄嗑鄮装倜字�，尚且還有銀泰百貨開元店。

不過(guò)，十五年的陪伴，確實(shí)難說(shuō)再見。

超大城市的多中心化

其實(shí)按照長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，不論是銀泰，還是西大街，是完全可以達(dá)到巔峰的，但是核心商圈卻一再的“滑鐵盧”。

過(guò)去3~5年，是西安城市的快速擴(kuò)張時(shí)期，這決定了城市發(fā)展的重點(diǎn)是版圖的延伸，也造就了諸多新型區(qū)域商圈的崛起機(jī)遇。

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城墻范圍內(nèi)閉店商業(yè)體制圖©悅西安

2018年對(duì)于西安商業(yè)市場(chǎng)而言，絕對(duì)是一個(gè)巨大的分水嶺，商業(yè)地產(chǎn)在這一年如雨后春筍般勃發(fā)，大悅城、大融城、MOMOPARK、西安SKP、華陽(yáng)城、高新大都薈、大華1935......

這些動(dòng)輒10萬(wàn)平米、20萬(wàn)平米的大體量購(gòu)物中心下餃子般亮相，給消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣和生活方式帶來(lái)巨大沖擊。

從結(jié)果現(xiàn)象看，西安城市原始商業(yè)物理界面徹底打破，形成以鐘樓南門為引導(dǎo)，小寨、高新、曲江、經(jīng)開、西咸、浐灞為骨干，甚至包括三橋、龍首、紅廟坡、紡織城、錦業(yè)路、太華路等多個(gè)區(qū)域商圈為支撐的商圈發(fā)展布局結(jié)構(gòu)。

直至2022年，西安大大小小購(gòu)物中心達(dá)到了110多個(gè)，而不論是鐘樓、東大街、還是西大街，商場(chǎng)則越來(lái)越少。解放路大商新瑪特百貨、東大街百盛百貨、北大街大洋百貨、西大街民生百貨、西大街百盛百貨、北大街民生百貨、南大街世紀(jì)金花百貨、群光廣場(chǎng)，如果算上西大街銀泰百貨，這已經(jīng)是閉店的第9家了。

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商戶已經(jīng)開始撤場(chǎng)

如今，即使是周末前往東西大街，往日的繁華和時(shí)尚感也已經(jīng)悄然退去，核心地段尚且如此，別的地段更是不用多說(shuō)。

百貨太多，地標(biāo)購(gòu)物中心太少

相比于其他城市，西安的商業(yè)氣氛濃郁，出成績(jī)難度并不大�？v觀西安各商業(yè)商圈成功歷程，都離不開開放程度高、眼光超前、品牌稀缺、交通方便這幾大因素，再加上消費(fèi)者的從眾心理，一個(gè)名聲凸顯、人聲鼎沸的消費(fèi)場(chǎng)所就會(huì)誕生。

鐘樓商圈的問(wèn)題，恰恰就是與上述幾大因素南轅北轍。

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其一，基本沒(méi)有頭部開發(fā)商，少了那條“鲇魚”。我們來(lái)看看同等量級(jí)的省會(huì)城市，核心商圈都是什么商業(yè)作品？長(zhǎng)沙IFS，25萬(wàn)平米商業(yè)航母落在長(zhǎng)沙五一廣場(chǎng)；武漢市中心一個(gè)取水樓商圈，就云集了恒隆廣場(chǎng)、K11、萬(wàn)象城，體量都超過(guò)了10萬(wàn)平米，成都更不用多說(shuō)，IFS和太古里就位于春熙路。反觀西安，核心商圈均為九十年代感官的百貨大樓，城墻內(nèi)閉店9家，8家都是百貨商場(chǎng)。

其二，地塊切割太小，體量難以支撐現(xiàn)代消費(fèi)需求。規(guī)劃層面，整個(gè)區(qū)域的地塊都切割太小，加上老城保護(hù)容積率有限制，導(dǎo)致很難有符合現(xiàn)代人消費(fèi)需求的大體量購(gòu)物中心誕生。這也意味著沒(méi)有更多現(xiàn)代硬件設(shè)施來(lái)支撐，在群光廣場(chǎng)開業(yè)之前，這里甚至沒(méi)有現(xiàn)代化的停車場(chǎng)。

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西安商圈分布制圖©悅西安

而商圈發(fā)展初期的大量散售項(xiàng)目，更是一言難盡，部分商戶“一把摟買賣”，消費(fèi)環(huán)境也使商圈美譽(yù)度大打折扣。

其三、超大城市效應(yīng)，外圈層商圈虹吸。城市外圈層的虹吸效應(yīng)，無(wú)論怎么翻新，還是趕不上外圈層新建項(xiàng)目的“白紙好作畫”，小寨、高新、經(jīng)開、曲江，甚至灃東、三橋、浐灞......幾乎每一個(gè)區(qū)域都有不止一個(gè)商業(yè)體，都有自己的商圈。隨著時(shí)間遷移，不斷給多個(gè)外圈層區(qū)域、板塊的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)投資刺激，人口、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、功能全部多中心化，西安的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心不再是這了，那么，不復(fù)當(dāng)年是板上釘釘?shù)摹?/font>

需要強(qiáng)調(diào)一下，西安目前在明城墻以內(nèi)不再新增居住用地，并且嚴(yán)格限制容積率，沒(méi)有一定體量的常住消費(fèi)人群作基礎(chǔ)托底，注定了是無(wú)法承載1500萬(wàn)人口城市的中心商圈全部職能。

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不是我們不明白，而是西安變化太快，老城內(nèi)商圈的浮沉，也證明了西安這座城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們可以有更多樣的生活選擇。

不過(guò)，商業(yè)發(fā)展是一個(gè)各種優(yōu)勢(shì)要素疊加的過(guò)程，鐘樓商圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，包括文化創(chuàng)意資源、歷史沉淀資源，也是其他商圈不具備的。待疫情緩和，商圈作為重要的旅游中心，因目前窘境就大肆唱衰也是不必。

對(duì)于老城來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵在于能否利用各種優(yōu)勢(shì)來(lái)充分整合現(xiàn)有的資源，把有限的存量空間范圍內(nèi)，通過(guò)優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，來(lái)實(shí)現(xiàn)增量擴(kuò)容。如果能夠抓住城市更新、“中優(yōu)”這一有利因素，把現(xiàn)有資源得到進(jìn)一步的兌現(xiàn)，相信定會(huì)不負(fù)時(shí)光，成就自己的光輝歲月。