各地首套房貸利率下調(diào)，會是西安樓市松綁信號嗎？

悅西安

對于不少都市打工人來說，能用努力換來一套屬于自己的房子已經(jīng)成了人生目標，但巨額房貸往往讓人倍感焦慮，甚至?xí)�成為一個家庭六個錢包的長久負擔(dān)，也正是因為與日常生活息息相關(guān)，所以房市、房貸等方面的動向也一直備受大眾關(guān)注。

近幾年來，調(diào)控房價、房貸的政策不斷，不論是對房住不炒政策的堅持還是優(yōu)化剛需購房條件，都是在營造一個更健康有序的房產(chǎn)交易市場。而近日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布通知降低首套房貸利率下限，用此來刺激房產(chǎn)市場，釋放了什么信號？

房貸降了，帶來了什么？

在此次發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》中，明確強調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善住房需求，促進房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體的落地政策有兩點：一是對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

二是在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

首套房貸利率下限調(diào)整通知

這對購房者來說，最直觀的受益就是利息支出的減少，降低了其置業(yè)成本。

按照五年期LPR（貸款基礎(chǔ)利率）的4.6%計算，首套房貸利率最低可以達到4.4%。如果貸款100萬元30年期，選擇等額本息的方式償還，調(diào)整前最低需要支付利息款為84.55萬元，而調(diào)整后最低需要支付利息款為80.27萬元，利息支出減少4萬余元。

除了對購房者帶來利好之外，此次全國統(tǒng)一調(diào)整首套房貸利率下限，也是在進一步打開各地下調(diào)房貸利率的空間，刺激更多人的置業(yè)意愿，給正處于遇冷期的房地產(chǎn)吹來一陣暖風(fēng)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的信息來看，2022年1月到4月，全國商品房銷售面積為39768萬平方米，同比下降20.9%，其中住宅銷售面積下降了25.4%。而商品房銷售額為37789億元，同比下降29.5%，其中住宅銷售額下降32.2%。

全國商品房銷售情況

另外，《通知》中并未對二套房房貸利率做出改變，但已經(jīng)有很多地區(qū)降低了二套房的購買要求，并且在貸款利率上做出了相應(yīng)降低，這也說明現(xiàn)未來在二套房貸利率上，還有可以降低的空間，改善性購房者或許也可以享受到政策紅利。

而經(jīng)由此番政策變動后，全國范圍內(nèi)房市再松綁的信號已經(jīng)十分明顯。

百城房市相繼松綁

早在此次政策調(diào)整之前，全國范圍內(nèi)的樓市就已經(jīng)有了明顯的松綁跡象，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國已經(jīng)有超過百城優(yōu)化調(diào)整地產(chǎn)政策200余次，4月之后力度和節(jié)奏明顯加大。

而且對各地的政策進行比對可以發(fā)現(xiàn)，大部分地區(qū)的調(diào)控舉措主要還是集中在放款限購、降低首付比例等幾個方面。

廣州CBD

比如東莞在前幾日公布的“莞七條”中，就對于符合國家生育政策生育二胎或三胎的居民家庭，允許在東莞市新增購買一套商品住房，其中非東莞市戶籍居民家庭需提供購房之日前3年內(nèi)在東莞市累計繳納24個月以上社�；騻�稅證明。

同樣將購房優(yōu)惠政策和生育政策捆綁在一起的，還有南京、杭州、蘭州、達州、無錫等多個城市，廣州也在近期公開征求意見，對于符合法律法規(guī)規(guī)定的三孩家庭，購買首套自住房、首次申請公積金貸款且符合貸款條件的家庭，可適當調(diào)高可貸款額度。

另外，自今年以來自貢、鄭州、福州、秦皇島、南京、杭州、晉江等地也逐漸放寬了限購政策；寧波、福州、重慶、佛山、昆明、蘭州、連云港等城市則降低了購房首付的比例。

除了這幾個方面的主要舉措之外，也有城市“另辟蹊徑”。

長沙在近日公布，存量房供做租賃住房將不納入家庭住房套數(shù)總計，將以此提高存量房源利用率，穩(wěn)定住房租賃市場并促進本地房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

當然，太原的“樓市36條”則更顯強勢，不僅首套房首付比例下調(diào)至20％，減免契稅，且無需再提供落戶、社保、納稅等相關(guān)證明，而對不同人才還給予不同的購房補貼，最高一次性20萬元人才補貼。區(qū)域更廣泛，山西中部城市群享受同等住房支持政策（太原、晉中、忻州、陽泉、呂梁）。

不難看出，包括此次調(diào)整房貸利率在內(nèi)，這些舉措都指向一處：想通過優(yōu)化和放寬購房政策，來刺激出更多的購房需求進而拉動房市交易，提振房地產(chǎn)市場信心。

但是從以往經(jīng)驗來看，房產(chǎn)市場的波動不會一夜之間回暖，并且目前多地疫情反復(fù)，再加之很多地區(qū)政策才落地不久，短期內(nèi)還不能給房產(chǎn)市場帶來十分明顯的效果，這也意味著短時間內(nèi)房產(chǎn)市場將會繼續(xù)處于深度調(diào)整階段，隨著金融和政策的同時助推，未來的樓市也有望走出目前的局面。

而對于沉寂了一段時間的西安樓市來說，同樣在期待更好的市場局面。

西安樓市會不會”松綁“

那么，目前西安樓市是否到了可以松綁的階段？

西安高新 攝影©悅西安

其一，市場供應(yīng)方面。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在供需關(guān)系上來看，1-4月西安房市相比去年有所回落，尤其是進入4月后，受疫情反復(fù)影響，樓市的供應(yīng)節(jié)奏趨于緩慢。

這主要是因為，4月西安商品住宅市場推盤數(shù)量持續(xù)回落。具體來看，2022年1-4月西安限購區(qū)域中共有49個項目，14462套房源入市登記，較去年同期相比房源數(shù)量下降了18.7%。在一季度沒什么大動作的開發(fā)商們，已經(jīng)開始預(yù)備沖刺二季度的房產(chǎn)市場。

其次是市場活力方面�，F(xiàn)階段西安整體的二手房和新房市場都處于相對平淡的階段，市場活力也相對較低。

國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月西安新建商品住宅價格同比上漲5.2%，環(huán)比上漲0.2%，相比三月回落0.2個百分點，已經(jīng)觸及西安新房價格單月環(huán)比漲幅的冰點。而二手房方面，4月西安的二手住宅價格同比上漲了1.8%，環(huán)比下降0.1%。

4月新房（上）及二手房（下）銷售情況

最后是貸款利率，5月初西安市場包括中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行在內(nèi)的主流銀行，針對房貸利率首套最低執(zhí)行5.15%-5.2%，二套最低執(zhí)行5.35%-5.4%。

另外長安銀行執(zhí)行首套利率4.9%，二套利率5.4%，重慶銀行和西安銀行首套利率均執(zhí)行4.99%，雖然相比主流銀行已經(jīng)很低，但是和國家最低標準相比還有不少可以降低的空間。

不難看出，對于現(xiàn)階段的西安樓市來說，需求方購房者想享受更優(yōu)惠的購房政策，供給方開發(fā)商也正要釋放出大量的購房機會，而整體市場也需要一次外界的刺激來重新調(diào)動房市活力。

西安主城區(qū) 航拍©悅西安

當然，房市松綁的大前提依舊是“房住不炒、因城施策”，不能因為松綁而出現(xiàn)了擾亂市場的情況，況且現(xiàn)階段穩(wěn)定房市也并非傳統(tǒng)意義上的補救，更多的是通過房市的松綁來加強房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，并且為建設(shè)一個更健康、有序、長遠的房地產(chǎn)市場打下堅實基礎(chǔ)。

sunnychi0532

國計民生，都很重要

StevenZxf

老玩各種套圈的游戲，老百姓也不傻。只降新房貸，存量房貸又不降。

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genshin

西安的人口腹地要比東部某些二線城市富裕的多，西安是西北的老大，上海是沒有華東老大 經(jīng)濟不對等不代表實質(zhì)上地位不對等。

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hgy

啥時候取消落戶交社保一年后才能買房的限制呢？

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