格局變遷、座次重排，誰(shuí)會(huì)成為西安第一商圈？

悅西安 · 發(fā)表于 2022-5-30 11:03:53

“若想了解一座城市發(fā)展，可以先看看它的商圈”。

商圈，顧名思義，指在城市一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，由若干個(gè)商業(yè)綜合體和商業(yè)設(shè)施構(gòu)成商業(yè)集聚區(qū)，并以商業(yè)集聚區(qū)為中心向周邊擴(kuò)展，具有一定消費(fèi)力、集聚力和輻射力的商圈，包含核心商圈、區(qū)域商圈和社區(qū)商圈。

以某個(gè)地標(biāo)或傳統(tǒng)商圈為圓心，1公里為直徑畫(huà)圓，我們梳理出了符合前述條件的西安TOP五大商圈。

它們是西安商業(yè)資源最為集中、最為成熟，彼此實(shí)力不分伯仲，都有可能沖擊第一商圈，包括但不限于鐘樓、小寨、南稍門(mén)、行政中心和大唐不夜城。

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西安五大核心商圈制圖©悅西安

鐘樓商圈

倘若將時(shí)針撥回到十余年前，西安只有一個(gè)核心商圈：鐘樓。

悅君搜尋到這樣一些資料，我們可從中窺見(jiàn)這唯一超大商圈彼時(shí)盛景——西部單體最高營(yíng)業(yè)額商場(chǎng)在鐘樓商圈；以鐘樓為圓心半徑1.5公里畫(huà)圈扎堆了16家巨型商場(chǎng)；客群輻射整個(gè)西北；覆蓋所有細(xì)分市場(chǎng)所有類(lèi)別所有業(yè)態(tài)......

城市核心地段光環(huán)下，這里也是品牌首進(jìn)西北乃至西部的不二選擇。諸如當(dāng)年鐘樓世紀(jì)金花引進(jìn)雅詩(shī)蘭黛、蘭蔻、SK-Ⅱ等，南大街中大國(guó)際曾進(jìn)駐Louis Vuitton、Prada，開(kāi)元商城帶來(lái)麥當(dāng)勞、優(yōu)衣庫(kù)，西大街銀泰引入ZARA。

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但誰(shuí)也不曾想到，近五年，商圈商業(yè)體仿佛多米諾骨牌般倒下。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城墻范圍內(nèi)已相繼關(guān)閉9個(gè)商業(yè)體項(xiàng)目，涉及東西大街百盛、解放路大商新瑪特、北大街民生、西大街銀泰、群光廣場(chǎng)等等。

梳理鐘樓商圈的開(kāi)發(fā)履歷，地塊零散、輕資產(chǎn)為主、物業(yè)歸屬千頭萬(wàn)緒，幾乎無(wú)新地塊和新項(xiàng)目，且無(wú)頭部開(kāi)發(fā)商加持，不論周邊環(huán)境還是硬件設(shè)施，都難以支撐現(xiàn)代消費(fèi)需求。更為致命的是，在大體量、全客層綜合體盛行的當(dāng)下，仍留存大量老舊百貨業(yè)態(tài)，撤出的百盛、民生、群光尚處在空置狀態(tài)，至今未有歸屬。

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易俗社文化街區(qū)

當(dāng)然，如此困境也非無(wú)解。我們可以看到打通線上線下渠道的開(kāi)元商場(chǎng)，重歸商業(yè)銷(xiāo)售額第一梯隊(duì)；亦能看到走城市更新、文旅融合之路的易俗社文化街區(qū)，主題沉浸式街區(qū)+老字號(hào)餐飲+精品酒店占據(jù)大面積區(qū)域，零售僅占非常小的比例；還有積極品牌調(diào)改的南大街中大國(guó)際。

目前核心區(qū)域僅剩下6大商業(yè)體，西安TOP商圈的位置，或許有待考慮。

核心商業(yè)體分布

（注：1公里為直徑畫(huà)圓）

①新世界百貨 ②興正元民生百貨 ③世紀(jì)金花鐘樓店（裝修）④易俗社文化街區(qū) ⑤南大街中大國(guó)際 ⑥開(kāi)元商城

品牌數(shù)★★★✩✩

體量★★★✩✩

營(yíng)業(yè)額★★★★✩

首店指數(shù)★★★✩✩

南稍門(mén)商圈

伴隨SKP及太古里的落地，早期以鐘樓為核心的高端商圈順勢(shì)南移，所以由西安SKP、西安太古里、南門(mén)合生匯、南門(mén)王府井、中貿(mào)廣場(chǎng)等構(gòu)成的南稍門(mén)商圈自成一派，逐漸成為西安精品商圈第一極。

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西安SKP-S

長(zhǎng)江后浪推前浪，導(dǎo)致這一格局發(fā)生變化的時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)在2018年。這一年，有頭號(hào)商業(yè)之稱(chēng)的SKP，在西安開(kāi)出第一個(gè)分店，依靠自身品牌效應(yīng)，帶來(lái)CHANEL、Hermès、Dior、Celine、Loewe、Boucheron等百余個(gè)首店，占當(dāng)年奢侈品新店全國(guó)拓展數(shù)量的三分之一以上。

如今，太古里的塵埃落定，填補(bǔ)了西安長(zhǎng)期缺乏港資開(kāi)發(fā)商加入的空白，其品牌號(hào)召力也無(wú)需多言。這般成功的商業(yè)綜合體背后，必定是一個(gè)完整成熟的運(yùn)作體系，考驗(yàn)的是強(qiáng)大運(yùn)作能力，以及政府與企業(yè)、開(kāi)發(fā)者之間的全方位配合能力。

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西安太古里效果圖（非最終）

永寧門(mén)、小雁塔片區(qū)，亦將分別從此前城市地標(biāo)和歷史文化遺址中脫胎換骨，以城市會(huì)客廳的全新姿態(tài)，為千年古都呈現(xiàn)另一副面孔。

陣容擴(kuò)充后的南稍門(mén)商圈，標(biāo)簽勢(shì)必更新為西部奢侈品消費(fèi)中心、西安唯一擁有港資項(xiàng)目的商圈，憑多IP多地標(biāo)，來(lái)躋身國(guó)內(nèi)頭部商圈。

核心商業(yè)體分布

（注：1公里為直徑畫(huà)圓）

①西安SKP ②西安王府井 ③西安合生匯（裝修）

④中貿(mào)廣場(chǎng) ⑤大話南門(mén) ⑥西安太古里（建設(shè)）

品牌數(shù)★★★★★

體量★★★★✩

營(yíng)業(yè)額★★★★★

首店指數(shù)★★★★★

小寨商圈

小寨商圈的崛起，進(jìn)一步驗(yàn)證了西安多組團(tuán)發(fā)展商圈的必然性。

從上世紀(jì)80、90年代起，小寨就是城南地區(qū)的商業(yè)和文娛生活中心，彼時(shí)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、工人文化宮的流量不輸現(xiàn)在。其后依托周邊高校學(xué)生消費(fèi)的帶動(dòng)，如百匯市場(chǎng)、開(kāi)米廣場(chǎng)、海港城等節(jié)點(diǎn)，想必仍在不少年輕朋友的回憶中留下深刻印象。

但隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展及固有消費(fèi)群體年齡增長(zhǎng)，原有狀態(tài)無(wú)法滿(mǎn)足人們的消費(fèi)訴求，商圈歷經(jīng)了從農(nóng)貿(mào)批發(fā)到百貨，再到購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)變革。如今，不論是平日還是周末，這里的人氣熱度都居高不下，堪稱(chēng)消費(fèi)行為最集中的商圈。

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賽格國(guó)際

尤其是賽格，憑借首個(gè)雙地鐵優(yōu)勢(shì)，連續(xù)7年?duì)I業(yè)額實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，并于2021年突破百億大關(guān)，穩(wěn)坐西部第一的位置。它是小寨商圈唯一全品類(lèi)商業(yè)，不斷引入豐富餐飲、零售首店，后通過(guò)高頻次調(diào)整，增加大面積百貨；由于未含有影城部分，致使這些觀眾分流至其他商場(chǎng)，帶動(dòng)周邊UME、博納、大地影城進(jìn)入西安全年（2020年）票房前十。

但事實(shí)上，小寨商圈的先天缺陷非常明顯，像業(yè)態(tài)單一、結(jié)構(gòu)失衡、設(shè)施老舊等等。真正意義上的綜合體也只有賽格國(guó)際與MOMOPARK，缺乏體驗(yàn)式商業(yè)項(xiàng)目，造成一家獨(dú)大、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)不充分的局面，傳統(tǒng)商圈理應(yīng)再進(jìn)一步，能否沖擊西安TOP，尚存疑問(wèn)。

核心商業(yè)體分布

（注：1公里為直徑畫(huà)圓）

①賽格國(guó)際 ②MOMOPARK ③小寨銀泰城④金莎國(guó)際 ⑤長(zhǎng)安時(shí)間 ⑥小寨DCC（裝修）

品牌數(shù)★★★★✩

體量★★★★✩

營(yíng)業(yè)額★★★★★

首店指數(shù)★★★★✩

行政中心商圈

受市府北遷的影響，經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)可謂異軍突起。

傳統(tǒng)意義上的南北中軸人口分布差異，逐漸減小，城北地區(qū)一定會(huì)孵化一個(gè)或多個(gè)核心板塊，以承載優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、商務(wù)資源，而行政中心商圈剛好“天時(shí)地利人和”。

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在項(xiàng)目共性上，行政中心商圈更時(shí)尚、有質(zhì)感，項(xiàng)目地塊較大。與2016年開(kāi)業(yè)的熙地港、2018年開(kāi)業(yè)的大融城等室內(nèi)型Box為主的購(gòu)物中心不同，剛剛啟幕的未央168以開(kāi)放式街區(qū)的面貌，兼顧室內(nèi)營(yíng)業(yè)環(huán)境與外部動(dòng)線的相融，引入立體庭院的概念，完善360°客流閉環(huán)。

可以看到，區(qū)別于小寨目前的商業(yè)素質(zhì)，不論建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)外部動(dòng)線，還是街區(qū)環(huán)境、業(yè)態(tài)布局，行政中心商圈擁有更為現(xiàn)代化的都市界面。以黃金十字的未央路鳳城七路口為例，周邊2公里范圍內(nèi)擁有眾多社區(qū)且入住率較高，高端寫(xiě)字樓集中，新開(kāi)發(fā)住宅也不斷入住，客群潛力優(yōu)勢(shì)明顯。

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未央168街區(qū)

這一區(qū)域，似乎正在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)與合作上發(fā)展壯大。熙地港、大融城和未央168，就在餐飲招商層面相互借鑒，取長(zhǎng)補(bǔ)短，互通有無(wú)；一站之隔漢神廣場(chǎng)，也在不遺余力的調(diào)改，每一個(gè)角色，都在為了變得更好而努力。

核心商業(yè)體分布

（注：1公里為直徑畫(huà)圓）

①熙地港 ②大融城 ③漢神百貨 ④明豐國(guó)際廣場(chǎng)⑤未央168 ⑥銀池國(guó)際（建設(shè)） ⑦博樂(lè)里

品牌數(shù)★★★★✩

體量★★★★✩

營(yíng)業(yè)額★★★✩✩

首店指數(shù)★★✩✩✩

不夜城商圈

曲江似乎已化身為西安文旅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)簽，區(qū)域內(nèi)本地居民與外地游客的疊加，形成了強(qiáng)大的客流支撐。

翻看地圖，你會(huì)發(fā)現(xiàn)雖各個(gè)商業(yè)比較分散，但布局相對(duì)科學(xué)。除過(guò)核心區(qū)的大唐不夜城周邊，像是創(chuàng)意谷、金地廣場(chǎng)、金輝廣場(chǎng)、龍湖星悅薈、漢華城等項(xiàng)目，基本實(shí)現(xiàn)了一定范圍的客群覆蓋且互不影響。

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西安大悅城

而四年前大悅城的入局，為曲江頭部商業(yè)注入全新活力，全年?duì)I業(yè)額一舉進(jìn)入TOP10行列。在品牌招商外，通過(guò)緊貼年輕客群的喜好，塑造出“悟空”“八戒”相應(yīng)IP形象街區(qū)，以及中庭、室外空間持續(xù)不斷的主題活動(dòng)，將零售業(yè)態(tài)和主題商業(yè)場(chǎng)景合二為一。

另外，在豐富旅游資源的氛圍下，亦有如曼蒂?gòu)V場(chǎng)、大城志瞄準(zhǔn)了近年來(lái)大熱的沉浸式商業(yè)模式。前者聯(lián)手《長(zhǎng)安十二時(shí)辰》劇集IP打造唐風(fēng)市井文化街區(qū)；后者緊鄰不夜城主街，依托“食、文、唱、武”四大概念，發(fā)揮陜西在地文化推廣者和傳統(tǒng)美食時(shí)尚化開(kāi)拓者的角色身份。

核心商業(yè)體分布

（注：1公里為直徑畫(huà)圓）

①大悅城 ②大城志 ③新樂(lè)匯 ④曼蒂?gòu)V場(chǎng)

⑤海港城9街 ⑥曲江銀泰城 ⑦翠華里

品牌數(shù)★★★★✩

體量★★★★★

營(yíng)業(yè)額★★★★✩

首店指數(shù)★★★★✩

可以說(shuō)，文化+商業(yè)+旅游在這里得到了加速融合發(fā)展，而大唐不夜城一公里范圍內(nèi)已經(jīng)囊括7家標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目，這里能否沖擊西安第一商圈呢？拭目以待。