38+2！西安TOD站點(diǎn)大數(shù)據(jù)發(fā)布，軌道上的城市

悅西安

隨著交通工具和通勤方式的多元化，人們對(duì)空間距離慢慢模糊，而時(shí)間概念已成為衡量尺度遠(yuǎn)近的工具，比如城市間的距離用高鐵幾小時(shí)來(lái)指代，城市內(nèi)的距離，則用地鐵通行時(shí)長(zhǎng)來(lái)描述。

尤其在當(dāng)前軌道交通編制和申報(bào)門(mén)檻不斷調(diào)整的背景下，一座城市的地鐵建設(shè)及開(kāi)發(fā)程度，也是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的體現(xiàn)。

截止2022年5月，西安共開(kāi)通地鐵線路8條，運(yùn)行里程259km，全國(guó)排名第12（2021年總客運(yùn)量全國(guó)第七）。而從全國(guó)各地已開(kāi)通和已獲批的總里程看，2025年西安將以422km位居全國(guó)已獲批地鐵線路里程第11位。

那么，對(duì)西安來(lái)說(shuō)，至關(guān)重要的TOD開(kāi)發(fā)情況又如何呢？仲量聯(lián)行聯(lián)合悅西安，將以大數(shù)據(jù)可視化的形式，進(jìn)行全方位解讀。

地鐵和城市的化學(xué)反應(yīng)

TOD開(kāi)發(fā)，能為城市發(fā)展貢獻(xiàn)多樣化的物業(yè)載體，促進(jìn)多元功能的融合與土地高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)利用，是驅(qū)動(dòng)城市高效率綜合開(kāi)發(fā)的引擎，也是交通效能轉(zhuǎn)化為城市動(dòng)能的反應(yīng)催化劑。

并且，地鐵站點(diǎn)的覆蓋率及站點(diǎn)周邊的開(kāi)發(fā)情況，可反映出城市公共交通價(jià)值是否被有效利用，所以對(duì)當(dāng)前西安TOD站點(diǎn)現(xiàn)狀的分析，也需從地鐵開(kāi)始。

比如，換乘站點(diǎn)往往因?yàn)榭土鞲�大而具有更�?qiáng)的可塑性，預(yù)計(jì)在2025年地鐵3期建設(shè)完成后，西安地鐵站總數(shù)將達(dá)到249個(gè)，通車后城市內(nèi)換乘點(diǎn)將達(dá)到37個(gè)。其中在建的8號(hào)環(huán)線將會(huì)有18個(gè)換乘站，對(duì)全市的換乘貢獻(xiàn)率高達(dá)48%，其釋放的效能將進(jìn)一步重塑西安城市發(fā)展格局。

西安地鐵2025年運(yùn)營(yíng)線路圖

另外，2號(hào)、4號(hào)、14號(hào)三線已在西安北站完成交匯，而城東的紡織城則具備1號(hào)、6號(hào)、9號(hào)三線接駁，二者均有效提高了跨城出行的便利程度。

其次，地鐵站點(diǎn)的覆蓋，能從公共交通角度反映出城市高價(jià)值區(qū)域的分布，因?yàn)榈罔F站點(diǎn)周邊屬于隱形的“潛藏”價(jià)值區(qū)域，借助TOD開(kāi)發(fā)，可實(shí)現(xiàn)“站點(diǎn)”向“站城”的轉(zhuǎn)換。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)測(cè)算，至2025年，西安全市地鐵500米覆蓋率為12.2%，即地鐵站點(diǎn)有效賦能區(qū)域僅占西安建設(shè)用地總面積的1/8左右。

這一數(shù)據(jù)，一方面顯示了西安地鐵建設(shè)滯后于城市發(fā)展的現(xiàn)狀，另一方面也反映出西安地鐵對(duì)城市功能的支持與引導(dǎo)，正處于快速發(fā)展階段。

TOD站點(diǎn)的覆蓋區(qū)域，往往是城市中最需要高效開(kāi)發(fā)利用的空間，也最能提升經(jīng)濟(jì)效率，從全球城市發(fā)展的宏觀視角看，站點(diǎn)覆蓋率在一定程度上反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)效率，二者應(yīng)呈正相關(guān)性，而西安市各區(qū)地鐵站點(diǎn)目前覆蓋率與經(jīng)濟(jì)效率的相關(guān)性情況，在下圖中一目了然。

38+2+X：西安TOD站點(diǎn)仍需進(jìn)擊

從目前來(lái)看，西安是否有成型或者將要成型的TOD站點(diǎn)呢？我們不妨對(duì)符合TOD開(kāi)發(fā)的站點(diǎn)進(jìn)行范圍確定。

結(jié)合國(guó)內(nèi)外城市TOD開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，西安地鐵站點(diǎn)周邊300米半徑范圍，應(yīng)該為T(mén)OD開(kāi)發(fā)的核心區(qū)域。從理論上來(lái)說(shuō)，這片區(qū)域內(nèi)應(yīng)聚集高濃度的商業(yè)、辦公、文化、娛樂(lè)等城市功能，從而實(shí)現(xiàn)TOD對(duì)城市價(jià)值的兌現(xiàn)。

若根據(jù)站點(diǎn)周邊運(yùn)營(yíng)型業(yè)態(tài)情況，來(lái)進(jìn)行價(jià)值屬性的分類，可以得到商圈屬性、商務(wù)屬性、產(chǎn)業(yè)屬性、文體屬性四種站點(diǎn)。在西安的249個(gè)地鐵站點(diǎn)中，具備TOD開(kāi)發(fā)屬性的地鐵站點(diǎn)共有38個(gè)，占總站點(diǎn)數(shù)的15.3%，其中包含一般站點(diǎn)21個(gè)，換乘站點(diǎn)17個(gè)。

而基于價(jià)值屬性，進(jìn)一步對(duì)這些TOD站點(diǎn)進(jìn)行分類，還能發(fā)現(xiàn)不少特點(diǎn)。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：仲量聯(lián)行

一是從城市的空間分布上，城墻內(nèi)實(shí)現(xiàn)TOD開(kāi)發(fā)價(jià)值的地鐵站點(diǎn)1個(gè)（鐘樓站），而二環(huán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)TOD開(kāi)發(fā)價(jià)值的地鐵站點(diǎn)共計(jì)9個(gè)，并且以商業(yè)屬性、文旅屬性為主，暫無(wú)商務(wù)屬性站點(diǎn)。

二是從TOD開(kāi)發(fā)價(jià)值的復(fù)合程度上，目前38個(gè)實(shí)現(xiàn)TOD開(kāi)發(fā)的地鐵站點(diǎn)中具備復(fù)合化屬性的站點(diǎn)共計(jì)7個(gè)，分別是：鐘樓站（蓮湖區(qū)）、余家寨站（未央?yún)^(qū)）、行政中心站（經(jīng)開(kāi)區(qū)）、黃渠頭站（曲江新區(qū)）、木塔寺站（高新區(qū)）、丈八一路站（高新區(qū)）、省體育館站（高新區(qū)）。

西安具備TOD開(kāi)發(fā)價(jià)值地鐵站點(diǎn)分布

如果說(shuō)西安完成開(kāi)發(fā)的TOD站點(diǎn)分布還算均勻，那為何實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的站點(diǎn)占比如此低呢？統(tǒng)籌來(lái)看，西安地鐵建設(shè)速度相對(duì)較慢，雖然目前已滿足居民基本的出行需求，但大量站點(diǎn)的開(kāi)發(fā)后置，導(dǎo)致站點(diǎn)建設(shè)與周邊功能不協(xié)同，未能釋放出TOD站點(diǎn)帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展的潛力。

不過(guò)，除了這38個(gè)站點(diǎn)外，還有兩個(gè)站點(diǎn)也值得期待，即：電視塔旁的會(huì)展中心站（未來(lái)或更名）、奧體中心的雙寨站。

根據(jù)2020年8月的《西安文化商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》公示，我們從土地利用、空間結(jié)構(gòu)、功能布局等方面描摹會(huì)展中心站。從科技文創(chuàng)片區(qū)的發(fā)展前景出發(fā)，會(huì)展中心站所在區(qū)域作為西安文化CBD的門(mén)戶，已建成運(yùn)營(yíng)萊安中心、萬(wàn)象天地等項(xiàng)目。

而站點(diǎn)周邊，占地約138畝、建筑面積近60萬(wàn)㎡，包含4棟超高層的華潤(rùn)置地國(guó)際文化商業(yè)中心。正在建設(shè)中，未來(lái)將形成一個(gè)集高端住宅、高端商業(yè)、高端商務(wù)、高端酒店為代表的城市封面，也將是西安TOD模式的典范。

從隋唐天壇眺望電視塔

華潤(rùn)置地國(guó)際文化商業(yè)中心效果圖

我們?cè)倏纯?strong>雙寨站。

在“三軸定長(zhǎng)安”的時(shí)代，奧體中心片區(qū)已是“東軸線”樞紐，一系列規(guī)劃重塑、功能重組和產(chǎn)業(yè)重置之下，國(guó)際港務(wù)區(qū)將演變成為城市東北部的中心。

作為3號(hào)線與14號(hào)線的天地?fù)Q乘站點(diǎn)，雙寨是奧體中心片區(qū)的活力源泉和流量端口，招商局絲路中心、綠地絲路全球貿(mào)易港、中國(guó)五礦金融貿(mào)易中心、華潤(rùn)湃中心、水晶匯溪廣場(chǎng)、綠城全運(yùn)村等多個(gè)地標(biāo)。

奧體外圍是全市唯一的地鐵TOD建筑群，雙寨站點(diǎn)周邊無(wú)論在立體交通接駁設(shè)計(jì)、商業(yè)功能承接，還是地上公寓及寫(xiě)字樓的配套，都力爭(zhēng)將雙地鐵功能性完整發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)“商業(yè)、文化+”的多重復(fù)合效果。

同時(shí)，在結(jié)合西安市目前的空間發(fā)展、功能重塑、城市更新、控規(guī)編制等因素后，我們看到未來(lái)將會(huì)有更多的站點(diǎn)，陸續(xù)兌現(xiàn)其TOD開(kāi)發(fā)價(jià)值。

西安未來(lái)的TOD開(kāi)發(fā)走向何方？

不難看出，目前西安的部分站點(diǎn)周邊，土地被重新開(kāi)發(fā)利用的趨勢(shì)已非常明顯。

站點(diǎn)帶動(dòng)片區(qū)開(kāi)發(fā)、重塑市場(chǎng)價(jià)值的TOD效應(yīng)已逐漸開(kāi)啟，而西安也將從“大建設(shè)”向“大建設(shè)+大開(kāi)發(fā)”的模式轉(zhuǎn)變，助力西安迎來(lái)“TOD時(shí)代”。

同時(shí)，《國(guó)家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》中指出：要推動(dòng)樞紐一體化建設(shè)，按照站城一體、產(chǎn)城融合、開(kāi)放共享原則，做好發(fā)展空間預(yù)留、用地功能管控、開(kāi)發(fā)時(shí)序協(xié)調(diào)，這也為T(mén)OD的發(fā)展指明了方向。

從城市層面看，這就需要處理好交通樞紐與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系，而聚焦到片區(qū)上，則要充分利用站點(diǎn)TOD開(kāi)發(fā)為片區(qū)發(fā)展賦能，提前規(guī)避不利因素，仲量聯(lián)行與悅君認(rèn)為，應(yīng)在更多的方面進(jìn)行積極探索和嘗試：

其一是TOD和城市更新融合，實(shí)現(xiàn)動(dòng)力更迭。中心城區(qū)內(nèi)城市更新應(yīng)該優(yōu)先考慮TOD項(xiàng)目，借勢(shì)TOD驅(qū)動(dòng)高質(zhì)量城市更新，帶動(dòng)站點(diǎn)周邊土地高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)和復(fù)合利用，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)集聚，實(shí)現(xiàn)公共利益和城市發(fā)展雙贏。

其二是TOD和多元功能結(jié)合，促進(jìn)站城一體。在具體開(kāi)發(fā)建設(shè)中，實(shí)施TOD站城一體化建設(shè)，打造軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈。將多樣化的城市功能集中布置在站點(diǎn)周邊，形成人氣集聚、出行高效、方便快捷的城市生活，讓市民真正實(shí)現(xiàn)自由工作、自由生活。

其三是TOD和ESG理念諧合，助力低碳發(fā)展。TOD是助力城市低碳發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要抓手，在實(shí)踐中應(yīng)積極融入綠色可持續(xù)發(fā)展理念，通過(guò)TOD開(kāi)發(fā)打造復(fù)合緊湊的城市空間，實(shí)現(xiàn)高效可靠的公交出行和多元便利的生活服務(wù)深度融合，引導(dǎo)市民出行方式的結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)變，同時(shí)TOD開(kāi)發(fā)捕捉軌道建設(shè)帶來(lái)的外部經(jīng)濟(jì)效益，也將反哺軌道交通運(yùn)營(yíng)維護(hù)。

總體來(lái)說(shuō)，目前已規(guī)劃建設(shè)的地鐵周邊仍然存在一定的開(kāi)發(fā)空間，在大力推進(jìn)城市更新的政策優(yōu)勢(shì)疊加下，在城市未來(lái)的發(fā)展建設(shè)中，西安依舊需要充分利用TOD驅(qū)動(dòng)片區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合性、復(fù)合化、高效率的發(fā)展，將流量?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)變城市的可持續(xù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，利用TOD重塑西安的城市經(jīng)濟(jì)格局。

大胡子

地鐵站點(diǎn)商務(wù)+辦公，為比較成功的開(kāi)發(fā)屬性�？蓞⒖忌虾Ｖ猩焦珗@站，西安需加大努力了

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客從長(zhǎng)安來(lái)

郭杜站和航天城站是不是也是TOD

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中國(guó)西進(jìn)

雙寨站非常符合TOD特點(diǎn)

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嘻嘻...haha...

上林路未來(lái)可期啊

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大唐明月

好!依托地鐵站點(diǎn)大搞商業(yè)，這是一個(gè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的好辦法!

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