TOD新地標(biāo)：龍湖天際+長樂天街，重塑城東商業(yè)格局

悅西安

龍湖·天際效果圖

隨著城市的發(fā)展，人口大量聚集、私家車普及，進而引發(fā)空間形態(tài)、土地利用、交通出行等諸多問題，由此帶來的生活場景優(yōu)化與品質(zhì)提升需求愈發(fā)緊迫。在這一過程中，像是北上廣深等國內(nèi)一線城市，基于綜合空間利用，深入探索了軌道交通對城市格局的重構(gòu)。

基于軌道交通對主城區(qū)進行的立體開發(fā)方面，已有諸多先例。而越是看上去缺乏空間的老城區(qū)，往往更具激活不同城市動線的潛力，正如城東區(qū)域在政府、地鐵、企業(yè)三方的通力合作下，龍湖將目光聚集在8號線與幸福林帶，推出其西北首座TOD鉅著——龍湖·天際，就是看重城東在該領(lǐng)域的空白。

西安都市圈的TOD需求

一個成熟TOD綜合開發(fā)的標(biāo)桿，對于構(gòu)筑大西安都市版圖、提升中心城市向心力乃至多半徑的社區(qū)服務(wù)營造，都有諸多利好，并隨著城市的立體跨度更為顯性地表達(dá)出來，于是，軌道交通被賦予了更多元的發(fā)展訴求。

俯瞰幸福林帶

畢竟地鐵的介入，不但可以解決抵達(dá)問題，還會以其準(zhǔn)時、安全、高效等傳統(tǒng)交通不具備的優(yōu)勢，對周邊及沿線土地的利用和升值，施加影響。不過，歐美早期的TOD模式，同樣也誕生在一些城市人口稠密的板塊。

所謂TOD，即Transit-Oriented Development，是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式。通過實施TOD綜合開發(fā)，依托軌道交通的人流聚集效應(yīng)，圍繞站點打造高密度的商業(yè)空間，進而形成新的交通樞紐、商業(yè)中心和生活中心，在有效緩解中心城區(qū)的人口負(fù)荷和資源環(huán)境承載壓力的同時，又借此營造新的消費場景。

如丹麥?zhǔn)锥嫉母绫竟�根、瑞典首都斯德哥爾摩等國際都會，在公共交通引導(dǎo)城市發(fā)展、公共交通為主導(dǎo)的土地開發(fā)上，皆為后來不同國家的TOD發(fā)展提供經(jīng)驗。

龍湖光年金沙天街實景圖

而在國內(nèi)TOD領(lǐng)域，重慶成為近年來頗具代表的城市。

受限于獨特地形地貌條件，加之主城區(qū)常住人口早早突破2000萬大關(guān)，重慶需要時刻面對交通擁堵的問題——在如何驅(qū)動TOD發(fā)展服務(wù)城市人口方面，重慶亦未雨綢繆。

2020年12月，重慶沙坪壩TOD項目龍湖光年金沙天街正式運營，作為全國第一個高鐵商圈TOD，建筑群深入地下47米的7層空間，采用立體換乘體系，成功銜接了成渝鐵路客運專線、四條地鐵、公交等多種交通方式，集商業(yè)、文化、居住等為一體的“垂直城市”，也是重慶唯一的“五軌合一”購物中心。

有多火爆呢？開業(yè)三天，金沙天街流量破百萬人次，銷售額突破1億元，開業(yè)首月，總營業(yè)額2.7億元，總客流210萬人次，總曝光量6.3億……

龍湖光年金沙天街實景圖與空間布局

反觀西安，像賽格國際、SKP等，也都包含著TOD開發(fā)的底層邏輯。

作為國家中心城市，西安擔(dān)負(fù)著引領(lǐng)關(guān)中平原城市群，以及支撐我國向西開放大格局的戰(zhàn)略使命。要實現(xiàn)這一使命，夯實大西安都市圈，提升中心城市輻射力是前提。

實際上，西安當(dāng)前的軌道交通建設(shè)，正快速邁入從主城區(qū)向城市新區(qū)甚至跨市延伸的新階段，大西安都市圈的輻射能力、諸多外圍新組團的價值預(yù)期，包括西咸一體化進程，都將因此發(fā)生深刻改變。

長樂天街重塑城東商業(yè)格局

去年11月，《西安市城市更新辦法》正式頒布，文件為改善人居環(huán)境、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、完善城市功能、加快城市高質(zhì)量發(fā)展提供了“行動指南”，一場城市的更新與迭代升級正在深入。

隨之而來的問題是，TOD如何在西安更好落地？或者說，西安打造TOD這一未來主流城市模塊，在哪里落地，會有更合適的場景？

地鐵8號線王家墳站效果方案

以地下互聯(lián)互通為例，在建的地鐵8號線擁有多達(dá)18個換乘站，幾乎連接了除14、15、16號線之外的所有地鐵線路。從8號線任一站點出發(fā)，可抵達(dá)西安任何一個區(qū)域，對城市骨架拉大有強大的延伸作用。如何圍繞8號線構(gòu)建TOD，必然成為西安發(fā)力的重要方向。

事實上，城東板塊的發(fā)展邏輯，必然隨著地鐵8號線投用，以及幸福林帶的深度開發(fā)而不斷清晰。需要強調(diào)的是，沿著8號線和林帶兩側(cè)，還將騰挪建設(shè)用地約8000畝，未來實施產(chǎn)業(yè)項目55個、總投資約5800億元，可拉動GDP約1500億元，幸福林帶將成為西安城東最強生態(tài)廊、生活帶、經(jīng)濟鏈。

西安地鐵2025年運營線路圖 ©悅西安

龍湖作為國內(nèi)TOD的先行者，除了上述提及的重慶光年金沙天街TOD，還積極參與國內(nèi)多個城市TOD開發(fā)，已開發(fā)項目約80個，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積超過1000萬平方米。

西安龍湖天際，就是這一輪龍湖在全國布局的重點項目，其中，商業(yè)部分被命名為長樂天街，也是西安第二座天街。

項目體量約10萬㎡，作為區(qū)域級全客層一站式生活中心，覆蓋超市影院、快時尚、國際名品、親子、品質(zhì)餐飲等多個業(yè)態(tài)，以更靈活的經(jīng)營形態(tài)模式吸納更豐富多元的業(yè)態(tài)，目標(biāo)直指未來西安地標(biāo)性高端商業(yè)體，為城東打造中心化、高效、多元的城市活力圈。

龍湖長樂天街效果圖

要知道，未來開業(yè)后的長樂天街，與2020年底開業(yè)的香醍天街直線距離僅約3Km，此次雙天街布局城東，勢必提振區(qū)域商業(yè)氛圍，強化龍湖品牌實力。

依托“幸福林帶+天街+貫穿地鐵”的優(yōu)勢，再加上城東本就龐大的人口基數(shù)和央企數(shù)量，一切先決條件都說明長樂天街將會成為一個極具影響力的商業(yè)體，拉動城東商業(yè)活力的同時，為西安再添一個重量級的新商業(yè)中心。

而這也將讓作為大型區(qū)域型商業(yè)的長樂天街，持續(xù)帶來香醍天街在規(guī)模及品牌陣容上的全面升級，根據(jù)現(xiàn)有現(xiàn)有香醍天街年的客流量預(yù)計，未來“雙天街”的格局，每年將會共享超過3000萬的穩(wěn)定客流。

目前，傳化集團西北總部與龍湖集團西鄭公司已率先入駐，繼之而來的大量上下游企業(yè)，將為城東發(fā)展注入空前活力。

摩天新地標(biāo)，龍湖的TOD答卷

可以說，TOD已然成為一些房企參與土地開發(fā)的新風(fēng)口，從龍湖、越秀、萬科到華潤，都在加速切入這個賽道。但西安正處在城市能級躍升的關(guān)鍵階段，對TOD的需求，不僅僅體現(xiàn)在資本導(dǎo)入和體量規(guī)模上，還要體現(xiàn)在科學(xué)的理念和高質(zhì)量的運維上。

城東作為大西安城市更新的主場，這里的一舉一動，是老城區(qū)改造與新面孔開發(fā)的兼容，也是集合國家頂層規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟發(fā)展機遇等多元紅利于一身的流量片區(qū)，自然受到各路資本的搶灘布局。

龍湖·天際效果圖

一般來說，TOD項目會涉及政府、地鐵公司、房企三大主體，其項目復(fù)雜程度大大超過常規(guī)綜合體的開發(fā)，敢于挑戰(zhàn)TOD綜合體開發(fā)的企業(yè)，需要強大的資本支撐以及自己的獨特運營模式。

龍湖作為房企中TOD“頭部”先行者，早在2003年就開始探路TOD模式，從模式初成到全國樣本，從規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)到全鏈條運維，打造一個個城市空間聚合體，快速崛起一座座TOD綜合體。對于西北首座TOD鉅著——龍湖·天際，開發(fā)團隊在前期業(yè)態(tài)規(guī)劃上，經(jīng)過了長期市場研判。

比如提出打造空中商鋪的概念，TOD產(chǎn)品的投資邏輯來站位市場空白，以不受傳統(tǒng)商場的限制的全天候場景營造，除了充分發(fā)揮空間能效，也在為當(dāng)?shù)叵�費群體帶來更新的生活體驗，讓市民在快速的商業(yè)發(fā)展中感受到生活的溫馨和便利，從而賦能城東24小時不打烊潮流商業(yè)中心。

龍湖上城天街實景圖

不僅如此，2020年，龍湖還參編了中國首部TOD行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——《城市軌道TOD綜合開發(fā)項目通用技術(shù)規(guī)范》及《城市軌道TOD綜合開發(fā)項目評價標(biāo)準(zhǔn)》，是唯一參與編制的開發(fā)企業(yè)。并全面打造了TOD六大產(chǎn)品線：城際樞紐、城市商圈、區(qū)域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城。

龍湖·天際秉承天字系TOP擇地法則，立席醇熟城東，“世紀(jì)工程”幸福林帶旁，7（規(guī)劃）/8（在建）號線雙地鐵上蓋，建面約10萬㎡長樂天街綜合體，造極龍湖TOD——西安主城芯、交通樞紐芯、城東繁華芯，矗立資產(chǎn)C位；更以龍湖天字系的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)，鼎級匠心精工……

同樣，龍湖專業(yè)的招商運營團隊將充分應(yīng)用龍湖的品牌和運營能力，為業(yè)主提供租賃需求咨詢、市場指導(dǎo)等服務(wù)。

其商業(yè)團隊擁有400+戰(zhàn)略合作品牌及5000+家合作品牌，也必將成為商業(yè)項目運營的強力保障，為商家運營保駕護航。

龍湖這家以“空間即服務(wù)”為戰(zhàn)略、致力于打造有生命的空間、有溫度的服務(wù)的企業(yè)，也不斷加速著與西安的深度綁定。

或許，龍湖西北首座TOD鉅著能帶給我們的“意外”和“驚喜”，只是一個開始……

強在奔跑

希望龍湖商業(yè)能重視西安市場，拿產(chǎn)品說話

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Eric艾瑞克

感覺除了重慶以外的天街品質(zhì)都相當(dāng)一般的………

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艷陽春深飛白雪

招商拿品牌出來說話，別老吹牛

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長安的光復(fù)

Eric艾瑞克 發(fā)表于 2022-07-01 12:43
感覺除了重慶以外的天街品質(zhì)都相當(dāng)一般的………

在重慶也罷了，品質(zhì)和設(shè)計還是比不過萬象城

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bothcat

上城天街的這個外立面品質(zhì)比較高

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