西咸新區(qū)

sxsnsjp · 發(fā)表于 2023-2-20 19:17:50

摘要

在秦嶺的天然阻隔、以及近在咫尺的咸陽的呼應(yīng)下，西安選擇了向西向北的外拓重心，西咸新區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。本文主要從三個維度進(jìn)行梳理刻畫：第一，發(fā)展前景的維度：西咸新區(qū)作為西安西融北跨的門戶，仍有較大戰(zhàn)略性發(fā)展的空間。但2021年的體制改革也有明顯影響，部分區(qū)域劃給了咸陽共管，并且級別優(yōu)越有所下滑，未來視作西安市屬開發(fā)區(qū)或許更為貼切。第二，發(fā)展現(xiàn)狀的維度：從開發(fā)區(qū)生命周期而言，西咸新區(qū)仍處于“建設(shè)期”發(fā)展階段。雖然土地成交規(guī)模領(lǐng)跑，但主要由平臺托底。下屬的五大新城人口密度、產(chǎn)業(yè)布局和土地市場的現(xiàn)狀存在巨大分化。第三，債務(wù)的維度：西咸新區(qū)債務(wù)絕對體量非常龐大（22H1末2,611.67億元），但好在期限結(jié)構(gòu)控制適宜，債券占比不高（15%左右），相比曲江和高新區(qū)而言，債市波動帶來的預(yù)期影響相對更小，但非標(biāo)占比持續(xù)提升。具體到西咸集團(tuán)，選取2017-22H1階段進(jìn)行財務(wù)分析得到以下兩個結(jié)論：01集團(tuán)合并資產(chǎn)翻倍（1,631億至3,147億），主要由債性資金驅(qū)動但銀行渠道拓展乏力，投向仍呈強(qiáng)公益性（政府單位為主的應(yīng)收類款項+436億，項目建設(shè)成本類+727億），大額產(chǎn)業(yè)投資主要是25億元隆基電池項目、20億元灃東華僑城公司及部分產(chǎn)業(yè)園，城投成色較足，符合“建設(shè)期開發(fā)區(qū)”的階段特征。02母公司報表視角，集團(tuán)本部以債券融資為主，但主要資金投向不是并表的發(fā)債新城平臺，而是西咸城建、西咸文旅等新區(qū)本級運(yùn)營主體，也即集團(tuán)融資目的與新城平臺綁定程度不深�？傮w而言，西咸新區(qū)發(fā)展空間仍在，近年土地價格快速抬升，新城產(chǎn)業(yè)未來可期。但目前的核心問題在于，尚處在“建設(shè)期”階段就已快速累積了逾2,600億元平臺債務(wù)。在發(fā)展的視角下，新區(qū)保持的長期債務(wù)為主、銀行貸款為主的債務(wù)結(jié)構(gòu)，還能期待以未來的發(fā)展解決問題，但再融資空間已較為緊張；此外，非標(biāo)融資占比的逐年提高，以及定融項目的出現(xiàn)，表明西咸的融資節(jié)制性有所下滑，再融資壓力加大，下屬新城平臺隱含也有明顯惡化。

目錄

一、西咸的前景：西融北跨主陣地不變，但級別“光環(huán)”略微褪去

1.1 西安“西融北跨”戰(zhàn)略下，發(fā)展空間仍在

1.2 體制變化：西安咸陽分而治之，級別優(yōu)越有所下滑，新城聚焦經(jīng)濟(jì)發(fā)展

二、西咸的現(xiàn)狀：“建設(shè)期”發(fā)展階段、土地市場表現(xiàn)與新城分化

2.1 仍處在“建設(shè)期”階段：三個視角

2.2 土地市場表現(xiàn)：成交金額很高，但平臺托底為主

2.3 五大新城的分化現(xiàn)狀：區(qū)位、人口密度、產(chǎn)業(yè)布局和土地市場

三、債務(wù)現(xiàn)狀與市場表現(xiàn)：債務(wù)規(guī)模大但期限結(jié)構(gòu)較好，債券凈融資領(lǐng)跑西安

3.1 新區(qū)債務(wù)全貌：總量龐大，期限尚可，結(jié)構(gòu)略有惡化

3.2 2022年債市表現(xiàn)復(fù)盤：凈融資表現(xiàn)優(yōu)秀，但價格優(yōu)勢不大

四、財務(wù)視角：西咸集團(tuán)拆解

4.1 合并報表：債務(wù)融資為主，投向城投屬性仍強(qiáng)

4.2 母公司報表：債券融資驅(qū)動，主要投向不是新城平臺

五、總結(jié)

轉(zhuǎn)載自瑞庭狗Y | 西咸新區(qū)：前景、發(fā)展現(xiàn)狀與巨額債務(wù)的交織
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https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUzOTMyMzQxNg==∣=2247524508&idx=1&sn=48e6cdffad7464569edf6874be5c6538&chksm=fac81debcdbf94fdf8956ee359f9829630436f9028b887a7f3bdaba007218f555d3698eeb022&exptype=timeline_coolstar_column_artreccirclecolumn&scene=169&subscene=90&sessionid=1676882669&clicktime=1676882680&enterid=1676882680&ascene=0&fasttmpl_type=0&fasttmpl_fullversion=6555751-zh_CN-zip&fasttmpl_flag=0&realreporttime=1676882680596&devicetype=android-31&version=28002059&nettype=WIFI&abtest_cookie=AAACAA%3D%3D=zh_CN&countrycode=CN&exportkey=n_ChQIAhIQ2DIk5uublXIBeSz1smruRxLQAQIE97dBBAEAAAAAAC%2FALFgoUy8AAAAOpnltbLcz9gKNyK89dVj02IC3GAPNUs1eQQ5Ofhvjuhi8XTpPFYffKBqnDEhGkHBdXuE%2B03PrOh92PEj6Z%2FggKNfjPCEOjrKvkVTbh7ExQPRZgQq2krZ28wk9eYhbl4826KM9kZaUZIwNOv1fUiZ%2FIengCm3UVfgc3hcK1DqiZ1wNtCVC%2BUc1Yz4AOf0w3kly%2Ff%2BDOoU%2BubU6OdHXbMhVQ%2F9Ci3%2BxkKpC3qo5PfQeYMfavimirw0QJGs%3D&pass_ticket=ytcHYSP9Pu3O3ByPeeeMCmE710VoMgupD7icUf2rSvrg8bmYhAoMVZDfPa4ybwCoHbsdn9795e2YNFNo6AoWJw%3D%3D&wx_header=3

西安發(fā)展-悅西安-西咸新區(qū)-榮耀西安論壇-(1)