從未央到航天，龍湖商業(yè)在西安有大動作！

悅西安

龍湖天街航天項目效果圖

早在去年，坊間就傳聞龍湖商業(yè)將在航天基地有所“行動”，直到前不久，龍湖云河頌憑借“千人搖+航天首席居所”的光環(huán)引發(fā)熱議，我們才發(fā)現(xiàn)，在“輕重并舉”戰(zhàn)略下，龍湖天街已正式簽約航天基地，以輕資產(chǎn)模式拿下約9萬㎡的商業(yè)面積，成為航天基地商業(yè)體量最大的綜合體。

對商業(yè)資源較為匱乏的航天來說，龍湖的入場，無疑為區(qū)域商業(yè)帶來新增長點。而從龍湖商業(yè)在西安的整體布局中，也反映出其“輕重并舉”戰(zhàn)略的穩(wěn)步落地，從2021年至今已經(jīng)累計獲取近30個輕資產(chǎn)項目。

加上此前官宣的長樂天街、未央天街，龍湖商業(yè)在大興星悅薈、曲江星悅薈、香醍天街的基礎(chǔ)上，就此形成“4座天街+2家星悅薈”的城市布局。而開發(fā)體系高度成熟的龍湖商業(yè)，不僅僅只看重規(guī)模優(yōu)勢，同頻城市多中心的發(fā)展步調(diào)，才是它的出牌邏輯。

龍湖西安長樂天街效果圖

重點布局，撬動區(qū)域更新

自2014年大興星悅薈開業(yè)，龍湖就陪伴西安走過了商業(yè)發(fā)展最快的9年。

當(dāng)時，西安商業(yè)的聚集效應(yīng)，仍體現(xiàn)在以鐘樓為代表的傳統(tǒng)商圈和人口密集的城南，從選址南二環(huán)的怡豐城(2011)、凱德廣場(2012)，到進(jìn)駐大唐不夜城的曲江銀泰(2011)、落子小寨的賽格購物中心(2013)，似乎都伸向外圍節(jié)點，也讓市場有了更多拓展空間。

龍湖西安大興星悅薈

就拿大興新區(qū)來說，地處西安城墻西北角2km，因為承載蓮湖區(qū)21世紀(jì)第二個10年的土地開發(fā)與建設(shè)，快速交付的社區(qū)在短時間內(nèi)聚集了大量人口，商業(yè)配套嚴(yán)重滯后，外界將其定義為1.5環(huán)上的“睡城”。

而龍湖星悅薈不僅是大興新區(qū)首個商業(yè)體、龍湖商業(yè)西北首秀，也是當(dāng)時的“城西新生活樂享中心”。與其一同就位的，還有多個品牌城西首店，和一路之隔的龍湖水晶酈城，二者共同提升了大興新區(qū)的顏值和時尚度，也提升了整個區(qū)域的更新速度。

隨著龍湖星悅薈的開業(yè)，政府下決心加速推進(jìn)桃園北路打通、大觀園拆除、星火路立交三大工程，隔壁的老城根Gpark也獲益匪淺，與星悅薈差異化招商，1+1＞2共筑商圈，讓大興新區(qū)擁有了更多人間煙火。

龍湖西安大興星悅薈

緊隨其后的曲江星悅薈(2015)，同樣是一名商業(yè)“拓荒者”。

對于老西安人來說，曲江的邊界正逐漸模糊，唐城墻新開門以東則也承接了大量新西安人的購房置業(yè)。社區(qū)密度大而商業(yè)布局稀缺，于是星悅薈瞄準(zhǔn)曲江腹地，讓更多商業(yè)品牌走出南湖看曲江，面向更廣闊的消費客群，快速建立市場熱度。

龍湖西安曲江星悅薈

對日益外拓的曲江來說，臨街商鋪、小區(qū)底商一直是人們?nèi)粘２少I物資的地方，否則只能自駕或搭乘交通工具外出消費，而曲江星悅薈的出現(xiàn)，堪稱家門口的購物中心，既輻射周邊社區(qū)，又能兼顧雁翔路中軸，彌補(bǔ)曲江東翼商業(yè)空白，使“二環(huán)南、曲江北、南湖東”這一核心三角區(qū)，開始成為曲江商圈新元素。

重要的是，曲江星悅薈的周邊城市功能也迎來優(yōu)化，像曲江路高架、曲江轉(zhuǎn)盤改造、北池頭二路立交、曲江青少年體育活動中心等等，均肇始于此。

不過，一時的成就，并未影響龍湖商業(yè)的拓展策略，龍湖西北首個天街終于在2020年投用。

約10萬㎡的西安香醍天街，開業(yè)當(dāng)日滿租，開業(yè)率超99%，被譽(yù)為西安商業(yè)界第一開業(yè)率。尤其在華陽城和浐灞凱德廣場已經(jīng)投用的情況下，香醍天街依然保持強(qiáng)勢增長，可見并非僅僅填補(bǔ)區(qū)域空白這么簡單，而是從細(xì)節(jié)入手，將購物中心變?yōu)樯�活中�?/strong>，創(chuàng)造更多可被記憶的消費場景。

連同周圍3km半徑的城市界面，都因香醍天街的落成，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，幸福林帶至浐灞岸線之間的人口活力，被有效釋放。

龍湖西安香醍天街

可以說，無論大興新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)還是未央?yún)^(qū)、新城區(qū)或航天基地，龍湖都在不同的發(fā)展階段，深度參與價值共建，將商業(yè)升級轉(zhuǎn)化為城市升級。

持續(xù)經(jīng)營精準(zhǔn)把控，激活線下消費

自2000年至今，龍湖商業(yè)已走過22個年頭，截至去年底共計76座商場投入運營，開業(yè)總建面約722萬㎡，布局超過30城，合作品牌超6000家，僅2022年全國總營業(yè)額就達(dá)到423億元，足以顯示蓬勃的生命力。

和蓋房子用來解決居住目的不同，與龍湖商業(yè)相關(guān)聯(lián)的生活場景更復(fù)雜，社會訴求更寬泛，為城市創(chuàng)造的價值，也更多元。

一半新城，一半古城 ©悅西安

比如，將更多精力投入精細(xì)化運營的構(gòu)建，從科學(xué)招商、持續(xù)創(chuàng)新、私域流量三個方面展開，我們或許可以了解更多。

其一，對消費需求精準(zhǔn)把控，科學(xué)研判招商邏輯。

比如大興星悅薈，根據(jù)周邊在建社區(qū)的體量和客群年齡構(gòu)成，開業(yè)之初就率先引入包括優(yōu)衣庫在內(nèi)的城西首店，后針對上蓋物業(yè)的公寓客群進(jìn)行靈活調(diào)改，填充星巴克、7-ELEVEN、茶話弄等年輕人光顧頻率更高的品牌。

僅2023開年第1個月，項目就調(diào)整引入杉姐老火鍋、浩悅運動中心2家城西首店；好利來、好特賣、茶百道、上汽大眾4家全新概念形象店在內(nèi)的12個商戶；3月再次簽約火焰里牛排烤肉自助西安首店，為大興商圈快速升溫營造暖流。

再如曲江星悅薈，基于周邊極高的入住率，和緊挨高校的特殊地緣條件，不斷擴(kuò)大餐飲品類占比，先后引入海底撈24h店，以及蘭湘子、虎丫炒雞、李想大蝦、小六湯包、楠火鍋、阿戰(zhàn)卷涼皮等連鎖化程度較高，獲客能力強(qiáng)的餐飲商戶，成為社區(qū)中心的“第二食堂”。并適時補(bǔ)充舞蹈塑形、推拿采耳、美發(fā)沙龍等，為需要生活放松、緩解壓力的客群提供服務(wù)。

公開數(shù)據(jù)顯示，曲江星悅薈2023年第1季度（截至3.27）增長明顯，必勝客同比提升883%、蘭湘子同比提升301%，有15家商戶同比提升超過100%，而奈雪的茶、茶話弄、李想大蝦、魚酷同比提升均超過50%。

其二，拉動品牌效應(yīng)，空間持續(xù)創(chuàng)新。

為了讓人們在距家更近一步的尺度，實現(xiàn)多功能多場景消費，龍湖商業(yè)遵循共情與創(chuàng)新的原則完成空間騰退，如曲江星悅薈對商場LG層原有一字型動線，改造為一條以服務(wù)配套、生活體驗為主的互通街巷，大興星悅薈則打造下沉街區(qū)夜市和屋頂休閑花園，使不同的品牌，穿插煥新。

像樂刻健身、Swisse等新品牌在西安的首批門店，就被兩家星悅薈收入囊中。不給品牌設(shè)限，緊抓特定人群，龍湖商業(yè)才能放大優(yōu)勢，從容應(yīng)對市場變化。

而在平衡“新意”與“心意”方面，“共同成長”始終作為一個開放式命題，指引龍湖商業(yè)的西安之旅。

以西安香醍天街的籌開為例，外界曾一度擔(dān)心受到疫情影響，制約場地發(fā)揮，但龍湖聯(lián)動品牌資源庫，積極開展招商工作，將奧飛歡樂世界西北首店；愛玩嘉年華、Colorlab等城東首店及盒馬鮮生(6300㎡)西北最大門店引入，打造區(qū)域級商業(yè)，并高分交卷。

無論零售，餐飲、生活娛樂，時尚好物還是家庭親子等，都能在香醍天街找到相應(yīng)落位，甚至不少外阜品牌，都視龍湖為進(jìn)入西安的優(yōu)先跳板。而春節(jié)當(dāng)月（2023.1），吉布魯牛排海鮮自助、愛玩嘉年華等多個品牌業(yè)績名列西安第一，奧飛歡樂世界西北第一、孩子王達(dá)成率陜西第二。

其三，運用“瓏珠”積分，建立龍湖全生態(tài)私域流量。

對用戶來說，商場積分并不陌生，“瓏珠”除了用于龍湖各消費場景提供的產(chǎn)品和服務(wù)外，根據(jù)相應(yīng)等級享受額外優(yōu)惠，還能通過累計積分，前往不同小程序，兌換不同商品和服務(wù)。

令人驚訝的是，“瓏珠”作為一種線上積分的創(chuàng)新應(yīng)用，將龍湖集團(tuán)旗下地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓(冠寓)、物業(yè)管理等所有類別納入，且均能生成積分獎勵，而反過來，又可用在上述消費項目，甚至抵扣龍湖購房款。

整合消費活力的同時，線上通道大量減少了溝通成本，強(qiáng)化客群粘性，培養(yǎng)了年輕人的消費習(xí)慣�！碍囍椤痹跇I(yè)內(nèi)的獨樹一幟，正是龍湖商業(yè)從自我革新帶動行業(yè)革新的重要路徑。

“瓏珠”積分的全業(yè)態(tài)場景

放大TOD價值，讓更多角色分享城市紅利

憑借“瓏珠”，龍湖商業(yè)的私域流量，如滾雪球般快速建立，面對西安這樣的國家中心城市、新一線城市，自然需要有的放矢。

與其他特大城市相仿，西安的城市肌理，正逐漸形成多中心多組團(tuán)的空間結(jié)構(gòu)，或圍繞大型社區(qū)群落，或盤踞重要交通節(jié)點，或緊靠獨特文化地標(biāo)。但一個突出的現(xiàn)象是，傳統(tǒng)商圈后繼乏力，大量次級商圈取而代之，整個社會的消費活動需要新載體來支撐。

2025年，西安將以422km位居全國已獲批線路里程第11位，一座城市的地鐵建設(shè)及開發(fā)程度，是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的體現(xiàn)。此時龍湖的角色就至關(guān)重要。包括深度參與城市空間、服務(wù)場景的重構(gòu)，成就新的城市中心，而依托TOD站點進(jìn)行的綜合體開發(fā)，正是龍湖商業(yè)的強(qiáng)項。

龍湖商業(yè)西安區(qū)域分布圖

作為國內(nèi)TOD商業(yè)的先行者，龍湖積極參與了國內(nèi)多個城市TOD開發(fā)，已開發(fā)項目約80個，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積超過1000萬㎡，但結(jié)合大型城市公園進(jìn)行綜合開發(fā)的POD項目并不多。

結(jié)合未來的商業(yè)趨勢，龍湖長樂天街與航天新項目都具備“TOD+公園+天街”的屬性，業(yè)內(nèi)將包含TOD功能在內(nèi)的開放型商業(yè)綜合體，定義為POD，即“會呼吸的商業(yè)”，意在表達(dá)家庭消費、旅居消費、生活物資消費之外的精彩體驗。

而先前公布的西安龍湖長樂天街（Line8+幸福林帶）、近期簽約的龍湖天街航天項目（Line4+Line15號線+中湖公園），就分別代表了軌道交通和POD形態(tài)在西安的創(chuàng)新場景，與國家、城市戰(zhàn)略層面成功契合。

龍湖長樂天街效果圖

從龍湖新一輪戰(zhàn)略布局來看，長樂天街定位區(qū)域級全客層一站式生活中心，覆蓋超市影院、快時尚、國際名品、親子、品質(zhì)餐飲等多個業(yè)態(tài)，以更靈活的經(jīng)營形態(tài)模式吸納更豐富多元的業(yè)態(tài)，目標(biāo)直指未來西安地標(biāo)性高端商業(yè)體，為城東打造中心化、高效、多元的城市活力圈。

而獨具航天城中湖公園視野的龍湖天街新項目，則兼容龍湖商業(yè)與合作方CEC創(chuàng)想中心的共同訴求，將“高顏值、輕商務(wù)、聚歡享”作為項目潮向新紀(jì)元的核心理念，瞄定中產(chǎn)家庭、政商客流，革新航天區(qū)域消費升級，實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的“破冰”。

在體量方面，距地鐵口僅300米的未央天街，商業(yè)面積超過11萬㎡，將通過匹配完整豐富的業(yè)態(tài)組合，全力打造餐飲、親子、服務(wù)體驗業(yè)態(tài)優(yōu)勢，引入特色品牌，促活片區(qū)居民消費力，構(gòu)建城北理想生活空間。

龍湖未央天街效果圖

透過“空間即服務(wù)”的品牌戰(zhàn)略，龍湖正在實現(xiàn)“站點”向“站城”的轉(zhuǎn)換，以全新的TOD+POD形態(tài)，為“4+2”網(wǎng)格化布局注入強(qiáng)勁動力。

從此前單一商場，到搭配公寓、街區(qū)創(chuàng)造立體生活方式，再到融合商務(wù)辦公、酒店和高品質(zhì)社區(qū)，與項目周圍的城市功能、公共配套形成內(nèi)外聯(lián)動，龍湖商業(yè)的每一步，都在解決市場痛點，讓更多人分享城市發(fā)展的紅利。

龍湖天街航天項目及中湖公園

值得一提的是，龍湖商業(yè)在西安的增量，絕不會局限于新商場開業(yè)、新形態(tài)創(chuàng)建這些肉眼可見的末端消費，而是基于消費洞察，緊跟城市脈搏，攜手不同的合作伙伴，跨界聯(lián)動，放大龍湖商業(yè)的價值。

畢竟西安城市層級的躍升，需要更多共建者，龍湖商業(yè)憑借“4座天街+2家星悅薈”，勢必在西安這個“舞臺”上一展身手，在充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境，隨時做好答題準(zhǔn)備。

海星空

龍湖還是強(qiáng)！

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