CGV閉店，解放路、東大街“消逝”，老城商圈走向何方？

悅西安

前不久，CGV影城西安悅薈店發(fā)布了其停業(yè)公告，作為曾經(jīng)城墻內(nèi)不少消費(fèi)者的觀影首選，CGV影城悅薈店的停業(yè)，也引得不少消費(fèi)者唏噓。

另一層面來說，影城、餐飲、超市等業(yè)態(tài)因其自身攜帶的高客流屬性，往往是不少商業(yè)綜合體的引流手段，當(dāng)這些業(yè)態(tài)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難等情況時(shí)，也往往意味著在其背后將會(huì)有更大的問題浮現(xiàn)。

昔日榮光不再，解放路商圈逐漸沒落

CGV影城西安悅薈店停業(yè)的背后，自然和如今解放路商圈的逐漸沒落有著直接關(guān)系。

解放路商圈 ©悅西安

作為不少老西安心中曾經(jīng)的“頂流商圈”，以往解放路商圈的熱度甚至比肩同時(shí)期的上海南京路、北京王府井，“一條解放路，半座西安城”的說法代表的，不止是昔日城墻內(nèi)的人聲鼎沸，更是西安商業(yè)更新的開始。

1958年誕生的西安首家百貨商店——解放百貨大樓（如今的民生百貨），在90年代經(jīng)過先后兩次改造和新建，用10萬㎡的面積成為當(dāng)時(shí)西安最大的商業(yè)體；而近二十年內(nèi)，解放路也先后迎來了萬達(dá)廣場(chǎng)、大商新瑪特、蘇寧廣場(chǎng)、悅薈廣場(chǎng)等大型城市綜合體的落地。

解放路民生百貨內(nèi)部缺乏特色的商業(yè)空間

隨著商業(yè)中心的相繼落地，解放路商圈也逐漸定型，但設(shè)想中的榮光再現(xiàn)卻被現(xiàn)實(shí)擊碎。

漫步在如今的解放路上，雖然漫步于此的人群依舊熙熙攘攘，但路兩側(cè)的商業(yè)綜合體中卻是門可羅雀。民生百貨里，不少店家的清倉(cāng)促銷和空置店鋪看不到一點(diǎn)昔日的熱鬧；最為年輕的悅薈廣場(chǎng)中，大片空置的店鋪似乎已經(jīng)為這個(gè)“短命”的商場(chǎng)劃上了句點(diǎn)……

悅薈廣場(chǎng)

這背后自然有商業(yè)體運(yùn)營(yíng)方對(duì)商業(yè)邏輯把控的失敗。其實(shí)分析解放路沿線的幾個(gè)大型商場(chǎng)不難看出，他們中大部分都還停留在傳統(tǒng)商業(yè)綜合體的概念，品牌同質(zhì)、運(yùn)營(yíng)死板、物業(yè)陳舊等問題是其共性，這很難吸引新時(shí)代消費(fèi)人群的注意力。

加之年輕群體向城墻外的不斷流出，讓城墻內(nèi)的消費(fèi)人群構(gòu)成趨向老齡化，消費(fèi)能力也隨之降低，這對(duì)于本就難以用商業(yè)特色吸引年輕群體的解放路商圈來說，更是加速了其客流的流失和熱度的消散。

悅薈廣場(chǎng)內(nèi)部大部分店鋪空置

商圈去中心化，競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)下的必然結(jié)果

如果將尺度放大到全城來看，可以發(fā)現(xiàn)解放路商圈的逐漸沒落也是城市多組團(tuán)、多中心發(fā)展邏輯之下的必然結(jié)果。

西安商業(yè)空間分布圖

近些年來隨著西安城市骨架的不斷擴(kuò)大，商業(yè)中心的概念也被逐漸模糊，既有商圈在被不斷充實(shí)的過程中，也有不少新秀商圈脫穎而出。一些商圈甚至已經(jīng)脫離了傳統(tǒng)意義上商圈的概念，成為了城市記憶中新的地標(biāo)和剪影。

所以西安的商圈之變?cè)谝早姌菫樵�點(diǎn)向外擴(kuò)散的過程中，也涌現(xiàn)出了不少各有特色的商業(yè)組團(tuán)，來填充快速擴(kuò)張的城市生活。

行政中心商圈

并且當(dāng)下的西安正在按照“一核四極、多能多心”的布局來豐富城市商業(yè)空間，計(jì)劃培育建設(shè)9個(gè)重點(diǎn)商圈，建設(shè)時(shí)尚之都、美食之都。預(yù)計(jì)到2035年，建成具有國(guó)際影響力競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際消費(fèi)中心城市和國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)的國(guó)際門戶樞紐城市。

除了鐘樓、泛南門、小寨、不夜城這些已經(jīng)趨向成熟的商圈之外，也有高新科技路商圈、經(jīng)開行政中心商圈、西咸三橋商圈以及浐灞會(huì)展商圈的逐漸豐滿，并已經(jīng)成為各自板塊之中的核心商圈。

華潤(rùn)CCBD建設(shè)進(jìn)展

另外，一些即將開業(yè)或正在建設(shè)中的商業(yè)綜合體，也在細(xì)化著西安的商圈脈絡(luò)圖。比如位于城市南中軸上的華潤(rùn)C(jī)CBD、倍受關(guān)注的小雁塔太古里、超過450家品牌的宜家薈聚、龍湖即將面世的另外三座天街……

這些商業(yè)項(xiàng)目的補(bǔ)充，用各自不同的商業(yè)屬性和規(guī)模換來了西安商業(yè)生態(tài)的多樣化，在提供更多元商業(yè)可能性的同時(shí)，也刷新著西安商業(yè)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。

西安薈聚建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)（2023.4） ©悅西安

但隨之而來的，是消費(fèi)群體的再一次分化和搶奪，更有特色、更有沉浸感和獲得感、更具標(biāo)桿性的商業(yè)空間將會(huì)吸引來更多的消費(fèi)群體，在生存空間、消費(fèi)空間等層面對(duì)缺乏特色的傳統(tǒng)商業(yè)空間造成更進(jìn)一步的擠壓。

而在這種全新商業(yè)格局之下所建立的生態(tài)體系，也將會(huì)繼續(xù)加深城市各個(gè)板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)以及對(duì)于消費(fèi)群體的進(jìn)一步搶奪。

城墻范圍內(nèi)閉店商業(yè)體 制圖©悅西安

所以在城市多組團(tuán)、多中心的發(fā)展趨勢(shì)之下，商業(yè)空間已經(jīng)開始由增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，不同商圈、不同綜合體之間的競(jìng)爭(zhēng)也再次被放大，這就需要各自拿出更具競(jìng)爭(zhēng)力的手段去立足市場(chǎng)之中，而不能緊抓發(fā)展趨勢(shì)的商業(yè)空間，也會(huì)逐漸被市場(chǎng)淘汰。

舊城煥新顏，老城區(qū)的有機(jī)更新何解？

如此來看，城墻內(nèi)的商業(yè)空間就沒有發(fā)展機(jī)會(huì)可言了嗎？答案自然是否定的。

不論是世紀(jì)之初就不斷推進(jìn)的舊城改造和“皇城復(fù)興計(jì)劃”，還是如今東大街改造等老城區(qū)更新項(xiàng)目，都說明承載著曾經(jīng)恢弘記憶的老城區(qū)不甘就此沒落下去，也在尋找全新的出路讓城墻內(nèi)的城市空間綻放別樣的活力。

從發(fā)展角度來說，城市空間的建設(shè)是線性的，越靠近當(dāng)下的建筑空間越能承載更多社會(huì)需求。而年代較為久遠(yuǎn)一些的城市空間和建筑，在面對(duì)當(dāng)下的社會(huì)語境時(shí)往往會(huì)有更大的挑戰(zhàn)和問題需要解決。

這就需要老城區(qū)在自我更新時(shí)充分考慮自身情況以及所在區(qū)域的發(fā)展情況，并將二者進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，在不斷調(diào)整自身的過程中，開辟出屬于自己的新道路和商業(yè)特色。從香港銅鑼灣商圈、上海淮海路商圈以及北京三里屯商圈的發(fā)展歷程來看，這種邏輯已經(jīng)十分明顯。

民樂園步行街

而在西安的城墻內(nèi)，已經(jīng)有不少區(qū)域探索出了屬于自己的發(fā)展路徑。緊鄰解放路的民樂園區(qū)域，在數(shù)次改造后也逐漸定性，成為更社區(qū)化的步行街；主打煙火氣的小南門區(qū)域，多元的餐飲業(yè)態(tài)滿足從早市到夜市的全時(shí)段需求；而老菜場(chǎng)區(qū)域則將城市記憶和時(shí)尚潮流打通，用更具年輕表達(dá)感的空間來吸引消費(fèi)者。

所以對(duì)于老城區(qū)內(nèi)的商業(yè)空間來說，或許大而全的綜合體并不是唯一解，在推進(jìn)自身項(xiàng)目與文商旅深度融合的過程中，盤活皇城中墻、廟、殿、寺、館、堂、院、街等景點(diǎn)資源，將老字號(hào)傳承、非遺展示、休閑娛樂、時(shí)尚零售等領(lǐng)域有機(jī)結(jié)合，找到更適合自身發(fā)展的領(lǐng)域，用更差異化的商業(yè)屬性另辟蹊徑，探尋新出路，共同建設(shè)西安國(guó)際消費(fèi)中心城市的核心標(biāo)識(shí)。

城墻內(nèi)承載著西安千百年來發(fā)展的歷史底蘊(yùn)，有足夠多可供挖掘的閃光點(diǎn)，這同樣揭示了不論是城墻內(nèi)商業(yè)空間的改造還是老城區(qū)的城市更新，都沒有可供復(fù)制的例子和范式可言，也意味著運(yùn)營(yíng)方需要付出更多的心血來實(shí)現(xiàn)自我的創(chuàng)新。

iiizzz

悅薈和蘇寧是要改用途，有商務(wù)辦公要進(jìn)駐，并不是什么沒落

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心向長(zhǎng)安

城墻里最適合的就是一體化 “文化+酒店”，游客住城里多舒服，有人了，商業(yè)就活了。

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YDianer

城里要抓年輕人的業(yè)態(tài)，要抓游客的業(yè)態(tài)。體驗(yàn)，文化，小資，情調(diào)才是城里的出路，辦公，醫(yī)療都不是。

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jahueno

街區(qū)仕紳化

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tufei420

改成酒店就行，離火車站，旅游景區(qū)都近，多好啊

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火火

前幾天，五岳廟門的陽臺(tái)音樂會(huì)在抖音上出圈了，城圈里限高，小資、休閑的生活方式最適合，可惜老城區(qū)都沒有好的策劃和引導(dǎo)，全靠商家自己創(chuàng)新。城區(qū)內(nèi)的zf一沒錢二沒思路三沒有實(shí)干作風(fēng)，成不了事。所以只能等，爛到最后，才能鳳凰涅槃浴火重生。

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