騰籠換鳥(niǎo)，存量升級(jí)，西安解放路迎來(lái)“轉(zhuǎn)身”

悅西安

解放路街景 ©悅西安

一條解放路，半部西安史。

曾幾何時(shí)，東西大街、解放路、五路口、民樂(lè)園等等，商賈云集，風(fēng)光無(wú)限，爭(zhēng)搶“金街”頭銜。

如今，光環(huán)不再的老城區(qū)商圈，正在通過(guò)城市微更新、微改造進(jìn)行存量升級(jí)，努力讓老城煥發(fā)新活力。

西安解放路，從輝煌到落寞

鮮明的時(shí)代特色造就了解放路的商業(yè)繁盛。1935年，隴海鐵路通車(chē)西安，彼時(shí)的尚仁路被延伸至西安火車(chē)站廣場(chǎng)，一條街的商業(yè)基因自此被激活，這就是后來(lái)更名的解放路。

改造后的西安火車(chē)站 ©悅西安

1952年，全長(zhǎng)1800余米的解放路進(jìn)行了拓寬改造，成為西安第一條混凝土高級(jí)路面。此后，解放百貨大樓、民生百貨大樓、人民市場(chǎng)等商業(yè)企業(yè)在此扎根發(fā)展，各類(lèi)專(zhuān)營(yíng)商業(yè)一條街破土而出。

改革開(kāi)放以后，解放路商圈的地位更是如日中天，成為城市經(jīng)濟(jì)繁榮的一張名片。作為外地游客游覽西安的“第一站”，解放路的盛名也遠(yuǎn)揚(yáng)全國(guó)。

解放路民生百貨近況

老西安人記憶中的民生百貨大樓，永遠(yuǎn)人山人海。這個(gè)商業(yè)老字號(hào)在上世紀(jì)90年代改造一新，僅1990年銷(xiāo)售額就突破1億元，直到1994年，每年銷(xiāo)售額都成億級(jí)上漲，被譽(yù)為“全國(guó)十大百貨商場(chǎng)”。

進(jìn)入新世紀(jì)，民生新樂(lè)匯、民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等一批商業(yè)新貴接連落戶(hù)解放路；隴海大酒店等餐飲服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展；西安圖書(shū)大廈、民安大廈等樓宇陸續(xù)投用……豐富的商貿(mào)業(yè)態(tài)交相輝映，見(jiàn)證著解放路的高光時(shí)刻。

然而，隨著城市化進(jìn)程加快和電商時(shí)代的到來(lái)，西安城市商業(yè)版圖開(kāi)始重塑。城市外圍越來(lái)越多的商圈規(guī)模逐漸壯大，多中心化的模式愈發(fā)凸顯，包括解放路在內(nèi)的主城區(qū)商圈光環(huán)日漸暗淡。

解放路 ©悅西安

2010年1月，百貨龍頭大商新瑪特在解放路落子7萬(wàn)平商場(chǎng)，然而僅三年時(shí)間就宣布閉店。

2014年4月，西安悅薈滿(mǎn)懷信心，以2466.76萬(wàn)元/畝的單價(jià)摘得解放路13634平方米商業(yè)用地，一舉成為當(dāng)時(shí)西安單價(jià)地王。

2015年9月，蘇寧城市廣場(chǎng)解放路店開(kāi)業(yè)，但之后一直不溫不火。2018年9月，由凱達(dá)環(huán)球Aedas操刀設(shè)計(jì)的悅薈廣場(chǎng)在重振解放路的期盼中開(kāi)業(yè)，卻終究在大環(huán)境面前無(wú)能為力。

西安悅薈廣場(chǎng) ©悅西安

《西安市“十四五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃》提到，2020年底西安大型商業(yè)綜合體達(dá)113個(gè)，鐘樓·永寧門(mén)商圈、小寨商圈、科技路商圈、經(jīng)開(kāi)商圈等一大批商圈多點(diǎn)開(kāi)花，商業(yè)空間由增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，不同商圈、不同綜合體之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。

更具特色、更有沉浸感、標(biāo)桿性的商業(yè)綜合體吸引著更多的年輕化消費(fèi)群體，進(jìn)一步擠壓傳統(tǒng)商業(yè)的生存空間。

西安商業(yè)空間分布圖

規(guī)劃坦言，“西安傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)和市場(chǎng)存量占比過(guò)大，供給過(guò)剩導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡矛盾突出，流通效率和效益普遍低下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，實(shí)體店倒閉潮頻發(fā)，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)十分艱巨”。

解放路亟需一個(gè)“轉(zhuǎn)身”。

西安鐘樓商圈近年來(lái)閉店商業(yè)體 ©悅西安

“騰籠換鳥(niǎo)”，解放路的破解之道

當(dāng)前，以功能再造、空間重塑、業(yè)態(tài)重構(gòu)為導(dǎo)向，城市商業(yè)空間正在重塑。《“十四五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃》明確，西安將構(gòu)建“一核四極、多能多心”的全域商務(wù)經(jīng)濟(jì)承載新空間。

其中，包括解放路在內(nèi)的西安城墻范圍，連同大南門(mén)商圈、小雁塔、小寨商圈，將打造千億級(jí)現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)集聚帶，建設(shè)“長(zhǎng)安龍脈”文商旅發(fā)展大走廊。

如何破題？“商轉(zhuǎn)辦”成為這一區(qū)域商務(wù)化轉(zhuǎn)型、打造商辦同圈創(chuàng)新業(yè)態(tài)的突破口和切入點(diǎn)。

西安悅薈廣場(chǎng)內(nèi)部

相較于商場(chǎng)，寫(xiě)字樓在運(yùn)營(yíng)方面對(duì)于技術(shù)的要求略低，但租金收入?yún)s更高更穩(wěn)定，特別是互聯(lián)網(wǎng)和金融等行業(yè)企業(yè)，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求旺盛。此前，“商轉(zhuǎn)辦”這種模式在北京、上海等城市已收獲不少成功案例。

2022年9月，美團(tuán)全國(guó)內(nèi)容審核基地落戶(hù)解放路民生百貨商場(chǎng)，入駐千人以上技術(shù)和管理團(tuán)隊(duì)，打造美團(tuán)全國(guó)核心業(yè)務(wù)板塊。

從購(gòu)物中心“變身”為現(xiàn)代化綜合辦公樓宇，民生百貨商場(chǎng)通過(guò)這種模式“騰籠換鳥(niǎo)”，不僅盤(pán)活了閑置樓宇資源，還引來(lái)了人流，從而帶動(dòng)周邊消費(fèi)快速恢復(fù)。今年暑期，民生百貨商場(chǎng)隔壁的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，每日進(jìn)店客流量超4萬(wàn)人次，周末突破5萬(wàn)人次。

民生百貨五路口項(xiàng)目

解放路區(qū)域擁有地鐵1、4、6號(hào)線(xiàn)等多條線(xiàn)路，完備的基礎(chǔ)教育鏈條、高質(zhì)量的醫(yī)療資源，以及完善的生活服務(wù)配套，“員工友好型”的環(huán)境讓這里受到了許多科技類(lèi)勞動(dòng)密集型企業(yè)的青睞。

今年4月，在解放路板塊政企座談會(huì)暨項(xiàng)目簽約儀式上，艾米集團(tuán)與民生百貨簽約，共同推出占地21000平方米的“新城·民生艾米新空間”項(xiàng)目，解放路板塊“商轉(zhuǎn)辦”轉(zhuǎn)型升級(jí)加速邁進(jìn)。

新城區(qū)也順勢(shì)而為、主動(dòng)出擊，推動(dòng)達(dá)成合作意向6個(gè)，盤(pán)活閑置樓宇4萬(wàn)余平方米，悅薈廣場(chǎng)改造、蘇寧廣場(chǎng)改造、民生百貨自主轉(zhuǎn)型項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

蘇寧廣場(chǎng)

微更新微改造需要大量的資金支持。作為城市更新領(lǐng)域的母基金，西安市城市更新基金設(shè)立了新城區(qū)城市更新子基金，撬動(dòng)社會(huì)資本參與項(xiàng)目改造。

有了資金“活水”的澆灌，今年上半年，解放路商圈盤(pán)活閑置樓宇超4萬(wàn)平方米。今年內(nèi)，解放路悅薈廣場(chǎng)將改造完成；明年上半年，蘇寧廣場(chǎng)也將改造完成……一個(gè)個(gè)城市更新項(xiàng)目正在加快推進(jìn)。

新城區(qū)國(guó)土空間規(guī)劃

此外，新城區(qū)還將商務(wù)化轉(zhuǎn)型與城市有機(jī)更新相結(jié)合，即將啟動(dòng)實(shí)施紅會(huì)巷文化街區(qū)、南長(zhǎng)巷特色民宿街區(qū)建設(shè)，籌劃建設(shè)立體停車(chē)樓、人才公寓等項(xiàng)目，為解放路區(qū)域留住城市記憶、完善城市配套。

傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)如何轉(zhuǎn)型？解放路的實(shí)踐或?qū)�為西安老城區(qū)綜合改造、產(chǎn)業(yè)提升和功能提升，提供一個(gè)可借鑒的樣本。

jstef

悅薈改造成啥

BaIIena

咱們就是說(shuō)12年家人在東大街萬(wàn)達(dá)220萬(wàn)買(mǎi)的商鋪，到現(xiàn)在預(yù)估虧損200萬(wàn)

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wangzhuo

BaIIena 發(fā)表于 2023-08-15 10:58
咱們就是說(shuō)12年家人在東大街萬(wàn)達(dá)220萬(wàn)買(mǎi)的商鋪，到現(xiàn)在預(yù)估虧損200萬(wàn)

比買(mǎi)安同生活城的好，10年了還看不到房

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新豐游俠2021

BaIIena 發(fā)表于 2023-08-15 10:58
咱們就是說(shuō)12年家人在東大街萬(wàn)達(dá)220萬(wàn)買(mǎi)的商鋪，到現(xiàn)在預(yù)估虧損200萬(wàn)

大差市能破敗我是真想不到

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劇已落幕

當(dāng)年的五路口人氣王萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)  是只字不提啊  

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