誰會(huì)接手？華僑城轉(zhuǎn)讓太平坊項(xiàng)目

長安望月 · 發(fā)表于 2023-11-27 13:09:46

本帖最后由長安望月于 2023-11-27 13:11 編輯

2009年進(jìn)入西安市場(chǎng)的華僑城，目前在開發(fā)項(xiàng)目并不多。

其中，位于曲江新區(qū)的太平坊項(xiàng)目，雖然是一個(gè)酒店+商業(yè)項(xiàng)目，但由于其所處的位置屬于曲江核心，因此備受關(guān)注。
而就在大家等待這個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)的時(shí)候，北京產(chǎn)權(quán)交易所上近日則發(fā)布了華僑城轉(zhuǎn)讓這個(gè)項(xiàng)目的消息。

華僑城轉(zhuǎn)讓曲江太平坊項(xiàng)目

2023年11月17日，北京產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上發(fā)布了《陜西省西安市慈恩路在建工程項(xiàng)目》資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息。

該資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方為西安華僑城實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“西安華僑城實(shí)業(yè)”），轉(zhuǎn)讓底價(jià)11.45億元，標(biāo)的物具體位置位于西安曲江新區(qū)慈恩路以南、慈恩東路以東，土地面積41282.17平米。

轉(zhuǎn)讓公告中提到：截至目前，轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)投資額未達(dá)總投資額的25%，本次根據(jù)西安市人民政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押二級(jí)市場(chǎng)實(shí)施細(xì)則的通知》（市政辦發(fā)[2021]58號(hào)）有關(guān)規(guī)定進(jìn)行流轉(zhuǎn)。本項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓底價(jià)包含增值稅。

西安華僑城實(shí)業(yè)此次轉(zhuǎn)讓的西安市慈恩路在建工程項(xiàng)目，就是大家關(guān)注的曲江太平坊項(xiàng)目。

這宗約62畝、容積率1.6的商服用地，是西安華僑城實(shí)業(yè)在2021年12月8日以85415萬元底價(jià)摘得的，地價(jià)1379萬元/畝，樓面地價(jià)12942元/平米。

按照當(dāng)時(shí)的土地出讓公告，該地塊地上建筑面積不大于66000平方米，其中酒店10000平方米，商業(yè)56000平方米；地下建筑面積不小于39200平方米，其中地下酒店5000平方米，地下商業(yè)8000平方米，地下停車26200平方米，地下空間開發(fā)利用不少于3層。

同時(shí)，這塊地當(dāng)時(shí)的出讓，還設(shè)定了特別約定條件，其中最重要的一條是：競(jìng)得人須與市旅游主管部門簽訂協(xié)議，承諾在該宗地按照不低于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)運(yùn)營高品質(zhì)特色酒店，酒店建筑面積不少于15000平方米，自動(dòng)工之日起，3年內(nèi)完成建設(shè)，5年內(nèi)完成星級(jí)酒店評(píng)定工作，且自酒店建成之日起3年內(nèi)不得變更用途或自降等級(jí)。

2023年年初，這個(gè)名稱為曲江太平坊的項(xiàng)目，開始了設(shè)計(jì)招標(biāo)。

招標(biāo)公告顯示，曲江太平坊項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)及酒店，總投資26.83億元，總建筑面積約119000平方米(其中地上總建筑面積約66000平方米,地下總建筑面積約53000平方米），共包含21棟單體建筑；最大單體建筑為15#（酒店）樓，單體建筑面積約10000平方米；最高單體建筑高度為18米，單體建筑層數(shù)為3~5層。

相關(guān)信息顯示，這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)計(jì)劃開工時(shí)間為2023年8月，計(jì)劃竣工時(shí)間2025年8月。

從這個(gè)項(xiàng)目所處的位置來看，可以說是真正的曲江核心位置，也是整個(gè)曲江一期少有的待開發(fā)地塊。這個(gè)項(xiàng)目緊鄰大雁塔景區(qū)、大唐不夜城、大唐芙蓉園，這些都已經(jīng)是全國性的文化地標(biāo)！

因此，從拿地的那一刻開始，這個(gè)項(xiàng)目就備受關(guān)注與期待，大家期待的是這個(gè)項(xiàng)目早日開工、早日建成。

沒想到，如今傳來了華僑城將要賣掉這個(gè)項(xiàng)目的消息。

意外與不意外

實(shí)際上，西安華僑城實(shí)業(yè)賣掉這個(gè)項(xiàng)目，既意外，也不意外。

一般來講，這類商業(yè)、酒店類項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，有幾種可能性：1.真的被其它企業(yè)接手；2.企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)挪騰；3.資產(chǎn)證券化，賣給基金公司、信托等。

此次華僑城賣掉曲江太平坊項(xiàng)目，目前僅從公開信息來講，還未知。

在這里，我們不妨從公司的角度，來看一下。

華僑城，大家已經(jīng)非常熟悉了，大型中央企業(yè)，總部在深圳，主業(yè)包括文化、旅游、房地產(chǎn)、電子科技。

目前，華僑城集團(tuán)手握四家上市公司，分別為華僑城A、深康佳、云南旅游、華僑城（亞洲）。

華僑城集團(tuán)官網(wǎng)上的信息顯示，截至2021年末，集團(tuán)資產(chǎn)總額近7000億元。2021年?duì)I業(yè)收入達(dá)1668億元，同比增長13.41%。

不過，作為華僑城集團(tuán)旗下旅游及房地產(chǎn)板塊的上市公司，華僑城A發(fā)布的業(yè)績報(bào)告來看，這兩年過的并不好。

2022年，華僑城A營收767.7億元，較上年下降25.17%。當(dāng)年的凈利潤為虧損109億元。

2023年前三季度，華僑城A營收317.6億元，同比增長8.47%。歸屬于上市公司股東的凈利潤約-33.47億元，處于繼續(xù)虧損中。

當(dāng)然，華僑城在這兩年巨虧，有個(gè)重要因素是計(jì)提資產(chǎn)減值。

但拋開資產(chǎn)減值因素的影響，這兩年疫情、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷對(duì)于華僑城A業(yè)績、利潤的影響，也是不可回避的。

以2023年半年報(bào)數(shù)據(jù)為例，旅游綜合業(yè)務(wù)占到華僑城A營收的53.02%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占其營收的46.76%。

按照規(guī)則，A股上市公司連續(xù)兩年虧損，就會(huì)帶上st。

曲江太平坊項(xiàng)目，作為一個(gè)約11.9萬平米的商業(yè)、酒店項(xiàng)目，對(duì)于華僑城的資金壓力可想而知。

除了出售曲江太平坊項(xiàng)目外，天府華僑城實(shí)業(yè)近日底價(jià)2.71億元掛牌轉(zhuǎn)讓成都文化旅游發(fā)展33.33%股權(quán)，華僑城（亞洲）旗下間接非全資附屬公司華僑城上海置地計(jì)劃于北京產(chǎn)權(quán)交易所通過公開掛牌出售上海蘇河灣項(xiàng)目部分資產(chǎn)……

多家企業(yè)出售酒店資產(chǎn)

一座四星級(jí)、五星級(jí)酒店的投資，往往是幾十億元，需要長期持有通過經(jīng)營收回成本、實(shí)現(xiàn)收益。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較好的時(shí)候，對(duì)于手握酒店資產(chǎn)的企業(yè)來講，通過住宅的銷售回籠資金，還可以支撐起酒店部分的前期投資，也可以改善企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量。

但是，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，住宅銷售下滑之后，這些沉淀的酒店資產(chǎn)，就成為企業(yè)的包袱。

因此，為了改善現(xiàn)金流、營收、收益，出售酒店資產(chǎn)就成為很多企業(yè)的選擇。

2017年，萬達(dá)與融創(chuàng)、富力那場(chǎng)“世紀(jì)交易”，萬達(dá)就將其77家酒店資產(chǎn)包以199.06億元賣給了富力，富力由此成為中國最大豪華酒店集團(tuán)。

這兩年，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)下行之下，已經(jīng)有多家企業(yè)在出售酒店資產(chǎn)。

去年1月份，世茂集團(tuán)以45億元將上海外灘茂悅酒店賣給了上海地產(chǎn)集團(tuán)；去年9月份，富力5.5億元出售北京富力萬達(dá)嘉華酒店，隨后富力還賣掉了多個(gè)酒店；今年7月份，融創(chuàng)以4.22億出售重慶文旅城酒店資產(chǎn)；今年10月份，中國金茂以約28.01億元出售北京威斯汀大飯店……

具體到西安，實(shí)際上不僅僅是華僑城在轉(zhuǎn)讓曲江太平坊這一商業(yè)、酒店資產(chǎn)，西安市場(chǎng)上多個(gè)高品質(zhì)酒店資產(chǎn)，這兩年實(shí)際上也已經(jīng)易主。

西安曲江南湖邊的凱悅酒店，之前是金地集團(tuán)通過其港股上市公司金地商置持有該處資產(chǎn)，2022年這一酒店資產(chǎn)已經(jīng)被一家陜北煤企接手。

錦業(yè)路上的綠地假日酒店、西木頭市的聯(lián)邦中航酒店等酒店資產(chǎn)，也正在尋找買家。

這只是公開信息中的，實(shí)際上西安還有更多的酒店資產(chǎn)正在出售的路上。