不止地鐵上蓋，西安真正需要的TOD是什么樣？

悅西安

自三十年前TOD模式首次提出后，就被視為城市可持續(xù)化開發(fā)的一種新解答，且隨著現(xiàn)代化進(jìn)程的深化，大型城市的可開發(fā)空間愈發(fā)稀缺，在尋求土地利用率和空間高回報(bào)之間平衡的過程中，TOD 開發(fā)模式更是被廣泛追捧。

但城市開發(fā)邏輯之間特性各不相同，TOD模式的落地自然不能套用單一模板，從設(shè)想藍(lán)圖到現(xiàn)實(shí)落地，需要考量的不僅是當(dāng)下的土地需求，更需要考慮與未來區(qū)域整體開發(fā)節(jié)點(diǎn)的適配程度。

TOD大勢已定，西安進(jìn)展如何

TOD，即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式。

具體來看，就是以火車站、機(jī)場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線等樞紐站點(diǎn)為中心，以400～800米(5～10分鐘步行路程)為半徑，將出行、居住、工作、購物、休閑、娛樂、教育等功能集中于一體，形成高效、集約、舒適、綠色的城市空間。

TOD模式發(fā)展歷程示意圖

在概念迭代中，TOD模式的內(nèi)涵早已突破解決城市交通問題，轉(zhuǎn)而向更深層次人的需求探索。從TOD1.0的車站模式到TOD4.0的“站、城、人一體化”設(shè)計(jì)，變化的是不斷豐富的生活需求，不變的是城市開發(fā)邏輯中“以人為本”的精神內(nèi)核。

在全球已成型TOD項(xiàng)目中，空間結(jié)構(gòu)和社會職能都在向更立體的層面靠攏。從日本·東京新宿TOD串聯(lián)交通、商業(yè)、居住、辦公等空間，到美國·紐約哈德遜廣場為TOD豐富了生態(tài)、廣場內(nèi)涵，再到上海萬科天空之城打造“微縮城市”，都讓“城市空間服務(wù)生活”有了全新解讀。

上海萬科天空之城 圖源 / 章魚見筑

將視野轉(zhuǎn)移到西安，可以發(fā)現(xiàn)TOD模式的開發(fā)邏輯早已經(jīng)滲透到城市運(yùn)營的細(xì)節(jié)之中，不少新項(xiàng)目也在強(qiáng)調(diào)自身的TOD屬性，但拋開“地鐵上蓋”這項(xiàng)單一指標(biāo)后，西安的TOD開發(fā)模式，依舊還有很大的提升空間。

當(dāng)下西安的TOD開發(fā)進(jìn)程，更多是以站點(diǎn)為主，且因?yàn)榻煌ㄒ?guī)劃的開發(fā)后置，更多站點(diǎn)屬于“被動TOD”，并不能完全釋放TOD站點(diǎn)自身的發(fā)展帶動作用，幾乎很難找到一個(gè)功能全面、空間豐富的TOD項(xiàng)目。

這對于處于高質(zhì)量發(fā)展關(guān)鍵期的西安來說，無疑是需要重點(diǎn)補(bǔ)齊的內(nèi)容。區(qū)域界面和城市能級的不斷提升，放大了日常生活的精細(xì)需求，自然也倒逼著西安的TOD開發(fā)建設(shè)向更深層次邁進(jìn)，在城市高質(zhì)量開發(fā)的大背景下繼續(xù)深化這一議題。

西安真正需要的TOD在哪？

可以說，一個(gè)立足于站城一體化并和城市更新進(jìn)程高度融合的TOD項(xiàng)目，就成為西安開啟“TOD時(shí)代”的必然選項(xiàng)。

西安地鐵2025年運(yùn)營線路圖

官方也早已明確了這一問題。去年西安市 政府工作報(bào)告中就特別指出，要持續(xù)推進(jìn)公交站場TOD模式綜合開發(fā)，繼續(xù)深化“軌道上的都市圈”，這也催化了TOD模式向更貼合土地特點(diǎn)和市場情況的創(chuàng)新開發(fā)。

所以一個(gè)在開發(fā)初期就考慮到交通規(guī)劃和城市更新等多層面的TOD項(xiàng)目，也將會為西安的TOD 開發(fā)帶來更正確的探索，而位于地鐵8號線和10號線換乘站的井上TOD項(xiàng)目，自然是享有了這份“天時(shí)”。

井上片區(qū)TOD開發(fā)的早期規(guī)劃效果圖

早在2022年，曲江大明宮就明確區(qū)域中的井上片區(qū)要依托TOD模式進(jìn)行開發(fā)，借助交通節(jié)點(diǎn)來呼應(yīng)城市開發(fā)進(jìn)程，利用地上地下完善的城市交通路網(wǎng)，將井上片區(qū)打造成集區(qū)域經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、文化交流生態(tài)宜居、交通樞紐為一體的新城市主義空間。

細(xì)化到區(qū)域配套來看，井上TOD也有著十分優(yōu)異的資源優(yōu)勢。

既然是TOD項(xiàng)目，那么交通先導(dǎo)是必須的配置。在市 政交通層面，井上TOD坐擁“一環(huán)兩橫三縱”的6條城市主干道：環(huán)即是背靠西安“金腰帶”二環(huán)路，可以快速通達(dá)全城；兩橫指鳳城一路和鳳城二路；三縱，則是太華路、景云路和北辰路，交通網(wǎng)絡(luò)已然成型。

北二環(huán)-太華路立交

而公共交通，更是井上TOD的重頭戲。在區(qū)域覆蓋范圍中，已開通的有聯(lián)通兩大交通樞紐西安北站、西安站的地鐵4號線，同時(shí)串聯(lián)大明宮、大雁塔、曲江池等熱門旅游景點(diǎn)；而串聯(lián)主城和高陵及周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地鐵10號線，也進(jìn)入開通的沖刺階段。

更為重要的是，地鐵8號線作為西安目前唯一一條環(huán)線地鐵，也將于今年正式開通，全長近50km的路程，不僅串聯(lián)起眾多城市地標(biāo)，更加速了西安全城優(yōu)質(zhì)資源的快速互通，全面激活交通網(wǎng)絡(luò)和區(qū)域潛力。

西安地鐵8號線

生態(tài)層面，同樣是豐富井上TOD開發(fā)內(nèi)核的關(guān)鍵。

井上TOD緊鄰已經(jīng)成熟的大明宮國家遺址公園，這不僅是區(qū)域的文化、生態(tài)保證，更是西安“一核兩帶一軸”的城市發(fā)展軸線交匯點(diǎn)，齊聚各方資源流入；同時(shí)此前規(guī)劃中的紅旗鐵路改造城市公園，也在近日開始了一系列實(shí)質(zhì)性動作，用綠地改擴(kuò)建來豐富市民生活。

并且因?yàn)榫��?/font>TOD項(xiàng)目緊鄰主城成熟區(qū)域，周邊已有十分成熟的商業(yè)布局，比如大明宮萬達(dá)廣場、陜旅·四海唐人街等，稍遠(yuǎn)處鳳城五路商圈、行政中心商圈以及辛家廟商圈也均在覆蓋范圍之中，幾乎可以滿足日常消費(fèi)的所有場景。

四海唐人街

這些“地利”上的優(yōu)勢，共同為井上TOD項(xiàng)目的成長注入了穩(wěn)定的內(nèi)核，同時(shí)也為西安真正需要的TOD開發(fā)進(jìn)程，打下了一個(gè)近乎完美的基礎(chǔ)。

西安的TOD時(shí)代，由此開啟

天時(shí)地利齊聚，自然少不了“人和”的參與，所以當(dāng)老牌央企開發(fā)商中國鐵建地產(chǎn)，帶著其頂級“西派系”產(chǎn)品進(jìn)入井上片區(qū)時(shí)，帶來的不僅是TOD開發(fā)的保駕護(hù)航，更是一場西安TOD時(shí)代的啟幕。

早在2016年，中國鐵建就在大明宮區(qū)域落子西派國際項(xiàng)目。但市場情緒瞬息萬變，當(dāng)下的土地開發(fā)既需要單一項(xiàng)目的品質(zhì)帶動，也需要從大城思維出發(fā)，將營城理念融入到開發(fā)環(huán)節(jié)中，用綜合的業(yè)態(tài)開發(fā)回應(yīng)城市更新進(jìn)程。

西派城TOD項(xiàng)目鳥瞰效果圖

所以再次回到大明宮板塊的中國鐵建，聯(lián)動區(qū)域革新方向，將產(chǎn)品落位于井上TOD范圍中，并在超500畝的土地上，規(guī)劃了一個(gè)超級大盤——中國鐵建·西派城TOD。

既然落位于西安真正意義上的TOD項(xiàng)目中，那么西派城TOD想要打造的，就是一個(gè)集合了生態(tài)、商業(yè)、居住、產(chǎn)業(yè)、交通、教育為一體的新型空間，所以我們在西派城TOD的規(guī)劃中，看到了中國鐵建重塑西安城市生活的本心。

在西派城TOD的項(xiàng)目內(nèi)部，除了有西派天麓和西派天著等人居產(chǎn)品外，商業(yè)層面還規(guī)劃有西派天峰中心，包括6.43萬㎡的辦公區(qū)域和1.61萬㎡的商業(yè)區(qū)域，另外一路之隔還規(guī)劃有西派天峯中心，共同保證西派城TOD中的消費(fèi)場景和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。

西派天峰中心及西派天峯中心示意圖

值得注意的是，在西派城TOD項(xiàng)目中，除了有規(guī)劃幼兒園、小學(xué)及中學(xué)項(xiàng)目，來滿足區(qū)域內(nèi)家庭的求學(xué)需求，還拿出了部分土地用作生態(tài)用地開發(fā)，在TOD項(xiàng)目中點(diǎn)綴生態(tài)綠地，以此完善生活功能。

不難發(fā)現(xiàn)，西派城TOD并不想建造一座功能單一的建筑，而是想規(guī)劃一個(gè)微縮城市，借助各項(xiàng)空間的互相賦能和資源鏈接，構(gòu)成內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，激發(fā)外部資源優(yōu)勢，從而為項(xiàng)目帶來可持續(xù)發(fā)展的長期目標(biāo)和時(shí)看時(shí)新的新鮮血液。

西派城TOD內(nèi)商業(yè)空間示意圖

當(dāng)然，對于當(dāng)下的西安來說，西派城TOD項(xiàng)目的意義并不止于此。

正如TOD模式內(nèi)核“以人為本”一般，中國鐵建想帶來的，是一個(gè)打破了以往生活圈層壁壘、融合社會資源的未來生活圈，也是助力西安躋身全球TOD開發(fā)城市前列的一次突破。

在西安和國際來往日益密切的背景下，城市界面需要更現(xiàn)代化且高規(guī)格的更新項(xiàng)目，從發(fā)展內(nèi)核上進(jìn)行改變，優(yōu)化城市空間和發(fā)展格局，提升未來發(fā)展天花板，共建一個(gè)更高質(zhì)量的城市形態(tài)。

在中國鐵建的實(shí)踐中，我們可以發(fā)現(xiàn)，TOD的開發(fā)和落地絕不是停留在概念層面的發(fā)展“模式”上，而是通過多方資源的有機(jī)整合，為提升城市建設(shè)質(zhì)量與市民生活幸福感的復(fù)合命題提供解答，在重塑區(qū)域空間格局的同時(shí)，也提升一個(gè)新型城市中心區(qū)的品質(zhì)成長。

而對于西安來說，此次中國鐵建·西派城TOD的探索，是在為未來的城市開發(fā)節(jié)奏尋找一條更高效而有遠(yuǎn)見的“非凡發(fā)展之路”，用當(dāng)下城市品質(zhì)的提升播種未來生活的種子。

長安小子

真能吹啊

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yize168

西安還沒有真正意義上的TOD大盤，希望中鐵建能將此項(xiàng)目打造成西安TOD的標(biāo)桿！

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大話羊羊

下次直接賣房子

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yueyue

這要是放經(jīng)開，我說不定都信了

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yangrui

加油加油

sxsnsjp

環(huán)園中路停車場TOD上蓋物業(yè)原規(guī)劃是步行街，現(xiàn)在改規(guī)劃變成成住宅了……

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長安小子

sxsnsjp 發(fā)表于 2024-06-03 14:57
環(huán)園中路停車場TOD上蓋物業(yè)原規(guī)劃是步行街，現(xiàn)在改規(guī)劃變成成住宅了……

真的嗎 成住宅了？

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